保定市場調(diào)查及分析(上)(編輯修改稿)
2024-10-25 05:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 00年城市整體規(guī)劃布局的影響，商品住宅市場開始逐步上升，日漸凸顯，在開發(fā)量穩(wěn)步提升的同時，近兩年價格變化浮度上漲比例日漸提高，尤其是2004年底開始至目前，每平方米市場均價由1700元/平方米上漲至2900元/平方米左右。 根據(jù)城市規(guī)劃中大面積的城中村改建項目的即將入市，預計2007年價格上漲浮度將恢復穩(wěn)步階段。而新開區(qū)將在規(guī)劃政策的影響下成為全市價格上漲比例最高區(qū)域。,二、保定市商業(yè)市場狀況分析,保定市主要商業(yè)區(qū)分布圖,保定商業(yè)業(yè)態(tài)布局,裕華中路商業(yè)圈 代表項目：保定商場、北國商城、鐘樓商廈、保定百貨、裕華小商品批發(fā)市場及永華南路、恒祥南大街沿線商業(yè)等 配套服務：直隸總督府、大慈閣等旅游景點 商圈特點：傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍最為成熟 火車站商圈 代表項目：鑫龍灣、富泰商貿(mào)、十方商貿(mào)城等為代表的小商品批發(fā)市場 配套服務：保定賓館、海龍商務中心等 商圈特點：商業(yè)產(chǎn)品檔次總體感覺較低,朝陽南大街商圈 代表項目：時代商廈、國貿(mào)、大世界、新天地、新華書店等 配套服務：百世開利大廈、中銀大廈等 商圈特點：商圈規(guī)模較小，正處于不斷成長發(fā)展中 朝陽北大街商圈 代表項目：保百購物廣場、麗隆家居廣場、京海世貿(mào)廣場及天鵝路臨街商鋪等 配套服務：恒通財富中心、假日酒店、星光酒店及國際俱樂部、美食山等 商圈特點：高檔的商務休閑娛樂場所聚集，保定市商務氣氛最濃，消費水平最高的區(qū)域,(1）保定市主要大型商場概況一覽表： （數(shù)據(jù)截止到調(diào)研日4月8號）,區(qū)域性大型商業(yè)項目對比分析：,共性 差異性 1）大型綜合業(yè)態(tài)商業(yè)項目缺乏 2）多數(shù)商業(yè)項目操作不規(guī)范 3）各商業(yè)項目經(jīng)營方式均為只租不售 4）商業(yè)項目分布不合理，形成混亂印象 5）物業(yè)管理不完善,1）新市區(qū)主要商業(yè)項目與老城區(qū)比相對規(guī)模較大 2）南市區(qū)大型商業(yè)帶動周邊小型商業(yè)項目，而新市區(qū)則以小型商業(yè)與大型商業(yè)互動為主 3）新市區(qū)以其現(xiàn)代性、時尚性逐漸成為具有極大吸引力的新興商業(yè)圈。,在經(jīng)營的綜合型百貨商業(yè)項目中，以只租不售為主，運營方式單一 綜合業(yè)態(tài)商業(yè)項目缺乏完善性（餐飲、娛樂） 商廈分布集中，形成密集商圈 以裕華路為主線的傳統(tǒng)商圈，消費者已經(jīng)形成消費思維與習慣，人流量明顯較大 大多數(shù)商業(yè)項目管理不當，嚴重影響經(jīng)營,(2）小型商業(yè)項目分析： 裕華路區(qū)域（數(shù)據(jù)截止到調(diào)研日4月8號）,朝陽大街區(qū)域：（數(shù)據(jù)截止到調(diào)研日4月8號）,對比分析： 從小型商鋪的集密度而言，老城區(qū)高于新市區(qū) 從產(chǎn)品而言老城區(qū)單一化商鋪集中程度高于新市區(qū) 從商鋪單項目體量而言，新城區(qū)高于老城區(qū) 從商業(yè)氛圍的成熟度而言，老城區(qū)高于新城區(qū) 新城區(qū)的主要目標客群以本市常住人員為主，老城區(qū)的消費者群則延伸至周邊區(qū)縣 從自身所處位置而言，老城區(qū)的優(yōu)勢高于新市區(qū) 老城區(qū)商鋪項目及消費者多于新城區(qū),共 性 商業(yè)種類齊全 餐飲、娛樂等方面數(shù)量居多 消費人群均以周邊居住人群為主 商業(yè)檔次不高 單項業(yè)態(tài)分布集中,差 異 裕華路商圈內(nèi)小型商業(yè)在數(shù)量上較多 朝陽商圈小型商業(yè)種類較為齊全 消費群體不同，朝陽商圈內(nèi)小型商業(yè)主要消費群體以本地年輕消費者為主,商業(yè)產(chǎn)品檔次整體不高 單項業(yè)態(tài)分布集中 餐飲、娛樂方面小型商業(yè)數(shù)量居多 消費人群均以周邊居住人群為主，多為小區(qū)生活配套的補充 新商圈經(jīng)營狀況明顯低于老商圈,新市區(qū)商業(yè)氛圍未成熟，消費者認知度雖在緩慢上升，但無法與老城區(qū)相比，大型商業(yè)項目未能輻射周邊區(qū)、縣。 老城區(qū)商業(yè)市場中，主要以沿街商鋪與綜合型百貨相互帶動的模式并存，相互輔助，覆蓋人群年齡層較廣，輻射區(qū)域較大，可延伸至周邊區(qū)縣，而單一化商業(yè)店鋪集中程度明顯，此種模式與新城區(qū)的商業(yè)構成相反，反映出保定市商業(yè)的兩極劃分現(xiàn)象。 在經(jīng)營的綜合型百貨商業(yè)項目大多數(shù)為同期入市，分布于新市區(qū)朝陽商圈內(nèi)。此現(xiàn)象主要為政策因素導致。打造“朝陽大街兩側黃金商業(yè)區(qū)”的規(guī)劃，有力地引導了以朝陽大街為中心的區(qū)域性商業(yè)發(fā)展
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