【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 到積極的作用。 可行性研究編制依據(jù) 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔 2021〕 1980 號(hào)）； 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》（第三版），2021 年； 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格 [1999]1283號(hào)）； 國(guó)家計(jì)委辦公廳《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）， 2021 年； 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》； 西安市國(guó)土資源局蓮湖分局關(guān)于西安環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期用地函； 西安市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于對(duì)環(huán)城西苑三期項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)（市發(fā)改投發(fā) [2021]193號(hào)）； 西安市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于調(diào)整 環(huán)城西苑三期項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)中部分內(nèi)容的通知（市發(fā)改投發(fā) [2021]296 號(hào)）； 類似工程估算、概算指標(biāo)； 1委托方提供的有關(guān)其他資料； 1有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 投資回收期： 年（稅后） 年（稅前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 262 萬(wàn)元（稅后） 2020 萬(wàn)元（稅前） 內(nèi)部收益率（年）： %（稅后） %（稅前） （ 2）資本金財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1364 萬(wàn)元 內(nèi)部收益率（年）： % （ 3）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 3856 萬(wàn)元 內(nèi)部收益率（年）： % 可行性研究的主要結(jié)論 （ 1）項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備充分，拆遷條件良好； （ 2）項(xiàng)目拆遷完成后，土地出讓市場(chǎng)前景廣闊，企業(yè)能夠較快回籠資金； （ 3）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，經(jīng)濟(jì)上可行； （ 4）項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； （ 5） 項(xiàng)目拆遷安置完成和后續(xù)建設(shè) 具有明顯的社會(huì)效益，能夠得到社會(huì)和政府的大力支持。 第二章 市場(chǎng)分析 蓮湖區(qū) 是古城西安的中心城區(qū)之一，是馳名中外的“絲綢之路”的起點(diǎn)，此地人文薈萃，商業(yè)繁榮，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。 蓮湖區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力概況 為加快實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，蓮湖區(qū)緊緊圍繞建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、和諧蓮湖”的奮斗目標(biāo)，根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況，提出了“一線五區(qū)四平臺(tái)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路 ,加快對(duì)蓮湖區(qū)的改造步伐。 2021 年 蓮湖區(qū) 生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 億元，標(biāo)志著 蓮湖區(qū) 經(jīng)濟(jì)規(guī)模再上一個(gè)新臺(tái)階，其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%，其中工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年， 蓮湖區(qū)財(cái)政收入達(dá)到 億元，較 2021年凈增近 3億元，增幅為 ％，地方財(cái)政收入總量位居西安市 13 區(qū)縣之首；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額和外商直接投資額等持續(xù)快速增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居西安市前列。截至 2021 年 4 月底， 蓮湖區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目共完成投資 91424萬(wàn)元；地方財(cái)政收入完成 ，總量位居全市第二；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 ，達(dá)到近年來(lái)的最好水平；規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)實(shí)現(xiàn) ，絕對(duì)量位居全市第一。 蓮湖區(qū)科技文化概況 該區(qū)科技勢(shì)力雄厚，榮膺國(guó)家級(jí)科教工作先進(jìn)城區(qū) ,區(qū)內(nèi)有大、 中專院?？?、研院（所） 10 多個(gè)。區(qū)內(nèi)文物古跡眾多，旅游資源豐富。境內(nèi)有 13 個(gè)王朝遺留下的古建筑、古墓葬、古石刻等文物古跡125處（件），其中屬國(guó)家、省、市級(jí)重點(diǎn)保護(hù)古跡、紀(jì)念地 19 處。 隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，蓮湖區(qū)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映所顯現(xiàn)出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)、人文資源優(yōu)勢(shì)、土地資源優(yōu)勢(shì)，為蓮湖經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。 隨著西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，城市人口的增加，城市化、工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，西安市 建設(shè)用地需求量的急劇擴(kuò)張，西安作為西北地區(qū)絕對(duì)的中心城市，深受建設(shè)用地短缺的困擾。 總體來(lái)看，西安土地市場(chǎng)實(shí)行招、拍、掛以來(lái)，市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 雖然政府不斷增強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)市場(chǎng)的監(jiān)管，并不斷加大對(duì)閑置土地的清理，但隨著可開(kāi)發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的持續(xù)增加，將繼續(xù)提升市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格上漲的預(yù)期。 與此同時(shí)，城市市政基礎(chǔ)建設(shè)及城市環(huán)境的改善，交通干道、輔助道路的拓寬改造和修建，以及綠地、珠江、金地、復(fù)地等越來(lái)越多實(shí)力雄厚的外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入西安市場(chǎng)，參與土地市場(chǎng)競(jìng)拍，提高了土地使用價(jià)值和地價(jià)水平。 蓮湖區(qū)通過(guò)近幾年的迅速發(fā)展，我們認(rèn)為，由于在此項(xiàng)目的周圍沒(méi)有成熟的商業(yè)，物業(yè)等等，如果更好的利用這塊土地，也會(huì)提升周邊土地的價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)蓮湖區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 目前該區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的像 環(huán)城西苑環(huán)境改造項(xiàng)目三期 這樣大片的土地及其稀少，在此 項(xiàng)目范圍內(nèi)，歷史文化遺跡豐富，用地條件良好，周邊交通便利，擁有極佳的區(qū)位 條件和文化氛圍。 本項(xiàng)目進(jìn)行拆遷安置完成后的后續(xù)建設(shè)將建成 環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的集生態(tài)、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)為一體的高品質(zhì)城市綜合景觀生態(tài)區(qū) ，市場(chǎng)潛力巨大。 蓮湖區(qū)是西安市面積最大的中 心城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)不僅制造業(yè)、印刷業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，而且商貿(mào)繁榮興旺，尤其體現(xiàn)在市內(nèi)的區(qū)域，是西安市新興的大型商貿(mào)區(qū)。 在“一線五區(qū)四平臺(tái)”的發(fā)展思路上，蓮湖區(qū)精心打造區(qū)域內(nèi)七大特色經(jīng)濟(jì)板塊，優(yōu)化了區(qū)內(nèi)城市空間和產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。 一是大興路板塊。蓮湖區(qū)將在 4至 5 年內(nèi)，通過(guò)土地整理儲(chǔ)備，盤(pán)活該區(qū)域 平方公里內(nèi)近萬(wàn)畝存量土地，鼓勵(lì)和引導(dǎo)具有較強(qiáng)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入?yún)^(qū)開(kāi)發(fā)，形成以高端住宅、機(jī)電產(chǎn)品及酒店餐飲等商貿(mào)業(yè)為主體的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 二是大唐西市板塊。大唐西市是國(guó)內(nèi)唯一在唐長(zhǎng)安西市原址上重建的 以盛唐文化、絲路文化為主題的國(guó)際商旅文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將分兩期進(jìn)行，一期為九宮格板塊，規(guī)劃有大唐西市博物館、國(guó)際 古玩城等，工程占地 300 畝，建筑面積為 66 萬(wàn)平方米；二期為絲路文化風(fēng)情板塊、國(guó)際商務(wù)、文化交流板塊、大型現(xiàn)代住宅板塊等，工程占地 200畝，建筑面積為 62 萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目將于 2021 年全部完工并投入使用。 三是歷史街區(qū)板塊。蓮湖區(qū)是一個(gè)回漢民共居區(qū)，回坊等歷史街區(qū)的民俗餐飲文化形成了西安市的一大特色。街區(qū)內(nèi)民俗、餐飲名店鱗次櫛比，民族服飾、工藝品、清真副食、特色餐飲店和回民小吃店等品種豐富，如 “德懋恭”水晶餅、同盛祥泡饃、賈三灌湯包子、德發(fā)長(zhǎng)餃子等清真餐飲、食品。轄區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂(lè)極其繁榮，人流量相當(dāng)大，給市民生活及游客購(gòu)物提供了很多的方便。 四是西大街板塊。西大街是依托于鐘樓四條主干線中的一條，有著悠久的歷史，經(jīng)多年的發(fā)展，商業(yè)文化高度繁榮。街區(qū)內(nèi)酒店、餐飲、購(gòu)物和娛樂(lè)場(chǎng)所齊全，構(gòu)成了蓮湖區(qū)多元化、大規(guī)模、高檔次的商業(yè)格局，極大地提升了西大街在全市范圍內(nèi)的商業(yè)地位， 2021 年西大街榮獲“中國(guó)著名商業(yè)街”。而且西大街轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)齊全、網(wǎng)點(diǎn)眾多，工商銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)在西大街均設(shè) 立了分支機(jī)構(gòu)，為西大街乃至整個(gè)蓮湖區(qū)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，并且為附近居民的生活提供了極大的便利，促進(jìn)了轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)流通。 五是桃園開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。加大與西安高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接和產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)力度，拓展園區(qū)發(fā)展空間，努力發(fā)揮園區(qū)政策信息優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保科技創(chuàng)新配置資金到位，鼓勵(lì)引導(dǎo)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 六是土門(mén)板塊。土門(mén)板塊是以土門(mén)為中心，沿西二環(huán)向北向東輻射，正在建設(shè)中的商務(wù)新區(qū)，是蓮湖區(qū)新興的商業(yè)中心。目前土門(mén)街心花園周圍已有智圣物流、民生土門(mén)大廈、家世界購(gòu)物廣場(chǎng)、喜來(lái)登大酒店等商貿(mào)娛樂(lè)休 閑購(gòu)物設(shè)施以及工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，商業(yè)門(mén)類齊全，布局合理，商業(yè)潛力巨大。 七是玉祥門(mén)商圈板塊。繼續(xù)集中發(fā)展板塊內(nèi)機(jī)電產(chǎn)品貿(mào)易，引進(jìn)全國(guó)各地的機(jī)電產(chǎn)品商家入駐，進(jìn)一步擴(kuò)大商圈規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，形成以機(jī)電物流為核心的特色經(jīng)濟(jì)格局。 在打造 “七大特色經(jīng)濟(jì)板塊 ”進(jìn)程中，蓮湖區(qū)將建設(shè)特色街區(qū)與道路拓寬后的產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來(lái)，積極引導(dǎo)街區(qū)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，實(shí)行一個(gè)街區(qū)主營(yíng)一類產(chǎn)品制度，增強(qiáng)同類產(chǎn)品的聚集程度，實(shí)現(xiàn)街區(qū)產(chǎn)業(yè)集約化、規(guī)?；?、專營(yíng)化和特色化的有機(jī)結(jié)合，真正做到“一街一品 ”，拉動(dòng) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 總體而言，蓮湖區(qū)商業(yè)繁榮，門(mén)類齊全，滿足了不同層次居民的消費(fèi)要求，有著良好的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，是一個(gè)消費(fèi)、娛樂(lè)、購(gòu)物的理想地。項(xiàng)目所處位置是蓮湖區(qū)核心地帶的一部分，拆遷完成后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)定位于以古城墻、護(hù)城河為背景的城市水系風(fēng)光園林和生態(tài)景觀走廊及功能齊全的特色商業(yè)街區(qū)，分析認(rèn)為由于蓮湖區(qū)生態(tài)發(fā)展需求旺盛，項(xiàng)目所在地生態(tài)及商業(yè)需求旺盛，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目完成后，將會(huì)有較好的市場(chǎng)前景。 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)位：與其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目位于環(huán)城西路和環(huán)城北路交叉處，比鄰古城墻、護(hù)城河以 及環(huán)城西苑一二期，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 規(guī)模：項(xiàng)目占地面積大，可以通過(guò)富有創(chuàng)新性的規(guī)劃和園林設(shè)計(jì)將項(xiàng)目本身規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步發(fā)揮，著力打造綠色文化生態(tài)綜合社區(qū)。 開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)和實(shí)力：投資商西安蓮湖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司有深厚的政府背景，以及廣泛的社會(huì)關(guān)系，同時(shí)擁有較強(qiáng)的資金優(yōu)勢(shì)，有能力制定并實(shí)施長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，具備較強(qiáng)的土地成片拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資和運(yùn)營(yíng)能力。 商業(yè)氛圍：項(xiàng)目所在地域比鄰市中心、安定門(mén)等商業(yè)圈，隨著項(xiàng)目拆遷完成和后續(xù)建設(shè)將使項(xiàng)目周邊生態(tài)文化氛圍更加濃厚，從而能更加凸顯項(xiàng)目本身的商業(yè)優(yōu)勢(shì) 。 劣勢(shì)分析 區(qū)域形象：周圍環(huán)境與整體氛圍不是很協(xié)調(diào)，但隨著城市規(guī)劃及改造，該影響將逐漸消除； 文化氛圍：城西教育文化氛圍較為欠缺，但是隨著城西進(jìn)一步發(fā)展這點(diǎn)可以得到有效規(guī)避； 拆遷安置：涉及大量的拆遷、安置和補(bǔ)償，工作進(jìn)展中將會(huì)遇到一定的阻力，由于該區(qū)域人口密度大，建筑密集，需要搬遷相當(dāng)數(shù)量的商戶、居民和租賃戶，拆遷安置工作存在一定的困難，但是投資商 在采取積極的措施來(lái)落實(shí)拆遷安置協(xié)議的簽訂。 機(jī)會(huì)分析 本項(xiàng)目存在著以下發(fā)展機(jī)會(huì)： 政府支持：該項(xiàng)目是西安市的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成對(duì)提升城市的總體形象，改 善人居環(huán)境，改變區(qū)域面貌有著重要的作用，并且出臺(tái)了《西安市發(fā)展和改革委員會(huì)文件》、《關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境的意見(jiàn)》等文件，并且召開(kāi)了西安市人民政府專項(xiàng)問(wèn)題會(huì)議，政府相關(guān)部門(mén)將大力支持項(xiàng)目的建設(shè)。 發(fā)展?jié)摿Γ撼俏魑挥陉兾鳌耙痪€兩帶”發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置，有大的格局，比鄰城市中心，并將隨著“西咸一體化”地發(fā)展而發(fā)展，該區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ蓸O大地吸引客戶的關(guān)注，提高該項(xiàng)目的知名度。 需求：隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，市民對(duì)綠色健康文化環(huán)境的需求較為迫切，本項(xiàng)目拆遷完成后的開(kāi)發(fā)建設(shè)將定位成集園林景觀、文化展示、商業(yè)服務(wù) 、餐飲娛樂(lè)、古城保護(hù)、城市防洪等系統(tǒng)為一體的城市精品景觀帶，滿足市民對(duì)綠色健康文化環(huán)境的需要。 遺址保護(hù)：西安將結(jié)合明城墻遺址、護(hù)城河和環(huán)城公園建成城墻遺址公園，并將其做大做強(qiáng)，兼顧遺址的保護(hù)和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；本項(xiàng)目緊鄰城墻遺址公園，拆遷完成后項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將與城墻遺址公園相輔相成，存在著較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 威脅分析 競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目周邊還有一些零散的土地出讓資源，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。但是本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)最大的一塊優(yōu)質(zhì)土地資源，在市場(chǎng)需求方面本項(xiàng)目的定位較高，預(yù)計(jì)周邊零散土地資源對(duì)本項(xiàng)目的威脅會(huì)較小。 成本： 拆遷安置具有一定的不確定因素，同時(shí)由于目前物價(jià)上漲，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生一定的影響，但可以在拆遷安置前通過(guò)簽訂相關(guān)合同來(lái)規(guī)避。 結(jié)論與對(duì)策 通過(guò)以上分析，我們已經(jīng)能夠清晰地看到，該項(xiàng)目所面臨的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)分析以及相對(duì)應(yīng)的對(duì)策分析，最后根據(jù)列出的對(duì)策分析匯總?cè)缦拢? 時(shí)機(jī)策略：利用政府的政策引導(dǎo)，在城西發(fā)展的大好時(shí)機(jī)下，把握市場(chǎng)， 著力打造綠色文化生態(tài)綜合社區(qū)， 加快建設(shè)和推廣速度。 競(jìng)爭(zhēng)策略：最大化的發(fā)揮項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)值；爭(zhēng)取在區(qū)域?qū)用娓?jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； 推廣策略：在招商引資上，大力宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和重大的發(fā) 展機(jī)遇，全力吸引國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)。 西安土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛以來(lái)，市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。根據(jù) 2021年統(tǒng)計(jì)資料，總體土地價(jià)格較 2021年上漲 ％，其中居住用地上漲 ％；至 2021 年底，因?yàn)楣?yīng)量不足，土地價(jià)格的上 漲更趨強(qiáng)烈； 2021年，西安市共招拍掛供地 6010 畝，實(shí)現(xiàn)土地毛收入 97 億元，土地平均價(jià)格進(jìn)一步上升。 雖然政府不斷增強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)市場(chǎng)的監(jiān)管，并不斷加大對(duì)閑置土地的清理，但隨著可開(kāi)發(fā)用地逐年減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的持續(xù)增加，將繼續(xù)提升市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格上漲的預(yù) 期。 對(duì)西安市土地出讓市場(chǎng)的調(diào)查后，選取的典型案例如表 21 所示： 表 21 典型案例對(duì)比表 序號(hào) 地塊位置 土地價(jià)格（萬(wàn)元 /畝） 規(guī)模（總面積） 成交日期 1 唐延路 332 畝 2021 年 2 西稍門(mén) 308 畝 2021 年 3 東大街以北 359 畝 2021 年 本項(xiàng)用地的價(jià)格定位采用市場(chǎng)比