重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目企劃書（doc ）(文件)
【正文】 可用面積（ M 2） 還房面積（ M 2） 可售面積（ M 2） B 棟住宅 28122 28122 *=10938 17184 A 棟辦公樓 7881 7881 *=2451 5430 負(fù)二層臨街鋪面 524 524 524 負(fù)一層室內(nèi)鋪面 2971 1400 *=979 421 一層臨街鋪面 1843 700 *=245 455 一層室內(nèi)鋪面 700 700 二層室內(nèi)鋪面 1739 1400 1400 三層商業(yè)用房 1766 1400 1400 一期銷售合計(jì) 44819 42127 14613 27514 （ 二 ）預(yù)計(jì)銷售收入和銷售進(jìn)度 房屋類型 面積（ M 2） 單價(jià)（元） 合計(jì)（萬(wàn)元） 銷售進(jìn)度 一期銷售房屋 B 棟住宅 17184 2280 3918 本項(xiàng)目一期房屋計(jì)劃全部銷售期為 18 個(gè)月。右岸 （樓盤名稱釋 義略，詳見(jiàn)《三峽明珠大廈營(yíng)銷策劃案》） ? 寫字樓營(yíng)銷主題 寫字樓開(kāi)發(fā)理念： 新財(cái)智時(shí)期象征 ? 商業(yè)物業(yè)名稱 三峽明珠大廈的商業(yè)物業(yè)名稱為： 三峽 ? 價(jià)格策略 Ａ — A1 區(qū)：均價(jià) 3 800 0 元 /M2； A— A2 區(qū)：均價(jià) 26 000 元 /M2； A— B1 區(qū)：均價(jià) 2 200 0 元 /M2； A— B2 區(qū)：均價(jià) 2 800 0 元 /M2； A— C 區(qū)：均價(jià) 13 800 元 /M2； 第 17 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 A— D1 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D2 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D3 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D4 區(qū)：均價(jià) 40 00 元 /M2； B— A 區(qū)：均價(jià) 90 00 元 /M2； B— B 區(qū)：均價(jià) 60 00 元 /M2； 商業(yè)用房綜合均價(jià)： 115 25 元 /M2。 針對(duì)萬(wàn)州的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營(yíng)和抽成方式為主。 A—A～ C 區(qū)：間隔式獨(dú)立展示，玻璃墻間隔、含柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)。 （ 三 ）商業(yè)用房產(chǎn)品定價(jià)策略 ? 各功能區(qū)商業(yè)面積的分割 1）一層銷售面積分割 注意室外街鋪與室內(nèi)街鋪的通透性， 使室外街鋪與室內(nèi)街鋪形成功能上的整體性； 外街鋪因?yàn)閮r(jià)格系數(shù)較高，面積分割多以 40～ 120 M2 的門面分割為主； 室內(nèi)內(nèi)街鋪的面積分割除 40～ 80 M2 的鋪位分割外，考慮柜臺(tái)式經(jīng)營(yíng)的布置，同時(shí)在中庭、節(jié)點(diǎn)處適時(shí)考慮開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)鋪位的分割，最小面積 8 M2。女人淘寶街”的產(chǎn)品定位，項(xiàng)目的規(guī)劃形式為步行商業(yè)街。 萬(wàn)州中央商圈近年主要底層商業(yè)門面交易調(diào)查表 項(xiàng) 目 區(qū) 位 類 型 每平米均價(jià)（元） 備 注 萬(wàn)高國(guó)際 高筍塘中央廣場(chǎng) 底商 42800 售完 后街金座 白巖二支路 底商 28000 銷售中 福斯德廣場(chǎng) 太白路 底商 36000 開(kāi)發(fā)商部分持有 地下商業(yè)街 高筍塘、雙白路 地下 31800 售完 030060090012001500180021002400270030003300360039001 99 9年2 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年高筍塘電梯寫字樓售價(jià)走勢(shì)高筍塘電梯住宅售價(jià)走勢(shì) 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 四 ）萬(wàn)州主城區(qū)大型商業(yè)用房行情調(diào)查 萬(wàn)州主城區(qū)大型商業(yè)用房調(diào)查表 項(xiàng) 目 區(qū) 位 面積（ M2） 均價(jià)（元） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備 注 金英重百商場(chǎng) 白巖路口 11600 350/年 410/年 租用 萬(wàn)川重百電器 高筍塘廣場(chǎng) 8800 4545 4000 政府參與 新世紀(jì)萬(wàn)州商都 太白路口 20xx0 6800 13600 大世界百盛商場(chǎng) 太白路中段 13600 分割出售 三峽萬(wàn)高國(guó)際 高筍塘廣場(chǎng) 33000 產(chǎn)權(quán)糾紛空置 第第 五五 章章 市市 場(chǎng)場(chǎng) 與與 營(yíng)營(yíng) 銷銷 第 一節(jié) 底 層商業(yè)用房專項(xiàng)調(diào) 查 對(duì)底層商業(yè)鋪面購(gòu)房需求的專項(xiàng)調(diào)查： 根據(jù)了解，購(gòu)房者普遍認(rèn)為用于出租， 12～ 14 年能夠收回投資的房?jī)r(jià)比較合理，超過(guò) 16 年才能收回投資的房?jī)r(jià)不能接受。租價(jià)為年租金價(jià)。隨著萬(wàn)州五條出境干道的全面硬化升級(jí)，以及達(dá)萬(wàn)鐵路的建成通車，萬(wàn)州與周邊 2 小時(shí)車程范圍內(nèi)的 5 個(gè)市縣 20 0 多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50 0 余萬(wàn)人口組成了一張有形的 “商業(yè)網(wǎng) ”，網(wǎng)的中心就是萬(wàn)州，由此奠定了萬(wàn)州成為三峽庫(kù)區(qū)商業(yè)腹地的地位。 為了能夠最大限度地保障投資者的資金安全和投資收益，我公司同意用公司的全部股權(quán)和 三峽明珠大廈項(xiàng)目 作為融資擔(dān)保。但 隨著人民銀行 “121”文件的頒布執(zhí)行，房地產(chǎn)前期項(xiàng)目無(wú)法獲得銀行的支持，公司原來(lái)的支持銀行無(wú)法按原計(jì)劃放貸。根據(jù)《舊城控規(guī)》修編的指導(dǎo)精神，舊城改造必須進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，因此 三峽明珠大廈項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審時(shí)，來(lái)自萬(wàn)州區(qū)人大、政協(xié)、規(guī)劃部門、建管部門的領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)專家組成的評(píng)審委員會(huì)一致認(rèn)為該項(xiàng)目必須結(jié)合新城街的綜合整治進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，并要求我公司擴(kuò)大改造范圍。 建筑東翼五至二十七層為 B 棟住宅塔樓；建筑西翼四至十五層為 A 棟辦公塔樓。 （二） 主 要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一期） 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 建設(shè)地點(diǎn) 新城路和高筍塘的交匯處 規(guī)劃總用地面積 實(shí)際用地面積 2971M2 總建筑面積 52818M2 建筑密度 % 建筑容積率 （含地下 ） 綠地率 % 住宅面積 28122 M2 商業(yè)面積 8843M2 辦公面積 7881 M2 住宅總戶數(shù) 216 戶 地下室面積 8742M2 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 三 ）項(xiàng)目（一期）建筑面積（功能分類）： 設(shè)備房 1531 停車場(chǎng) 5320 商業(yè)用房 8843 架空層 1139 辦公樓 7881 住宅 28122 合計(jì) 52818 商 業(yè) 用房 8843 M2細(xì)分： 負(fù)二層臨街鋪面： 524 M2 ，可售 524 M2 負(fù)一層室內(nèi)鋪面： 297 1 M2 ，可售 1400 M2（臨街室內(nèi)各 700 M2） 一層臨街鋪面： 18 43 M2 ，可售 1400 M2 二層室內(nèi)鋪面： 17 39 M2 ，可售 1400 M2 三層商業(yè)用房： 17 66 M2 ，可售 1400 M2 （ 三 ）總平面設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案為建筑總高三十一層。 （ 二 ）項(xiàng)目征地情況 項(xiàng)目前期征地費(fèi)用支出 單 位 原房性質(zhì)
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