重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目企劃書(shū)doc(參考版)
2025-07-17 12:23本頁(yè)面
【正文】 （ 三 ）項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1800 萬(wàn)元 第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 。 （ 二 ）中長(zhǎng)期借款 中長(zhǎng)期借款 30 00 萬(wàn)元融資方案：借款期限 3 年，年息12%，利息每年支付，到期還本清息。雙方共同按股本比例參與，合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。具體使用計(jì)劃安排如下： 序號(hào) 資金用途 金額 （萬(wàn)元） 資金使用單位 備注 1 前期費(fèi)用 400 業(yè)主已支付 2 征地補(bǔ)償金 1648 被拆遷人 3 配套費(fèi)及其他報(bào)建 350 行政主管部門 4 設(shè)計(jì)勘察監(jiān)理費(fèi)用 103 勘察設(shè)計(jì) 監(jiān)理 5 建安工程費(fèi) 1500 施工單位 按工程進(jìn)度的 70%付 6 傳推廣費(fèi) 100 業(yè)主協(xié)作單位 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 399 合計(jì) 4500 第 三節(jié) 融 資合作形式 項(xiàng)目融資擬采用資本金引入（合作）或有償性資金借入3000 萬(wàn)元兩條渠道解決。資金運(yùn)作方式如下：自有資金和對(duì)外融資用于項(xiàng)目前期土地征用、建設(shè)手續(xù)辦理支付工程進(jìn)度款；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資。我公司希望通過(guò)自籌 1 500 萬(wàn)元，對(duì)外尋求 3000萬(wàn)元 的項(xiàng)目融資、合作來(lái)解決三峽明珠大廈項(xiàng)目的前期資金需求，其余投資款通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售取得。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目投資總額為 93 48 萬(wàn)元。 ? 在 假 定的 銷 售 價(jià) 格 、銷 售 率 以 及投 資 總 額 測(cè)算 成 立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 ? 通 過(guò) 敏感 性 分 析 ， 銷售 收 入 及 土地 獲 取 成 本對(duì) 項(xiàng) 目稅 后利 潤(rùn) 影 響 較大 ， 其 中 銷售 收 入 的 影響 更 為 敏 感 ，應(yīng) 該特別 注 重項(xiàng) 目 的營(yíng) 銷 推廣 和 銷售 管 理。 （ 二 ）經(jīng)濟(jì)效益 ? 項(xiàng)目損益表 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的全部銷售收入為 14485 萬(wàn)元，投資總額為9348 萬(wàn)元。 A 棟辦公樓 5430 3800 2063 負(fù)二層臨街鋪面 524 28000 1467 負(fù)一層室內(nèi)鋪面 421 220xx 926 一層臨街鋪面 455 38000 1729 一層室內(nèi)鋪面 700 26000 1820 二層室內(nèi)鋪面 1400 13800 1932 三層商業(yè)用房 1400 4500 630 一期銷售合計(jì) 27514 14485 第第 六六 章章 投投 資資 分分 析析 ? 一期工程待征土地征地方案及征地成本 本項(xiàng)目由于采用分期開(kāi)發(fā)方案，項(xiàng)目一期建設(shè)手續(xù)辦理時(shí)間較早，一期工程的部分建設(shè)用地已經(jīng)辦理完出讓手續(xù)，繳納了國(guó)土出讓金，其余一期工程待遷房屋按《重慶市萬(wàn)州區(qū)人民政府關(guān)于新城路舊城改造片區(qū)明珠大廈5626. 7 平方米土地使用權(quán)處置方案的批復(fù)》的規(guī)定，采用協(xié)議出讓方式，由我公司負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償和征地工作。所以在計(jì)算可售面積的時(shí)候，現(xiàn)未拆遷部分全部按原地回遷方式，可售面積如下（業(yè)主會(huì)所 1139 M停車場(chǎng) 5 320 M設(shè)備用房 151 3 M2 暫時(shí)未考慮銷售或公攤）： 第 19 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 可 建 面積、可用面積、還房面積、可售面積 房屋類型 可建面積（ M 2） 可用面積（ M 2） 還房面積（ M 2） 可售面積（ M 2） B 棟住宅 28122 28122 *=10938 17184 A 棟辦公樓 7881 7881 *=2451 5430 負(fù)二層臨街鋪面 524 524 524 負(fù)一層室內(nèi)鋪面 2971 1400 *=979 421 一層臨街鋪面 1843 700 *=245 455 一層室內(nèi)鋪面 700 700 二層室內(nèi)鋪面 1739 1400 1400 三層商業(yè)用房 1766 1400 1400 一期銷售合計(jì) 44819 42127 14613 27514 （ 二 ）預(yù)計(jì)銷售收入和銷售進(jìn)度 房屋類型 面積（ M 2） 單價(jià)（元） 合計(jì)（萬(wàn)元） 銷售進(jìn)度 一期銷售房屋 B 棟住宅 17184 2280 3918 本項(xiàng)目一期房屋計(jì)劃全部銷售期為 18 個(gè)月。天生購(gòu)物狂 第 六節(jié) 項(xiàng) 目銷售進(jìn)度計(jì)劃 （ 一 ）銷售階段設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目按照工程進(jìn)度計(jì)算，暫定銷售周期最長(zhǎng)不超過(guò) 18 個(gè)月，因而根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際情況，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷周期劃分為以下 幾個(gè)階段。右岸 （樓盤名稱釋 義略，詳見(jiàn)《三峽明珠大廈營(yíng)銷策劃案》） ? 寫字樓營(yíng)銷主題 寫字樓開(kāi)發(fā)理念： 新財(cái)智時(shí)期象征 ? 商業(yè)物業(yè)名稱 三峽明珠大廈的商業(yè)物業(yè)名稱為： 三峽 第 五節(jié) 營(yíng)銷 ? 住宅樓盤名稱 三峽明珠大廈的住宅樓盤名稱為： 長(zhǎng)江 ? 價(jià)格策略 Ａ — A1 區(qū)：均價(jià) 3 800 0 元 /M2； A— A2 區(qū)：均價(jià) 26 000 元 /M2； A— B1 區(qū)：均價(jià) 2 200 0 元 /M2； A— B2 區(qū)：均價(jià) 2 800 0 元 /M2； A— C 區(qū)：均價(jià) 13 800 元 /M2； 第 17 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) A— D1 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D2 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D3 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D4 區(qū)：均價(jià) 40 00 元 /M2； B— A 區(qū)：均價(jià) 90 00 元 /M2； B— B 區(qū)：均價(jià) 60 00 元 /M2； 商業(yè)用房綜合均價(jià)： 115 25 元 /M2。因此商業(yè)步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營(yíng)的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個(gè)層次。 針對(duì)萬(wàn)州的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營(yíng)和抽成方式為主。 ? 運(yùn)營(yíng)策略 根據(jù)步行商業(yè)街的目標(biāo)客戶分析，主要有二大類型的目標(biāo)客戶：一是投資者，是步行街的主力目標(biāo)客戶；二是品牌廠商和經(jīng)銷商，是步行街的次主力目標(biāo)客戶。 A—A～ C 區(qū)：間隔式獨(dú)立展示，玻璃墻間隔、含柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)。 3）負(fù)一層銷售面積分割 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 結(jié)合一、二、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以 20～ 45 M2 分割。 （ 三 ）商業(yè)用房產(chǎn)品定價(jià)策略 ? 各功能區(qū)商業(yè)面積的分割 1）一層銷售面積分割 注意室外街鋪與室內(nèi)街鋪的通透性， 使室外街鋪與室內(nèi)街鋪形成功能上的整體性； 外街鋪因?yàn)閮r(jià)格系數(shù)較高，面積分割多以 40～ 120 M2 的門面分割為主； 室內(nèi)內(nèi)街鋪的面積分割除 40～ 80 M2 的鋪位分割外，考慮柜臺(tái)式經(jīng)營(yíng)的布置，同時(shí)在中庭、節(jié)點(diǎn)處適時(shí)考慮開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)鋪位的分割，最小面積 8 M2。 ? 三峽 女人淘寶街”的產(chǎn)品定位，項(xiàng)目的規(guī)劃形式為步行商業(yè)街。 底層商業(yè)購(gòu)買動(dòng)機(jī)81%3%
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1