【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，隨時(shí)可進(jìn)場(chǎng)摸底。 8 （三 ） 初步拆遷政策情況說(shuō)明 由于項(xiàng)目目前尚未開(kāi)始進(jìn)行動(dòng)遷工作。因此，在進(jìn)行動(dòng)遷成本測(cè)算時(shí)，主要依據(jù)以下兩點(diǎn)進(jìn)行測(cè)算 : 按照初步同產(chǎn)權(quán)溝通得到的摸底情況及參照太陽(yáng)廣場(chǎng)動(dòng)遷補(bǔ)償政策進(jìn)行測(cè)算。 20xx 年錦州新出臺(tái)的《錦州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》。 國(guó)家稅務(wù)總局公告 20xx 年第 40 號(hào)文件《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》。 （ 四 ） 項(xiàng)目掠影 9 五、市場(chǎng)環(huán)境分析 （一）項(xiàng)目周邊各行業(yè)主要分布情況如下圖所示： 本項(xiàng)目位于老城區(qū)的中心地段，鬧事繁華區(qū)，周邊居住氛圍濃厚，交通便利，相關(guān)配套成熟。 （二）住宅市場(chǎng)分析 古塔區(qū)板塊目前在售樓盤有逸湖香舍、卓遠(yuǎn)．聚基華脈及萬(wàn)成 .中融國(guó)際，銷售均價(jià)在 4800 元 /平米左右，逸湖香舍項(xiàng)目為現(xiàn)房，其他項(xiàng)目預(yù)計(jì)也會(huì)在明年年底交房。項(xiàng)目?jī)r(jià)格低主要由于項(xiàng)目體量相對(duì)小 ,遠(yuǎn)離城市中心商業(yè)及住宅區(qū) 。 本項(xiàng)目周邊二手房市場(chǎng)相對(duì)不夠活躍。一方面由于項(xiàng)目周邊無(wú)新 建住宅社區(qū)，老樓比較多，且住戶老年人居多，對(duì)房屋品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境等要求不高；另一方面這些老樓受政府舊城改造政策及太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目動(dòng)遷的影響，人們都在等待動(dòng)遷，如不急需錢都不愿進(jìn)行銷售； 項(xiàng)目周邊所出售的二手房?jī)r(jià)格均價(jià)約在 6600 元 /㎡；寶地頤園、將軍苑、白日南里、吉慶里價(jià)格居高，這主要是由于住宅品質(zhì)及部分住宅小區(qū)為學(xué)區(qū)房的 10 原因。 項(xiàng)目地處錦州老城區(qū)核心地段，生活、公共配套齊全、交通便利，板塊價(jià)值認(rèn)可度較高； 現(xiàn)本項(xiàng)目周邊區(qū)域板塊內(nèi)產(chǎn)品供給基本較少，現(xiàn)只有太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目即將開(kāi)始推售 的公寓，而本項(xiàng)目作為新增項(xiàng)目在太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目公寓推售之后又可在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上填補(bǔ)市場(chǎng)商品產(chǎn)品斷檔問(wèn)題，有效捕捉市場(chǎng)機(jī)遇。 小結(jié)：依據(jù)現(xiàn)階段市場(chǎng)情況及周邊配套環(huán)境，參考太陽(yáng)廣場(chǎng)公寓推售價(jià)格，在項(xiàng)目可研測(cè)算時(shí)，考慮未來(lái)價(jià)格上漲預(yù)期，按一年漲幅 35%計(jì)算，既住宅測(cè)算銷售均價(jià)定位 7000 元 /㎡。 （三）商圈分析 錦州市 商業(yè)分析 古塔區(qū)： ? 中央大街核心商圈 ? 小商品批發(fā)市場(chǎng) ? 人民街小吃街 ? 廣廈電子市場(chǎng) ? 英特、錦華購(gòu)物廣場(chǎng) ? 大潤(rùn)發(fā)超市 凌河區(qū)： ? 新瑪特超市 松山新區(qū) ? 家具建材市場(chǎng) 11 （ 1） 未來(lái)中央大 街核心區(qū)將分為七大區(qū)域 （如右圖）： 交通樞紐： 位于鐵路站前廣場(chǎng) 區(qū)域，以集散、交通功能辦公為主； 商務(wù)辦公： 以現(xiàn)代商務(wù)辦公功能為主，依托于交通樞紐區(qū)； 商業(yè)商貿(mào)： 為商業(yè)活動(dòng)的主力區(qū)域，現(xiàn)代式購(gòu)物體驗(yàn)核心區(qū)，集文化娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲于一體的商業(yè)步行街； 酒店公寓： 現(xiàn)代旅游酒店服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)； 商務(wù)辦公： 高端商務(wù)辦公區(qū)域； 公寓辦公： 現(xiàn)代高端居住社區(qū)及居住辦公混合區(qū)； 文化展示： 現(xiàn)代文化博物展示中心，新的城市公共活動(dòng)節(jié)點(diǎn)。 從區(qū)域規(guī)劃可以看出，政府力求將中央大街打造成為嶄新的商務(wù)辦公區(qū)域 —— 現(xiàn)代式金融總部基地，集 金融辦公、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲于一體。 （ 2） 商圈內(nèi)商業(yè)租金水平分析 以下為古塔區(qū)商業(yè)市場(chǎng)租金水平調(diào)研結(jié)果： 商業(yè)類型 商業(yè)名稱 建筑規(guī)模 租金情況 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨商場(chǎng) 千盛購(gòu)物廣場(chǎng) 萬(wàn)平米（地下 2層，地上 7層） 地下一層： — 12（ 萬(wàn) 萬(wàn)（目前客戶出租 10平為 1 萬(wàn)元每年）、為賠錢狀態(tài) 。地上： 22%29% ；場(chǎng)地活動(dòng)扣點(diǎn) 4550% 地下一層：低端時(shí)尚衣服、飾品、鞋。一層 ：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。二層：正裝。三層：時(shí)尚品牌女裝。四層：休閑運(yùn)動(dòng)。五層：手機(jī)、電器、兒童服飾、家居生活用品、超市。六層：健身、餐飲 中百 4 萬(wàn)平米(地上 410%25% 一層：珠寶、手表、手機(jī)。二層：鞋。三層 :女裝。四層：男裝 12 層 ) 百貨大樓 2 萬(wàn)平米((地上 4層 )) 20%25% 一層：家電、珠寶、手表、手機(jī)。二層：服裝。三層 :鞋、包 新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng) 5 萬(wàn)平方米（地下 1層，地上 5層） 1— 4層： 21%28%。(扣點(diǎn) :服裝 21%，化妝品 28%，鞋類22%，家紡 %) 5 層： 元 /㎡ *天 地下一層：超市。一層：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。二層：男裝。 三層：女裝。四層 :休閑運(yùn)動(dòng)。 5 層：電影院、餐飲。 錦華 萬(wàn)平方米 (地上3 層 ) 一層： 12元 /㎡ *天；二層： 10元 /㎡ *天；三層： 6 元 /㎡ *天 一層：副食。二層：服裝、鞋、運(yùn)動(dòng)裝。三層：電子市場(chǎng) 英特 地上 3 層 一層： 元 /㎡ *天 ；二層： 9 元 /㎡ *天；三層： 元 /㎡ *天 一層：品牌男裝精品店（精品間面積 4016 平米）；二層：女裝精品店（ 1015 平米） ；三層：時(shí)尚女裝精品店（ 914 平米） 電子市場(chǎng) 廣廈電子市場(chǎng) 1 層 2141 元 /㎡ *天； 2 層 815 元 /㎡ *天 電腦及其他電子 產(chǎn)品及配件 錦華電子市場(chǎng) 24 元 /㎡ *天 電子產(chǎn)品及配件 超市 大潤(rùn)發(fā) 面積 3 萬(wàn)平方米，地上 2 層 外場(chǎng)一年一簽， 59元 /㎡ /天 超市，外場(chǎng)零售、餐飲 新瑪特超市 面積約8000 平方米 ；地下一層 超市 千盛購(gòu)物廣場(chǎng)超市 面積約8000 平方米； 6 樓 超市，外場(chǎng)零售 城市生活廣場(chǎng)大商超市 面積 萬(wàn)平方米；地上 3 層，一層商鋪 元/㎡ /天 1 層：零售、餐飲 ； 23 層：超市，外場(chǎng)零售、兒童樂(lè)園；地下一層：停車場(chǎng) 13 地下一層 專項(xiàng)店 蘇寧電器 2360 平方米 元 /平米 /天 家用電器、小家電、 3C 國(guó)美電器 2670 平方米 元 /平米 /天 家用電器、小家電、 3C 專業(yè)市場(chǎng) 遼西小商品批發(fā)市場(chǎng) 小百 930 元 /㎡ *天，服裝 45 元 /㎡ *天，古玩 /㎡ *天 服裝、小百、古玩等 和平路手機(jī)一條街 3— 13 元 /㎡ *天 手機(jī)及配件 （ 3） 錦州市商業(yè)市場(chǎng)分析結(jié)論 根據(jù)商業(yè)分布及租金水平可以看出，錦州市商業(yè)主要集中在古塔區(qū)，大多分布在中央大街的兩側(cè)。 1）主要百貨商業(yè)租金為經(jīng)營(yíng)者與商場(chǎng)以扣點(diǎn)形式進(jìn)行分配，錦華與英特等中低檔商場(chǎng)為對(duì)外租售，并均設(shè)有招商辦公室進(jìn) 行招商。這主要由于商場(chǎng)定位及管理體制的不同，主要百貨商場(chǎng)招商是針對(duì)知名品牌進(jìn)行，審查較為嚴(yán)格，如果品牌經(jīng)營(yíng)不善，商家可將該品牌進(jìn)行清退，而低檔商場(chǎng)定位為低端，無(wú)品牌而言，品牌經(jīng)營(yíng)好壞與商場(chǎng)無(wú)關(guān)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。 2）電子市場(chǎng)主要有廣廈及遼西兩個(gè)電子市場(chǎng)。但廣廈電子市場(chǎng)的現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況及租金水平要好于遼西電子市場(chǎng)。原因主要有以下幾個(gè)方面： ? 遼西電子市場(chǎng)體量小， 3 層一側(cè)；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)零散，無(wú)品牌電子，無(wú)法形成集聚氛圍；本電子市場(chǎng)面對(duì)廣廈電子出口處未開(kāi)設(shè)通往電子市場(chǎng)的開(kāi)口，是李寧專賣店，客戶進(jìn)入電子市場(chǎng)需繞道正門后再上至 3 層，相對(duì)便捷程度不足； ? 廣廈電子是錦州最早開(kāi)設(shè)的專業(yè)電子市場(chǎng)，人們已對(duì)廣廈電子市場(chǎng)認(rèn)可，形成購(gòu)物習(xí)慣。 3）幾個(gè)超市相比，大潤(rùn)發(fā)體量較大，經(jīng)營(yíng)品類較為齊全，經(jīng)營(yíng)狀況及利潤(rùn)水平最高； 4）一些以批發(fā)為主，零售為輔的專業(yè)市場(chǎng)，可對(duì)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街針對(duì)人群進(jìn)行補(bǔ)充。項(xiàng)目周邊商業(yè)街主要以洗滌用品、廣告、五金機(jī)電等為主，這些 14 商業(yè)街鋪臨街大部分將會(huì)進(jìn)行回遷安置，這會(huì)對(duì)未來(lái)商業(yè)氛圍營(yíng)造方面存在一定的弊端，因此，在本項(xiàng)目商業(yè)建立時(shí)要充分考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通動(dòng)線的引力及特點(diǎn)。 結(jié)論：因此，要建立新的商業(yè)模式對(duì)現(xiàn)有商業(yè)有所升級(jí) ，并在情景上有所差異，具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)代集中商業(yè)占主導(dǎo)的錦州商業(yè)市場(chǎng)，會(huì)增加一定的亮點(diǎn)。