【正文】 出讓金 1,960 65 出讓面積 525 畝 (35 萬(wàn)平米 )，評(píng)估價(jià)約 800 元 /平米 ,應(yīng)按 17%計(jì)算，應(yīng)為 136 元 /平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計(jì) 56 元 /平米 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積 18 萬(wàn)平米 *165 元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來(lái)水 2道路及其他 45 元 /平米 交易費(fèi) 47 2 評(píng)估值的 % 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費(fèi) /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 5,205 173 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125 三通一平費(fèi) 122 4 場(chǎng)地具備道路 \場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31 萬(wàn)元 \臨電 92 萬(wàn)元 . 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 142 5 臨時(shí)圍墻 31 萬(wàn) /臨時(shí)辦公室 50(裝修 )/臨時(shí)圍板 61 萬(wàn) 三、主體工程費(fèi) 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價(jià) 827 元 /平米 ,變更及簽證 35 元 /平米 ,本項(xiàng)目按 860 元 /平米考慮 。 二 .開(kāi)發(fā)周期安排： 玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 萬(wàn)平米 ,其中住宅面積約 萬(wàn)平米，配套非營(yíng)業(yè)性公建面積 萬(wàn)平米，考慮配套的學(xué)校約 1 萬(wàn)平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 萬(wàn)平米的非營(yíng)業(yè)性公建 ,可銷(xiāo)售住宅面積約 萬(wàn)平米?？傮w來(lái)講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 二 .規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù) ,而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù) ,由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近 ,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè) ,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè) ,同時(shí)合作方表示他們出面來(lái)調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校 ,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。 3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 四 .區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位 ： 該區(qū)域客戶基本分為三類(lèi)： l 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類(lèi)人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位 挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日?qǐng)?bào)》） 規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 智能化： 1）專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生 活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)： (1) 低于 2500 元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。 ，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取。 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下。 ②付款計(jì)劃： 300 畝地按要求拆遷完成交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付 300 萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。 ，每 6 個(gè)月付余款的 50%， 萬(wàn)元。 （ 1）合作方式 萬(wàn)科一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60 個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 萬(wàn)元 /畝。 六 .土地價(jià)格 : ①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50 年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。 項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū) ,地勢(shì)平坦 ,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大 型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。在目前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下，天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深入到每個(gè)天津人心中。 萬(wàn)科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天 津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。由此可看出，天津萬(wàn)科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。 ： 目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤(pán)。 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場(chǎng) 城市花園 都市花園 萬(wàn)科中心 宗地位置 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 規(guī)劃東南半環(huán) 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 項(xiàng)目所在地 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約 525 畝 ,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 （ 3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。 （ 4）目前項(xiàng)目門(mén)前有去大港區(qū) 62 659 公交線路，距項(xiàng)目 1 公里處有 9 954 路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，該 2 路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門(mén)前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。 通訊：該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12 孔電信電纜。兩者相差 10 萬(wàn)M2。 3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬(wàn)科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。我們分析，如果沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能 實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費(fèi)用。然后萬(wàn)科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ,如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公司。 、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在 20xx 年 6 月底前提供給萬(wàn)科公司使用。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 20xx 年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為 萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量 萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。 u 平均單價(jià)走勢(shì)： 河西區(qū)的平均單價(jià)一直在 3200 元 /平米到 3300 元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。 3． 2 梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高層 (912 層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米，水面 公頃。 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 216。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購(gòu)房者的觀 念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開(kāi)發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。 本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)客戶為主。 2. 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。由于臨近未來(lái)大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。左右，屬黃金朝向。 ，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開(kāi)發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。 三 .銷(xiāo)售周期安排： 20xx 年銷(xiāo)售 6 萬(wàn)平米，結(jié)算 6 萬(wàn)平米； 20xx 年銷(xiāo)售 8 萬(wàn)平米，結(jié)算 8 萬(wàn)平米； 20xx 年銷(xiāo)售 7 萬(wàn)平米，結(jié)算 7 萬(wàn)平米 20xx 年銷(xiāo)售 4 萬(wàn)平米，結(jié)算 4 萬(wàn)平米。 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤(rùn) 716 21,475 稅后利潤(rùn) 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷(xiāo)售凈利率 % 總投資回報(bào)率 16． 58% 銷(xiāo)售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(rùn) (元 /m2) 480 480 480 480 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 4796 4796 4796 14,388 。 20xx 年開(kāi)發(fā) 7 萬(wàn)平米。 、順弛名都、名都新