【文章內(nèi)容簡介】 630 綜合服務(wù)區(qū) 農(nóng)莊大門區(qū)域建筑及裝修 12 休閑文化廣場 25 水塘區(qū) 木質(zhì)釣魚廊 釣魚休息棚 3 釣魚臺、釣魚設(shè)備 基礎(chǔ)設(shè)施工程 202111 至 2021630 休閑運動區(qū) 拓展訓(xùn)練設(shè)施 68 游泳池及周邊配套設(shè)施 1 30 籃球場建筑及配置 1 9 羽毛球場 1 8 燒烤區(qū)場地建設(shè) 燒烤爐及各種用具 休息區(qū)等其他建筑、裝修及配置 38 茶趣園區(qū) 木質(zhì)茶藝亭 茶趣園區(qū)其他基礎(chǔ)設(shè)施 3 農(nóng)莊整體 特產(chǎn)、超市貨品等貨物購置費 18 園區(qū)道路（單位：公里） 32 指示牌 3 停車場 15 電信網(wǎng)絡(luò) 60 水電安裝工程 80 農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖投入 202111 至 2021630 果園區(qū) 水果種植 萬斤 8 12 家禽區(qū) 家禽養(yǎng)殖 萬只 20 水塘區(qū) 垂釣區(qū) 水塘 1 萬尾 2 水塘 2 萬尾 2 水塘 3 萬尾 2 蔬菜瓜果區(qū) 蔬菜瓜類種植 萬斤 1 茶趣園區(qū) 茶葉種植 百斤 初期管理與運營 202111 至2021630 項目初期 6 個月工薪福利 項目初 期管理有關(guān)的費用 26 項目初期營業(yè)費 廣告、公關(guān)等 68 營運資金 25 不可預(yù)見費用準(zhǔn)備 合計 1400 資金籌措 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司的注冊資本為 1400 萬元，股東有廣東省 ZG 房地產(chǎn)有限公司、 HJ 旅游有限公司、高灘村和風(fēng)險投資者，具體的資金來源情況及股本結(jié)構(gòu)如表 22 所示。 表 22 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司的股本結(jié)構(gòu) 股東 現(xiàn)金出資額（單位：萬元） 土地 20 年租賃期作價（單位： 萬元） 合計（單位：萬元） 比例 ZG 房地產(chǎn)有限公司 300 ―― 600 % HJ 旅游有限公司 215 ―― 315 % 高灘村 ―― 85 85 % 風(fēng)險投資者 400 ―― 400 % 合計 915 85 1400 % 項目收入預(yù)測 項目收入預(yù)測的基本假設(shè)： 2021 年廣州市旅游局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到廣州旅游的游客中，有 33%的游客會過夜，因此本項目假設(shè)住宿游客為游客總數(shù)的 33%，其中選擇住木式度假屋的為 10%，選擇住混泥 土式度假屋的為 23%。 1 次 /人，住宿游客用餐平均 2 次 /人；每百人次就餐游客中，食用脆皮燒雞 15 只，魚 18 尾；每百人次游客中，在特產(chǎn)超市購買脆皮燒雞 8 只，參與垂釣的有 6 人次，垂釣獲魚為每人次 2 尾，參與任摘任吃活動的有 10 人次，燒烤爐出租量為 2 爐；購買其他特產(chǎn)或日用品等按每人次游客平均消費 10 元；假設(shè)大小會議室平均每月出租各四節(jié)。 、適游程度及當(dāng)月游客量來估算，本計劃書為了簡便計算，取月平均游客量作為當(dāng)月游客量，具體預(yù)測如表 23 所示。 表 23 2021 年至 2018 年參與游泳人數(shù)預(yù)測表 年份 年旅游人數(shù) 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 合計 2021 年 31250 35% 35% 20% 15% 5469 2021 年 125000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 14583 2021 年 187500 15% 20% 35% 35% 20% 15% 21875 2021 年 250000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 29167 2021年 250000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 29167 2017 年 250000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 29167 2018 年 250000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 29167 本項目的收入來源包括門票收入、住宿收入、農(nóng)家餐廳收入、特產(chǎn)出售收入、游玩項目收入等。根據(jù) 的營銷計劃和本節(jié) 的關(guān)于收入預(yù)測的基本假設(shè)，可以估算出 2021 年至 2018 年的收入情況。 各年收入?yún)R總見表 24。 表 24 項目 20212018 年收入?yún)R總表 （單位：元） 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 收入合計 3,627,703 14,569,096 21,189,869 3,540,458 3,540,458 28,530,642 28,530,642 20212018 年收入明細估算見附錄 1。 項目支出預(yù)測 項目支出預(yù)測的基本假設(shè) : 2018年的職工工薪可根據(jù) 計劃和月薪標(biāo)準(zhǔn)進行預(yù)測，福利費總計為工資的 32%，其中養(yǎng)老 12%、醫(yī)療 8%、失業(yè) 2%、工傷 1%、生育 %、住房 8%。具體工薪及福利支出見附錄。 、養(yǎng)殖成本中，家禽和魚的投入養(yǎng)殖數(shù)量根據(jù)需求量來確定，并假定投入養(yǎng)殖數(shù)量的 90%可以用于供應(yīng)游客及市場需求；茶、水果和蔬菜瓜果的種植成本則根據(jù)年產(chǎn)量來確定。 2021 年底完成，包括 10 間木式雙人房、 10 間混泥土式三人房和 30 間混泥土式雙人房。 4. 根據(jù)國家的有關(guān)稅收政策，按項目收入的 5%計算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 5%和 3%依次繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加，按稅率 25%繳納企業(yè)所得稅 5. 折舊及無形資產(chǎn)攤銷費是非付現(xiàn)的成本費用，不 直接影響現(xiàn)金流量，但是因為它們通過利潤而影響企業(yè)所得稅的確定，從而對現(xiàn)金流量產(chǎn)生間接影響，因此本項目在預(yù)測現(xiàn)金流出時也需考慮折舊的計提及無形資產(chǎn)。按照新稅法的規(guī)定，在計算企業(yè)所得稅時，固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準(zhǔn)予扣除。本項目的固定資產(chǎn)殘值均為原值的 5%，房屋及其他建筑物的折舊年限為 20 年，辦公設(shè)備的折舊年限為 4 年，生產(chǎn)設(shè)備的折舊年限為 5 年，其他固定資產(chǎn)的折舊年限為8 年。本項目的無形資產(chǎn)包括 20 年土地租賃費及一次繳納的耕地占用稅，攤銷年限為 20 年。具體的固定資產(chǎn)折舊計提及無形資產(chǎn)攤銷、企業(yè)所得稅計算見附錄。 根據(jù) 的營銷計劃及本節(jié) 的項目支出預(yù)測的基本假設(shè)，可以估算出 BSZ 項目 2021 年至 2018 年的支出情況。 20212018 年各年支出詳情見表 35. 表 35 20212018 年支出匯總表 （單位：元） 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 支出合計 3,010,575 7,677,959 10,281,559 13,514,183 13,514,183 13,994,135 13,994,135 20212018 年項目支出明細估算見附錄二。 項目現(xiàn)金流預(yù)測 現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟活動而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱?，F(xiàn)金流最能反映企業(yè)本質(zhì)的，在眾多價值評價指標(biāo)中基于現(xiàn)金流的評價是最具權(quán)威性的。本計劃書將采用直接法對項目的稅后增量現(xiàn)金流進行估算。 根據(jù)本計劃書的 的總投資估算、 的項目收入預(yù)測和 的項目支出預(yù)測，可以估算出項目初始投資和 2021 年至 2018 年的稅后增量現(xiàn)金流，如表 26 所示。各年稅后增量現(xiàn)金流估算詳情見附錄三。 表 26 2021 年至 2018 年項目現(xiàn)金凈流量匯總表 （單位：元） 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 稅后增量現(xiàn)金流 426,521 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037 現(xiàn)金流量調(diào)整 本項目是長期投資項目，經(jīng)營時間較長，在運作過程中，還存在很多風(fēng)險和不確定性，所得到的 預(yù)期現(xiàn)金流量是不確定的。因此，本計劃書從更保守、更安全的角度考慮，采用“確定當(dāng)量法”，通過調(diào)整現(xiàn)金流來調(diào)整項目的風(fēng)險。當(dāng)量系數(shù)與年度有關(guān)，一般對近期各年現(xiàn)金流估計較準(zhǔn)，風(fēng)險較小，當(dāng)量系數(shù)就較大；對遠期現(xiàn)金流，則當(dāng)量系數(shù)較小。按照等價現(xiàn)金流方法中確定約當(dāng)系數(shù)的方法，對現(xiàn)金流量進行調(diào)整，調(diào)整后的稅后增量現(xiàn)金流如表 37 所示。 表 37 稅后增量現(xiàn)金流調(diào)整表 （單位：元） 項目 項目初始投資 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 稅后現(xiàn)金流增量 14,000,000 426,521 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037 約當(dāng)系數(shù) 調(diào)整后稅后增量現(xiàn)金流 14,000,000 405,195 2,837,090 7,420,400 9,020,801 9,020,801 8,732,829 8,732,829 財務(wù)效益評價 項目財務(wù)效益評價的主 要作用是分析項目在財務(wù)上是否具有經(jīng)濟可行性，是項目投資決策的重要依據(jù)。本章將根據(jù)第三章對項目的總投資及現(xiàn)金流情況的估算，利用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等多個決策指標(biāo)來進行評價。 項目資本成本估測 在投資項目財務(wù)效益評價中，資本成本又稱“折現(xiàn)率”，是投資項目必須達到的最低收益。 項目資本成本取決于投資項目的系統(tǒng)性風(fēng)險，本計劃書采用應(yīng)用最廣泛的資本資產(chǎn)定價模型（ CAPM）來確定本項目的貼現(xiàn)率。資本資產(chǎn)定價模型（ CAPM）認(rèn)為資本成本由無風(fēng)險收益率和風(fēng)險收益率組成，其表達式為： 式中： R ―― 項目資 本成本 Rf ――無風(fēng)險收益率 ――貝塔系數(shù)（也稱為系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù)） Rm――市場整體的預(yù)期收益率 ――風(fēng)險溢價 （ 1）確定無風(fēng)險收益率 Rf 考慮到本項目的經(jīng)營期限，本計劃書選取二十年期國債收益率作為無風(fēng)險收益率。通過在和訊債券網(wǎng)查詢可知， 2021 年 6 月發(fā)行的二十年期國債收益率為 %。 （ 2）確定貝塔系數(shù) 本計劃書使用整體資產(chǎn)β ，其計算公式如下： 由于負債很小，幾乎接近為零，因此在實務(wù)中通常設(shè)，所以有： 式中： ――資產(chǎn) Tax ――所得稅率 ――負債 ――權(quán)益 確定值，有以下 步驟： 第一，根據(jù)證券市場上原始數(shù)據(jù)度量或從金融網(wǎng)站上直接查閱業(yè)務(wù)類似的公司的股票貝塔系數(shù)。 第二，求出對應(yīng)公司的資產(chǎn)貝塔并對其求平均值 , 作為投資項目的貝塔系數(shù)。 因為現(xiàn)實證券市場并非有效 , 根據(jù)步驟 1 得到的股票貝塔系數(shù)中包含了基本風(fēng)險和噪聲交易者風(fēng)險。當(dāng)公司進行項目投資時 , 涉及到的系統(tǒng)風(fēng)