【文章內(nèi)容簡介】 ； B19 股 57 只，與上年持平。總發(fā)行股本 億股，增長 ％；總流通股本 億股，增長 ％。上市公司市價總值 億元，下降 ％。上市公司流通市值 億元，下降 ％。全年證券市場總成交金額 億元，下降 ％。其中， A 股總成交金額 億元，增長 ％， B 股總成交金額 億元，增長％。總成交股 數(shù) 億股，增長 ％。 保險事業(yè)快速發(fā)展。全年保險機(jī)構(gòu)（含外資機(jī)構(gòu)，下同）保費收入 億元，增長 ％。其中，財產(chǎn)險保費收入 億元，人身險保費收入 億元，分別增長 ％和 ％。保險賠款給付（退保）支出 億元，增長 ％。其中，財產(chǎn)險賠款給付（退保）支出 億元，人身險賠款給付（退保）支出 億元，分別增長 ％和 ％ 。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 20xx 年，全市用于 城市基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資 億元，比上年增長 ％。全 年全市用電量 億千瓦小時，增長 ％。全市自來水日供應(yīng)能力 萬噸，供水總量 億噸，全市供水普及率達(dá) ％。其中特區(qū)內(nèi)自來水日供應(yīng)能力 萬噸，供水總量 億噸，特區(qū)內(nèi)自來水普及率 ％。 全市年末實有公共交通營運(yùn)車輛 17344 輛，其中大巴 4885 輛，中小巴 2204 輛，出租汽車 10255 輛。大中小巴營運(yùn)線路 402 條，線路總長度 公里。公共交通客運(yùn)總?cè)藬?shù) 96462 萬人次。 20 環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善。居民文教區(qū)噪聲平均值 分貝，比上年降低 分 貝；居住、商業(yè)、工業(yè)混合區(qū)噪聲平均值 分貝，同比降低 分貝；城市交通干線兩側(cè)噪聲值 分貝，與去年持平 。 人口、人民生活和社會保障 全市年末常住人口 萬人，比上年增長 ％。年末戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。 戶籍人口出生率 ‰，比上年減少 個千分點；死亡率‰，比上年減少 個千分點；自然增長率 ‰，與上年持平。 職工工資水平穩(wěn)步提高。全年全市在崗職工工資總額 億元，比上年增長 ％。在崗職工年平均工資 30611 元，增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％。 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量進(jìn)一步提高。根據(jù) 200 戶戶籍城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％。城鎮(zhèn)居民人均交通通訊支出增長 ％，人均教育支出增長 ％，人均醫(yī)療保健支出增長 ％。因居民在外飲食增加，糧食價格上漲，致使食品消費上升， 20xx 年恩格爾系數(shù)為 ％ 。 農(nóng)民收入穩(wěn)步增長。全年農(nóng)民人均純收入 11346 元，比上年增長％，扣除物價因素，實際增長 ％。 20xx 年末居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 21 億元，增長 ％。全年城鎮(zhèn)竣工住宅 萬平方米，比上年增長 ％；農(nóng)村竣工住宅 萬平方米，增長 ％。據(jù)對全市200 戶戶籍居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全市人均住房使用面積 平方米。 社會保障進(jìn)一步加強(qiáng)。年末全市有 萬人參加了基本養(yǎng)老保險， 萬人參加了失業(yè)保險，分別比上年增加 萬人和 萬人。全市參加基本醫(yī)療保險的人數(shù)達(dá) 萬人，比上年增加 萬人 。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 龍華 鎮(zhèn)地屬寶安區(qū)， 南連福田區(qū)、北接觀瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)、是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。全鎮(zhèn)面積 98 平方公里，居住人口達(dá) 60萬。 龍華在發(fā)展經(jīng)濟(jì)過程中，高度重視基礎(chǔ)設(shè)施和城市規(guī)劃建設(shè)，千方百計為投資者提供理想的投資環(huán)境和生活服務(wù)設(shè)施。龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)。 全國最大的陸路海關(guān)— 梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)，車輛報關(guān)后一小時可達(dá)香港葵涌碼頭。鎮(zhèn)村道路縱橫交錯，全部實現(xiàn)水泥化，交通十分便捷。鎮(zhèn)內(nèi)公共汽車、長途客車穿梭往返，大大方便群眾和過往旅客。已建成的 7 座自來水廠，日供水量 6 萬噸，即將開通的梅龍引水工程，可日增供水量 6 萬噸；超前規(guī)劃建成的 11 萬伏、 22 萬伏輸變電站，裝機(jī)容量達(dá)40 萬千瓦，保證了生產(chǎn)和生活的需要。郵電通訊事業(yè)也得到迅猛發(fā)22 展，已建成的高 20 層郵電大廈即將投入使用，程控電話裝機(jī)容量達(dá)15 萬門，按全鎮(zhèn)人口計，平均約每人擁有電話 1 部。 龍華城市發(fā)展速度不斷加快 ，城區(qū)規(guī)模日益擴(kuò)大。經(jīng)五次修訂的整體規(guī)劃方案，規(guī)劃面積達(dá) 41 平方公里，到目前為止，已建成 32 個居民住宅區(qū)、 18 個工業(yè)區(qū)，面積達(dá) 25 平方公里。近年來，龍華鎮(zhèn)先后被評為 “ 廣東省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省衛(wèi)生鎮(zhèn) ” 、 “ 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” 、 “ 全國綠化百強(qiáng)鎮(zhèn) ” 、 “ 全國村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn) ” 等稱號。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 中國宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資環(huán)境持續(xù)看好，居民的收入逐年增加，對住房的需求激增，預(yù)計在未來的 3－ 5 年積極的財政政策與相對寬松的貨幣政策將不會改變，對本項目的形成巨大的有效市場需求支持。 深圳市作為中國華南經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)和改革前沿陣地，擁著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域優(yōu)勢，人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平，為本項目發(fā)展提供了良好的市場前景。 深圳中心區(qū)移向福田， 二線關(guān)后撤或過關(guān)手續(xù)簡化， 龍華成為深圳的后花園，白領(lǐng)居住基地 ，給對該項目開發(fā)形成巨大的消費群體。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 項目所處的寶安區(qū)位處市區(qū)西部，經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理線以北，全區(qū)總23 面積 平方公里。北至羅田水庫；西至東寶河與東莞市交界；東至南頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)檢查站；西南臨珠江口及交椅灣養(yǎng)蠔保護(hù)區(qū)；市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、 先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。 龍華 鎮(zhèn)地屬寶安區(qū)， 南連福田區(qū)、北接觀瀾鎮(zhèn)、東鄰布吉鎮(zhèn)、西靠石巖鎮(zhèn)、是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。 供給分析 根據(jù)深圳市國土有關(guān)部門統(tǒng)計，項目所處的寶安區(qū) 199620xx 年商品房供給（竣工建筑面積）如下表： 年份 指標(biāo) 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 銷售面積 增長率 —— % % % % % % 從以上表格可以看出，寶安區(qū)近年來的商品房供應(yīng)量逐年增加，但增幅減緩。 需求分析 根據(jù)深圳市國土有關(guān)部門統(tǒng)計，項目所處的寶安區(qū) 199620xx 年商品房需求（銷售建筑面積）如下表： 年份 指標(biāo) 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 竣工面積 增長率 —— % % % % % % 從以上表格可以看出，寶安區(qū)近年來的商品房銷售量逐年增加，24 但增幅減緩，特別是 20xx 年銷售面積同比上年減少。 競爭分析調(diào)查 通過對龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)查，目前龍華鎮(zhèn)市場上 20xx 年初以來批準(zhǔn)預(yù)售的主要競爭樓盤統(tǒng)計如下： 序號 項目名稱 具體地址 建筑面積 (平方米 ) 1 東源閣 AC 區(qū) 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路北側(cè) 21, 2 豐澤湖山莊 寶安龍華鎮(zhèn)梅觀高速 128, 3 風(fēng)和日麗 龍華鎮(zhèn)梅龍路 41, 4 富通天建花園 龍華鎮(zhèn)中環(huán) 98, 5 樺潤馨居一期 A 區(qū) 寶安龍華鎮(zhèn)和平 11, 6 嘉逸花園 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)建設(shè)路南側(cè) 18, 7 錦繡江南 寶安龍華鎮(zhèn)布龍公 80, 8 綠茵華庭 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二 19, 9 梅花新園 龍華鎮(zhèn)民治 25, 10 美麗 365 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二 188, 11 蘋果園 龍華鎮(zhèn)人民南路 62, 12 潛龍花園 龍華鎮(zhèn)民治 15, 13 瓊珠花園 龍華鎮(zhèn)華 旺 6, 14 盛銘居 龍華鎮(zhèn)民治 7, 15 世紀(jì)春城 龍華鎮(zhèn)梅龍南 72, 16 萬家燈火花園 龍華鎮(zhèn)梅觀高速 46, 17 馨園二期 寶安龍華鎮(zhèn)民治大道 58, 18 優(yōu)品建筑 龍華鎮(zhèn) 17, 19 煜豐澤花園廣場 龍華鎮(zhèn)龍觀 30, 20 中環(huán)花園三期 龍華鎮(zhèn)中環(huán) 10, 合計 962, 從上表看出：龍華鎮(zhèn)每季度推出商品房數(shù)量在 15 萬平方米左右，年推出量達(dá) 60 萬平方米左右，市 場競爭激烈 ,其中樓盤以中擋價位為主，低檔、高擋價位樓盤相對較少。 典型物業(yè)調(diào)查 25 蘋果園 項目地址 龍華鎮(zhèn)人民南路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 代 理 商 深圳市德思勤置業(yè)有限公司 整合推廣 深圳市風(fēng)火廣告有限公司 物業(yè)管理 深圳市國貿(mào)物業(yè)管理有限公司 項目規(guī)模 有兩棟六座踏樓組成 ,樓高 18 層 ,占地 20354 平方米 ,總建筑面積 74222 平方米 戶 型 一房一廳一衛(wèi) , 二房一廳一衛(wèi)，復(fù)式三房二廳二衛(wèi) 生活配套 蘋果園 400 米商業(yè)街 ,目前龍華鎮(zhèn)成熟社區(qū)配套 銷售狀況 3700 元 /平方米，銷售率 60%以上 主要賣點 高貴小戶型， “時尚、繽紛的陽光都市地帶 ”，蘋果園 400 米商業(yè)街，龍華成熟的社區(qū)配套。 項目優(yōu)勢 A．小戶型帶電梯、帶裝修、帶花園，戶型方正。 B．單價不貴、總價低，供得起。 。 項目劣勢 A． 產(chǎn)權(quán)只有 59 年（ 20xx2063 年） B．建筑設(shè)計缺陷： 樓層高度只有 米，壓抑（標(biāo)準(zhǔn)是 米以上） ；大廈 沒有專用油煙管道 ， 樓層通道太窄且不通風(fēng) ， 不合健康住宅 標(biāo)準(zhǔn)； 房間通風(fēng)采光不暢 ； C．目前交通不便。 D．臨街噪音大。 風(fēng)和日麗 項目地址 深圳市龍華人民北路 發(fā) 展 商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 策劃代理 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 物業(yè)管理 深圳市國貿(mào)物業(yè)管理有限公司（甲級） 整合推廣 深圳市風(fēng)火廣告有限公司 項目規(guī)模 36 萬平方米金色成熟社區(qū) 戶 型 16 種戶型，兩房兩廳至豪華躍式四房兩廳 75126 平米，實用率達(dá) 90% 生活配套 享受龍華最成熟社區(qū)的生活便利、社區(qū)內(nèi)最齊全配套，享受龍華最成熟社區(qū)的生活便利、社區(qū)內(nèi)最齊全配套。 銷售狀況 三期： 3800 元 /平方米，銷售率 99%以上 主要賣點 “成熟社區(qū)、風(fēng)和日麗”， 65 植物、 30 萬株花木、 3600 平米生活館、 800平米游泳池，造就 36 萬平方米的和諧小城，“在寧靜之中，離繁華不遠(yuǎn)”的生活。 項目優(yōu)勢 A．大社區(qū)、大配套； B．環(huán)境幽靜，適合居住； C． 享受 龍華成熟 社區(qū) 的生活便利 ； D． 附近沒有農(nóng)民房 。 項目劣勢 目前 前往市內(nèi) 交通 擁擠、不便。 26 錦繡江南 項目地址 龍華鎮(zhèn)梅龍路 發(fā) 展 商 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 建 筑 商 中外建南方建筑公司 建筑設(shè)計 清華建筑設(shè)計院 —— 深圳分院 園林設(shè)計 泛亞易道（香港 ）有限公司 物業(yè)管理 深圳萬廈居業(yè)管理有限公司 全程策劃 深圳市黑馬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 整合推廣 尚美佳廣告 項目規(guī)模 占地約 18 萬平方米，建筑面積約 40 萬 M2 戶 型 70M2 靈感二房， 80100 M2 溫馨躍式三房， 120140 M2 空中小別墅， 130190 M2 中心園林電梯豪宅四大戶型。 生活配套 龍華首座購物公園、近 3 萬平方米、凈菜市場、江南會所、文化站、兒童活動中心、老人娛樂場所等。 銷售狀況 均價 :3800 元 /平方米 ,其中多層： 3600 元 /平方米 100%，高層： 4000 元/平方米 主要賣點 龍華首家全智能化、直飲水高尚社區(qū)， 9 萬 M2 社區(qū)園林， 21 個主題庭院，“處處是景點、人人皆導(dǎo)游”，“悠然自在的江南生活”。 項目優(yōu)勢 A． 價格優(yōu)勢： 3000 多元的價格吸引關(guān)內(nèi)置業(yè)者； B、 地段優(yōu)勢：深圳的帶狀地型，決定了深圳只有往北發(fā)展，而北面的龍華受益最大；深圳中心區(qū)移向福田，龍華成為深圳的后花園，白領(lǐng)居住基地。 C、 配套優(yōu)勢：龍華鎮(zhèn)一流的環(huán)境規(guī)劃與配套及小區(qū)內(nèi)完善 配套 。 D、性價比優(yōu)勢：錦繡江南的產(chǎn)品、規(guī)劃、戶型、園林、人文環(huán)境與銷售價格的性價比高，對置 業(yè)者有巨大的吸引力 。 項目劣勢 目前 前往市內(nèi) 交通 擁擠、不便。 市場分析有關(guān)結(jié)論 通過以上市場分析，得出以下結(jié)論： （ 1）龍華房地產(chǎn) 市場供需兩旺，供需基本平衡，中端產(chǎn)品為樓市主力，但市場同質(zhì)產(chǎn)品眾多，導(dǎo)致同質(zhì)競爭產(chǎn)品競爭加激。 （ 2）龍華鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展迅速，未來商品房升值空間大。目前龍華商品房的價格在 3500 元 /平方米左右，中高擋在 40004500 元 /平方米，相比福田區(qū) 70009000 元 /平方米的樓價，未來地鐵建設(shè)、人大二線關(guān)撤消的提案，給龍華的樓價帶來很大的想象空間。 27 （ 3） 項目所出地段特殊：靠近梅林二線關(guān) 附近，地處深圳市區(qū)的后花園，關(guān)內(nèi)特別是福田區(qū)的置業(yè)者是該區(qū)購房的主力軍，約占60%以上。 （ 4）龍華鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)樓盤以多層、小高層住宅為主，高層住宅較少，樓盤檔次以中擋為主，高檔次樓盤較少，戶型以兩房、三房占大部分，套面積絕大部分在 70120 平方米之間。 （ 5）龍華鎮(zhèn)區(qū)樓盤銷售率普遍比較高，推出一年內(nèi)銷售率普遍在 80%以上，諸如