【文章內(nèi)容簡介】 備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。二、公共設(shè)施維護(hù)管理制度管理處負(fù)責(zé)廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護(hù)，確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識系統(tǒng)規(guī)范完整、準(zhǔn)確無誤。廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞，須及時修理和更換。市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。任何部位和個人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。三、臨時用電、用水管理規(guī)定臨時用電計劃申請1）施工前，由施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小，向管理處遞交臨時用電計劃申請表。2）臨時用電計劃申請表中，應(yīng)列明所使用電動設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。3）管理處派技術(shù)人員對其機(jī)械電氣設(shè)備進(jìn)行檢查核實。4）申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準(zhǔn)申請。臨時用電管理規(guī)定1）凡施工所使用的電動設(shè)備、工具及電線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。2）在管理處技術(shù)人員指定的地點接線，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)、用電計量表、施工配電盤（箱）。3）電動工具、臨時照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。臨時用電施工限制1）不影響廠區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作。2）不超出供電負(fù)荷量允許范圍。3）噪音很大的電動工具，嚴(yán)格按規(guī)定時間進(jìn)行操作，不影響業(yè)主的正常作息和生活。禁止以下行為：1）亂拉亂接電線。2）超出設(shè)計負(fù)荷的臨時用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電。3）直接將電線插入插座的用電行為。管理處管理權(quán)限1）有權(quán)勸阻或制止違章操作。2）有權(quán)對業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。3）有權(quán)對所使用的電動設(shè)備工具隨時進(jìn)行檢查。4）對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。臨時用水管理1）施工前，施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量，向管理處預(yù)先申請臨時用水。2）使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。3）禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。四、投訴處理和分析制度凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進(jìn)行接待、記錄，同時應(yīng)做好相應(yīng)記錄。管理處接到投訴后，在預(yù)約時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補(bǔ)救處理措施，答復(fù)時間最長不超過一天。管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容，安排相應(yīng)人員解決問題，并將結(jié)果反饋給客戶服務(wù)中心。對重大問題的投訴，相應(yīng)人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定?？蛻舴?wù)中心應(yīng)通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果，未解決的，責(zé)成有關(guān)部門/管理處迅速處理。對業(yè)主的投訴，應(yīng)即時作出分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生類似問題。五、意見調(diào)查和回訪制度公司品質(zhì)管理部每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對以下方面的滿意程度：1）安全管理2）綠化管理3）清潔服務(wù)4）四害消殺服務(wù)5）投訴或意見處理6）停車場管理7）設(shè)備設(shè)施管理8）電梯管理9）維修服務(wù)10）服務(wù)態(tài)度品質(zhì)管理部對回收的意見表進(jìn)行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議（共性、個性的意見）等書面交給管理處。對存在的問題，管理處主任提出整改意見，責(zé)成有關(guān)人員限期解決。對業(yè)主的誤解，應(yīng)進(jìn)行必要的耐心解釋。業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。相關(guān)職能部門應(yīng)定期對業(yè)主進(jìn)行回訪?；卦L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄?；卦L中，對業(yè)主單位的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)。業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法1）統(tǒng)計計算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進(jìn)行。2）統(tǒng)計計算符號n發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)h回收的調(diào)查表總數(shù)x調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)y每份調(diào)查表評價滿意的項數(shù)o 評價滿意的項目總數(shù)a回收率：%；k滿意率：%；3）統(tǒng)計計算公式a=h247。n100%o=σy=y1+y2+y3+……+ynk=o247。xn100%六、維修管理制度管理處接到的業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修。維修工到現(xiàn)場后，要做到：1）自覺維護(hù)管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽(yù)的事情。2）不要不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細(xì)地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。維修工進(jìn)入現(xiàn)場維修時，應(yīng)主動征求業(yè)主意見，盡量恢復(fù)維修前的。原貌原樣，如有改動，應(yīng)征)(求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。維修工進(jìn)入現(xiàn)場維修時，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。維修工進(jìn)行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。維修工作完成后，維修工應(yīng)及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴?fù)各物品的原貌（位置）。全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于3次，同時要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時進(jìn)行整改直至業(yè)主滿意為止。確認(rèn)一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認(rèn)。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。維修工回到管理處及時做好維修記錄。在維修完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。七、垃圾收集與處理管理制度垃圾的分類處理1）工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運(yùn)工具運(yùn)送到指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染。2）生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi)，量大的垃圾應(yīng)直接運(yùn)送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運(yùn)次數(shù)。清潔人員應(yīng)負(fù)責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的39。衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。1）負(fù)責(zé)每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。2）每天應(yīng)對垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行一次消殺工作。垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：1）地面無散落垃圾，無污水，污漬；2）墻面無粘附物，無明顯污跡；3）垃圾做到日產(chǎn)日清；4）所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾；5）可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行堆放；6）垃圾站應(yīng)保持清潔無異味，每天應(yīng)定時噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害；7）按要求做好垃圾袋裝化。垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運(yùn)人員負(fù)責(zé)掃凈。綜合管理員應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢查清潔工的工作情況，并記錄。八、衛(wèi)生消殺管理制度綜合管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。消殺工作計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容；1）消殺對象；2）消殺區(qū)域；3）消殺方式藥物計劃；4）消殺費用預(yù)算。消殺區(qū)域包括：樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時掛上明顯的標(biāo)識。消殺作業(yè)完畢，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。消殺工作標(biāo)準(zhǔn)1）檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間，目視無明顯蚊蟲在飛。2）檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處，目視無蒼蠅滋生地。3）檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲出現(xiàn)。4）抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%，鼠洞每2萬平方米不超過1個。消殺工作的管理與檢查1）消殺工作前，綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項。2）綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進(jìn)行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。3）綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。九、受傷/急癥等緊急救援措施若有發(fā)生受傷或急癥等人員，旁人應(yīng)根據(jù)原因緊急采取相應(yīng)措施或打電話給管理處救援。管理處人員應(yīng)使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中，并細(xì)心呵護(hù)。管理處在救援傷者時，同時撥打120尋求援助，說明具體方位。管理處應(yīng)派護(hù)管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務(wù)人員的到來。十、火警應(yīng)急措施發(fā)生火警，切勿急燥，保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119。緊急關(guān)閉電源、管理處人員應(yīng)緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。擊破安裝在樓道里的報警按鈕。遇到濃煙，應(yīng)用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。用滅火設(shè)備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險中。迅速脫離火災(zāi)現(xiàn)場，請牢記不要搭乘電梯。十一、停水/停電的應(yīng)急措施當(dāng)接到相關(guān)部門停水/停電通知時，應(yīng)以書面形式提前通知業(yè)主，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。當(dāng)遇到突然停水時，管理處應(yīng)打電話給政府相關(guān)部門咨詢，同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主，后再以書面形式補(bǔ)辦。當(dāng)遇到突然停電時，應(yīng)起用另一回路電源，若無雙回路，發(fā)電機(jī)30秒之內(nèi)自動啟動，保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運(yùn)行。突然停電時，被困在電梯有人員應(yīng)通知管理處專人進(jìn)行解困。解困后，將電梯降至首層。突然停電時，應(yīng)以電話/廣播等形式通知業(yè)主，然后再以書面形式通知業(yè)主。突然停電時，應(yīng)急時派專人檢查廠房內(nèi)的所有設(shè)備。小區(qū)物業(yè)管理制度11:加強(qiáng)小區(qū)停車場的管理，保障私人車位使用權(quán)不受侵犯，保障停車有序和安全。:適用本小區(qū)車輛管理。:質(zhì)量手冊:保安服務(wù)部按《車輛通行、停放收費辦法》為小區(qū)住戶提供車輛停放車位服務(wù)，并做好登記和宣傳工作。保安服務(wù)部的車管員、保安員負(fù)責(zé)日常的車輛停放秩序、車輛安全管理。保安服務(wù)部主任負(fù)責(zé)對車管員、保安員工作監(jiān)督與檢查。:對使用小區(qū)各種車證車輛管理:保安服務(wù)部每年根據(jù)住戶租用車證期限，到期發(fā)放《車位續(xù)租通知單》，通知住戶到經(jīng)營管理部辦理續(xù)租、換證、收費手續(xù)。住戶續(xù)租車位、更換停車證要填寫《機(jī)動車位登記表》并請住戶將車證放在明顯處。對持有小區(qū)車證的車輛進(jìn)入小區(qū)時，由保安門崗確認(rèn)其合法性后，打手勢放行。每日20時至次日6時前，須在《機(jī)動車進(jìn)小區(qū)登記表》、《機(jī)動車出小區(qū)登記表》中進(jìn)行登記。每日6時至20時前持小區(qū)車證的車輛進(jìn)出小區(qū)時無須登記。無證車輛管理:此類車輛是指各大公司辦理公務(wù)，探親訪友者所乘車輛。無證車輛進(jìn)入小區(qū)時，保安人員問清去向，所辦何事，填寫在《機(jī)動車進(jìn)小區(qū)登記表》、《機(jī)動車出小區(qū)登記表》和《會客證》，并告知司機(jī)不能占用私人車位，如果占用，必須在17:00前離開，以免影響個人使用。此類車輛未經(jīng)保安保安服務(wù)部同意一律不得在小區(qū)過夜。搬家、拉物車輛管理:住戶搬家需到經(jīng)營管理部填寫《出小貨物登記單》，將大件物品填寫在物品名細(xì)項目內(nèi)，經(jīng)門崗驗證無誤后方可放行。住戶委托他人協(xié)助搬家、搬物時，需在《出小區(qū)貨物登記單》受托人項目中填寫姓名及證件號碼。住戶拉物出小區(qū)時，由門崗確認(rèn)合法性(指確實時住戶本人)由門崗填寫《出小區(qū)貨物登記單》由住戶簽字，即可放行。除以上程序外，小區(qū)內(nèi)車輛管理執(zhí)行《車輛管理規(guī)定》。停車場的標(biāo)識:地面停車位的標(biāo)識:地面停車場由交通管理局劃制的長5m，寬的車位線，噴制車位號。地下車庫的標(biāo)識:在入口處掛有限高的標(biāo)志牌，車位線和車位號同地面停車場相同。在工作過程中，使用《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》。:《車輛管理規(guī)定》《地下車庫車輛管理規(guī)定》《機(jī)動車車位登記表》《機(jī)動車出小區(qū)登記表》《機(jī)動車進(jìn)小區(qū)登記表》《地下車庫車輛登記表》《出小區(qū)貨物登記單》《會客證》小區(qū)物業(yè)管理制度12為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實際情況，特制定本制度。（一）基金用途小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修、保養(yǎng)及更換的費用。（二）基金收取小區(qū)交付使用時，每一位業(yè)主都必須繳納相當(dāng)于其名下單元一個月管理金額的小區(qū)維修基金，該基金不可退還，但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時，轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。（三）收入管理每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時規(guī)定的時間繳納。本基金由公司收取，也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。公司設(shè)立專門賬戶進(jìn)行單獨核算和反映。在會計核算賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行總賬控制，并在電腦39?？蛻艄芾硐到y(tǒng)39。中進(jìn)行記錄，同時應(yīng)設(shè)置備查簿，登記各業(yè)主維修基金的39。繳納情況。（四）支出管理一般情況下，公司不能動用維修基金。需動用維修基金，必須取得原業(yè)主委托書及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料，然后辦理基金明細(xì)賬戶的變更處理。（五）結(jié)存管理公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)運(yùn)作情況，對本基金進(jìn)行管理，盡可能讓其保值及增值。公司應(yīng)及時向業(yè)主反映其增減變動情況，在財務(wù)報告中予以說明。其結(jié)余情況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。小區(qū)物業(yè)管理制度13一、保安方面本周重點是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。門崗崗?fù)ふ?、雜物清除、擺放滅火器。加強(qiáng)對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行絕對責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪