重慶順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開發(fā)項目項目企劃書doc-文庫吧資料
2024-07-29 12:23本頁面
【正文】 3%8%5%投資理財 自主經(jīng)營 解決子女工作 投機(jī)炒房 其他因素 第 15 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 第 三節(jié) 寫 字樓產(chǎn)品策略 ? 產(chǎn) 品價 格 ： 從目前周邊房地產(chǎn)市場來看，寫字樓銷售均價： 3 80 0 元 / M2 。 萬州中央商圈近年主要底層商業(yè)門面交易調(diào)查表 項 目 區(qū) 位 類 型 每平米均價（元） 備 注 萬高國際 高筍塘中央廣場 底商 42800 售完 后街金座 白巖二支路 底商 28000 銷售中 福斯德廣場 太白路 底商 36000 開發(fā)商部分持有 地下商業(yè)街 高筍塘、雙白路 地下 31800 售完 030060090012001500180021002400270030003300360039001 99 9年2 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年高筍塘電梯寫字樓售價走勢高筍塘電梯住宅售價走勢 第 14 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 （ 四 ）萬州主城區(qū)大型商業(yè)用房行情調(diào)查 萬州主城區(qū)大型商業(yè)用房調(diào)查表 項 目 區(qū) 位 面積（ M2） 均價（元） 總價（萬元） 備 注 金英重百商場 白巖路口 11600 350/年 410/年 租用 萬川重百電器 高筍塘廣場 8800 4545 4000 政府參與 新世紀(jì)萬州商都 太白路口 20xx0 6800 13600 大世界百盛商場 太白路中段 13600 分割出售 三峽萬高國際 高筍塘廣場 33000 產(chǎn)權(quán)糾紛空置 第第 五五 章章 市市 場場 與與 營營 銷銷 第 一節(jié) 底 層商業(yè)用房專項調(diào) 查 對底層商業(yè)鋪面購房需求的專項調(diào)查： 根據(jù)了解，購房者普遍認(rèn)為用于出租， 12～ 14 年能夠收回投資的房價比較合理，超過 16 年才能收回投資的房價不能接受。通過調(diào)查，萬州高筍塘中央商圈 平方公里的范圍內(nèi)，商業(yè)賣場總面積約 32 萬平方米。租價為年租金價。 （ 二 ）萬州主城區(qū)寫字樓行情調(diào)查 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，高筍塘區(qū)域的辦公物業(yè)租金上漲幅度超過房屋售價上漲幅度。隨著萬州五條出境干道的全面硬化升級，以及達(dá)萬鐵路的建成通車，萬州與周邊 2 小時車程范圍內(nèi)的 5 個市縣 20 0 多個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50 0 余萬人口組成了一張有形的 “商業(yè)網(wǎng) ”，網(wǎng)的中心就是萬州，由此奠定了萬州成為三峽庫區(qū)商業(yè)腹地的地位。地方財政收入完成 6. 8 億元。 為了能夠最大限度地保障投資者的資金安全和投資收益，我公司同意用公司的全部股權(quán)和 三峽明珠大廈項目 作為融資擔(dān)保。 第 12 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 （ 二 ）項目推動計劃 雖然資金壓力導(dǎo)致了項目暫時停頓，但通過我公司的調(diào)查分析，目前萬州主城區(qū)的商品房供給不足，現(xiàn)實需求旺盛，市場行情持續(xù)上揚(yáng)，經(jīng)過方案調(diào)整后，該項目仍然有極高的投資價值，項目獲利能力強(qiáng)，具備投資機(jī)會。但 隨著人民銀行 “121”文件的頒布執(zhí)行，房地產(chǎn)前期項目無法獲得銀行的支持，公司原來的支持銀行無法按原計劃放貸。我公司對三峽明珠大廈項目最初的準(zhǔn)備資金只有 1000 萬元，無法按照常規(guī)程序啟動 三峽明珠大廈項目 。根據(jù)《舊城控規(guī)》修編的指導(dǎo)精神，舊城改造必須進(jìn)行成片開發(fā)，因此 三峽明珠大廈項目 的設(shè)計方案進(jìn)行評審時，來自萬州區(qū)人大、政協(xié)、規(guī)劃部門、建管部門的領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計專家組成的評審委員會一致認(rèn)為該項目必須結(jié)合新城街的綜合整治進(jìn)行成片開發(fā)，并要求我公司擴(kuò)大改造范圍。該項目于 20 01 年在萬州區(qū)計委立項，原計劃開發(fā)改造面積約 畝， 建設(shè)規(guī)模4200 0M2，項目總投資 380 0 萬元，我公司自籌資金 100 0 萬元，其余 2 800 萬元主要考慮通過項目預(yù)售收入籌得。 建筑東翼五至二十七層為 B 棟住宅塔樓；建筑西翼四至十五層為 A 棟辦公塔樓。 建筑場地中心退讓形成一個寬 24 米，呈圍合狀的上下層休閑廣場，將大廈的各棟建筑塔樓自然分為東西兩翼。 （二） 主 要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一期） 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 建設(shè)地點(diǎn) 新城路和高筍塘的交匯處 規(guī)劃總用地面積 實際用地面積 2971M2 總建筑面積 52818M2 建筑密度 % 建筑容積率 （含地下 ） 綠地率 % 住宅面積 28122 M2 商業(yè)面積 8843M2 辦公面積 7881 M2 住宅總戶數(shù) 216 戶 地下室面積 8742M2 第 9 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 （ 三 ）項目（一期）建筑面積（功能分類）： 設(shè)備房 1531 停車場 5320 商業(yè)用房 8843 架空層 1139 辦公樓 7881 住宅 28122 合計 52818 商 業(yè) 用房 8843 M2細(xì)分： 負(fù)二層臨街鋪面： 524 M2 ，可售 524 M2 負(fù)一層室內(nèi)鋪面： 297 1 M2 ，可售 1400 M2（臨街室內(nèi)各 700 M2） 一層臨街鋪面： 18 43 M2 ，可售 1400 M2 二層室內(nèi)鋪面： 17 39 M2 ，可售 1400 M2 三層商業(yè)用房： 17 66 M2 ，可售 1400 M2 （ 三 ）總平面設(shè)計 本項目初步設(shè)計方案為建筑總高三十一層。 （ 三 ）項目征地待遷房屋匯總 項目規(guī)劃范圍待遷房屋統(tǒng)計（ M 2） 項 目 住宅 辦公房 新城路門面 新城街門面 一期工程 一期總計待遷房屋面積： 1 245 6 六、項目實施進(jìn)度： 項目實施進(jìn)度甘特圖 日 期 項 目 本項目預(yù)計建設(shè)期為 3１個月，以項目 啟動資金到位之日開始計算。 （ 二 ）項目征地情況 項目前期征地費(fèi)用支出 單 位 原房性質(zhì) 原房面積 補(bǔ)償方式 安置金額（萬元） 備注 萬州區(qū)軍事部 住宅 2 貨幣 358 萬州區(qū)農(nóng)機(jī)公司 門面、住宅 2 貨幣 萬州民政工業(yè)公司 門面、辦公 2 貨幣 162 譚廷文 門面、辦公 2 貨幣 348 已付 194萬 已補(bǔ)償總金額： 萬元 已繳納國土出讓金： 22 萬元 前期征地費(fèi)用支出合計： 97 萬元 另： 20xx 年 12 月 27 日和萬州區(qū)房地產(chǎn)管理處第一房管所達(dá)成拆遷改造協(xié)議，協(xié)議 改造房屋面積 20 M2。 五 、項目進(jìn)展?fàn)顩r ： 本 項目舊城改造規(guī)劃紅線已經(jīng)劃定，項目分兩期進(jìn)行，其中一期工程用地已經(jīng)辦理出讓手續(xù)，并繳完了國土出讓金。 （ 三 ）與萬州中央商圈的多個商業(yè)
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