【正文】 ............................... 24 本項(xiàng)目島式商業(yè)面臨難點(diǎn) ............................................................................ 25 主力店商業(yè)定位 .......................................................................................... 25 八、項(xiàng)目效益測(cè)算 .......................................................................................................... 25 九、資金籌集 ................................................................................................................. 27 十、本項(xiàng)目與該區(qū)域集團(tuán)項(xiàng)目對(duì)比分析 .......................................................................... 28 十一、項(xiàng)目可研結(jié)論 ...................................................................................................... 28 3 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況 項(xiàng)目四至情況：東至中央大街，西至山西街 ,南至宜昌路 ,北至上海路。 項(xiàng)目占地 平方米。 項(xiàng)目地塊包 括建宇支行地塊、錦州飯店地塊、五七樓地塊及新華書店地塊四個(gè)區(qū)域 項(xiàng)目分塊情況 (1)建宇支行地塊 建宇支行地塊占地 4800 平方米，建筑物占地面積 平方米 。 民生里 62 號(hào)樓一樓底商與房產(chǎn)證信息不符：現(xiàn)場(chǎng)勘察為 14 個(gè)門市， 房產(chǎn)證登記為 7 個(gè) ，具體情況如 下： 項(xiàng)目 面積（ ㎡ ） 占地面積 原地上建筑物面積 住宅 門市 11597 辦公 新華書店 群眾藝術(shù)館 4618 太和廣電局 1327 龍福商務(wù)賓館 1888 宜家商務(wù)賓館 870 建宇支行辦公樓 5640 附屬 2515 新華書店地塊 錦州飯店地塊 建宇支行地塊 五七樓地塊 4 坐落 住宅 辦公 商鋪 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。） 戶數(shù)（戶） 面積（㎡） 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。） 上海路三段 49 號(hào) 16 1 上海路三段 47 號(hào) 56 15 山西街 47 號(hào) 66 3 民生里 62 號(hào) 77 14 —— 13 層小高層 1 5640 總計(jì) 215 1 5640 33 （ 2） 五七樓地塊 五七樓地塊占地面積 13184 平方米，建筑物占地面積 平方米。 坐落 住宅 辦公 商鋪 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。） 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。） 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。） 民生里 60 號(hào) 48 0 0 山西街 41 號(hào) 66 4 廣西街 12 號(hào) 58 4 山西街 39 號(hào) 86 6 廣西街 10 號(hào) 90 6 宜昌路三段 40 號(hào) 80 14 宜昌路三段 42 號(hào) 48 10 宜家商務(wù)賓館 1 870 龍福商務(wù)賓館 1 1888 總計(jì) 476 2 2758 44 （ 3）新華書店地塊 新華書店地塊占地 8000 平方米，即在農(nóng)戶無(wú)占地面積 平方米。 目前新華書店進(jìn)行重新裝修后已經(jīng)重新營(yíng)業(yè)。 5 坐落 住宅 辦公 商鋪 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。） 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。） 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。） 廣西街 11 號(hào) 43 10 廣西街 7 號(hào) 48 5 宜昌路三段 44 號(hào) 36 9 太和廣電局 1 1327 新華書店 1 群眾藝術(shù)館 1 4618 總計(jì) 127 3 24 （ 4）錦州飯店地塊 錦州飯店地塊占地 5600 平方米，建筑物占地面積 平方米。該地塊建筑以商業(yè)為主，住宅為平房。 二、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主要目的 項(xiàng)目性質(zhì)： 老城區(qū)十里商街改造項(xiàng)目，改造后項(xiàng)目為大型商業(yè)及金融辦公中心。 改造的基本原則 ： ? 以商業(yè)、辦公為主，以住為輔； ? 商業(yè)升級(jí)，提升品質(zhì)； ? 招商先行，拆遷保障； ? 以銷融資，減少沉淀。 運(yùn)營(yíng)的主要目的： 通過(guò)改造將原有辦公、住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橐越鹑谵k公、大型商業(yè)為主的城市綜合體，利用新增住宅及商業(yè)、辦公可售面積產(chǎn)生的利潤(rùn) 補(bǔ)給集團(tuán)現(xiàn)金流 ，其最終目的 —— 使集團(tuán)新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。 6 三、 項(xiàng)目開發(fā)模式 該項(xiàng)目開發(fā)采用住宅 +商業(yè) +辦公的老城區(qū)改造開發(fā)模式： ? 團(tuán)地再造，商業(yè)升級(jí) 。 ? 住宅以回遷為主； ? 商業(yè)以可售物業(yè) 最大化及購(gòu)物模式升級(jí)為主； ? 大型的辦公樓可以作為金融中心，增加地域價(jià)值。 此模式開發(fā)要采取以下策略： ? “以時(shí)間換空間”： 預(yù)計(jì)用三年的時(shí)間進(jìn)行拆遷工作，在拆遷前期以產(chǎn)權(quán) 調(diào)換的形式爭(zhēng)取增加收入； ? “招商先行”： 在拆遷的過(guò)程中充分的論證商業(yè)的形式，并進(jìn)行招商，爭(zhēng)取在拆遷完成前將招商準(zhǔn)備工作完成； ? “ 中心外圍效應(yīng) ” ： 將兩個(gè)大型辦公樓打造成“金融中心”，將幾大銀行的辦公總部招入其中，充分發(fā)揮“中心外圍效應(yīng)”，吸引一些大型的企業(yè)進(jìn)駐，將 辦公大樓進(jìn)行 全部 出售，使其成為此項(xiàng)目回現(xiàn)的主要手段之一。 四、項(xiàng)目拆遷情況說(shuō)明 （一）有關(guān)合作協(xié)議內(nèi)容 協(xié)議雙方 甲方：錦州市古塔區(qū)人民政府 乙方：錦州寶地建設(shè)集團(tuán)有限公司 明確雙方責(zé)任 （ 1）甲方責(zé)任： ? 負(fù)責(zé)調(diào)查、摸底、征收成本測(cè)算。 ? 負(fù)責(zé)定制征收補(bǔ)償安置方案、負(fù)責(zé)征收及房屋拆除。 7 ? 負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的土地組卷、報(bào)市里掛牌等相關(guān)工作。 ? 負(fù)責(zé)向市里申請(qǐng)執(zhí)行錦政發(fā)【 20xx】 30 號(hào)文件中關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)優(yōu)惠政策。 （ 2）乙方責(zé)任： ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的審批等相關(guān)事宜； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、審批及建設(shè)事宜； ? 征收補(bǔ)償安置方式保證按被征收人的選擇實(shí)行（產(chǎn)權(quán)調(diào)換，貨幣補(bǔ)償），保證按甲 方與被征收人簽訂的協(xié)議執(zhí)行； ? 乙方負(fù)責(zé)為項(xiàng)目引進(jìn)外資約 5000 萬(wàn)美元的外匯投資； ? 負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的征收到土地掛牌所需資金的墊付，其中包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、被征收人補(bǔ)償資金、拆除違章建筑費(fèi)、法院訴訟費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)、土地整理費(fèi)、土地交易費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、征收保證金、項(xiàng)目征收辦公室辦公費(fèi)等相關(guān)一切費(fèi)用，墊資利息按小額貸款月息 2%計(jì)算； 雙方權(quán)利及義務(wù) 征收完畢后，甲方組織會(huì)審，并核準(zhǔn)征收前期土地開發(fā)成本。按征收等前期土地開發(fā)成本（不含土地出讓金），報(bào)請(qǐng)市政府確認(rèn)土地出讓底價(jià)予以掛牌出讓，乙方確保不低于掛牌底價(jià)保 底摘牌，因乙方?jīng)]有按市政府確認(rèn)的出讓底價(jià)摘牌，所造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。如因競(jìng)價(jià)過(guò)高，乙方?jīng)]有摘牌（他方摘牌），甲方應(yīng)全額退回乙方墊付資金及利息，在市財(cái)政返款到區(qū)財(cái)政賬號(hào) 7 個(gè)有效工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付乙方。 （二）拆遷進(jìn)度情況說(shuō)明 古塔區(qū)政府同我公司現(xiàn)正與錦州飯店探討其改制問(wèn)題，因此動(dòng)遷摸底尚未正式開始進(jìn)行。待探討完成后，逐步進(jìn)行土地使用權(quán)收回、拆遷許可證、拆遷公告等動(dòng)遷相關(guān)工作。等待項(xiàng)目具備進(jìn)行拆遷工作的條件開始正式進(jìn)行動(dòng)遷工作。 古塔區(qū)政府工作：著手招商工作， 7 月份已到上海進(jìn)行招商完畢， 預(yù)計(jì)在 9月份到香港再進(jìn)行招商。 動(dòng)遷公司工作：完成了動(dòng)遷摸底前期準(zhǔn)備工作，現(xiàn)已具備進(jìn)場(chǎng)摸底的條件