【文章內(nèi)容簡介】 型為Ⅱ類，場地土類型為中軟場地土。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設(shè)。 （ 2）市政公用工程條件 ① 供水 本項(xiàng)目供水水源 引自城區(qū)自來水管網(wǎng)， 為本項(xiàng)目提供居民生 活和商業(yè)所需用水 。 ② 排水 排水采用雨污分流。雨、污水分別排至場區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。 能夠滿足本項(xiàng)目小區(qū)排水需求。 ③ 供電 本工程設(shè) 10KV 電源由市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。 ④ 供熱 本項(xiàng)目各住戶采暖為集中供熱，熱源為 蓬萊市熱電廠的余熱 。 項(xiàng)目選址 蓬萊市 府后路 ， 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá) 、 基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善 、 道路寬敞暢通、供水條件優(yōu)越、排水自然通暢、電力設(shè)施齊全、通訊設(shè)施完備、寬帶上網(wǎng)便捷、有線電視到位 、 熱力供應(yīng)保證 、 燃?xì)鈼l件具備 、 土地自然平整，并且 社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境幽靜，非常適合小區(qū)建設(shè)，是理想的居住場所。 第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù) 1. 建設(shè)單位提供的用地紅線圖和地形圖 2. 建設(shè)單位的設(shè)計(jì)委托書 3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180937） 4.《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5022095） 5.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5009699） 6.《汽車車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797） 7.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687） 2001 年版 8.《通用設(shè) 計(jì)通則》 規(guī)劃指導(dǎo)思想 整個(gè)規(guī)劃以蓬萊市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點(diǎn)，以推進(jìn)蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導(dǎo)思想，以加快蓬萊市城市化建設(shè)提高居民居住水平為目的，同時(shí)根據(jù)蓬萊市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對(duì)國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設(shè)計(jì)要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)， 把商業(yè)與居住雙重功能的商住樓作為設(shè)計(jì)的基本特點(diǎn)。商住樓在其住宅部分為居民提供舒適居住環(huán)境的同時(shí)，商業(yè)部分力求滿足居民休閑、購物、集會(huì)、娛樂的多方位需求。將 本項(xiàng)目 定位為高檔 商住 小區(qū)。 本項(xiàng)目結(jié)合基地所 處城市環(huán)境特色，力爭將本項(xiàng)目打造成 為高品質(zhì)商住空間，并與周邊城市環(huán)境互為協(xié)調(diào)。 塑造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵深厚、具有鮮明個(gè)性的 花園式生活居住空間和商業(yè)空間 ； （ 1）切實(shí)執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的方針政策和法規(guī)，尊重人，尊重環(huán)境，尊重市場，尊重各主管部門與建設(shè)單位的意見，盡一切努力將該地塊建成二十一世紀(jì)的生態(tài)環(huán)境小區(qū)。 （ 2）根據(jù)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求，合理布局、精心設(shè)計(jì)，注重 提高土地的利用效率，提高區(qū)域的整體環(huán)境品質(zhì)。 （ 3） “以人為本” 以居民居住生活的特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，兼顧當(dāng)前需求與可持續(xù)發(fā)展的前瞻性。 （ 4） “天人合一” 強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，創(chuàng)造美好的生活環(huán)境，兼顧景觀的整體性與均好性。 （ 5） “因地制宜” 從基地現(xiàn)狀與周邊環(huán)境出發(fā)兼顧小區(qū)本身的合理性及同城市周邊協(xié)調(diào)。 （ 6） “推陳出新” 以精品意識(shí)，精心設(shè)計(jì)，從總體布局到戶型，形態(tài)等諸方面，力求突破，兼顧經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性與創(chuàng)新性的統(tǒng)一。 ，提升土地的開發(fā)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值； ，通過合理設(shè)計(jì)平衡用地的矛盾，實(shí)現(xiàn)合理化布局； ； ，提供舒適的 內(nèi)庭步 行空間。 規(guī)劃方案 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司擬在蓬萊市 府后路 ， 建設(shè) 高檔的商住 小區(qū)。本項(xiàng)目 蓬萊市府后路舊城改造 工程建設(shè) ， 規(guī)劃總用地 31361 平方米，總建筑面積 平方米 ，包括商業(yè)、住宅等 。具體規(guī)劃方案如下： 在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎(chǔ)上，對(duì)建筑區(qū)域 進(jìn)行合理布局 ,詳見建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部共建臨街商住樓六 棟 ，普通住宅四棟 。 商住樓為 4層建筑，其中一層、二層為臨街商業(yè)部分；三到四層為住宅部分 。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施沿公路 南 側(cè)規(guī)劃線路布局，對(duì)社區(qū)居民提供服務(wù)。 更為重 要的是與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃的要求。 小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)，集運(yùn)設(shè)施系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)垃圾袋裝化。按規(guī)定 6080 米的服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點(diǎn)。 道路系統(tǒng)是整個(gè)項(xiàng)目的骨架，決定基地的總體布局結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目道路交通組織和停車重點(diǎn)體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級(jí)有序，功能明確的道路組織。結(jié)合地形特點(diǎn)與空間布局，形成良好的道路對(duì)景效果。同時(shí)，道路設(shè)計(jì)與廣場空間、綠地空間、建 筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨(dú)特景觀的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)功能與形式的完美結(jié)合。 為適應(yīng)私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點(diǎn)考慮了住戶小汽車的停放與組織。 具體規(guī)劃如下： （ 1）車行系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路斷面分三種方式：進(jìn)入社區(qū)的干道，紅線寬度8 米；社區(qū)環(huán)路，紅線寬度 7 米，宅間路，紅線跨度 。 （ 2）步行系統(tǒng) 合理的人車分流體系是創(chuàng)造人居和購物環(huán)境的重要因素之一。社區(qū)步行系統(tǒng)通過建筑中間開放式、枝狀林蔭步行道，實(shí)現(xiàn) 社區(qū)人車分流的交通體系。 在枝狀步行系統(tǒng)中，設(shè)置花絮、石桌、石凳、涼亭等，使居民近可能多的 接近的親近自然，體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。 （ 3）靜態(tài)交通 總停車泊位滿足設(shè)計(jì)條件中關(guān)于戶均一個(gè)的規(guī)定。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃停車位，采用值草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。 環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構(gòu)成部分。隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量， 對(duì)于建設(shè)高品質(zhì)住宅和商業(yè)區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當(dāng)重要的作用。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持因地制宜的綠化設(shè)計(jì)基本原則。強(qiáng)調(diào)以綠為主園林綠化生態(tài)效益的發(fā)揮，提倡“林蔭型”的立體化模式，使部 分空間增加美化、彩化效果，從而提高住宅小區(qū)的生態(tài)效益。本設(shè)計(jì)以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使人們能獲得重返自然的美好享受。 （ 1）主要入口景觀 步行主入口的軸向空間是規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的引導(dǎo)性景觀。軸向空間串聯(lián)各院落空間，并強(qiáng)調(diào)各院落入口，使之具有可識(shí)別性。 （ 2）林蔭步行道景觀 規(guī)劃采用林蔭步行道串聯(lián)公共活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)手法，形成適合人體尺度的公共交流空間。林蔭步行道為開放空間環(huán)境，給人以強(qiáng)烈的中軸線感覺，具有空間的導(dǎo)向性。其間布置自由曲線形鵝卵石鋪地，即可作為流動(dòng)的水景，亦可斷掉水流，形成健身步道。 林蔭步行道串聯(lián)公共活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)手法，體現(xiàn)了“均好性” 的設(shè)計(jì)理念，以使盡可能多的住戶臨近綠地，創(chuàng)造事宜的人居和購物環(huán)境。 主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)見下表。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 類別 編號(hào)號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 建 設(shè) 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 指 標(biāo) 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶數(shù) 戶 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 9 開發(fā)建設(shè)投資 萬元 10 資金籌措 萬元 其中 自有資金 萬元 % 預(yù)售款 萬元 % 銀行貸款 萬元 % 11 投資利潤率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 第六章 設(shè)計(jì)方案 建筑設(shè)計(jì) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （ 2）沿街商業(yè)設(shè)計(jì) 根據(jù)本地塊在整個(gè)地區(qū)的優(yōu)越地位，具有潛在的巨大商業(yè)價(jià)值。設(shè)計(jì)中力求營造商業(yè)氛圍 ，與周邊地塊共同營造商業(yè)圈。 商業(yè)建筑形象采用現(xiàn)代與古典結(jié)合風(fēng)格設(shè)計(jì)，格調(diào)簡潔明快，造型新穎，注重細(xì)部設(shè)計(jì)。 建筑空間變化豐富，舞臺(tái)、廊架穿插，錯(cuò)落有致，單坡屋頂設(shè)計(jì)，淡雅的民族形式與現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格相結(jié)合，形成多姿多彩的商業(yè)購物街區(qū)，同時(shí)滿足居住休閑、購物、集會(huì)、娛樂的需求。 2. 住宅單體設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)中，將節(jié)約實(shí)用作為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個(gè)建筑成本大大減少。在戶型布置上，充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關(guān)的設(shè)計(jì)手法。動(dòng)靜分區(qū)明確，而 且設(shè)計(jì)中加上開敞式大陽臺(tái)，滿足當(dāng)?shù)厝说纳钚枰?。戶型設(shè)計(jì)中盡量做到房間方正，實(shí)用，沒有無謂的空間浪費(fèi)，而且戶型空間比較自由，可以自由組合改造。每戶都有良好的朝向，景觀和通風(fēng)。各房間布置緊湊。 住宅立面采用簡潔大方的設(shè)計(jì)手法，運(yùn)用簡單節(jié)省的建筑語 言，創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代，新穎的住宅立面。在細(xì)部的處理上，力圖將精致，簡潔的細(xì)部構(gòu)件呈現(xiàn)給居民。在對(duì)立面整體的把握方面，力圖在最終的效果上是“清鮮，自然，健康”。 (1)平面布局 a、功能分區(qū)合理，睡眠、活動(dòng)、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，減少相互干擾而又分 區(qū)的設(shè)計(jì)，以提升樓盤品質(zhì)。 b、戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。廚房設(shè)置在入戶門附近，利于日常用品與食物的運(yùn)輸。主臥設(shè)置在平面最深處，以給主人一個(gè)安靜的休息環(huán)境。 c、其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。如：結(jié)構(gòu)與建筑尺寸的差異造成的室內(nèi)凹凸應(yīng)注意，用異型柱代替矩形柱可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。 d、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能的考慮裝修時(shí)的思路，把建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)更有機(jī)的串聯(lián)起來，使整個(gè)戶型的設(shè)計(jì)理念達(dá)到完美的統(tǒng)一。 （ 2）戶型設(shè)計(jì) 戶型多樣：按照本地區(qū)居住習(xí)性，提供多樣布局的戶型。朝向通風(fēng)要 好，所有房間（除主臥室的衛(wèi)生間）均應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)環(huán)境。 本項(xiàng)目包括 商住樓、普通 住宅樓。 商住樓包括： 臨街商業(yè)樓有 109 套，建筑面積為 m2。其中戶型面積為 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 10套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 55套，建筑面積為 6622 m2。 臨街住宅樓有 114 套，建筑面積為 m2。其中戶型面積為 m2的 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 70 套，建筑面積為 7756 m2。 住宅樓： 普通住宅有 208 套，建筑面積為 22107 m2。其中戶型面積為 m2的 40 套，建筑面積為 3813 m2，戶型面積為 m2的132 套，建筑面積為 13530 m2，戶型面積為 m2的 36 套，建筑面積為 4764 m2。 （ 3）建筑外立面 運(yùn)用現(xiàn)代的建筑語匯，立面造型以橫向板塊穿插為主，連貫陽臺(tái)凸窗及分隔色帶，選擇清晰，硬朗，富有邏輯性的表達(dá)方式，將門窗，百葉，欄桿等元素進(jìn)行整合統(tǒng)一，通過大量的重復(fù)與排列，使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比與陰影效果 。在建筑的頂部與端部結(jié)合構(gòu)架，退臺(tái)以及本身的躍層處理，創(chuàng)造了獨(dú)特的空間感受，呈現(xiàn)出豐富的視覺效果。并且與周圍原有建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 （ 4）商住樓平面設(shè)計(jì) 根據(jù)平面布置圖的規(guī)劃， 6 棟臨街商住樓，商住樓整體設(shè)計(jì)為四層，其中一、二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，設(shè)有自己的內(nèi)部樓梯，空間自由劃分，可分可合。三、四層為住宅部分。并在適當(dāng)?shù)奈恢昧粲型＼囄患捌渌迷O(shè)施。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) ① 設(shè)計(jì)規(guī)范 國家現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程和構(gòu)造手冊。 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682001 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112001 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 500072002 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9494 ② 自然條件 : 基本風(fēng)壓值 : 基本雪壓值 : 最大凍土深度 : 建筑場地類別屬Ⅲ類，場地抗震 設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 本工程為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為二級(jí)。 （ ① 設(shè)計(jì)使用年限、安全等級(jí)及混凝土耐久性規(guī)定 a、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期： 50年 b、建筑物安全等級(jí)：二級(jí) ② 結(jié)構(gòu)選型概述 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)須根據(jù)建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、層數(shù)、設(shè)防