【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層商 業(yè)門面行情調(diào)查 萬(wàn)州主城區(qū)的零售商業(yè)主要以便利店、專賣店和大型百貨商場(chǎng)等形式展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。通過(guò)調(diào)查，萬(wàn)州高筍塘中央商圈 平方公里的范圍內(nèi)，商業(yè)賣場(chǎng)總面積約 32 萬(wàn)平方米。其中底層商業(yè)面積約 12 萬(wàn)平方米。 萬(wàn)州中央商圈近年主要底層商業(yè)門面交易調(diào)查表 項(xiàng) 目 區(qū) 位 類 型 每平米均價(jià)（元） 備 注 萬(wàn)高國(guó)際 高筍塘中央廣場(chǎng) 底商 42800 售完 后街金座 白巖二支路 底商 28000 銷售中 福斯德廣場(chǎng) 太白路 底商 36000 開(kāi)發(fā)商部分持有 地下商業(yè)街 高筍塘、雙白路 地下 31800 售完 030060090012001500180021002400270030003300360039001 99 9年2 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年高筍塘電梯寫字樓售價(jià)走勢(shì)高筍塘電梯住宅售價(jià)走勢(shì) 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) （ 四 ）萬(wàn)州主城區(qū)大型商業(yè)用房行情調(diào)查 萬(wàn)州主城區(qū)大型商業(yè)用房調(diào)查表 項(xiàng) 目 區(qū) 位 面積（ M2） 均價(jià)（元） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備 注 金英重百商場(chǎng) 白巖路口 11600 350/年 410/年 租用 萬(wàn)川重百電器 高筍塘廣場(chǎng) 8800 4545 4000 政府參與 新世紀(jì)萬(wàn)州商都 太白路口 20xx0 6800 13600 大世界百盛商場(chǎng) 太白路中段 13600 分割出售 三峽萬(wàn)高國(guó)際 高筍塘廣場(chǎng) 33000 產(chǎn)權(quán)糾紛空置 第第 五五 章章 市市 場(chǎng)場(chǎng) 與與 營(yíng)營(yíng) 銷銷 第 一節(jié) 底 層商業(yè)用房專項(xiàng)調(diào) 查 對(duì)底層商業(yè)鋪面購(gòu)房需求的專項(xiàng)調(diào)查： 根據(jù)了解，購(gòu)房者普遍認(rèn)為用于出租， 12～ 14 年能夠收回投資的房?jī)r(jià)比較合理，超過(guò) 16 年才能收回投資的房?jī)r(jià)不能接受。 第 二節(jié) 住 宅產(chǎn)品策略 ? 產(chǎn) 品價(jià) 格： 從目前周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，住宅銷售均價(jià)定價(jià)： 228 0 元 /M2 。 底層商業(yè)購(gòu)買動(dòng)機(jī)81%3% 3%8%5%投資理財(cái) 自主經(jīng)營(yíng) 解決子女工作 投機(jī)炒房 其他因素 第 15 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 第 三節(jié) 寫 字樓產(chǎn)品策略 ? 產(chǎn) 品價(jià) 格 ： 從目前周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，寫字樓銷售均價(jià)： 3 80 0 元 / M2 。 第 四節(jié) 商 業(yè)用房產(chǎn)品策略 （ 一 ）商業(yè)用房規(guī)劃方案 ? 總體規(guī)劃 根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)用房“三峽 女人淘寶街”的產(chǎn)品定位，項(xiàng)目的規(guī)劃形式為步行商業(yè)街。步行商業(yè)街分 為室內(nèi)商業(yè)街和室外商業(yè)街兩部分。 ? 三峽 女人淘寶街的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式總體設(shè)計(jì) ? 嚴(yán)格實(shí)行功能分區(qū)； ? 總體實(shí)施、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一管理； ? 設(shè)計(jì)和規(guī)劃銷售、招商、經(jīng)營(yíng)三位一體的超大商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷模式； ? 規(guī)劃獨(dú)立、補(bǔ)給性的品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，總體協(xié)調(diào)，提升步行商業(yè)街的整體經(jīng)營(yíng)檔次和商業(yè)形象； ? 組建可控的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)管理隊(duì)伍。 （ 三 ）商業(yè)用房產(chǎn)品定價(jià)策略 ? 各功能區(qū)商業(yè)面積的分割 1）一層銷售面積分割 注意室外街鋪與室內(nèi)街鋪的通透性， 使室外街鋪與室內(nèi)街鋪形成功能上的整體性； 外街鋪因?yàn)閮r(jià)格系數(shù)較高，面積分割多以 40～ 120 M2 的門面分割為主； 室內(nèi)內(nèi)街鋪的面積分割除 40～ 80 M2 的鋪位分割外，考慮柜臺(tái)式經(jīng)營(yíng)的布置，同時(shí)在中庭、節(jié)點(diǎn)處適時(shí)考慮開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)鋪位的分割，最小面積 8 M2。 2）二層銷售面積分割 結(jié)合一層、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以 12～ 3 2M2 分割。 3）負(fù)一層銷售面積分割 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 結(jié)合一、二、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以 20～ 45 M2 分割。 4）商業(yè)展示規(guī)劃 B 區(qū)：大賣場(chǎng)模式，由商家自行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 A—A～ C 區(qū)：間隔式獨(dú)立展示，玻璃墻間隔、含柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)。 整個(gè)步行商業(yè)街的休閑功能如咖啡吧、品牌快餐、經(jīng)典西餐廳、休閑小食驛站、纖體瑜珈健身場(chǎng)館的具體展示由各商家自行設(shè)計(jì)。 ? 運(yùn)營(yíng)策略 根據(jù)步行商業(yè)街的目標(biāo)客戶分析，主要有二大類型的目標(biāo)客戶：一是投資者，是步行街的主力目標(biāo)客戶；二是品牌廠商和經(jīng)銷商，是步行街的次主力目標(biāo)客戶。在這二大目標(biāo)客戶群體中，投資者的目標(biāo)比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)。 針對(duì)萬(wàn)州的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營(yíng)和抽成方式為主。也就是說(shuō)，在步行商業(yè)街的目標(biāo)買家中，品牌店產(chǎn)生購(gòu)買行為難度較大。因此商業(yè)步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營(yíng)的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個(gè)層次。需要妥善解決租和售二個(gè)層次目標(biāo)客戶之間的矛盾，總的運(yùn)營(yíng)策略是： ? 掌握項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)調(diào)配權(quán)； ? 以租賃和經(jīng)營(yíng)先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售； ? 設(shè)計(jì)租不如買的價(jià)格策略和營(yíng)銷模式。 ? 價(jià)格策略 Ａ — A1 區(qū)：均價(jià) 3 800 0 元 /M2； A— A2 區(qū)：均價(jià) 26 000 元 /M2； A— B1 區(qū)：均價(jià) 2 200 0 元 /M2； A— B2 區(qū)：均價(jià) 2 800 0 元 /M2； A— C 區(qū)：均價(jià) 13 800 元 /M2； 第 17 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) A— D1 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D2 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D3 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D4 區(qū)：均價(jià) 40 00 元 /M2； B— A 區(qū)：均價(jià) 90 00 元 /M2； B— B 區(qū)：均價(jià) 60 00 元 /M2； 商業(yè)用房綜合均價(jià)： 115 25 元 /M2。 根據(jù)對(duì)萬(wàn)州高筍塘中央 商圈的綜合調(diào)查了解，三峽福斯德廣場(chǎng)的銷售均價(jià)為 18 000 元 /M2，本項(xiàng)目雖然在賣場(chǎng)規(guī)模上比對(duì)手小很多，但規(guī)劃的女性淘寶街的定位相對(duì)于萬(wàn)州的消費(fèi)市場(chǎng)是比較恰當(dāng)?shù)馁u場(chǎng)面積，而且區(qū)位方面要優(yōu)于該項(xiàng)目，所以上述定價(jià)方案切實(shí)可行。 第 五節(jié) 營(yíng)銷 ? 住宅樓盤名稱 三峽明珠大廈的住宅樓盤名稱為： 長(zhǎng)江 左岸 （樓盤名稱釋義略，詳見(jiàn)《三峽明珠大廈營(yíng)銷策劃案》） ? 住宅營(yíng)銷主題 住宅樓盤開(kāi)發(fā)理念： 中產(chǎn)階層的永恒坐標(biāo) ? 寫字樓名稱 三峽明珠大廈寫字樓名稱： 財(cái)智右岸 （樓盤名稱釋 義略，詳見(jiàn)《三峽明珠大廈營(yíng)銷策劃案》） ? 寫字樓營(yíng)銷主題 寫字樓開(kāi)發(fā)理念： 新財(cái)智時(shí)期象征 ?