【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 另?yè)?jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)， 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)， 2021 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的 實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2021年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》 2021’ 9） ( 三 ) 有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（億房網(wǎng) （一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長(zhǎng)。是亞洲金融危機(jī)以來(lái)表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11 月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 111月累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327億元，比上年同期增長(zhǎng) %。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率穩(wěn)定提高。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率為 %,比上年同月提高 ，與上月產(chǎn)銷(xiāo)率基本持平。 111月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率為 %,比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。前 11 個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長(zhǎng) %，仍保 持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 11 月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111 月累計(jì)平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 %。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別比上月上漲 %和 %。 （二） XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 今年以來(lái)， XX市 GDP 一直保持 10%以上的增長(zhǎng)率，因 GDP增長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)政收入增長(zhǎng)額約為 13 億元左右。 10 月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %。各種經(jīng)濟(jì)類(lèi)型工業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 ，比上年同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長(zhǎng) %。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造完成 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)完成 ，增長(zhǎng) %。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。對(duì)外貿(mào)易 10 月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬(wàn) 美元，比上年同期增長(zhǎng) %，保持較高的增長(zhǎng)幅度。截止 11 月底，全市國(guó)有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng) %，產(chǎn)品銷(xiāo)售收入增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)利稅增長(zhǎng)%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額由去年同期的負(fù) 2 億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 億減少到 億元。 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類(lèi)指數(shù)值為 點(diǎn)，明顯低于去年同期 點(diǎn)的水平。 今年前 11 個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為%，當(dāng)月凈增空置面積 169 萬(wàn)平方米。 在銷(xiāo)售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房 銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至 11 月，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米 2091 元，同比增長(zhǎng) %，是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米 1962 元，比前 10 個(gè)月增加 47 元。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11 個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) %。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11 個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開(kāi)發(fā)面積 5337萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5 億元，超過(guò)政府 億的目標(biāo)，公積金使用 億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō) XX 花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選 擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境， XX 地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件， XX 地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項(xiàng)目位于 XX 區(qū)XX 鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì) XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區(qū) 2021年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2021 年第四季度 XX區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢(shì)由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒(méi)有達(dá)到二季度高度，因?yàn)?XX 區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在 XX市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前， XX區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開(kāi)發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這 一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國(guó)信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)， 1998年 5月開(kāi)盤(pán)，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了 4500平方米，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好。 XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開(kāi)發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來(lái)最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、 XX 生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū) 在未來(lái)升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷(xiāo)售價(jià)格為1886 元 /平方米，低于 XX 區(qū)的均價(jià)，本季度銷(xiāo)售了 萬(wàn)方。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周?chē)薪卸嗟拇迩f，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2021人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周?chē)? 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是大片 開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，臨近的 XX 大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿 XX 大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 遠(yuǎn)方較開(kāi)闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。 西對(duì)姑嫂樹(shù)路，進(jìn)處無(wú)高層建筑，視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見(jiàn)正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 項(xiàng)目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 1． 地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖） 附圖說(shuō)明 1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若 干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于 XX鄉(xiāng)。 XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹(shù)林，大車(chē)過(guò)后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒(méi)有什么大型的污染源。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車(chē)經(jīng)過(guò)，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716 一路公交。地段入口處有大東門(mén)客運(yùn)站，有許多通向周?chē)h市的長(zhǎng)途客車(chē)。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有 23 個(gè)門(mén)診部，有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。沒(méi)有大型的娛樂(lè)場(chǎng)所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽(yáng)的居民到此打工。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來(lái)到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?23 千人。居民的房屋大體為 23層，比較簡(jiǎn)陋。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500 元的收入，來(lái)源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村 民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如 XX 新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來(lái)在各處，有的住在二七路。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有 60 戶，約 250 人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以“賣(mài)地”為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000元 /年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來(lái)者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周?chē)泻芏鄰U墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚(yú)臺(tái)，無(wú)污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地 為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于 XX區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69 路公交車(chē)。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村， 塔字湖村平均月收入在 1500 元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 樹(shù)路段調(diào)查 沿漢興路至張公堤段 , 交通便利 , 有560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過(guò) ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達(dá) ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,XX 市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無(wú)了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃健＞用褚员敬寰用駷橹?,外地人占小部分 ,村居民收入來(lái)源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車(chē) XX銷(xiāo)售公司等為民營(yíng)及私營(yíng)企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無(wú)商業(yè)門(mén)面 ,有兩個(gè)工廠及XX 新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。沿線有 35 路車(chē)通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對(duì)滯后。姑嫂樹(shù)路段以民營(yíng) ,私營(yíng)工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有 XX 市勞教所 ,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營(yíng)釣魚(yú)臺(tái) ,打工 ,出租房屋為來(lái)源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無(wú)污染 . 整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng) ,交通也便利 ,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對(duì)完備 ,但自然環(huán)境