【文章內(nèi)容簡介】 費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理條例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費這里土地有償使用費主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財務(wù)處理，同時應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費額。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費按照以下各項標(biāo)準(zhǔn)收?。簩φ饔猛恋?、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對在劃撥國有土地上進(jìn)行項目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。土地閑置費按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的知》(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費根據(jù)國家計委國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進(jìn)計費，按一般宗地地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評估收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。出讓土地預(yù)訂金根據(jù)《土地管理條例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價款。征地管理費、土地補償費和安置補助費土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹木補償費在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價方式確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。1地上物補償費 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。1耕地占用稅國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開墾費 區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：房屋拆遷補償費貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。、搬家補助費根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補助費。提前搬家獎勵費提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標(biāo)準(zhǔn)。、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18 個月。利潤的計算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營業(yè)額給予補償；補償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個月平均月營業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費房屋拆遷服務(wù)費，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應(yīng)注意的法律問題項目合法性問題對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險，因此，開發(fā)商應(yīng)重視項目的合法性問題。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進(jìn)行審查：（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開發(fā)商開始進(jìn)行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風(fēng)險很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險。（2）立項文件的合法性開發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項目立項文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項、是否存在立項文件的內(nèi)容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項文件進(jìn)行補充和完善。（3）其他相關(guān)項目文件的合法性開發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。簽約程序問題綜合分析各地有關(guān)土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)商。但實踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認(rèn)可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會因此導(dǎo)致一級開發(fā)合同無效。開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級開發(fā)合同中的要點開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風(fēng)險，比如拆遷難風(fēng)險、政策變化風(fēng)險、土地出讓價格風(fēng)險等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應(yīng)注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔(dān)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費用：政府包干和據(jù)實支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。據(jù)實支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實支出費用。開發(fā)商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風(fēng)險。（3）約定政策變化時由政府承擔(dān)責(zé)任政策變化風(fēng)險對開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險，比如國家或上級政府對項目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對于該等風(fēng)險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風(fēng)險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發(fā)成本的組成土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就土地一級開發(fā)項目支出的所有費用均計入土地開發(fā)成本。但須注意的是，開發(fā)商計入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開發(fā)商的某項支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費用。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預(yù)估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費用。值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（5）約定收益分配方式對開發(fā)商來說，可根據(jù)項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風(fēng)險，但通常收益率不會太高。B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入土地開發(fā)成本）開發(fā)商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級開發(fā)。實踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價格風(fēng)險，有必要約定出讓價格低于開發(fā)成本時的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項目公司開發(fā)商就單個土地一級開發(fā)項目成立項目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個項目風(fēng)險，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級開發(fā)投資項目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長時間、持續(xù)性的具體操作。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式若開發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項目公司時引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項目。綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項目時，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機構(gòu)簽訂土地一級開發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機構(gòu)簽約，開發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關(guān)要點在合同中明確約定。第三篇：土地一級開發(fā)流程土地一級開發(fā)流程 土地一級開發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成：征地、拆遷補償及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標(biāo)項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)檔中提出方案，作為評標(biāo)參考。一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其它成片開發(fā)，需六、一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；