【正文】 編時， 三峽明珠大廈項目 被確定為萬州區(qū)舊城改造重點項目之一。 基于上述原因， 三峽明珠 大廈項目 的征地范圍由原來的 畝擴大到 畝，調(diào)整并通過評審的設計方案確定項目建設總規(guī)模 ，項目總投資超過 億元。 雖然我公司經(jīng)過多方努力，在 三峽明珠大廈項目 的實際運作中，采用分拆項目的方式，將 三峽明珠大廈項目 分為兩期實施，通過分期開發(fā)減少啟動資金投入量，降低前期資金壓力，利用滾動開發(fā)方式籌集項目二期啟動資金等手段保障了項目前期工作的繼續(xù)推進，并爭取到金融機構(gòu) 4000 萬元的項目貸款規(guī)模。由于項目資本金準備不足，后續(xù)資金無以為繼，造成項目無法順利啟動，導致了我公司目前面臨的被動局面。 我公司計劃采用新的項目融資手段來繼續(xù)推動 三峽明珠大廈項目 的開發(fā)進程，希望通過爭取風險投資資 金或轉(zhuǎn)讓項目股權等方式尋求戰(zhàn)略合作伙伴，籌集項目開發(fā)資金。 第 五節(jié) 萬 州投資環(huán)境分析 ? 經(jīng)濟概況 20xx 年，萬州城市居民人均可支配收入 85 40 元，農(nóng)民人均純收入 258 2元。 ? 商業(yè)環(huán)境分析 到目前為止，萬州城區(qū)建成面積約 48 平方公里，主城區(qū)常駐人口 58 萬人。 第七節(jié) 萬州房地產(chǎn)市場行情調(diào)查 （ 一 ）萬州主城區(qū)商品住宅行情調(diào)查 通過調(diào)查，萬州商品住宅的價格呈現(xiàn)主城區(qū)增長速度快，新建城（街）區(qū)增長速度慢的特征。 第 13 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 高筍塘片區(qū)寫字樓及住宅售價跟蹤表 20xx 年高筍塘片區(qū)寫字樓租售行情 樓 盤 區(qū) 位 類 型 租價（元） 售價（元） 備 注 三牧大廈 雙 白路 純寫字樓 350 元 /M 2 3500元 /M 2 均為高層電梯樓，部分商住綜合樓宇為住宅產(chǎn)權，并以住宅改為辦公用。 萬川大廈 高筍塘 商業(yè)寫字樓 300 元 /M 2 華順大廈 高筍塘 商業(yè)寫字樓 320 元 /M 2 外貿(mào)大廈 太白路 純寫字樓 350 元 /M 2 驛鑫大廈 新城路口 商住綜合 320 元 /M 2 嘉慶大廈 雙白路 商住綜合 400 元 /M 2 星海大廈 雙白路 純寫字樓 300 元 /M 2 金鑫大廈 雙白路 商住綜合 320 元 /M 2 （ 三 ）萬州主城區(qū)底層商 業(yè)門面行情調(diào)查 萬州主城區(qū)的零售商業(yè)主要以便利店、專賣店和大型百貨商場等形式展開經(jīng)營。其中底層商業(yè)面積約 12 萬平方米。 第 二節(jié) 住 宅產(chǎn)品策略 ? 產(chǎn) 品價 格： 從目前周邊房地產(chǎn)市場來看，住宅銷售均價定價： 228 0 元 /M2 。 第 四節(jié) 商 業(yè)用房產(chǎn)品策略 （ 一 ）商業(yè)用房規(guī)劃方案 ? 總體規(guī)劃 根據(jù)本項目商業(yè)用房“三峽 步行商業(yè)街分 為室內(nèi)商業(yè)街和室外商業(yè)街兩部分。女人淘寶街的商業(yè)經(jīng)營模式總體設計 ? 嚴格實行功能分區(qū)； ? 總體實施、統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理； ? 設計和規(guī)劃銷售、招商、經(jīng)營三位一體的超大商業(yè)物業(yè)的營銷模式； ? 規(guī)劃獨立、補給性的品牌商業(yè)經(jīng)營功能，總體協(xié)調(diào)，提升步行商業(yè)街的整體經(jīng)營檔次和商業(yè)形象； ? 組建可控的商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)管理隊伍。 2）二層銷售面積分割 結(jié)合一層、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以 12～ 3 2M2 分割。 4）商業(yè)展示規(guī)劃 B 區(qū)：大賣場模式，由商家自行規(guī)劃設計。 整個步行商業(yè)街的休閑功能如咖啡吧、品牌快餐、經(jīng)典西餐廳、休閑小食驛站、纖體瑜珈健身場館的具體展示由各商家自行設計。在這二大目標客戶群體中，投資者的目標比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)。也就是說，在步行商業(yè)街的目標買家中，品牌店產(chǎn)生購買行為難度較大。需要妥善解決租和售二個層次目標客戶之間的矛盾，總的運營策略是： ? 掌握項目的經(jīng)營調(diào)配權； ? 以租賃和經(jīng)營先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售； ? 設計租不如買的價格策略和營銷模式。 根據(jù)對萬州高筍塘中央 商圈的綜合調(diào)查了解，三峽福斯德廣場的銷售均價為 18 000 元 /M2，本項目雖然在賣場規(guī)模上比對手小很多，但規(guī)劃的女性淘寶街的定位相對于萬州的消費市場是比較恰當?shù)馁u場面積，而且區(qū)位方面要優(yōu)于該項目，所以上述定價方案切實可行。 左岸 （樓盤名稱釋義略，詳見《三峽明珠大廈營銷策劃案》） ? 住宅營銷主題 住宅樓盤開發(fā)理念： 中產(chǎn)階層的永恒坐標 ? 寫字樓名稱 三峽明珠大廈寫字樓名稱： 財智女人淘寶街 （樓盤名稱釋義略，詳見《三峽明珠大廈營銷策劃案》） 第 18 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 ? 商業(yè)物業(yè)營銷主題 商業(yè)物業(yè)開發(fā)理念： 女人 ? 籌備期 ? 引銷期 (分為內(nèi)部登記期和開盤期 ) ? 強銷期 ? 續(xù)銷期 ? 清盤期 （ 二 ）銷售階段劃分 項目正式開工前至取得預售許可證前一個月：籌備期 項目取得預售許可證前一個月：內(nèi)部登記期 項目取得預售許可證時兩個月內(nèi)：開盤期 項目開盤期后三個月內(nèi)：強銷期 項目強銷期后六個月內(nèi)：續(xù)銷期 續(xù)銷期后至完成 9 8%銷售率：清盤期 第 九節(jié) 項 目預計銷售收入 （ 一 ）可售面積情況說明 本項目經(jīng)過充分論證和市場調(diào)查 ，拆遷采用原地回遷方式與貨幣安置相結(jié)合方式。取得預售許可證后，第一個銷售季度完成25%，第二季度完成 35%，第三季度完成銷售 20%，剩余一期房屋進入尾盤銷售期。 第 20 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 根據(jù)萬州高筍塘同類地塊的歷史拆遷補償標準，結(jié)合市場房屋增值情況，本項目一期工程剩余待遷房屋拆遷補償方案（原地回遷）如下： 產(chǎn)權調(diào)換方案 產(chǎn)權類型 原房面積 調(diào)換系數(shù) 還房面積 還房區(qū)域 備注 住宅 2 10938M2 住宅塔樓 辦公用房 2 2451M2 辦公塔樓 新成路門面 2 245M2 新城街營業(yè)用房 2 979M2 負一層商場 面積合計 2 14613M2 過渡補償、安置方案 項目名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合計（元） 備注 住宅搬家補助費 戶 162 500 81`000 營業(yè)辦公搬遷補助費 M2 3340 40 133`600 住宅過渡安置 M2 9115 120 1`093`800 營業(yè)、辦公過渡安置 M2 3340 300 1`002`000 住宅附屬物補償 戶 162 4`000 648`000 營業(yè)用房附屬物補償 M2 1113 300 333`900 辦公用房附屬物補償 M2 2228 200 445`600 附屬房補償 M2 480 160 76`700 合計 382 萬元 過渡、補償安置總金額（其他 11