【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管 線拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。 、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。 、臨時(shí)用電。 、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。 ，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 ，協(xié)助萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 ,萬(wàn)科拿三成） （ 2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃 ①補(bǔ)償價(jià)款：總額為 1000 萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開(kāi)發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 ②付款計(jì)劃： 300 畝地按要求拆遷完成交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付 300 萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。 與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的 7%以下后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付 300 萬(wàn)元。 200 萬(wàn)元。 200 萬(wàn)元在上述第三次付款后 1 年內(nèi)分兩次付清。 ③合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬(wàn)科公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在 20xx 年 6 月底前提供給萬(wàn)科公司使用。 、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。 ，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下。 （ 1） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 ,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書 ,通過(guò)談判 , 香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目 ,前提是我司承諾 1000 萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi) , 在此情況下 ,萬(wàn)科直接與土地方進(jìn)行合作。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。 （ 3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高 ，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán) 、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 ，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取。 三 .總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 第四章 市場(chǎng)研究 一 .區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況： ： 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 萬(wàn)人，比 90 年增加了 萬(wàn)人。 20xx 年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為 萬(wàn)平米，當(dāng)年銷量 萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。 該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速 增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購(gòu)買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。 4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 u 銷售量： 該區(qū)域市場(chǎng)的銷售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是 20xx 年的增長(zhǎng)幅度最大，與 99 年同比增長(zhǎng)了61%。 u 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷平衡狀態(tài)。 u 平均單價(jià)走勢(shì)： 河西區(qū)的平均單價(jià)一直在 3200 元 /平米到 3300 元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 二 .區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征： u 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500 以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 4000 以上 多層、小高層、別墅 10% u 各檔次產(chǎn)品 20xx 年上半年需求狀況： 由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 ◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500 元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40 萬(wàn) 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20 萬(wàn) 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3 萬(wàn) 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500 元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15 萬(wàn) 15 萬(wàn) 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10 萬(wàn) 10 萬(wàn) 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000 元 /平米 該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 世紀(jì)城 22 萬(wàn) 20 萬(wàn) 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 萬(wàn) 約 2 萬(wàn) 多層 小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 萬(wàn) 內(nèi)認(rèn)期 萬(wàn) 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000 元 /平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達(dá)園 9 萬(wàn) 9 萬(wàn) 多層 高層 4200 110 120130 75% 羅馬花園 5 萬(wàn) 2 萬(wàn)多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% 世紀(jì)城 ： 名都新園 藍(lán)水假期 個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖： 云水園 宗地 3． 1 世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100 平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“ H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’ H’一族”。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年 6 月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣 點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。 3． 2 梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高層 (912 層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在 140160 之間，戶型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生 活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。 3． 3 云水園： 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為 2280 平方米兩種，均價(jià)約在 5300 元 /平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于 99 年 11 月即開(kāi)盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng) 目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)