【正文】 8 萬元）： 500 萬元 項(xiàng)目土地獲取總成本構(gòu)成如下： 項(xiàng) 目 金 額（元） 一期已付貨幣安置款 7`546`300 未付譚廷文安置款 1`540`000 一期工程國土出讓金 2`227`300 一期待遷房屋過渡補(bǔ)償總金額 5`000`000 一期工程場地平整費(fèi)用 240`000 總 計(jì) 16`553`600 第 21 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 五 ）設(shè)備、設(shè)施費(fèi)說明 設(shè)備、設(shè)施費(fèi)： 本項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施費(fèi)由消防設(shè)備、中央空調(diào)、電梯扶梯、應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、配電供水 、樓宇智能化、商場裝修等費(fèi)用構(gòu)成，詳細(xì)清單如下： 序號 設(shè)備名稱 單價(jià) 數(shù)量 合計(jì)（萬元） 1 電梯 307 1000MM 寬度自動(dòng)扶梯 萬元 4 臺 112 1100 公斤 32 層 32 站客梯 萬元 3 臺 114 1300 公斤 21 層 21 站客梯 萬元 2 臺 56 1500 公斤 6 層 6 站貨梯 萬元 1 臺 25 2 消防設(shè)備 377 商業(yè)房及車庫消防設(shè)備 元 14163M 2 177 辦公用房消防設(shè)備 元 7881M 2 59 住宅部分消防設(shè)備 元 28122M 2 141 3 配電供水 159 配電 元 52818M 2 53 給排水 元 52818M 2 106 4 中央空調(diào)（辦公、商業(yè)） 元 16724M2 501 5 樓宇智能化及綜合布線 元 52818M2 79 6 商鋪裝修 元 8843M2 265 7 總計(jì)（萬元） 1688 第 22 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 第二節(jié) 投資估算 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)定估算依據(jù)及 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，估算項(xiàng)目總投資為9348 萬元 ，詳細(xì)分析見下表： 序號 項(xiàng)目名稱 金額 （萬元） 占總投資 比例 備注 1 前期費(fèi)用 400 % 前期設(shè)計(jì)辦公等 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 206 % 建安工程費(fèi)的 5% 3 土地獲取價(jià)款 1655 % 4 配套費(fèi) 350 % 80 元 /M2，扣消防 6000 M2 5 其它報(bào)建費(fèi) 82 % 建安工程費(fèi)的 2%2 6 建安工程費(fèi) 4120 % 52818*780 7 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 62 % 建安工程費(fèi)的 % 8 工程監(jiān)理費(fèi) 41 % 建安工程費(fèi)的 1% 9 項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi) 270 % 銷售收入的 2% 10 設(shè)備、設(shè)施費(fèi) 1688 % 11 項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)費(fèi) 62 % 建安工程費(fèi)的 % 12 不可預(yù)見費(fèi) 412 % 建安工程費(fèi)的 10% 投資總額 9348 100% 第 三節(jié) 經(jīng) 濟(jì)效益和財(cái)務(wù)評價(jià) （ 一 ）財(cái)務(wù)分析說明 ? 投資成本已經(jīng)按相應(yīng)的費(fèi)用項(xiàng)目估算； ? 營業(yè)稅按營業(yè)收入的 5%計(jì)征； ? 城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計(jì)征； ? 教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%計(jì)征； ? 土地增值稅按營業(yè)收入的 1%預(yù)征； ? 交易契稅按土地綜合價(jià)的 3%計(jì)征； （約營業(yè)收入的 1%） ? 印花稅按營業(yè)收入的 1%計(jì)征； ? 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)按營業(yè)收入的 1%收??； 第 23 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 ? 所得稅按利潤總額的 33%計(jì)征 ? 盈余公積金按稅后利潤的 10%計(jì)取 ? 法定公益金按稅后利潤的 5%計(jì)取 。根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益見損益表如下： 序 號 項(xiàng) 目 金 額（萬元） 1 銷售收入 14485 2 銷售稅金及附加（按 9. 5%） 1376 3 投資總額 9348 4 利潤總額 3761 5 所 得 稅（ 33%） 1241 6 凈 利 潤 2520 7 公積金及公益金 378 8 未分配利潤 2142 投資利稅率： % 投資利潤率： % 投資凈利率： % 銷售凈利率： % 第 24 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 根據(jù)對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，在根據(jù)預(yù)計(jì)的價(jià)格完全銷售的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： ? 項(xiàng)目 總投資： 9348 萬 元 ，實(shí) 際 投入 資 金 4500 萬元 ? 項(xiàng)目銷售收入： 14485 萬元 ? 項(xiàng)目 完 全銷 售 后， 獲取 利 潤： 3761 萬 元（ 含 所得 稅1241 萬 元），保 留 項(xiàng)目 全 部地 下 停 車場 5320M2 及 業(yè) 主會(huì) 所1139M2 （架空層）用于公司永續(xù)經(jīng)營，初步測算其市值不低于 1500 萬元。在 項(xiàng)目 征 地過 程 中，應(yīng) 盡量 控 制 拆 遷房 屋 的 補(bǔ) 償金 額 ， 盡 最大 努 力 降 低 項(xiàng)目 的征地成本。 第 25 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 第第 七七 章章 融融 資資 合合 作作 計(jì)計(jì) 劃劃 第 一節(jié) 資 金需求及籌措 通過分析項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和投資計(jì)劃，三峽明珠大廈項(xiàng)目自正式啟動(dòng)之日計(jì)算，建設(shè)、銷售期共計(jì) 2. 5 年（ 31 個(gè)月），其中建設(shè)期 20 個(gè)月，銷售期 15 個(gè)月。項(xiàng)目從啟動(dòng)之日到取得《預(yù)售房許可證》共需 15 個(gè)月，需投入預(yù)售前資金4500 萬元。 第二 節(jié) 資 本結(jié)構(gòu)及資金使用計(jì)劃 （ 一 ）資本結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自籌資金，二是對外融資，三是預(yù)售收入用于投資部分。具體組合方式如下： 序號 資金來源 金額（萬元） 占投資比例 股本性質(zhì) 投資總額 9348 100% 其中： 1 自籌資金 1500 16% 2 對外融資 3000 32% 3 銷售收入 4848 52% 權(quán)益資本 銷 售 收入中 ：完成如下目標(biāo)即可獲得 5837 萬元 住宅完成銷售的 9 0%： 391 8*9 0%=3 526 負(fù)一層室內(nèi)鋪面完成銷售的 60%： 92 6*6 0%=5 55 一層臨街鋪面完成銷售的 70%： 1 729 *70% =12 10 一層室內(nèi)鋪面完成銷售的 30%： 1 820 *30% =54 6 第 26 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 二 ）融資資金使用計(jì)劃 項(xiàng)目對外融資資金主要用于三峽明珠大廈項(xiàng)目一期工程的征地補(bǔ)償費(fèi)用，其次還包括建設(shè)配套費(fèi)、相關(guān)監(jiān)督、審查費(fèi)用以及項(xiàng)目施工至大廈裙樓封頂?shù)墓こ踢M(jìn)度款 15 00萬元（取得預(yù)售房許可證）。以下為我方接受的融資方案： （ 一 ）合作 合作方出資 12 003 000 萬元，按實(shí)際出資額計(jì)股本；我方按 180 0 萬元計(jì)股本。項(xiàng)目完成后可考慮清盤或股權(quán)回購方式退出。我公司以三峽明珠項(xiàng)目及我公司全部資產(chǎn)及股權(quán)作為融資抵押擔(dān)保，并賦予投資方第一順序受償權(quán)