【文章內(nèi)容簡介】 主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制訂本規(guī)則。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運(yùn)作及活動(dòng)適用本規(guī)則。第三條 本規(guī)則所稱“業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。第四條 市建設(shè)房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。第五條 各區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運(yùn)作及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。第二章 業(yè)主大會第六條 業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第七條 一個(gè)物業(yè)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑規(guī)模、停車位、綠化、物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施設(shè)備共用等因素，便于業(yè)主共同決策和社區(qū)管理。第八條 銷售房屋之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并同時(shí)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出劃分物業(yè)區(qū)域申請，并提交以下材料：(一)規(guī)劃許可證明文件及附圖；(二)物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會辦公用房、社區(qū)活動(dòng)用房等公共配套用房規(guī)劃及建設(shè)方案。第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國土、民政等部門對前述資料進(jìn)行審核，劃分物業(yè)區(qū)域，出具意見書。意見書中應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：(一)物業(yè)區(qū)域四至范圍、總建筑面積、總單元數(shù)等；(二)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃面積、坐落位置(要落實(shí)到幢、層、房號)；(三)社區(qū)居委會辦公用房、社區(qū)活動(dòng)用房規(guī)劃面積、坐落位置(要落實(shí)到幢、層、房號)；(四)規(guī)劃停車位數(shù)量、分布情況；(五)規(guī)劃綠地面積、分布情況；(六)其他公共配套用房及設(shè)施情況。第十條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)區(qū)域劃分意見書。第十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報(bào)送房屋分戶及建筑面積清冊，以及籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他材料。物業(yè)交付之日指房屋買賣合同約定的交付日期，實(shí)際交付日期與合同約定不一致的，以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)。第十二條 首次業(yè)主大會會議自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起即可籌備，具備法定表決條件的，應(yīng)及時(shí)召開，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，業(yè)主也可以提出書面申請。籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。第十三條 在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議的籌備工作。社區(qū)居委會人員擔(dān)任籌備組召集人(未成立社區(qū)居委會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指派工作人員擔(dān)任)，負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。除召集人外，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)。第十四條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由社區(qū)居委會或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名推薦。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，履行業(yè)主義務(wù)等。第十五條 籌備組成員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。第十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：(一)少數(shù)服從多數(shù)；(二)籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時(shí)，應(yīng)按原組成方式及時(shí)補(bǔ)足。第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，并完成以下工作：(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和議題；(二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會委員選舉辦法，明確選票發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人推選辦法；(五)首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：(一)業(yè)主大會會議召開的形式、程序和規(guī)則等；(二)業(yè)主委員會委員資格、數(shù)量、任期和候補(bǔ)制度等；(三)業(yè)主委員會會議召開的條件、形式、程序和規(guī)則等；(四)業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法和議事規(guī)則等；(五)業(yè)主委員會日常活動(dòng)及印章管理制度等；(六)業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理等；(七)其他事項(xiàng)。第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)將以下事項(xiàng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示：(一)首次業(yè)主大會會議召開方案；(二)業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；(三)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表；(四)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法(草案)；(五)業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡況。公示時(shí)間不少于7日，業(yè)主對上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⒆鞒龃饛?fù)。第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。因故無法按時(shí)完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案的規(guī)定，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。第二十一條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意：(一)業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；(二)業(yè)主委員會委員。第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。第二十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開，但應(yīng)當(dāng)有符合法定表決權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議召開方案規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作。第二十四條 業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和業(yè)主專有部分面積，一名代理人可同時(shí)代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開方案或業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。房屋所有權(quán)人超過一人的，可推選一人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的總業(yè)主人數(shù)為一人。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人防、車庫不計(jì)算表決權(quán)數(shù)。第二十五 條業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主們的意見，但業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議投票表決。第二十六條 業(yè)主大會定期會議每年應(yīng)至少召開一次，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。第二十七條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或突發(fā)重大緊急物業(yè)管理事情需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。第二十八條 業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。具體議事方式、程序、原則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。第三章 業(yè)主委員會第二十九條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：(一)召開業(yè)主大會會議；(二)定期向業(yè)主或業(yè)主大會報(bào)告相關(guān)情況；(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(七)配合社區(qū)做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；(八)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第三十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：(一)具有完全民事行為能力；(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；(四)熱心