【文章內(nèi)容簡介】 靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動，可能導致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認真核實，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時無法保障自身合法權益。再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風險。實踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡單使用有關部門制定的或者從網(wǎng)絡上下載的格式合同文本，不認真理解和審查合同內(nèi)容而導致意思表示不真實的法律風險。這些格式合同無法將房地產(chǎn)領域出現(xiàn)了許多新情況、新問題囊括進去的，一般都過于籠統(tǒng)，很難切合實際，不易操作；還有對合同內(nèi)填寫不完整，實踐中常出現(xiàn)應填寫內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭議，沒有違約賠償?shù)臉藴?。（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風險由于房地產(chǎn)法律體系建設不完善、房地產(chǎn)立法相對滯后，政府對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的行政干預較大，從土地價格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運營帶來諸多不確定因素。有的地方領導的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)帶來了無法估量的風險。比如對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補償安置后才能出讓，而且該筆補償費用依法應由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，附著物拆除補償問題也往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風險，雖然法律法規(guī)規(guī)定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標定位，實際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風險較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來法律風險，政府出讓土地的時候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設施等可能因領導變化或者領導意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調(diào)控風險，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有什么市場規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場走勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定性的風險。（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售中的法律風險我國實行嚴格的商品房銷售管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務院及建設主管部門連續(xù)出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能受到嚴厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔經(jīng)濟處罰責任，負責人甚至面臨刑事法律責任的嚴重后果。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行商品房廣告宣傳時，公告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確，即使為了吸引購房者關注，也不得欺騙和誤導公眾。其次，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定面臨被確認無效的法律風險。實踐中大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均在未取得商品房預售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預訂款的名義預售商品房，與買受人簽訂《認購協(xié)議書》，此時收取費用法律風險巨大，房地產(chǎn)開發(fā)商及其負責人可能面臨行政、經(jīng)濟處罰甚至刑事處罰的危險。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房地產(chǎn)管理部門可以依法進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關手續(xù)而預售收取預售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中如果未完善相關手續(xù)而預售收取預售款，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。二、房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防范房地產(chǎn)開發(fā)風險無處不在是正常的，關鍵要正確把握和掌控風險，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風險，這需要必要的風險防范手段和措施。（一）加強內(nèi)部管理，自覺守法、誠信經(jīng)營，強化房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防范意識樹立企業(yè)法律風險防范理念，加強房地產(chǎn)企業(yè)風險防范制度流程建設。古人有言凡事“預則立，不預則廢?！鳖A防風險比處理風險所花代價要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹立法律風險防范理念是企業(yè)風險管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風險評估機制和風險防控機制，構筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風險的內(nèi)控防火墻。加強對企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風險知識培訓，教育企業(yè)員工自覺學法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關的法律知識，樹立誠信守法、依法經(jīng)營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強規(guī)范化開發(fā)過程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、工程管理、客戶服務、物業(yè)管理等方面逐一實行嚴格的風險管理，最大限度的發(fā)揮法律風險防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。（二）高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風險防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時要學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對合同可能遇到的風險因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴謹?shù)姆晌臅?，應當注意用詞嚴謹，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中沒有嚴密的表達，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關系到房屋買賣的順利進行，有的開發(fā)商不經(jīng)過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或為迅速成交將一些不切實際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負責登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風險。（三）增強服務意識，加強房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制只有不斷增強服務意識、提高管理水平，才能贏得社會的認可和客戶的信賴，從而贏得市場，這是市場的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理和服務是相輔相成的，只有規(guī)范的管理才能不斷增強服務意識、提高服務質(zhì)量，同時服務意識的提高又有利于管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強企業(yè)品質(zhì)控制，品質(zhì)控制是提供優(yōu)質(zhì)商品房所必須的優(yōu)良的規(guī)劃設計、建筑施工和細致的服務等一系列活動。房地產(chǎn)企業(yè)要建立專門的品質(zhì)控制機構，制訂嚴格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標準和管理體系，負責設計、施工、驗收交付、客戶服務等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理，嚴肅建筑物驗收標準的執(zhí)行，不斷提高客戶服務質(zhì)量。第四篇：海外并購中律師的法律業(yè)務海外并購中律師的法律業(yè)務境外收購。我們?yōu)槭裁匆惩馐召?？有它的理由，有它的動力，主要有以下三方面的動力：第一，占有市場。比如說聯(lián)想收購IBM的PC業(yè)務，最主要的目的是占領市場。第二，能源和資源。比如說我們的中海油主要靠能源占領海外收購，一系列海外的企業(yè)。第三，核心技術。比如我們國家的汽車產(chǎn)業(yè)。主要是通過這三方面的考慮，三方面的動力來進行海外收購。我們國家走出去會受到國內(nèi)一些監(jiān)管部門的監(jiān)管，主要有商務部、發(fā)改委、外管局，誰先誰后？我認為最主要是商務部和發(fā)改委提出。第二道關是你拿到了許可證之后，去外管局申請外匯。我們國家現(xiàn)在目前海外收購的法規(guī)是非常的單薄，主要是一些辦法和暫行規(guī)定，我現(xiàn)在主要列了四個法律法規(guī)：第一個法規(guī)是《對外投資過別產(chǎn)業(yè)指導目錄》，是商務部外交部直接發(fā)的，這是2004年下半年發(fā)布的，總歸涵蓋了67個國家。這個指導目錄規(guī)定在以上的67個國家相規(guī)定的產(chǎn)業(yè)當中，會享受國家的優(yōu)惠政策，主要是有外匯、資金、稅收、海關還有一些出入境的政策。第二個法規(guī)是《國務院關于投資體制改革的決定》，這是2004年7月16日頒布，頒布之日起生效。這決定，他規(guī)定3000萬美元對外投資，和一千萬美元以上的非資源性的對外投資，要經(jīng)過發(fā)改委的批準。第三個法規(guī)是《境外投資項目的暫行管理辦法》，這是發(fā)改委在2004年10月9日頒布的，頒布之日起生效。這個辦法是對國務院規(guī)定的細化。它還主要細化為資源類的開發(fā)類項目，兩億元以上，和用匯惡毒兩千元一上的，發(fā)改委批準。第四個法規(guī)是《境外投資核準事項的規(guī)定》及，商務部2004年10月1號規(guī)定的，同時也生效。海外收購有好多的風險，或者我們把它叫做陷阱。第一個陷阱就是信息的陷阱，我們出去收購對國外企業(yè)了解非常的少。還有同業(yè)競爭的陷阱、負債的陷阱、經(jīng)營的障礙和其他的法律風險，比如說稅務環(huán)保，勞動的法律法規(guī)。海外收購中律師主要的任務大概是有一下這幾個方面：第一，出《法律意見書》?！斗梢庖姇贩浅Ｃ舾校覀兟蓭熓聞账匣锶水斨?，是不是要成立法律審查委員會，有兩名合伙人來簽字。為什么這么重視法律意見書？因為法律意見書是給當事人上了一道保險，當我們出據(jù)這個意見書的時候，所有的責任都轉(zhuǎn)嫁到了我們律師事務所的身上，當事人跟我們出據(jù)的意見書做判斷和決策。所以法律意見書慎之又慎，也有律師事務所在法律意見書上出了一些僻陋。前一段北京律師就有一個律師事務