【文章內(nèi)容簡介】 公司加藥農(nóng)、公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對中藥材生產(chǎn)流通過程的介入深度，為中藥材期貨市場的問世，創(chuàng)造充分的前置條件。 第五 章 項(xiàng)目 投入、產(chǎn)出分析 及資本運(yùn)營方案 項(xiàng)目投入預(yù)算： （ 1） 購置老市場， 1億元。 （ 2） 新市場 土地出讓費(fèi)，參考工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)： 10萬元 /畝 1000 畝 =1 億元 （ 3）建按 成本： ： 30 萬平方米 1200 元 /平方米 = 億元 ： 30 萬平方米 800 元 /平方米 = 億元 、服務(wù)區(qū)營業(yè)用房： 10 萬平方米 2021 元 /平方米 =2億元 ： ① 商業(yè)鋪面： 2 萬平方米 2021 元 /平方米 =4000 萬元 ② 上蓋 住宅： 14 萬平方米 1500 元 /平方米 = 億元 直接開發(fā)成本： 1億 +1億 + 億 ++2 億 + 億 + 億 = 億 (4)管理費(fèi)用和推廣費(fèi)用，按總成本的 %和 %計(jì)算，為： 億元 (%+%)= 億元 （ 5）財(cái)務(wù)成本： 按啟動(dòng)資金 3億元，分期投入、分期回收、滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)期 5 年計(jì)算： 3 億元 6% 3= 億元。 項(xiàng)目總投入合計(jì)： 直接成本 億 +管理推廣 億 +財(cái)務(wù)成本 億 = 億 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測： （ 1）租金收入： ： 老市場平均租價(jià)： 15平方米，年租金 6萬元，平均每平方米 萬元 /年； 新市場按半價(jià)計(jì)算，得： 30 萬平方米 50%（實(shí)際得鋪率） =15 萬平方米， 15 萬平方米 90%（散鋪進(jìn)退場時(shí)間差需扣除 10%） = 萬平方米， 萬平方米 /年 50%(半價(jià) )= 億元。 全部建成后，市場出租年收入 億元。 ： 按有效出租面積 95%、出租率 90%、租金標(biāo)準(zhǔn) 100 元 /平方米 .年計(jì)算，得出： 30 萬 95% 90% 100 元 /平方米 .年 =2565 萬元 ： 服務(wù)區(qū)規(guī)劃 7 萬平方米，完全按出租計(jì)算，租金按 240 元 /平方米 .年，得出： 7 萬平方米 240 元 /平方米 .年 =1680 萬元 ： 會(huì)展區(qū)規(guī)劃 3 萬平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益 200元 /平方米計(jì)算： 3 萬平方米 200 元 /平方米 .年 =600 萬元 在交易中心 70 萬平方米場地長期持有的情況下，每年的 租金收益為： 億 + 億 + 億 + 億 = 億 按資產(chǎn)評估靜態(tài)條件下 12 年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 億 12= 億 （ 2）商品房銷售收入： 2 萬平方米，按 5000 元 /平方米計(jì)算： 20210 平方米 5000 元 /平方米 =1 億元 ： 14 萬平方米 2500 元 /平方米 = 億元 合計(jì)商品房銷售收入 億元。 剔除稅費(fèi)后凈收益 億元（ %） 億元≈ 億元 （ 3）投入產(chǎn)出比較： ： 億元； ： 億元； 億元； 億元，在靜態(tài)條件下，投資回報(bào)率為： 億元247。 億元 =% 是投入多，回報(bào)率也很高的“雙高項(xiàng)目”。 資本運(yùn)營方案： 總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來設(shè)計(jì)資本運(yùn)營方案。老市場地塊重新開發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。而新建的國字號商流、物流、信息流齊備的專 業(yè)交易中心 —— 中國（亳州）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長期持有，不宜 分割 出售。可選擇的資本運(yùn)營方案有： （ 1） 銀行融資方案： 3 億元， 1 億元用于購買老市場全部物業(yè)及經(jīng)營軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。 新市 場用地第一期先用 200 畝，投入 2021 萬元； 建 12 萬平方米營業(yè)用房， 3萬平方米物流用房，投入約 億元。 12年累計(jì)值換算市場物業(yè)價(jià)值，再按 50%融資，則可得： 營業(yè)用房： 億 /年 12 年 50%= 億； 物流用房： 萬 /年 12 年 50%=1539 萬元； 合計(jì)：可獲融資授信 額度 億元。 ，至少可獲： 60 畝 200萬 /畝 50%=6000 萬元， 首期市場開發(fā)后，獲得的銀行授信額度 ， 即使啟動(dòng)資本收回，也足以進(jìn)入 下一期滾動(dòng)開發(fā)。 （ 2） 融入上市公司運(yùn)營： 按租賃收入業(yè)績換算物業(yè)價(jià)值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 億247。（ 億 億） = 倍 而且，老市場商品房開發(fā)的 億凈利潤，不必打包進(jìn)入上市公司。 第 六 章 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 1． 中國（ 亳州 ） 中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu) 勢地位明顯，在全國中藥材界聚集能力強(qiáng)。在市場仍處于旺盛發(fā)展階段時(shí)主動(dòng)求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。 2．中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平 臺(tái)，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。 3．參與項(xiàng)目投資的發(fā)展商有國資背景、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運(yùn)營”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢明顯、經(jīng)營理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國內(nèi)外。 4．發(fā)展商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場需要在中長期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻合，有利于項(xiàng)目的長期可持續(xù)發(fā)展。 5．上海跨國采購中心是發(fā)展商的合作團(tuán)隊(duì)組成單位，有利于交易中心擴(kuò)大國際貿(mào)易，使亳州走出安徽、邁出國門、面向全球。 6．發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，可攜自 有資金入亳州投資，助推亳州投融資能力上臺(tái)階。 7．發(fā)展商具有與國家發(fā)改委對接國家級中藥材期貨市場的雄心和能力。 劣勢分析 1．新區(qū)缺人氣，新市場培育周期長，屬“生地行商”。 2．投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。 3．外地企業(yè)投資，需要一段時(shí)間融入本地社會(huì)。 機(jī)遇分析 1．亳州市政府的《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。 2．安徽省 861 計(jì)劃明確指出將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺(tái)。 3．作為上海市政府對外合作、督辦項(xiàng)目。 4．與亳州南部新區(qū)開發(fā) 步伐一致。 5．與中央政府保增長、擴(kuò)內(nèi)需、保民生目標(biāo)一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。 6．與國家振興中藥材業(yè)計(jì)劃不謀而合。 風(fēng)險(xiǎn)分析 1．老市場物業(yè)主成分復(fù)雜、動(dòng)遷難度大、投入難以估量，是項(xiàng)目成敗的最大隱患。 2．行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項(xiàng)目成敗，對發(fā)展商而言，是非可控因素。 3．老市場遷移后，開發(fā)收益能否彌補(bǔ)拆遷損失，關(guān)鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標(biāo)的設(shè)定是否優(yōu)惠。 綜上所述，本項(xiàng)目具有既有市場占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強(qiáng)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)規(guī)范化、國際化水平高、市場發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢，可 形成核心競爭力，項(xiàng)目可行。 但要注意依靠當(dāng)?shù)卣?、藥農(nóng)和市場建設(shè)參與者，化解市場遷移過程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國際化中藥材交易平臺(tái)”目標(biāo)能如期實(shí)現(xiàn)。 第七 章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè) 依據(jù) 1．《安徽省中藥材產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》（ 2021— 2021 年）； 2．《安徽省中藥材市場管理辦法》； 3．《亳州市譙城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 4．《亳州市城市 總體規(guī)劃》； 5．安徽省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的實(shí)施意見》（皖政〔 2021〕 52 號）； 6．《亳州市中醫(yī)藥教育辦學(xué)模式實(shí)施方案》； 7．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（ 2021— 2020 年）》，國科發(fā)社字〔 2021〕 77號； 8.《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃》。 詳見附錄。 第八章 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況 1．目前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以 及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。 2．與開發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將 由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。 3． 目前已經(jīng)與擁有“中國開張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國招商。 4． 結(jié)合跨國采購中心的全球采購商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會(huì)上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購商知名度。 單擊此處輸入文字。 公司 單擊此處輸入文字。 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：北京 xxxxxxxxx有限責(zé)任公司 法人代表： 工程咨詢資質(zhì)等級：甲級 工程咨詢資質(zhì)證書編號：工咨甲 xxxxxxxxx 二〇 一二 年 七 月 單擊此處輸入文字。公司 單擊此處輸入文字。項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： xxxx 注冊咨詢工程師（投資） 編寫人員： xxx 高級工程師 xxx 注冊咨詢工程師（投資） xxx 注冊咨詢工程師（投資） xxx 注冊咨詢工程師（投資） xxx 高級 工程師 審 核 : xxx 高級工程師 注冊咨詢工程師 （投資） 二〇 一二 年 七 月 [鍵入文字 ] 北京 xxx 咨詢有限責(zé)任公司 I 目錄 1總論 ........................................................................................... 1 目 概 況................................................................................................................. 1 1 辦 單 位 概 況 1 報(bào) 告 編 制 依 據(jù) 1 目 提 出 背 景 1 目 概 況................................................................................................................. 2 2 2 要 建 設(shè) 條 件 2 目 總 投 資 及 資 金 來 源 2 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 2 論 和 建 議................................................................................................................. 3 2項(xiàng) 目 建 設(shè) 必 要 性 ................................................................................................ 4 目 符 合 國 家 及 地 方 產(chǎn) 業(yè) 政 策[鍵入文字 ] 北京 xxx 咨詢有限責(zé)任公司 II ................................................................................................................. 4 .......................................................................................................... 4 目 符 合 國 家 及 地 方 行 業(yè) 規(guī) 劃................................................................................................................. 4 .......................................................................................................... 4 目 符 合 企 業(yè) 發(fā) 展 規(guī) 劃 需 要...................