【文章內(nèi)容簡介】 型為Ⅱ類，場地土類型為中軟場地土。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設。 （ 2）市政公用工程條件 ① 供水 本項目供水水源 引自城區(qū)自來水管網(wǎng)， 為本項目提供居民生 活和商業(yè)所需用水 。 ② 排水 排水采用雨污分流。雨、污水分別排至場區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。 能夠滿足本項目小區(qū)排水需求。 ③ 供電 本工程設 10KV 電源由市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。 ④ 供熱 本項目各住戶采暖為集中供熱，熱源為 蓬萊市熱電廠的余熱 。 項目選址 蓬萊市 府后路 ， 交通網(wǎng)絡四通八達 、 基礎設施日臻完善 、 道路寬敞暢通、供水條件優(yōu)越、排水自然通暢、電力設施齊全、通訊設施完備、寬帶上網(wǎng)便捷、有線電視到位 、 熱力供應保證 、 燃氣條件具備 、 土地自然平整，并且 社會穩(wěn)定、環(huán)境幽靜，非常適合小區(qū)建設，是理想的居住場所。 第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù) 1. 建設單位提供的用地紅線圖和地形圖 2. 建設單位的設計委托書 3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB50180937） 4.《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5022095） 5.《住宅設計規(guī)范》（ GB5009699） 6.《汽車車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB5006797） 7.《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687） 2001 年版 8.《通用設 計通則》 規(guī)劃指導思想 整個規(guī)劃以蓬萊市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點，以推進蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導思想，以加快蓬萊市城市化建設提高居民居住水平為目的，同時根據(jù)蓬萊市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設計要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設計目標， 把商業(yè)與居住雙重功能的商住樓作為設計的基本特點。商住樓在其住宅部分為居民提供舒適居住環(huán)境的同時，商業(yè)部分力求滿足居民休閑、購物、集會、娛樂的多方位需求。將 本項目 定位為高檔 商住 小區(qū)。 本項目結合基地所 處城市環(huán)境特色，力爭將本項目打造成 為高品質(zhì)商住空間，并與周邊城市環(huán)境互為協(xié)調(diào)。 塑造一個環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵深厚、具有鮮明個性的 花園式生活居住空間和商業(yè)空間 ； （ 1）切實執(zhí)行國家有關基本建設的方針政策和法規(guī)，尊重人，尊重環(huán)境，尊重市場，尊重各主管部門與建設單位的意見，盡一切努力將該地塊建成二十一世紀的生態(tài)環(huán)境小區(qū)。 （ 2）根據(jù)區(qū)域詳細規(guī)劃的要求，合理布局、精心設計，注重 提高土地的利用效率，提高區(qū)域的整體環(huán)境品質(zhì)。 （ 3） “以人為本” 以居民居住生活的特點為出發(fā)點，兼顧當前需求與可持續(xù)發(fā)展的前瞻性。 （ 4） “天人合一” 強調(diào)人與自然的和諧，創(chuàng)造美好的生活環(huán)境，兼顧景觀的整體性與均好性。 （ 5） “因地制宜” 從基地現(xiàn)狀與周邊環(huán)境出發(fā)兼顧小區(qū)本身的合理性及同城市周邊協(xié)調(diào)。 （ 6） “推陳出新” 以精品意識，精心設計，從總體布局到戶型，形態(tài)等諸方面，力求突破，兼顧經(jīng)濟性、科學性與創(chuàng)新性的統(tǒng)一。 ，提升土地的開發(fā)價值和社會價值； ，通過合理設計平衡用地的矛盾，實現(xiàn)合理化布局； ； ，提供舒適的 內(nèi)庭步 行空間。 規(guī)劃方案 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司擬在蓬萊市 府后路 ， 建設 高檔的商住 小區(qū)。本項目 蓬萊市府后路舊城改造 工程建設 ， 規(guī)劃總用地 31361 平方米，總建筑面積 平方米 ，包括商業(yè)、住宅等 。具體規(guī)劃方案如下： 在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎上，對建筑區(qū)域 進行合理布局 ,詳見建設項目總平面圖。本項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部共建臨街商住樓六 棟 ，普通住宅四棟 。 商住樓為 4層建筑，其中一層、二層為臨街商業(yè)部分；三到四層為住宅部分 。 商業(yè)網(wǎng)點設施沿公路 南 側規(guī)劃線路布局，對社區(qū)居民提供服務。 更為重 要的是與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設計、城市規(guī)劃的要求。 小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設施系統(tǒng)，集運設施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化。按規(guī)定 6080 米的服務半徑設置垃圾收集點。 道路系統(tǒng)是整個項目的骨架，決定基地的總體布局結構。 本項目道路交通組織和停車重點體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。結合地形特點與空間布局，形成良好的道路對景效果。同時，道路設計與廣場空間、綠地空間、建 筑空間相結合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨特景觀的同時，實現(xiàn)功能與形式的完美結合。 為適應私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織。 具體規(guī)劃如下： （ 1）車行系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路斷面分三種方式：進入社區(qū)的干道，紅線寬度8 米；社區(qū)環(huán)路，紅線寬度 7 米，宅間路，紅線跨度 。 （ 2）步行系統(tǒng) 合理的人車分流體系是創(chuàng)造人居和購物環(huán)境的重要因素之一。社區(qū)步行系統(tǒng)通過建筑中間開放式、枝狀林蔭步行道，實現(xiàn) 社區(qū)人車分流的交通體系。 在枝狀步行系統(tǒng)中，設置花絮、石桌、石凳、涼亭等，使居民近可能多的 接近的親近自然，體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設計理念。 （ 3）靜態(tài)交通 總停車泊位滿足設計條件中關于戶均一個的規(guī)定。 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃停車位，采用值草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。 環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構成部分。隨著建設生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量， 對于建設高品質(zhì)住宅和商業(yè)區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當重要的作用。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結構布局的基礎上，堅持因地制宜的綠化設計基本原則。強調(diào)以綠為主園林綠化生態(tài)效益的發(fā)揮，提倡“林蔭型”的立體化模式，使部 分空間增加美化、彩化效果，從而提高住宅小區(qū)的生態(tài)效益。本設計以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領域，使人們能獲得重返自然的美好享受。 （ 1）主要入口景觀 步行主入口的軸向空間是規(guī)劃強調(diào)的引導性景觀。軸向空間串聯(lián)各院落空間，并強調(diào)各院落入口，使之具有可識別性。 （ 2）林蔭步行道景觀 規(guī)劃采用林蔭步行道串聯(lián)公共活動空間的設計手法，形成適合人體尺度的公共交流空間。林蔭步行道為開放空間環(huán)境，給人以強烈的中軸線感覺，具有空間的導向性。其間布置自由曲線形鵝卵石鋪地，即可作為流動的水景，亦可斷掉水流，形成健身步道。 林蔭步行道串聯(lián)公共活動空間的設計手法，體現(xiàn)了“均好性” 的設計理念，以使盡可能多的住戶臨近綠地，創(chuàng)造事宜的人居和購物環(huán)境。 主要規(guī)劃技術指標見下表。 主要經(jīng)濟技術指標 類別 編號號 項目 單位 數(shù)量 備注 建 設 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 指 標 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶數(shù) 戶 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟 指 標 9 開發(fā)建設投資 萬元 10 資金籌措 萬元 其中 自有資金 萬元 % 預售款 萬元 % 銀行貸款 萬元 % 11 投資利潤率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財務內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財務凈現(xiàn)值 萬元 稅后 第六章 設計方案 建筑設計 《民用建筑設計通則》 《住宅建筑設計標準》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 《民用建筑照明設計標準》 《建筑設計防火規(guī)范》 《民用建筑隔聲設計規(guī)范》 工程建設標準強制性條文 工程建設地方標準強制性條文 建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準 （ 2）沿街商業(yè)設計 根據(jù)本地塊在整個地區(qū)的優(yōu)越地位，具有潛在的巨大商業(yè)價值。設計中力求營造商業(yè)氛圍 ，與周邊地塊共同營造商業(yè)圈。 商業(yè)建筑形象采用現(xiàn)代與古典結合風格設計，格調(diào)簡潔明快，造型新穎，注重細部設計。 建筑空間變化豐富，舞臺、廊架穿插，錯落有致，單坡屋頂設計，淡雅的民族形式與現(xiàn)代商業(yè)建筑風格相結合，形成多姿多彩的商業(yè)購物街區(qū)，同時滿足居住休閑、購物、集會、娛樂的需求。 2. 住宅單體設計 在戶型設計中，將節(jié)約實用作為設計的重點。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個建筑成本大大減少。在戶型布置上，充分考慮到當?shù)鼐用竦纳盍晳T，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關的設計手法。動靜分區(qū)明確，而 且設計中加上開敞式大陽臺，滿足當?shù)厝说纳钚枰?。戶型設計中盡量做到房間方正，實用，沒有無謂的空間浪費，而且戶型空間比較自由，可以自由組合改造。每戶都有良好的朝向，景觀和通風。各房間布置緊湊。 住宅立面采用簡潔大方的設計手法，運用簡單節(jié)省的建筑語 言，創(chuàng)造一個現(xiàn)代，新穎的住宅立面。在細部的處理上，力圖將精致，簡潔的細部構件呈現(xiàn)給居民。在對立面整體的把握方面，力圖在最終的效果上是“清鮮，自然，健康”。 (1)平面布局 a、功能分區(qū)合理，睡眠、活動、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，減少相互干擾而又分 區(qū)的設計，以提升樓盤品質(zhì)。 b、戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。廚房設置在入戶門附近，利于日常用品與食物的運輸。主臥設置在平面最深處，以給主人一個安靜的休息環(huán)境。 c、其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應盡量做到完美。如：結構與建筑尺寸的差異造成的室內(nèi)凹凸應注意，用異型柱代替矩形柱可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。 d、建筑設計應盡可能的考慮裝修時的思路，把建筑設計和裝修設計更有機的串聯(lián)起來，使整個戶型的設計理念達到完美的統(tǒng)一。 （ 2）戶型設計 戶型多樣：按照本地區(qū)居住習性，提供多樣布局的戶型。朝向通風要 好，所有房間（除主臥室的衛(wèi)生間）均應有良好的采光、通風環(huán)境。 本項目包括 商住樓、普通 住宅樓。 商住樓包括： 臨街商業(yè)樓有 109 套，建筑面積為 m2。其中戶型面積為 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 10套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 55套，建筑面積為 6622 m2。 臨街住宅樓有 114 套，建筑面積為 m2。其中戶型面積為 m2的 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 70 套，建筑面積為 7756 m2。 住宅樓： 普通住宅有 208 套，建筑面積為 22107 m2。其中戶型面積為 m2的 40 套，建筑面積為 3813 m2，戶型面積為 m2的132 套，建筑面積為 13530 m2，戶型面積為 m2的 36 套，建筑面積為 4764 m2。 （ 3）建筑外立面 運用現(xiàn)代的建筑語匯，立面造型以橫向板塊穿插為主，連貫陽臺凸窗及分隔色帶，選擇清晰，硬朗，富有邏輯性的表達方式，將門窗，百葉，欄桿等元素進行整合統(tǒng)一，通過大量的重復與排列，使立面產(chǎn)生強烈的虛實對比與陰影效果 。在建筑的頂部與端部結合構架，退臺以及本身的躍層處理，創(chuàng)造了獨特的空間感受，呈現(xiàn)出豐富的視覺效果。并且與周圍原有建筑風格相協(xié)調(diào)。 （ 4）商住樓平面設計 根據(jù)平面布置圖的規(guī)劃， 6 棟臨街商住樓，商住樓整體設計為四層，其中一、二層為商業(yè)網(wǎng)點設施，設有自己的內(nèi)部樓梯，空間自由劃分，可分可合。三、四層為住宅部分。并在適當?shù)奈恢昧粲型＼囄患捌渌迷O施。 結構設計 （ 1）設計依據(jù) ① 設計規(guī)范 國家現(xiàn)行的結構設計規(guī)范，規(guī)程和構造手冊。 《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 GB500682001 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092001 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102002 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112001 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 500072002 《建筑樁基技術規(guī)范》 JGJ9494 ② 自然條件 : 基本風壓值 : 基本雪壓值 : 最大凍土深度 : 建筑場地類別屬Ⅲ類，場地抗震 設防烈度為 7 度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組為第一組。 本工程為框架剪力墻結構，抗震等級為二級。 （ ① 設計使用年限、安全等級及混凝土耐久性規(guī)定 a、結構設計基準期： 50年 b、建筑物安全等級：二級 ② 結構選型概述 結構設計須根據(jù)建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、層數(shù)、設防