【正文】 廣的特點(diǎn)，它比電視廣告成本低、比其它媒介效果顯著，現(xiàn)今 報(bào)紙廣告利于高頻炒作、高強(qiáng)度推廣，特別是對(duì)于快速推盤，報(bào)紙廣告轟炸是最有效的方式。如今，地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，總體廣告投放量大大增加，廣告效果有下降趨勢(shì)。 達(dá)到傳播目的 擴(kuò)大影響面，直接面向客戶源。 三、推盤步驟 根據(jù)以上推盤策略得出的具體推盤步驟安排如下： 第一階段：準(zhǔn)備 /認(rèn)購(gòu)期 {08 年 4 月 1 日～ 08 年 6 月 25 日 } 第二階段：開盤強(qiáng)銷期 {08 年 7 月 1 日～ 08 年 10 月 25 日 } 第三階段：持續(xù)強(qiáng)銷期 {08 年 11 月 1 日～ 09 年 1 月 31 日 } 第四階段：銷售沖刺期 {09 年 2 月 10 日～ 09 年 3 月 21 日 } 第五階段：清盤收尾期 {09 年 4 月 1 日～ 09 年 6 月 25 日 } 第四節(jié) 開盤策略 一、開盤策略 實(shí)現(xiàn)首推當(dāng)天售罄。 2. 建筑風(fēng)格俊朗大氣，與其他的高層的建筑風(fēng)格完全不同，個(gè)性突出。因此，圍繞這個(gè)主題，我們需要為項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)一套完整的整合營(yíng)銷推廣方案。 五、戶型模型 戶型模型比樣板間更靈活、成本低，也可以反映戶型的裝飾效果，引導(dǎo)客戶、激起客戶的購(gòu)買欲望。文案體現(xiàn)項(xiàng)目定位的主題思想，行文迎合目標(biāo)客戶的閱讀習(xí)慣、文化層次、欣賞水平、內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目簡(jiǎn)介、開發(fā)商簡(jiǎn)介、區(qū)位圖、總評(píng)圖、立面效果等。 在民族大道、七星路、新民路全段道路兩旁每隔 5 米樹立一桿噴繪彩旗，美化周邊，樹立樓盤形象。 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議在項(xiàng)目對(duì)外宣傳一開始就全部完成，以一個(gè)嶄新的形象面世，否則臟、亂、差的現(xiàn)場(chǎng)形象將大大降低客戶的購(gòu)買欲望。 樣板間 樣板間是整體建筑水平之代表，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯(lián)系消費(fèi)者的橋梁。主題概念高度提煉項(xiàng)目特征，使本項(xiàng)目在樓盤當(dāng)中脫穎而出。因此，在定價(jià)的時(shí)候，不管是價(jià)格水平與成本相差多少，實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)是開發(fā)項(xiàng)目的初衷。 麒麟山的項(xiàng)目戶型齊全，從單間商務(wù)公寓到 4 房都有，大多數(shù)戶型均能俯瞰民族廣場(chǎng)和民族大道景觀軸，是目前唯一能夠俯瞰民族廣場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 不論是否賺取租賃或經(jīng)營(yíng)利益，絕大多數(shù)長(zhǎng)期持有的土地，其最大利益來(lái)自于增值。 投資型 商業(yè)性質(zhì)物業(yè)歷來(lái)是投資者最感興趣的投資產(chǎn)品。而相對(duì)于麒麟山，它是南寧市最繁華的商業(yè)中心，具備藏品級(jí)的高舒適度居住和藏品級(jí)的投資價(jià)值，它還具有收藏品升值潛力大的特點(diǎn)，地處市中心、租金回報(bào)率特高，可暢享奢侈的生活配套，收藏各種生活的樂趣。與其赤裸裸地正面競(jìng)爭(zhēng)，不如在定位上有所變化，形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，避免兩敗俱傷。建筑風(fēng)格明快、時(shí)尚、典雅，與城市人景互動(dòng)，情味相融，形成一動(dòng)一靜對(duì)比，全面打造一個(gè)宜商宜居的建筑典范。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本 案位于南寧市人民東路與友愛南路交叉口，距離南寧“第一商圈” —— 朝陽(yáng)商圈一步之遙，區(qū)位核心優(yōu)勢(shì)明顯，是商圈新興業(yè)態(tài)擴(kuò)展的重點(diǎn)方向，將極有可能成為朝陽(yáng)商圈新的增長(zhǎng)極。隨著“ 136”工程建設(shè)項(xiàng)目的加快實(shí)施及東盟博覽會(huì)配套設(shè)施的投資建設(shè)，使得南寧的城市建設(shè)成績(jī)菲然。在國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)和建立中國(guó) —— 東盟自由貿(mào)易區(qū)之際，具有承東啟西，連南接北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新區(qū)域和外商投資的新熱點(diǎn)。具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)投資 總量快速增長(zhǎng)； 房地產(chǎn)商品房銷售量急劇擴(kuò)大； 各個(gè)城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)； 土地出讓價(jià)格飆升； 新開工面積仍在增長(zhǎng)； 住宅消費(fèi)需求市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)。 （個(gè)案二）上海灘公館 項(xiàng)目地址：青秀區(qū)七星路一巷 30 號(hào) 建筑類別：兵營(yíng)式南北向高層建筑社區(qū) 總建筑面積： 平方米 交房日期： 20xx 年 10 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)：普通住宅 892 戶 停車位 934 個(gè) 項(xiàng)目由 7 棟 2831層的景觀樓宇組成，其中 1— 2 層為商鋪， 3 層為罕見的 米架空大型生態(tài)園林，4 層以上為住宅。出則享都市繁華，入則守心靈之寧?kù)o。 四、產(chǎn)品硬傷 項(xiàng)目戶型齊全，從單間商務(wù)公寓到 4 房都有，但有部分戶型不是很理想，出現(xiàn)有些房子的采光不是很好。 結(jié)合以上分析，建議將麒麟山市場(chǎng)定位為： 高端酒店式精品公館 第二節(jié) 客戶定位 一、目標(biāo)客戶群的選定 （一）消費(fèi)者描述 目標(biāo)消費(fèi)者：職場(chǎng)白領(lǐng)；追求高品質(zhì)高舒適生活的城市創(chuàng)業(yè)精英人群以及重視對(duì)子女的教育，對(duì)他們的未來(lái)有很期望的父母及家庭。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。 因?yàn)?麒麟山 項(xiàng)目戶型比較齊全，位于南寧市政治、文化的中心 民族廣場(chǎng)南，也是南寧市最繁華的商業(yè)中心，具備藏品級(jí)的高舒適度居住和藏品級(jí)的投資價(jià)值，它具有收藏品升值潛力大的特點(diǎn)，地處市中心、租金回報(bào)率特高，可暢享奢侈的生活配套，收藏各種生活的樂趣。 第四節(jié) 價(jià)格定位 一、定價(jià)基本策略 價(jià)格是消費(fèi)者最關(guān)注的問題之一，同時(shí)也是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中最為有效的取勝武器。這兩步是非常關(guān)鍵的，因?yàn)槲覀兛梢栽跔I(yíng)銷的推廣過(guò)程中提升樓盤的附加值，考慮到目標(biāo)客戶的承受能力，最終使得交易成功。根據(jù)該方向去思考，對(duì)目標(biāo)客戶及項(xiàng)目產(chǎn)品特征的精確把握最為關(guān)鍵。建議抓緊進(jìn)度，爭(zhēng)取在項(xiàng)目開盤期能公開展示樣板間。 工地及建筑 對(duì)建筑進(jìn)行包裝，全部搭建腳手架，布置防護(hù)網(wǎng)，營(yíng)造全新的建筑工地形象。本項(xiàng)目在但個(gè)位置需要制作導(dǎo)示牌 : 新民路與民族大道的交叉路口，指示售樓方向及路程 。 戶型裝飾風(fēng)格：彩色裝飾，體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、精致、實(shí)用的設(shè)計(jì)。同時(shí)，銷售過(guò)程中還需要制定多種統(tǒng)計(jì)、調(diào)查、信息反饋表等，便于掌控銷售局面，即使反饋第一線的銷售信息 。 三、 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及客戶定位，通過(guò)構(gòu)筑針對(duì)目標(biāo)客戶的有效傳播通路及建立目標(biāo)客戶資料庫(kù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目意向客戶的積累、識(shí)別、甄選、認(rèn)定。 二、推盤策略 先推公寓，后推商鋪 公寓資金壓力大，商鋪資金風(fēng)險(xiǎn)壓力小，建議在住宅完成 80%的銷售率時(shí)即推出商鋪。以主題活動(dòng)拉開項(xiàng)目面紗，給客戶、市民留下美好的第一印象。在觀看演出的同時(shí)穿插抽獎(jiǎng)活動(dòng)，調(diào)動(dòng)所有在場(chǎng)人員的主動(dòng)性、積極性。） 主要任務(wù)：完成公開銷售以前的各項(xiàng)工作事項(xiàng)。它可以保留時(shí)間長(zhǎng)，所以本項(xiàng)目戶外廣告牌的作用并不只為一期服務(wù)，也為二期形象宣傳打基礎(chǔ)，并一直可以保留至二期推廣。全景廣告簡(jiǎn)介：點(diǎn)擊房產(chǎn)街網(wǎng)站相應(yīng)網(wǎng)址后，先出現(xiàn)客戶樓盤的頁(yè)面， 56 秒后，出現(xiàn)房產(chǎn)街相應(yīng)頁(yè)面，樓盤廣告在相 應(yīng)頁(yè)面上。在活動(dòng)前、中、后期均大篇幅投放軟文，特別是以新聞?dòng)浾呙x撰寫各類報(bào)道。 投放量：為期半年， 4 次 /天 廣告時(shí)段：建議在每天的 12： 0013： 00 和 17： 0018： 00 兩個(gè)時(shí)段播出