【文章內(nèi)容簡介】 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 項目形象定位 項目形象包裝 VI部分 報告框架contents ? 定位原則 ? 定位目標 ? 項目現(xiàn)狀分析 ? 產(chǎn)品可能性分析 ? 市場定位 ? 形象定位 ? 客群定位 ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略 ? 項目運營模式建議 美 好 生 活 推 動 者 六、 形象定位 海拉爾首席藝術(shù) 風情 酒店公寓 這是一個講究 藝術(shù)的酒店式公寓 高貴典雅的外立面昭示貴族氣質(zhì) 園林精雕細琢， 雕塑小品 感官美感 完美 體驗 室內(nèi)藝術(shù)化裝修，奢華氛圍全新呈現(xiàn) 美 好 生 活 推 動 者 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 項目形象定位 項目形象包裝 VI部分 報告框架contents ? 定位原則 ? 定位目標 ? 項目現(xiàn)狀分析 ? 產(chǎn)品可能性分析 ? 市場定位 ? 形象定位 ? 客群定位 ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略 ? 項目運營模式建議 美 好 生 活 推 動 者 七、 客群定位 他們位高權(quán)重，各行業(yè)的精英，受人尊重，受人愛戴。 他們是一群勇于奮斗的實干家，通過自身艱苦創(chuàng)業(yè)，最終小有成就。 遍游全國，認為自己是優(yōu)秀的，是經(jīng)歷豐富的。 他們精明能干，善于理財，精心挑選最具投資潛力的不動產(chǎn)，相信自己的眼光。 美 好 生 活 推 動 者 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 項目形象定位 項目形象包裝 VI部分 報告框架contents ? 定位原則 ? 定位目標 ? 項目現(xiàn)狀分析 ? 產(chǎn)品可能性分析 ? 市場定位 ? 形象定位 ? 客群定位 ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略 ? 項目運營模式建議 案例借鑒 發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)出 項目開發(fā)戰(zhàn)略 項目整體發(fā)展原則 美 好 生 活 推 動 者 八、 項目發(fā)展戰(zhàn)略 (一 ) 項目整體發(fā)展原則 ? 順應(yīng)市場發(fā)展原則： 審時度勢，與時俱 進，順應(yīng)市場發(fā)展的趨勢，又 領(lǐng)先競爭對手 一 步，搶占 海拉爾 房產(chǎn)發(fā)展之先機 ，從而獲得充足的輿論支持與廣大民眾的支持。 ? 強勢引導(dǎo)原則： 鑒于酒店式公寓在 海拉爾 還是一個新的房產(chǎn)產(chǎn)品，消費者對其缺乏全面、深刻的認識，對其優(yōu)越性及生活狀態(tài)了解不夠，因此 項目開發(fā)必須以強勢的態(tài)勢、強勢的生活模式引導(dǎo)輿論，引導(dǎo)消費者 ，形成不可爭辯、不可置疑、不可抗拒的引導(dǎo)效應(yīng)。經(jīng)過宣傳引導(dǎo)， 整個包頭將在相當長一段時間內(nèi)一直彌漫著“酒店式公寓”的味道。 ? 生活創(chuàng)新原則： 生活創(chuàng)新的核心就是提高包頭的生活質(zhì)量，縮小 海拉爾 生活與國內(nèi)發(fā)達城市生活的差距，通 過酒店式生活理念、生活模式和生活氛圍的營造， 讓本案的生活質(zhì)量在消費者心中 預(yù)期不僅不低于國內(nèi)其它發(fā)達城市 ， 滿足客戶基本居住功能外，讓其在 心理上也得到一種尊榮的自豪感 。 ? 藝術(shù)創(chuàng)造原則 ： 缺乏藝術(shù)的生活是乏味的、是缺乏情趣的。將建筑藝術(shù)、園林藝術(shù)、藝術(shù)設(shè)施、藝術(shù)氛圍和藝術(shù)活動移植到項目中，并使之逐漸發(fā)展成為社區(qū)獨有的藝術(shù)生活氣質(zhì)， 讓居住者分享藝術(shù)的高雅，并培養(yǎng)居住者的藝術(shù)素養(yǎng)和貴族品位， 培養(yǎng)有品位審美習(xí)慣。 美 好 生 活 推 動 者 (二 ) 案例借鑒 就本項目發(fā)展戰(zhàn)略問題，我司重點研究了北京酒店式公寓開發(fā)模式。通過京城類似項目的研究，為本案 的開發(fā)帶來啟示和發(fā)展戰(zhàn)略的借鑒意義。 案例：榮尊堡 基本信息 位置 建筑類型 產(chǎn)品 價格 裝修情況 朝陽區(qū)科薈路四、五環(huán)之間 塔樓 酒店式公寓 28000元 /平米 精裝修，廚房送家電 開發(fā)模式 建筑 歐洲新古典主義風格，天然石材及外保溫運用 園林 藝術(shù)風格的主題花園，南北水景設(shè)置 配套 商業(yè)配套齊全，幼兒園，智能系統(tǒng) 裝修 國際知名品牌豪華精裝修 服務(wù) 國際頂端的金鑰匙服務(wù)，租賃服務(wù) 營銷 示范區(qū)體驗營銷，大型活動營銷，峰會俱樂部 美 好 生 活 推 動 者 開發(fā)模式 總結(jié) 美 好 生 活 推 動 者 (三 ) 發(fā)展戰(zhàn)略的導(dǎo)出 策 劃的核心是戰(zhàn)略定位，而戰(zhàn)略定位的核心是構(gòu) 建客戶價值體系。 美 好 生 活 推 動 者 項目問題梳理 美 好 生 活 推 動 者 美 好 生 活 推 動 者 美 好 生 活 推 動 者 美 好 生 活 推 動 者 美 好 生 活 推 動 者 美 好 生 活 推 動 者 美 好 生 活 推 動 者 本案開發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)思 美 好 生 活 推 動 者 (四 ) 項目開發(fā)戰(zhàn)略 全流程升級之產(chǎn)品篇 A、 規(guī)劃升級 酒店式公寓作為呼 倫貝爾國際貿(mào)易中心城市綜合體的一部分，尤其是與商業(yè)相連，對街區(qū) 空間的充分合理利用有助于提升酒店公寓的產(chǎn)品形象 以及企業(yè)的品牌形象。 產(chǎn)品規(guī)劃理念的成功和有效實施，對本案的成功有很大幫助意義。 我司對 北京相關(guān)產(chǎn)品 規(guī)劃理念進行了思考、借鑒和整合?？紤]項目與商業(yè)連接在一起，可以考慮作為整體 規(guī)劃。 我們提出： 新都市主義理念 開放的街區(qū) 封閉的組團 小尺度街區(qū)－職能有機分散社區(qū)中 社區(qū)平衡與功能適度混合 鄰里同質(zhì)，社區(qū)復(fù)合 空間滲透與柔化邊界 自然與生態(tài) 美 好 生 活 推 動 者 本案主要借鑒新都市主義 理念中 對街區(qū)規(guī)劃的 設(shè)計 理念。 案例： 北京陽光上東 新麗都酒店 城市商務(wù)酒店 中環(huán)商業(yè)廣場 陽光上東的社區(qū)會客廳 美 好 生 活 推 動 者 混合物業(yè)類型開發(fā) 開放的街區(qū) 封閉的組團 鄰里中心開發(fā) 自然生態(tài)的環(huán)境 重視公共空間與公共空間邊界柔化 混合尺度建筑 本案規(guī)劃建議： ? 大尺度景觀與建筑的協(xié)調(diào) ? 鄰里導(dǎo)向的組團式布局（開放式街區(qū)，封閉式組團） ? 城市 之心，形成 城市綜合 中心 ? 尊重歷 史，尊重自然 ? 國際化高檔酒店式公寓的規(guī)劃標準 ? 布局的整體美感與人性化兼具，充分挖掘項目的規(guī)劃價值 ? 在戶型布局、景觀布局、動線系統(tǒng)等各方面，均充分考慮居住的舒適度最大化、景觀利用的最大化、配套設(shè)施共享的最大化、交通動線安全與便利的最大化等 美 好 生 活 推 動 者 B、 建筑升級 ? 建筑風格建議 根據(jù)項目消費者定位，大膽采 用現(xiàn)代建筑手法，將高貴、藝術(shù)與實用進行完美結(jié)合 ，符合當代貴族的審美需求；同時將建筑與人、建筑與景觀等進行良好的聯(lián)系，使建筑同時發(fā)揮了其功能價值與藝術(shù)價值。我司建議本案采用 ART DECO 建筑藝術(shù)風格。 ART DECO 起源于 1925 年的巴黎現(xiàn)代工業(yè)裝飾藝術(shù)國際博覽會，當時的語意為“最豪華”，是人類社會進入二十世紀后第一個真正國際化的風格，也被視作“二十世紀最激動人心的裝飾風格”。 ART DECO 建筑主張裝飾與功能有機結(jié)合，通過新的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用等，重新審視環(huán)境和產(chǎn)品使用過程中人的精神感受，造成重視感官華美享受的現(xiàn)代文明視覺體驗印象，突出時代特征。典型 ART DECO 建筑，多集中于紐約、上海等國際大都會的中心區(qū)域。 受到氣候條件的影響，在立面材質(zhì)上不建議大面積采用落地玻璃窗，而是采用以面磚為主體 ，輔以石材和其它構(gòu)筑架建立外立面形象的秩序感和簡潔感。 美 好 生 活 推 動 者 ? 中庭景觀建議 中庭景觀設(shè)計可以更加突出產(chǎn)品的品質(zhì)感，給客戶帶來優(yōu)雅的景觀視野，享受 高貴奢華 的居住體驗。 美 好 生 活 推 動 者 ? 高科技升級建議 高科技住宅技術(shù) +地產(chǎn) 當今住宅科技發(fā)展已經(jīng)有多種成熟 高科技技術(shù)，我司建議采用 2－ 3套，實現(xiàn)對于市場的升級即可。 ? 高效保溫構(gòu)造外墻體系 建筑內(nèi)保溫致命缺點是無法避免冷橋，容易形成冷凝水從而破壞墻體，因此無論是從保溫效果還是從外飾面安裝的牢固 度和安全性考慮，外墻外保溫及飾面干掛技術(shù)都是最好的外墻保溫方式。 外保溫的形式可有效形成建筑保溫系統(tǒng)，達到較好的保溫效果，減少熱橋的產(chǎn)生，其次保溫層與外飾面之間的空氣層可形成有效的自然通風，以降低空調(diào)負荷節(jié)約能耗并排除潮氣保護保溫材料，最后，外飾面有掛件固定，非粘接，無墜落傷人危險。 ? 高效門窗系統(tǒng)及高性能玻璃的選用與構(gòu)造技術(shù) 采用高性能門窗，玻璃的性能至關(guān)重要。高性能玻璃產(chǎn)品比普通中空玻璃的保溫隔熱性能高出一到數(shù)倍。例如單面鍍膜 LowE 中空玻璃，其導(dǎo)熱系數(shù)約為 ，保溫隔熱性能比普通中空玻璃提高一倍，德國新型的保溫節(jié)能玻璃 U值達到 ，比普通 36cm 磚墻 加 6cm聚苯保溫層保溫效果還好。 美 好 生 活 推 動 者 ? 住宅生態(tài)通風技術(shù)與“房屋呼吸”概念 目前，歐洲采用的住宅動力通風系統(tǒng)主要有兩種。一種是門窗 +廚衛(wèi)排風扇的通風系統(tǒng)。這一種造價便宜，安裝簡單；缺點是噪聲干擾，通風效果不理想。 另一種是外墻進風設(shè)備 +衛(wèi)生間出風口 +屋頂排風扇的通風系統(tǒng)。在過濾空氣、降低噪聲的同時， 科學(xué)合理地保證了室內(nèi)通風量，排出衛(wèi)生間潮濕污濁空氣，噪聲干擾小。 美 好 生 活 推 動 者 ? 精裝修 建議項目采用精裝修的方式出售，一、目標客群沒有時間裝修 二、精裝修能體現(xiàn)項目高品質(zhì)的奢華品味。 裝修體現(xiàn)藝術(shù)風格，與項目 ART DECO 的建筑風格保持一致，體現(xiàn)項目奢華藝術(shù)氣質(zhì)。 美 好 生 活 推 動 者 C、 景觀升級 景觀主要指酒店與商業(yè)周圍的街區(qū)的景觀設(shè)計。 通過營造景觀的立體感和互補性、突顯景觀的觀賞性、參與性、趣味性與均好性，讓建筑與景觀、人與景觀實現(xiàn)徹底的情景交融。 極富想象力的藝術(shù)小品 美 好 生 活 推 動 者 D、 配套升級 在 會所配套、休閑娛樂配套 等方面，不僅設(shè)施完善， 一條龍式地全面滿足業(yè)主的功能性需求 ， 而且力求做出震撼力，做出特色，成為社區(qū)重要的亮點。 泛會所概念 。 酒店與商業(yè)連接，商業(yè)可以作為酒店公寓的開放會所，在酒店配備相應(yīng)的配套萬，項目主打泛會所概念。 E、 服 務(wù)升級 物業(yè)管理體系全權(quán)委托國際著名酒店管理團體擔綱 ,如 香格里拉酒店集團、雅高集團、喜達屋酒店度假村管理有限公司、凱萊國際 ...等，完全按照