【文章內(nèi)容簡介】 70 萬方的開發(fā)量，約 5000 套 入市時間 未來 25 年 工程進度 一期一批交房，二期一批在建 與本項目競爭性分析 該項目為 70 多萬方的大社區(qū)，規(guī)劃為高端社區(qū)， 但出現(xiàn)銷售斷檔，開發(fā)建設(shè)速度過于緩慢，對銷售造成 不 利的影響，對本項目有一定借鑒意義，競爭性不強 一期一批 規(guī)劃用地 二 期 一期二批 現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)周 邊市場調(diào)研及項目風險與機遇分析 36 項目建設(shè)實景 現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)周 邊市場調(diào)研及項目風險與機遇分析 37 市場調(diào)研小結(jié)： 樓盤名稱 項目規(guī)模 （萬 ㎡ ） 總套數(shù) 開發(fā) 期數(shù) 在售主力戶型 及面積區(qū)間 當前銷售 價格 在售 期數(shù) 最近 入市時間 未來 入市產(chǎn)品 未來入市量 （萬 ㎡ ） 未來入 市套數(shù) 備注 現(xiàn)代 森林小鎮(zhèn) 30 2342 四期 9297 兩房， 104109三房 5300 一期二批 明年 5月 小高層 10 1700 3 年 錦繡龍城 80 6500 七期 63 ㎡ 一房、 8389 兩房、 125135 三房、141 四房 預計 5000 五期二 組團 11 月底 C、 D、 F 地塊共約 17 棟高層和小高層 25 2500 23 年 麗島漫城 14 1216 三期 65 ㎡ 兩房， 88 ㎡ 三房 5300 二期 明年 5月 8 棟小高層 8 800 1 年 金地中心城 30 2724 四 期 9099 ㎡ 兩房，112120 ㎡ 三房， 157㎡ 四房 6300 三期 明年年 初 3 棟 33 層的高層 6 600 1 年 紫菘 ? 逸景華庭 15 735 二期 8389 ㎡ 兩房，125129 ㎡ 三房，139141 ㎡ 三房，157160 ㎡ 四房 待定 一期二 批 20xx 年11 月底 二期為商業(yè) 15 735 1 年 萬科 魅力之城 40 4164 南北兩區(qū) 59 ㎡ 兩房和 88 ㎡ 三房 6300 南區(qū)二批 12 月上旬 18 棟高層、小高層 8 1000 23 年 當代 卡梅爾小鎮(zhèn) 38 2842 三期 6991 ㎡ 兩房，90138 ㎡ 三房，147166 ㎡ 四房 待定 一期首 批 20xx 年底 洋房 38 2842 34 年 城市之光 100 6300 三期 4751 ㎡ 一房， 7787㎡ 兩房， 99136 ㎡ 三房； 7 號樓為 831364600 一期 11 月 14日 小高層、洋房 90 5500 56 年 現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)周 邊市場調(diào)研及項目風險與機遇分析 38 樓盤名稱 項目規(guī)模 （萬 ㎡ ） 總套數(shù) 開發(fā) 期數(shù) 在售主力戶型 及面積區(qū)間 當前銷售 價格 在售 期數(shù) 最近 入市時間 未來 入市產(chǎn)品 未來入市量 （萬 ㎡ ） 未來入 市套數(shù) 備注 ㎡ 當代 國際花園 3030 16 個組團 花園洋房兩房 7195㎡ ，三房 9196 ㎡ ，107128 ㎡ ，四房135160 ㎡ ；小高層：三房 132140 ㎡ ，兩房 83103 ㎡ 5500 十二區(qū) 明年上 半年 小高層、洋房 6 500 12 年 中建康城 27 2337 東西兩個區(qū) 僅剩余 137㎡ 三房和170 ㎡ 的四房 洋房5100，小高層 4800 西區(qū) 明年 5月 7 棟 3 層的高層和 11 層的小高層 8 800 2 年 光谷 坐標城 40 / 五期 92160 ㎡ 待定 四期 20xx 年年底 板式高層 住宅 5 500 23 年 清江山水 74 6000 四期 一期剩余 143165㎡的花園洋房和 142㎡的四房 洋房7000，高層 5500 一期 20xx 年底 小戶型，高層、小高層 70 5000 56 年 小計 289 22477 ? 舊盤加推、新盤亮相入市較為集中，持續(xù)供應(yīng)和未來放量都較大 在調(diào)研的幾個主要競爭項目中，麗島漫城、萬科魅力之城、金地中心城、錦繡龍城、當代國際花園、 清江山水 、 城市之光、 光谷坐標城、中建康城、當代國際花園 為舊盤加推， 紫菘逸景華庭、當代卡梅爾小鎮(zhèn) 為新入市 項目， 而這些項目 均在 11 月 近期以及明年有大量 新產(chǎn)品集中 入 市，舊盤加推、新盤入市集中供應(yīng)， 本項目所面臨 區(qū)域競爭加劇。 現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)周 邊市場調(diào)研及項目風險與機遇分析 39 ? 從調(diào)研項目的產(chǎn)品類型來看， 高層、小高層、洋房多種物業(yè)兼 備，客戶可選性大 在調(diào)研的幾個主要競爭項目中， 當代國際花園、中建康城、城市之光、卡梅爾小鎮(zhèn)為花園洋房、小高層產(chǎn)品，其余多位小高層、高層產(chǎn)品。本項目客戶群體較為追求居住的舒適度，含有洋房的產(chǎn)品如 當代國際花園、城市之光、當代卡梅爾小鎮(zhèn) 目前主推產(chǎn)品主要為花園洋房 ， 將 與本項目形成較為直接的競爭。 ? 從調(diào)研項目的 戶型來看， 中小戶型為供應(yīng)主力，也是近期去化較快的主力 光谷片區(qū)自住及自住兼投資客較多，對于中小戶型的需求量較大，故各項目在設(shè)計中也較多的推出中小戶型，如錦繡龍城的“ 80后 80 平米宅計劃，目標主力客戶直指目前即 將成為購房大軍主力的 80 后，較受市場歡迎。而通過調(diào)查了解，部分樓盤也是中小戶型較為暢銷，大戶型去化緩慢，如清江山水、中建康城目前均只剩余中大戶型 。 ? 從調(diào)研項目的銷售價格來看 ， 48005500 為片區(qū)主導價格 包括本項目、當代國際花園、錦繡龍城、麗島漫城、中建康城等多個項目均價均在 48005500 之間，而如金地中心城、光谷坐標城則結(jié)合區(qū)位和產(chǎn)品優(yōu)勢定位高端，價格均在 60007000 元的較高區(qū)間 ，萬科魅力之城也因為精裝修均價達到 6300 左右。 ? 從調(diào)研項目 20xx 年及近期 的銷售情況來看， 品質(zhì)好、價格適中的 樓盤去化快 20xx 年 ，萬科魅力之城銷售 1500 套，錦繡龍城銷售愈千套； 10月份開盤的萬科魅力之城當天銷售 130 套，開盤后第二周即加推新房源，麗島漫城新品推出兩周暨 1 套不剩， 順應(yīng)著市場熱銷的大勢， 片區(qū)樓盤整體來說，銷售情況良好。 現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)周 邊市場調(diào)研及項目風險與機遇分析 40 ? 從周邊項目入市計劃來看，年底集中供應(yīng) 后尚有大體量的多個項目未來持續(xù)供應(yīng) ， 未來 市場競爭壓力加大 年底前，錦繡龍城、當代卡梅爾小鎮(zhèn)、 紫菘逸景華庭、 光谷坐標城、萬科魅力之城、城市之光都將推出新的房源進行銷售，片區(qū)內(nèi)持續(xù)供應(yīng)量大。而眾多項目規(guī)劃體量大，未來待開發(fā)量大，未來競爭壓力將進一步 加大。 從以上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年，周邊多個項目將有產(chǎn)品加推或新產(chǎn)品面市，周邊市場供應(yīng)量約達到 289 萬方，本項目未來的銷售將面臨的激烈的競爭。 現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)周 邊市場調(diào)研及項目風險與機遇分析 41 四、 本項目 下階段 合作建議 時，必須清醒看到，我們工作中還存在許多不足，前進道路上還有不少困難和問題。主要是：發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題依然突出，科技創(chuàng)新能力不強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)依然薄弱，資源環(huán)境約束加劇，制約科學發(fā)展的體制機制障礙較多，深化改革開放和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟 發(fā)展方式任務(wù)艱巨；城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距和居民收入分配差距依然較大；社會矛盾明顯增多，教育 、就業(yè)、社會保障、醫(yī)療、住房、生態(tài)環(huán)境、食品藥品安全、安全生產(chǎn)、社會治安、執(zhí)法司法等關(guān)系群眾切身利益的問題較多，部分群眾生活比較困難；一些領(lǐng)域存在道德失范、誠信缺失現(xiàn)象；一些干部領(lǐng)導科學發(fā)展能力不強，一些基層黨組織軟弱渙散，少數(shù)黨員干部理想信念動搖、 宗旨意識淡薄，形式主義、官僚主義問題突出，奢侈浪費現(xiàn)象嚴重；一些領(lǐng)域消極腐敗現(xiàn)象易發(fā)多發(fā)，反腐敗斗爭形勢依然嚴峻。對這些困難和問題，我們必須高度重視，進一步認真加以解決。過去五年的工作，是十六大以來全面建設(shè)小康社會十年實踐的重要組成部分。這十年，我們緊緊抓住和用 好我國發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，戰(zhàn)勝一系列重大挑戰(zhàn)，奮力把中國特色社會主義推進到新的發(fā)展階段。進入新世紀新階段，國際局勢風云變幻，綜合國力競爭空前激烈，我們深化改革開放，加快發(fā)展步伐，以加入世界貿(mào)易組織為契機，變壓力為動力，化挑戰(zhàn)為機遇，堅定不移推進全面 建設(shè)小康社會進程。前進過程中，我們戰(zhàn)勝突如其來的非典疫情，認真總結(jié)我國發(fā)展實踐，準確把握我國發(fā)展的階段性特征，及時提出和全面貫徹科學發(fā)展觀等重大戰(zhàn)略思想，開拓了經(jīng)濟社會發(fā)展的廣闊空間。二 〇〇 八年以后，國際金融危機使我國發(fā)展遭遇嚴重困難，我們科學判斷、果斷決策，采 取一系列重大舉措，在全球率先實現(xiàn)經(jīng)濟企穩(wěn)回升，積累了有效應(yīng)對外部經(jīng)濟風險沖擊、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要經(jīng)驗。我們成功舉辦北京奧運會、殘奧會和上海世博會，奪取抗擊汶川特大地震等嚴重自然災(zāi)害和災(zāi)后恢復重建重大勝利，妥善處置一系列重大突發(fā)事件。在十分復雜 的國內(nèi)外形勢下，黨和人民經(jīng)受住嚴峻考驗，鞏固和發(fā)展了改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)大局，提高了我國國際地位，彰顯了中國特色社會主義的巨大優(yōu)越性和強大生命力，增強了中國人民和中華民族的自豪感和凝聚力。十年來，我們?nèi)〉靡幌盗行碌臍v史性成就，為全面建成小康社 會打下了堅實 基礎(chǔ)。我國經(jīng)濟總量從世界第六位躍升到第二位，社會生產(chǎn)力、經(jīng)濟實力、科技實力邁上一個大臺階，人民生活水平、居民收入水平、社會保障水平邁上一個大臺階，綜合國力、國際競爭力、國際影響力邁上一個大臺階，國家面貌發(fā)生新的歷史性變化。人們公認，這是我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā) 展、民主不斷健全、文化日益繁榮、社會保持穩(wěn)定的時期，是著力保障和改善民生、人民得到實惠更多的時期。我們能取得這樣的歷史性成就，靠的是黨的基本理論、基本路線、基本綱領(lǐng)、基本經(jīng)驗的正確指引，靠的是新中國成立以來特別是改革開放以來奠定的深厚基礎(chǔ)，靠的是全黨全國各族人民 的團結(jié)奮斗。在這里，我代表中共中央，向全國各族人民，向各民主黨派、各人民團體和各界愛國人士，向香港特別行政區(qū)同胞、澳門特別行政區(qū)同胞和臺灣同胞以及廣大僑胞，向一切關(guān)心和支持中國現(xiàn)代化建設(shè)的各國朋友，表示衷心的感謝！總結(jié)十年奮斗歷程，最重要的就是我們堅 持以馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個代表”重要思想為指導，勇于推進實踐基礎(chǔ)上的理論創(chuàng)新，圍繞堅持和發(fā)展中國特色社會主義提出一系列緊密相連、相互貫通的新思想、新觀點、新論斷，形成和貫徹了科學發(fā)展觀?？茖W發(fā)展觀是馬克思主義同當代中國實際和時 代特征相結(jié)合 的產(chǎn)物，是馬克思主義關(guān)于發(fā)展的世界觀和方法論的集中體現(xiàn)，對新形勢下實現(xiàn)什么樣的發(fā)展、怎樣發(fā)展等重大問題作出了新的科學回答，把我們對中國特色社會主義規(guī)律的認識提高到新的水平，開辟了當代中國馬克思主義發(fā)展新境界?？茖W發(fā)展觀是中國特色社會主義理論體系最新成 果，是中國共產(chǎn)黨集體智慧的結(jié)晶，是指導黨和國家全部工作的強大思想武器?？茖W發(fā)展觀同馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個代表”重要思想一道，是黨必須長期堅持的指導思想。面向未來，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，對堅持和發(fā)展中國特色社會主義具有重大現(xiàn)實 意義和深遠歷 史意義，必須把科學發(fā)展觀貫徹到我國現(xiàn)代化建設(shè)全過程、體現(xiàn)到黨的建設(shè)各方面。全黨必須更加自覺地把推動經(jīng)濟社會發(fā)展作為深入貫徹落實科學發(fā)展觀的第一要義，牢牢扭住經(jīng)濟建設(shè)這個中心，堅持聚精會神搞建設(shè)、一心一意謀發(fā)展，著力把握發(fā)展規(guī)律、創(chuàng)新發(fā)展理念、破解發(fā)展難題，深入實施科教興國戰(zhàn)略、人才強國戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加快形成符合科學發(fā)展要求的發(fā)展方式和體制機制，不斷解放和發(fā)展社會生產(chǎn)力，不斷實現(xiàn)科學發(fā)展、和諧發(fā)展、和平發(fā) 展，為堅持和發(fā)展中國特色社會主義打下牢固基礎(chǔ)。必須更加自覺地把以人為本作為深入貫徹落實科學發(fā)展觀的 核心立場，始終把實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好最廣大人民根本利益作為黨和國家一切工作的出發(fā)點和落腳點，尊重人民首創(chuàng)精神，保障人民各項權(quán)益，不斷在實現(xiàn)發(fā)展成果由人民共享、促進人的全面發(fā)展上取得新成效。必須更加自覺地把全面協(xié)調(diào)可持續(xù)作為深入貫徹落實科學發(fā)展觀的基 本要求，全面落實經(jīng)濟建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)五位一體總體布局，促進現(xiàn)代化建設(shè)各方面相協(xié)調(diào)，促進生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力、上層建筑與經(jīng)濟基礎(chǔ)相協(xié)調(diào)，不斷開拓生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。必須更加自覺地把統(tǒng)籌兼顧作為深入貫徹 落實科學發(fā)展 觀的根本方法，堅持一切從實際出發(fā)，正確認識和妥善處理中國特色社會主義事業(yè)中的重大關(guān)系，統(tǒng)籌改革發(fā)展穩(wěn)定、內(nèi)政外交國防、治黨治國治軍各方面工作，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟社會發(fā)展、人與自然和諧發(fā)展、國內(nèi)發(fā)展和對外開放，統(tǒng)籌各方面利益關(guān)系，充分調(diào)動各方 面積極性，努力形成全體人民各盡其能、各得其所而又和諧相處的局面。解放思想、實事求是、與時俱進、求真務(wù)實，是科學發(fā)展觀最鮮明的精神實質(zhì)。實踐發(fā)展永無止境，認識真理永無止境，理論創(chuàng)新永無止境。全黨一定要勇于實踐、勇于變革、勇于創(chuàng)新，把握時代發(fā)展要求，順應(yīng) 人民共同愿望 ，不懈探索和把握中國特色社會主義規(guī)律，永葆黨的生機活力，永葆國家發(fā)展動力，在黨和人民創(chuàng)造性實踐中奮力開拓中國特色社會主義更為廣闊的發(fā)展前景。 二、奪取中國特色社會主義新勝利 回首近代以來中國波瀾壯闊的歷史，展望中華民族充滿希望的未來，我們得出一個堅定的結(jié)論：全面建成小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，實現(xiàn)中華民族偉大復興，必須堅定不移走中國特色社會主義道路。道