【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 水準(zhǔn) 49%尚有一定差距。餐飲的收入占營(yíng)業(yè)總收入的 %,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 29%這一國(guó)際水準(zhǔn)。 在支出類結(jié)構(gòu)比例上，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)，一是星級(jí)越高，工資的支出比例越低，這與全員勞動(dòng)生產(chǎn)率相吻合；二是飯店開業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)，維修保養(yǎng)的成本越高；三是物耗和管理費(fèi)用占了總支出的絕大部份，比例高達(dá) 60－ 72%。四是能耗因調(diào)價(jià)等原因，呈上升均趨勢(shì)。 三、人力資源狀況 2021年 底，曾對(duì)全市 32家飯店的人員結(jié)構(gòu)和用工現(xiàn)狀作過一次專門調(diào)查，在 4463 名員工之中，除了一些轉(zhuǎn)包項(xiàng)目的 772名員工外，飯店的實(shí)際用工為 3691 名，其中管理人員 279 名，占 %。技術(shù)人員 492 名，占 %，一線服務(wù)員 2920 名，占%。當(dāng)時(shí)具有大專以上學(xué)歷的僅 179名，占總數(shù)的 %，且專業(yè)人才相對(duì)缺乏。這一結(jié)構(gòu)目前有了一定的改觀，主要途徑是通過帶薪學(xué)習(xí)和招收大專以上畢業(yè)生來解決。員工的流動(dòng)率幾年來一直居高不下，尤其是隨著飯店業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)管理人員慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 16 頁 共 66 頁 和服務(wù)人員均明顯不足。飯店員工流動(dòng)頻繁的原因 有三，一是由于其它產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、會(huì)展企劃等新興行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，對(duì)人才的需求也與日俱增，使飯店從業(yè)人員有了更加廣闊的擇業(yè)機(jī)會(huì)。二是飯店業(yè)內(nèi)部缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，有的員工在一家飯店工作幾年，很少有晉升的機(jī)會(huì)，且又在養(yǎng)老、失業(yè)、疾病等方面缺乏保障，迫使他們向其它行業(yè)流動(dòng)。三是飯店對(duì)員工的培訓(xùn)投資不足，使一線員工的總體素質(zhì)無法得到提升，這就使得工作中的差錯(cuò)率明顯上升，而差錯(cuò)較多又會(huì)遭到相應(yīng)的處罰，于是形成了培訓(xùn)越少→素質(zhì)越差→失誤越多→處罰越重→流動(dòng)起快→培訓(xùn)越少的不良循環(huán)鏈。這一現(xiàn)象不但直接影響飯店的服務(wù)質(zhì)量，而且也 使飯店的發(fā)展受到一定制約。 四、投資動(dòng)因探究 慈溪的酒店業(yè)已經(jīng)從高投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)進(jìn)入高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)時(shí)期，但對(duì)飯店投資的熱情依然有增無減，尤其是那些租賃經(jīng)營(yíng)者，一般采用低投入、低風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)的策略，故宏觀調(diào)控措施只對(duì)置業(yè)經(jīng)營(yíng)的新建飯店產(chǎn)生作用，而對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)者影響不大。這是因?yàn)樽赓U經(jīng)營(yíng)者所關(guān)注的只是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，他們靠控制固定資產(chǎn)投入和節(jié)約用人來降低風(fēng)險(xiǎn)。鑒于上述情況，對(duì)慈溪飯店投資熱有升無降的現(xiàn)象可以歸納為以下幾個(gè)原因。 民營(yíng)資本的充裕。慈溪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，體制靈活，使得原始資本積累的速度加快。到 2021 年底，民間儲(chǔ)蓄達(dá) 億元，這些民間資金受增值性和盈利性的驅(qū)動(dòng)，必然要選擇若干個(gè)慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 17 頁 共 66 頁 投資項(xiàng)目，而對(duì)飯店前景的看好，則主要是得益于杭州灣跨海大橋的建設(shè)。憑借民間資金的靈活性和對(duì)旅游市場(chǎng)需求的戰(zhàn)略目標(biāo)定位，致使投資者對(duì)慈溪三產(chǎn)的投資尤其是飯店業(yè)的投資產(chǎn)生了極大的興趣。 對(duì)大橋經(jīng)濟(jì)充滿信心。按照一般規(guī)律，投資者的決策總是取決于對(duì)即期和未來消費(fèi)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，而這種預(yù)測(cè)又往往與本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)或?qū)嶋H利率相關(guān)聯(lián)。 2021 年，一座比舊金山金門跨海大橋長(zhǎng) 15 倍的世界第一跨海大橋橫跨廣袤而洶涌的杭州灣海域，從此 慈溪一躍成為連接上海、寧波兩大都市以及浙南地區(qū)的“黃金節(jié)點(diǎn)”，并融入了滬、杭、甬 2 小時(shí)交通圈，這極大地提升了慈溪在長(zhǎng)三角都市群中的戰(zhàn)略地位 ， 在這種形勢(shì)下，投資者的目光會(huì)對(duì)大橋?qū)Υ认?jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用充滿期望。 土地和房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。土地價(jià)格的持續(xù)走高是投資者期待的又一目標(biāo)。他們認(rèn)為，一塊商業(yè)性用地如果不開發(fā)房產(chǎn)，最佳的選擇就是建造酒店。從投資風(fēng)險(xiǎn)而論，他們認(rèn)為飯店業(yè)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房產(chǎn)，飯店只要經(jīng)營(yíng)好，不虧損，那么土地的預(yù)期增值便是最好最穩(wěn)固的回報(bào)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁拉動(dòng)。如果說投資者對(duì)大橋經(jīng)濟(jì)和土地、房產(chǎn)價(jià) 格的不斷攀升是一種期望值，那么慈溪區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)則是投資飯店的直接動(dòng)因。與其它項(xiàng)目相比，飯店業(yè)是一個(gè)技術(shù)相對(duì)成熟、受先進(jìn)科技制約因素最小的領(lǐng)域，這對(duì)投資者而言具有明顯的誘導(dǎo)作用。慈溪雖然沒有機(jī)場(chǎng)、碼頭和客運(yùn)列車，但每天慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 18 頁 共 66 頁 用汽車為主要交通工具進(jìn)出慈溪的就達(dá) 16000人次，這一數(shù)字還不包括用私家車從寧波、杭州機(jī)場(chǎng)接送的人數(shù)。這一龐大的流動(dòng)群體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然結(jié)果，也為飯店業(yè)的發(fā)展提供了充足的客源。 對(duì)旅游業(yè)前景看好。慈溪的景區(qū)開發(fā)已初顯成效，五磊山景區(qū)一期工程的完成和二期工程的即將開工，達(dá)蓬山景區(qū)開發(fā)的啟動(dòng)，農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)的興起，天元古玩家具城知名度的提升，海珠山、大山村農(nóng)家樂項(xiàng)目的開發(fā)，會(huì)展業(yè)受到政府的關(guān)注和重視，越來越多的投資者對(duì)慈溪旅游業(yè)的前景充滿了樂觀態(tài)度。特別是跨海大橋建設(shè)將打造休閑旅游基地列入了慈溪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)之一，使旅游業(yè)的特征和優(yōu)勢(shì)越來越凸顯，這是投資者對(duì)飯店業(yè)趨之若鶩的客觀條件和心理動(dòng)因。 五、飯店業(yè)發(fā)展前瞻 慈溪的飯店業(yè)雖然發(fā)展較快，但從總體上看，還存在以下幾點(diǎn)不足。一是在設(shè)計(jì)、裝修和功能布局上創(chuàng)新少、雷同多；二是在管理上重表面、輕內(nèi)涵、忽視企業(yè)文化和人力資源開發(fā)的傾向嚴(yán)重存在；三是 在市場(chǎng)開發(fā)上單槍匹馬，沒有從飯店聯(lián)盟或與其它企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟上做好文章；四是在服務(wù)上機(jī)械搬套，缺乏個(gè)性和特色；五是部分業(yè)主盲目投資所帶來的負(fù)面效應(yīng)正逐漸顯露。 為適應(yīng)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展，飯店必須要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略的高度去看待存在的問題，更需要轉(zhuǎn)變觀念、理順?biāo)悸?、找出差距、調(diào)整慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 19 頁 共 66 頁 策略。為達(dá)到上述目標(biāo)，可從以下五個(gè)方面入手。 正確引導(dǎo)以保證飯店的平穩(wěn)發(fā)展。慈溪飯店業(yè)的急驟膨脹雖然為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成相互制衡的機(jī)制，使資本結(jié)構(gòu)達(dá)到高效有序起到了一定的推動(dòng)作用，但過多過濫的飯店必然會(huì)導(dǎo)致諸如降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、資源配置不合理、影響環(huán) 境質(zhì)量等不良后果的產(chǎn)生。在市場(chǎng)調(diào)控失靈的情況下，政府部門雖不可能直接出面干預(yù)，但可以通過媒體進(jìn)行必要的分析和引導(dǎo)，使投資者既能認(rèn)清當(dāng)前飯店業(yè)的基本現(xiàn)狀，又能對(duì)未來的市場(chǎng)作出科學(xué)判斷，以減少投資的盲目性。 培養(yǎng)專業(yè)化隊(duì)伍以保證飯店的服務(wù)質(zhì)量。飯店的外觀造型和硬件設(shè)施是固定的，在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，但一支專業(yè)化的隊(duì)伍是保證飯店長(zhǎng)盛不衰的基礎(chǔ)條件。飯店的專業(yè)化水平不僅應(yīng)體現(xiàn)在管理與服務(wù)上，還應(yīng)體現(xiàn)在公關(guān)營(yíng)銷和活動(dòng)策劃上。只有依托人才的支撐飯店才會(huì)不斷地發(fā)展壯大，尤其是面對(duì)飯店林立的局面。專業(yè)人才就會(huì)愈顯緊 迫和重要。 拓展新市場(chǎng)以達(dá)到適者生存的目的。飯店的增多，客源的分流已成為不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)，不同檔次的飯店固然有不同的目標(biāo)市場(chǎng)，但根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分原則，慈溪的飯店消費(fèi)市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到精細(xì)的程度。如農(nóng)村的婚宴、壽宴、生日宴、新居宴等均未進(jìn)入飯店。除了這些按傳統(tǒng)習(xí)俗舉辦的各類慶典活動(dòng)外，政府或企業(yè)的各類會(huì)展活動(dòng)也將成為飯店新的目標(biāo)市場(chǎng)。那些飯店率先進(jìn)入這些市場(chǎng)，那些飯店就獲得了新的發(fā)展空間。 2021 年 1 月 5 日在北京慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 20 頁 共 66 頁 召開的商務(wù)旅游經(jīng)理協(xié)會(huì)會(huì)議傳出信息，中國(guó)將成為新一輪商務(wù)旅游目的地。這對(duì)于慈溪的飯店業(yè)而言，無疑是一個(gè)好消息， 但同時(shí)也對(duì)商務(wù)型飯店的信息技術(shù)自動(dòng)化、安全保障體系、支付與交易手段的先進(jìn)性、 GDS 系統(tǒng)等提出了更高的要求。 加強(qiáng)危機(jī)管理以確保飯店的抗災(zāi)能力。隨著全球化進(jìn)程的加快，包括疾病與自然災(zāi)害在內(nèi)的各類危機(jī)發(fā)生率也明顯升高。以 2021 年春夏之際的“非典”為例，有的飯店門可羅雀，而有的飯店卻仍能保持一定數(shù)量的客源，這反映了飯店抵御危機(jī)能力強(qiáng)弱的程度。由于危機(jī)存在的普遍性，潛伏的隱蔽性，爆發(fā)的緊急性，傳播的公開性，所以飯店必須做到防微杜漸，把危機(jī)管理始終貫穿于日常管理之中。 注重企業(yè)文化建設(shè)以打造飯店的特色和個(gè)性 。在企業(yè)界有一流行的說法：三流企業(yè)賣產(chǎn)品、二流企業(yè)賣服務(wù)、一流企業(yè)賣文化。物質(zhì)可以承載文化，體現(xiàn)文化，卻不能主導(dǎo)文化，貫徹文化，因?yàn)槠髽I(yè)文化并非針對(duì)企業(yè)而言，而是對(duì)每一個(gè)員工而言的。所以，企業(yè)文化的最后落腳點(diǎn)或者說企業(yè)文化的成敗，關(guān)鍵在于員工是否能夠接受并付諸行動(dòng)。美國(guó)學(xué)者約瑟夫多爾蒂曾說過，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，很大程度上得益于該國(guó)家或地區(qū)的文化實(shí)力。一家飯店要?jiǎng)?chuàng)造自己的品牌和特色，離開了企業(yè)文化就等于是一句空話，這是被無數(shù)實(shí)踐所證明的。 慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 21 頁 共 66 頁 （三） 建設(shè)項(xiàng)目定位分析 市場(chǎng)定位 1．對(duì)總體接待能力的需求， 尤其是節(jié)假日的客房需求； 2．對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求； 3．需求更多的娛樂設(shè)施； 4．需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。 綜上所述： 慈溪白金漢爵白金漢爵 有限公司 開發(fā)的 慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目 ，有良好的市場(chǎng)定位、良好的配套設(shè)施、有良好的服務(wù)優(yōu)勢(shì)、有政府的政策優(yōu)勢(shì)。 合理的規(guī)劃。 所以只要項(xiàng)目能按計(jì)劃穩(wěn)定的運(yùn)作，必將在今后的銷售競(jìng)爭(zhēng)中占有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 22 頁 共 66 頁 四、建設(shè)規(guī)模 （一）規(guī)劃目標(biāo) 以城市商務(wù)綜合體的設(shè)計(jì)理念，結(jié)合政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)用地進(jìn)行的城市 CBD核心定位，利用新城市主義的規(guī)劃思想構(gòu)筑商務(wù)、 商業(yè)、辦公、旅游及配套等功能為一體的五星級(jí)大酒店。 （二）建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目建設(shè)用地 ，約合 35畝，擬建建筑面積 69040平方米，擬建地上建筑面積 60740平方米， 地下室：建筑面積 8300平方米。 建筑方案： 地下一層 建筑面積 8300平方米，包括地下停車場(chǎng)、游泳池、設(shè)備用房和人防工程 一層 建筑面積 6530平方米，包括廚房、酒店大堂、點(diǎn)菜房、咖啡散座、快餐（上面做夾層、咖啡包廂）及附屬 二層 建筑面積 6100平方米，包括廚房、餐廳及附屬 三層 建筑面積 4030平方米，包括餐廳及附屬 四層 建筑面積 6000平方米，包括 KTV包廂、會(huì)議室及附屬 四層夾層 建筑面積 2600平方米，包括網(wǎng)球場(chǎng)及附屬 五層 建筑面積 2600平方米，包括棋牌室、辦公室、健慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 23 頁 共 66 頁 身房、乒乓球室、臺(tái)球室及附屬 六層 十九層 建筑面積 33600平方米 (每層建筑面積 2400平方米 )，包括客房及附屬 十九層夾層 主要為了阻擋總統(tǒng)套房的陽臺(tái)滲水、其次可做倉庫，不計(jì)算建筑面積 二十層 建筑面積 1880平方米，包括總統(tǒng)套 房及附屬 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 數(shù) 量 1 規(guī)劃用地面積 公頃 2 總建筑面積 平方米 69040 6 地上建筑面積 平方米 60740 7 地下室建筑面積 平方米 8300 8 容積率 （不包括 地下室 ） 9 建筑占地面積 平方米 6400 10 建筑密度 % 11 綠地面積 平方米 8519 12 綠地率 % 13 道路、廣場(chǎng)、停車位面積 平方米 8422 14 停車位 個(gè) 395 其中 地上停車位 個(gè) 253 地下停車位 個(gè) 142 15 總投資 萬元 54802 慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 24 頁 共 66 頁 五、項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 （一）場(chǎng)址現(xiàn)狀 1 地理位置 慈溪白金漢爵大酒店 項(xiàng)目位處慈溪城區(qū)西南角，北臨前應(yīng)路，南臨慈溪市土地儲(chǔ)備中心（滸慈線 52地塊），西臨滸慈公路，東側(cè)為滸山江雜地 2 土地權(quán)屬類別及面積 本項(xiàng)目用地 23341平方米，目前為慈溪白金漢爵投資有限公司餐飲旅游館業(yè)用地。 （二）場(chǎng)址條件 1 地形地貌條件 項(xiàng)目所在地為三北平原西部南端，地域內(nèi)地勢(shì)平坦。 2 地質(zhì)條件 項(xiàng)目所在地為三北平原西部南端 ，地域內(nèi)地勢(shì)平坦。三北平原系海洋沉積平原，母質(zhì)為海積物，由錢塘江輸入海洋的泥砂在海水動(dòng)力作用下堆積而成，土層深厚，地質(zhì)均細(xì)。地層為新生代第三紀(jì)地層，底層母質(zhì)為沙巖、頁巖、玄武巖，構(gòu)造穩(wěn)定，無破壞性地震。 本地塊的具體地質(zhì)形態(tài)將在地質(zhì)勘探報(bào)告中表述，該報(bào)告編慈溪白金漢爵大酒店項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 第 25 頁 共 66 頁 制將在初步設(shè)計(jì)前完成。 3 氣象條件 本項(xiàng)目位于慈溪市城區(qū)，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，季風(fēng)明顯，雨水充沛，光熱條件較優(yōu)，夏季 78月 份常有強(qiáng)臺(tái)風(fēng)影響，臺(tái)風(fēng)、暴雨、干旱、低溫成災(zāi)較為頻繁。臺(tái)風(fēng)平均每年一次；暴雨多在 9 月，建筑氣候分區(qū)為 Ⅲ A 類。 氣溫 : 年平均溫度 16℃ 最熱月（ 7 月）平均氣溫 ℃ 最冷月（ 1 月）平均氣溫 ℃ 極端最高溫度 ℃ 極