【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個(gè)人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動(dòng)，可能導(dǎo)致合同無(wú)效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真核實(shí)，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時(shí)無(wú)法保障自身合法權(quán)益。再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡(jiǎn)單使用有關(guān)部門(mén)制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認(rèn)真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。這些格式合同無(wú)法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題囊括進(jìn)去的，一般都過(guò)于籠統(tǒng)，很難切合實(shí)際，不易操作；還有對(duì)合同內(nèi)填寫(xiě)不完整，實(shí)踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫(xiě)內(nèi)容的橫線(xiàn)處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對(duì)違約條款約定過(guò)于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計(jì)算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，沒(méi)有違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價(jià)格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來(lái)把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時(shí)有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)。比如對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門(mén)征為國(guó)有土地并已對(duì)土地上的附著物補(bǔ)償安置后才能出讓?zhuān)以摴P補(bǔ)償費(fèi)用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會(huì)在出讓土地時(shí)附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，附著物拆除補(bǔ)償問(wèn)題也往往由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險(xiǎn)，雖然法律法規(guī)規(guī)定國(guó)土部門(mén)出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓?zhuān)菍?shí)踐中所出讓的土地基本上都是無(wú)法干干凈凈的，總有這樣那樣的問(wèn)題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標(biāo)定位，實(shí)際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時(shí)有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險(xiǎn)較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)，政府出讓土地的時(shí)候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿(mǎn)足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級(jí)的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，你不知道政府下一步會(huì)出臺(tái)什么限制性政策，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有什么市場(chǎng)規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀(guān)調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中的法律風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的商品房銷(xiāo)售管理制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷(xiāo)售商品房。近些年，國(guó)務(wù)院及建設(shè)主管部門(mén)連續(xù)出臺(tái)商品房銷(xiāo)售限制政策與措施，如果違規(guī)銷(xiāo)售，逾越紅線(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷(xiāo)售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房廣告宣傳時(shí)，公告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購(gòu)房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買(mǎi)受人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，此時(shí)收取費(fèi)用法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟(jì)處罰甚至刑事處罰的危險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門(mén)可以依法進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。二、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險(xiǎn)，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險(xiǎn)，這需要必要的風(fēng)險(xiǎn)防范手段和措施。（一）加強(qiáng)內(nèi)部管理，自覺(jué)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)樹(shù)立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢?！鳖A(yù)防風(fēng)險(xiǎn)比處理風(fēng)險(xiǎn)所花代價(jià)要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹(shù)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控防火墻。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺(jué)學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)，樹(shù)立誠(chéng)信守法、依法經(jīng)營(yíng)的觀(guān)念，不斷提高依法管理的水平；加強(qiáng)規(guī)范化開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷(xiāo)售、租賃、工程管理、客戶(hù)服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實(shí)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險(xiǎn)防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。（二）高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時(shí)要學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)合同可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅?shū)，應(yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭(zhēng)議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中沒(méi)有嚴(yán)密的表達(dá)，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款，商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的商品房買(mǎi)賣(mài)合同直接關(guān)系到房屋買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行，有的開(kāi)發(fā)商不經(jīng)過(guò)律師審查隨意起草合同，或者簡(jiǎn)單使用主管部門(mén)提供的格式合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在合同履行過(guò)程中極為被動(dòng)，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對(duì)重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對(duì)方牽著走的風(fēng)險(xiǎn)。（三）增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制只有不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高管理水平，才能贏(yíng)得社會(huì)的認(rèn)可和客戶(hù)的信賴(lài)，從而贏(yíng)得市場(chǎng)，這是市場(chǎng)的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理和服務(wù)是相輔相成的，只有規(guī)范的管理才能不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)服務(wù)意識(shí)的提高又有利于管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)企業(yè)品質(zhì)控制，品質(zhì)控制是提供優(yōu)質(zhì)商品房所必須的優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工和細(xì)致的服務(wù)等一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)要建立專(zhuān)門(mén)的品質(zhì)控制機(jī)構(gòu)，制訂嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理體系，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收交付、客戶(hù)服務(wù)等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理，嚴(yán)肅建筑物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，不斷提高客戶(hù)服務(wù)質(zhì)量。第四篇：海外并購(gòu)中律師的法律業(yè)務(wù)海外并購(gòu)中律師的法律業(yè)務(wù)境外收購(gòu)。我們?yōu)槭裁匆惩馐召?gòu)？有它的理由，有它的動(dòng)力，主要有以下三方面的動(dòng)力：第一，占有市場(chǎng)。比如說(shuō)聯(lián)想收購(gòu)IBM的PC業(yè)務(wù)，最主要的目的是占領(lǐng)市場(chǎng)。第二，能源和資源。比如說(shuō)我們的中海油主要靠能源占領(lǐng)海外收購(gòu)，一系列海外的企業(yè)。第三，核心技術(shù)。比如我們國(guó)家的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)。主要是通過(guò)這三方面的考慮，三方面的動(dòng)力來(lái)進(jìn)行海外收購(gòu)。我們國(guó)家走出去會(huì)受到國(guó)內(nèi)一些監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管，主要有商務(wù)部、發(fā)改委、外管局，誰(shuí)先誰(shuí)后？我認(rèn)為最主要是商務(wù)部和發(fā)改委提出。第二道關(guān)是你拿到了許可證之后，去外管局申請(qǐng)外匯。我們國(guó)家現(xiàn)在目前海外收購(gòu)的法規(guī)是非常的單薄，主要是一些辦法和暫行規(guī)定，我現(xiàn)在主要列了四個(gè)法律法規(guī)：第一個(gè)法規(guī)是《對(duì)外投資過(guò)別產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，是商務(wù)部外交部直接發(fā)的，這是2004年下半年發(fā)布的，總歸涵蓋了67個(gè)國(guó)家。這個(gè)指導(dǎo)目錄規(guī)定在以上的67個(gè)國(guó)家相規(guī)定的產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，會(huì)享受?chē)?guó)家的優(yōu)惠政策，主要是有外匯、資金、稅收、海關(guān)還有一些出入境的政策。第二個(gè)法規(guī)是《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》，這是2004年7月16日頒布，頒布之日起生效。這決定，他規(guī)定3000萬(wàn)美元對(duì)外投資，和一千萬(wàn)美元以上的非資源性的對(duì)外投資，要經(jīng)過(guò)發(fā)改委的批準(zhǔn)。第三個(gè)法規(guī)是《境外投資項(xiàng)目的暫行管理辦法》，這是發(fā)改委在2004年10月9日頒布的，頒布之日起生效。這個(gè)辦法是對(duì)國(guó)務(wù)院規(guī)定的細(xì)化。它還主要細(xì)化為資源類(lèi)的開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目，兩億元以上，和用匯惡毒兩千元一上的，發(fā)改委批準(zhǔn)。第四個(gè)法規(guī)是《境外投資核準(zhǔn)事項(xiàng)的規(guī)定》及，商務(wù)部2004年10月1號(hào)規(guī)定的，同時(shí)也生效。海外收購(gòu)有好多的風(fēng)險(xiǎn)，或者我們把它叫做陷阱。第一個(gè)陷阱就是信息的陷阱，我們出去收購(gòu)對(duì)國(guó)外企業(yè)了解非常的少。還有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的陷阱、負(fù)債的陷阱、經(jīng)營(yíng)的障礙和其他的法律風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)稅務(wù)環(huán)保，勞動(dòng)的法律法規(guī)。海外收購(gòu)中律師主要的任務(wù)大概是有一下這幾個(gè)方面：第一，出《法律意見(jiàn)書(shū)》?！斗梢庖?jiàn)書(shū)》非常敏感，我們律師事務(wù)所合伙人當(dāng)中，是不是要成立法律審查委員會(huì)，有兩名合伙人來(lái)簽字。為什么這么重視法律意見(jiàn)書(shū)？因?yàn)榉梢庖?jiàn)書(shū)是給當(dāng)事人上了一道保險(xiǎn)，當(dāng)我們出據(jù)這個(gè)意見(jiàn)書(shū)的時(shí)候，所有的責(zé)任都轉(zhuǎn)嫁到了我們律師事務(wù)所的身上，當(dāng)事人跟我們出據(jù)的意見(jiàn)書(shū)做判斷和決策。所以法律意見(jiàn)書(shū)慎之又慎，也有律師事務(wù)所在法律意見(jiàn)書(shū)上出了一些僻陋。前一段北京律師就有一個(gè)律師事務(wù)