【文章內(nèi)容簡介】 到積極的作用。 可行性研究編制依據(jù) 國家發(fā)改委關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計價格〔 2021〕 1980 號）； 國家計委、建設部《建設 項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版），2021 年； 國家發(fā)展計劃委員會制定的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格 [1999]1283號）； 國家計委辦公廳《投資項目可行性研究指南》（試用版）， 2021 年； 陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（ 1999）； 《陜西省建設工程其他費用定額》； 西安市國土資源局蓮湖分局關于西安環(huán)城西苑環(huán)境改造項目三期用地函； 西安市發(fā)展和改革委員會關于對環(huán)城西苑三期項目建議書的批復（市發(fā)改投發(fā) [2021]193號）； 西安市發(fā)展和改革委員會關于調(diào)整 環(huán)城西苑三期項目建議書批復中部分內(nèi)容的通知（市發(fā)改投發(fā) [2021]296 號）； 類似工程估算、概算指標； 1委托方提供的有關其他資料； 1有關建設項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標。 技術經(jīng)濟指標 （ 1）項目財務評價指標： 投資回收期： 年（稅后） 年（稅前） 財務凈現(xiàn)值： 262 萬元（稅后） 2020 萬元（稅前） 內(nèi)部收益率（年）： %（稅后） %（稅前） （ 2）資本金財務評價指標： 財務凈現(xiàn)值： 1364 萬元 內(nèi)部收益率（年）： % （ 3）國民經(jīng)濟評價 財務凈現(xiàn)值： 3856 萬元 內(nèi)部收益率（年）： % 可行性研究的主要結(jié)論 （ 1）項目前期工作準備充分，拆遷條件良好； （ 2）項目拆遷完成后，土地出讓市場前景廣闊，企業(yè)能夠較快回籠資金； （ 3）項目財務評價和國民經(jīng)濟評價的各項財務指標均較好，經(jīng)濟上可行； （ 4）項目具有較強的抗風險能力； （ 5） 項目拆遷安置完成和后續(xù)建設 具有明顯的社會效益，能夠得到社會和政府的大力支持。 第二章 市場分析 蓮湖區(qū) 是古城西安的中心城區(qū)之一，是馳名中外的“絲綢之路”的起點，此地人文薈萃，商業(yè)繁榮，經(jīng)濟實力雄厚。 蓮湖區(qū)經(jīng)濟實力概況 為加快實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，蓮湖區(qū)緊緊圍繞建設“經(jīng)濟強區(qū)、和諧蓮湖”的奮斗目標，根據(jù)轄區(qū)實際情況，提出了“一線五區(qū)四平臺”的經(jīng)濟發(fā)展思路 ,加快對蓮湖區(qū)的改造步伐。 2021 年 蓮湖區(qū) 生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，標志著 蓮湖區(qū) 經(jīng)濟規(guī)模再上一個新臺階，其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長%，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %。 2021 年， 蓮湖區(qū)財政收入達到 億元，較 2021年凈增近 3億元，增幅為 ％，地方財政收入總量位居西安市 13 區(qū)縣之首；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額和外商直接投資額等持續(xù)快速增長，主要經(jīng)濟指標位居西安市前列。截至 2021 年 4 月底， 蓮湖區(qū)重點建設項目共完成投資 91424萬元；地方財政收入完成 ，總量位居全市第二；社會消費品零售總額完成 ，達到近年來的最好水平；規(guī)模以上工業(yè)增加值累計實現(xiàn) ，絕對量位居全市第一。 蓮湖區(qū)科技文化概況 該區(qū)科技勢力雄厚，榮膺國家級科教工作先進城區(qū) ,區(qū)內(nèi)有大、 中專院校科、研院（所） 10 多個。區(qū)內(nèi)文物古跡眾多，旅游資源豐富。境內(nèi)有 13 個王朝遺留下的古建筑、古墓葬、古石刻等文物古跡125處（件），其中屬國家、省、市級重點保護古跡、紀念地 19 處。 隨著中國加入世界貿(mào)易組織和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入實施，蓮湖區(qū)迎來了前所未有的發(fā)展機遇。古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映所顯現(xiàn)出的區(qū)位優(yōu)勢、后發(fā)優(yōu)勢、人文資源優(yōu)勢、土地資源優(yōu)勢，為蓮湖經(jīng)濟的快速發(fā)展提供了強勁的動力。 隨著西部開發(fā)戰(zhàn)略的深入實施，城市人口的增加，城市化、工業(yè)化進程的推進，西安市 建設用地需求量的急劇擴張，西安作為西北地區(qū)絕對的中心城市，深受建設用地短缺的困擾。 總體來看，西安土地市場實行招、拍、掛以來，市場始終處于供不應求的狀態(tài)。 雖然政府不斷增強對土地供應市場的監(jiān)管，并不斷加大對閑置土地的清理，但隨著可開發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)量的持續(xù)增加，將繼續(xù)提升市場對土地價格上漲的預期。 與此同時，城市市政基礎建設及城市環(huán)境的改善，交通干道、輔助道路的拓寬改造和修建，以及綠地、珠江、金地、復地等越來越多實力雄厚的外來房地產(chǎn)企業(yè)進入西安市場，參與土地市場競拍，提高了土地使用價值和地價水平。 蓮湖區(qū)通過近幾年的迅速發(fā)展，我們認為，由于在此項目的周圍沒有成熟的商業(yè)，物業(yè)等等，如果更好的利用這塊土地，也會提升周邊土地的價值，帶動整個蓮湖區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 目前該區(qū)域可供開發(fā)的像 環(huán)城西苑環(huán)境改造項目三期 這樣大片的土地及其稀少，在此 項目范圍內(nèi)，歷史文化遺跡豐富，用地條件良好，周邊交通便利，擁有極佳的區(qū)位 條件和文化氛圍。 本項目進行拆遷安置完成后的后續(xù)建設將建成 環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的集生態(tài)、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)城市綜合景觀生態(tài)區(qū) ，市場潛力巨大。 蓮湖區(qū)是西安市面積最大的中 心城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)不僅制造業(yè)、印刷業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)達，而且商貿(mào)繁榮興旺，尤其體現(xiàn)在市內(nèi)的區(qū)域，是西安市新興的大型商貿(mào)區(qū)。 在“一線五區(qū)四平臺”的發(fā)展思路上，蓮湖區(qū)精心打造區(qū)域內(nèi)七大特色經(jīng)濟板塊，優(yōu)化了區(qū)內(nèi)城市空間和產(chǎn)業(yè)布局，促進了區(qū)域經(jīng)濟的進一步發(fā)展。 一是大興路板塊。蓮湖區(qū)將在 4至 5 年內(nèi)，通過土地整理儲備，盤活該區(qū)域 平方公里內(nèi)近萬畝存量土地，鼓勵和引導具有較強實力的房地產(chǎn)企業(yè)入?yún)^(qū)開發(fā)，形成以高端住宅、機電產(chǎn)品及酒店餐飲等商貿(mào)業(yè)為主體的區(qū)域經(jīng)濟增長極。 二是大唐西市板塊。大唐西市是國內(nèi)唯一在唐長安西市原址上重建的 以盛唐文化、絲路文化為主題的國際商旅文化產(chǎn)業(yè)項目，項目開發(fā)將分兩期進行，一期為九宮格板塊，規(guī)劃有大唐西市博物館、國際 古玩城等，工程占地 300 畝，建筑面積為 66 萬平方米；二期為絲路文化風情板塊、國際商務、文化交流板塊、大型現(xiàn)代住宅板塊等，工程占地 200畝，建筑面積為 62 萬平方米，整個項目將于 2021 年全部完工并投入使用。 三是歷史街區(qū)板塊。蓮湖區(qū)是一個回漢民共居區(qū)，回坊等歷史街區(qū)的民俗餐飲文化形成了西安市的一大特色。街區(qū)內(nèi)民俗、餐飲名店鱗次櫛比，民族服飾、工藝品、清真副食、特色餐飲店和回民小吃店等品種豐富，如 “德懋恭”水晶餅、同盛祥泡饃、賈三灌湯包子、德發(fā)長餃子等清真餐飲、食品。轄區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂極其繁榮，人流量相當大，給市民生活及游客購物提供了很多的方便。 四是西大街板塊。西大街是依托于鐘樓四條主干線中的一條，有著悠久的歷史，經(jīng)多年的發(fā)展，商業(yè)文化高度繁榮。街區(qū)內(nèi)酒店、餐飲、購物和娛樂場所齊全，構成了蓮湖區(qū)多元化、大規(guī)模、高檔次的商業(yè)格局，極大地提升了西大街在全市范圍內(nèi)的商業(yè)地位， 2021 年西大街榮獲“中國著名商業(yè)街”。而且西大街轄區(qū)內(nèi)金融機構齊全、網(wǎng)點眾多，工商銀行、中信實業(yè)銀行、招商銀行等金融機構在西大街均設 立了分支機構，為西大街乃至整個蓮湖區(qū)的發(fā)展做出了貢獻，并且為附近居民的生活提供了極大的便利，促進了轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)流通。 五是桃園開發(fā)區(qū)板塊。加大與西安高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈對接和產(chǎn)業(yè)配套建設力度，拓展園區(qū)發(fā)展空間，努力發(fā)揮園區(qū)政策信息優(yōu)勢，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務，確?？萍紕?chuàng)新配置資金到位，鼓勵引導企業(yè)依靠科技進步提高市場競爭力。 六是土門板塊。土門板塊是以土門為中心，沿西二環(huán)向北向東輻射，正在建設中的商務新區(qū)，是蓮湖區(qū)新興的商業(yè)中心。目前土門街心花園周圍已有智圣物流、民生土門大廈、家世界購物廣場、喜來登大酒店等商貿(mào)娛樂休 閑購物設施以及工商銀行、交通銀行、建設銀行等金融機構，商業(yè)門類齊全，布局合理，商業(yè)潛力巨大。 七是玉祥門商圈板塊。繼續(xù)集中發(fā)展板塊內(nèi)機電產(chǎn)品貿(mào)易，引進全國各地的機電產(chǎn)品商家入駐，進一步擴大商圈規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)競爭力，形成以機電物流為核心的特色經(jīng)濟格局。 在打造 “七大特色經(jīng)濟板塊 ”進程中，蓮湖區(qū)將建設特色街區(qū)與道路拓寬后的產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構調(diào)整結(jié)合起來，積極引導街區(qū)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，實行一個街區(qū)主營一類產(chǎn)品制度，增強同類產(chǎn)品的聚集程度，實現(xiàn)街區(qū)產(chǎn)業(yè)集約化、規(guī)?；?、專營化和特色化的有機結(jié)合，真正做到“一街一品 ”，拉動 區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展。 總體而言，蓮湖區(qū)商業(yè)繁榮，門類齊全，滿足了不同層次居民的消費要求，有著良好的商業(yè)市場環(huán)境，是一個消費、娛樂、購物的理想地。項目所處位置是蓮湖區(qū)核心地帶的一部分，拆遷完成后項目開發(fā)建設定位于以古城墻、護城河為背景的城市水系風光園林和生態(tài)景觀走廊及功能齊全的特色商業(yè)街區(qū)，分析認為由于蓮湖區(qū)生態(tài)發(fā)展需求旺盛，項目所在地生態(tài)及商業(yè)需求旺盛，預計本項目完成后，將會有較好的市場前景。 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 區(qū)位：與其他項目相比，本項目位于環(huán)城西路和環(huán)城北路交叉處，比鄰古城墻、護城河以 及環(huán)城西苑一二期，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 規(guī)模：項目占地面積大，可以通過富有創(chuàng)新性的規(guī)劃和園林設計將項目本身規(guī)模優(yōu)勢進一步發(fā)揮，著力打造綠色文化生態(tài)綜合社區(qū)。 開發(fā)商聲譽和實力：投資商西安蓮湖基礎設施建設投資有限公司有深厚的政府背景，以及廣泛的社會關系，同時擁有較強的資金優(yōu)勢，有能力制定并實施長期發(fā)展戰(zhàn)略，具備較強的土地成片拆遷、基礎設施建設、招商引資和運營能力。 商業(yè)氛圍：項目所在地域比鄰市中心、安定門等商業(yè)圈，隨著項目拆遷完成和后續(xù)建設將使項目周邊生態(tài)文化氛圍更加濃厚，從而能更加凸顯項目本身的商業(yè)優(yōu)勢 。 劣勢分析 區(qū)域形象：周圍環(huán)境與整體氛圍不是很協(xié)調(diào)，但隨著城市規(guī)劃及改造，該影響將逐漸消除； 文化氛圍：城西教育文化氛圍較為欠缺，但是隨著城西進一步發(fā)展這點可以得到有效規(guī)避； 拆遷安置：涉及大量的拆遷、安置和補償，工作進展中將會遇到一定的阻力，由于該區(qū)域人口密度大，建筑密集，需要搬遷相當數(shù)量的商戶、居民和租賃戶，拆遷安置工作存在一定的困難，但是投資商 在采取積極的措施來落實拆遷安置協(xié)議的簽訂。 機會分析 本項目存在著以下發(fā)展機會： 政府支持：該項目是西安市的重點項目，項目建成對提升城市的總體形象，改 善人居環(huán)境，改變區(qū)域面貌有著重要的作用，并且出臺了《西安市發(fā)展和改革委員會文件》、《關于進一步改善投資環(huán)境的意見》等文件，并且召開了西安市人民政府專項問題會議，政府相關部門將大力支持項目的建設。 發(fā)展?jié)摿Γ撼俏魑挥陉兾鳌耙痪€兩帶”發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置，有大的格局，比鄰城市中心，并將隨著“西咸一體化”地發(fā)展而發(fā)展，該區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?，可極大地吸引客戶的關注，提高該項目的知名度。 需求：隨著社會的發(fā)展進步，市民對綠色健康文化環(huán)境的需求較為迫切，本項目拆遷完成后的開發(fā)建設將定位成集園林景觀、文化展示、商業(yè)服務 、餐飲娛樂、古城保護、城市防洪等系統(tǒng)為一體的城市精品景觀帶，滿足市民對綠色健康文化環(huán)境的需要。 遺址保護：西安將結(jié)合明城墻遺址、護城河和環(huán)城公園建成城墻遺址公園，并將其做大做強，兼顧遺址的保護和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；本項目緊鄰城墻遺址公園，拆遷完成后項目的開發(fā)建設將與城墻遺址公園相輔相成，存在著較大的發(fā)展機會。 威脅分析 競爭：項目周邊還有一些零散的土地出讓資源，對本項目構成一定的威脅。但是本項目是區(qū)域內(nèi)最大的一塊優(yōu)質(zhì)土地資源，在市場需求方面本項目的定位較高，預計周邊零散土地資源對本項目的威脅會較小。 成本： 拆遷安置具有一定的不確定因素，同時由于目前物價上漲，可能會對項目成本產(chǎn)生一定的影響，但可以在拆遷安置前通過簽訂相關合同來規(guī)避。 結(jié)論與對策 通過以上分析，我們已經(jīng)能夠清晰地看到，該項目所面臨的優(yōu)勢、劣勢、機會分析以及相對應的對策分析，最后根據(jù)列出的對策分析匯總?cè)缦拢? 時機策略：利用政府的政策引導，在城西發(fā)展的大好時機下，把握市場， 著力打造綠色文化生態(tài)綜合社區(qū)， 加快建設和推廣速度。 競爭策略：最大化的發(fā)揮項目所在區(qū)域的價值；爭取在區(qū)域?qū)用娓偁幹忻摲f而出； 推廣策略：在招商引資上，大力宣傳項目優(yōu)勢和重大的發(fā) 展機遇，全力吸引國內(nèi)外知名商業(yè)和旅游地產(chǎn)開發(fā)機構。 西安土地市場實行招拍掛以來，市場始終處于供不應求的狀態(tài)。根據(jù) 2021年統(tǒng)計資料，總體土地價格較 2021年上漲 ％，其中居住用地上漲 ％；至 2021 年底，因為供應量不足，土地價格的上 漲更趨強烈； 2021年，西安市共招拍掛供地 6010 畝，實現(xiàn)土地毛收入 97 億元，土地平均價格進一步上升。 雖然政府不斷增強對土地供應市場的監(jiān)管，并不斷加大對閑置土地的清理，但隨著可開發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)量的持續(xù)增加，將繼續(xù)提升市場對土地價格上漲的預 期。 對西安市土地出讓市場的調(diào)查后，選取的典型案例如表 21 所示： 表 21 典型案例對比表 序號 地塊位置 土地價格（萬元 /畝） 規(guī)模（總面積） 成交日期 1 唐延路 332 畝 2021 年 2 西稍門 308 畝 2021 年 3 東大街以北 359 畝 2021 年 本項用地的價格定位采用市場比