【文章內(nèi)容簡介】 特殊性，公寓類物業(yè)在 規(guī)劃與實(shí)際最終營銷策略上有所不同 ，下面從規(guī)劃和最終營銷兩個(gè)角度，對戶型、面積的分配比例進(jìn)行闡述： ? 規(guī)劃方案 根據(jù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)要求，假設(shè)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位于為開發(fā)區(qū)藍(lán)領(lǐng)及部分高層服務(wù)，那么本項(xiàng)目的公寓類物業(yè)大體分為三種類型：小戶型（含酒店式公寓）、中等戶型和大戶型，根據(jù)調(diào)研可知，這三類物業(yè)面積的比例大約應(yīng)為 4： 3： 3，具體規(guī)模如下圖表所示： 公寓類物業(yè) 萬㎡ 小戶型 【約 萬㎡】 4060 ㎡ 中等戶型 【約 萬㎡】 60100 ㎡ 大戶型 【約 萬㎡】 100139 ㎡ 普通小戶型 【約 萬㎡】 酒店式公寓 【約 萬㎡】 營銷方案簡析 開發(fā)區(qū)目前生活區(qū)內(nèi)擁有樓盤 28 個(gè)，物業(yè)檔次以中高檔和高檔為主。低密度別墅是開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目類型最多的，占到總體項(xiàng)目的1/3。以歐式風(fēng)格為主的高檔次、高品質(zhì)的開發(fā)區(qū)公寓深受購房者的青睞，戶型以大戶型為主，中小戶型兼?zhèn)?，但銷售狀況明顯不敵大戶型。亦莊的公寓因?yàn)槠涞兔芨咝詢r(jià)比為廣大客戶及投資者認(rèn)可。根據(jù)目標(biāo)客戶的這一特點(diǎn)，我司建議整合項(xiàng)目營銷方案，按照小組團(tuán)式 整合細(xì)分公寓類型，以保證公寓品質(zhì)，加大整個(gè)物業(yè)的競爭力。轉(zhuǎn)化方式如下圖所示： 注：戶型控制在 140 ㎡以下受政策方面因素影響：（ 1） 140 ㎡成為契稅征收標(biāo)準(zhǔn)的一道坎， 139 ㎡及以下征收 %契稅， 140 ㎡及以上征收 3%契稅。（ 2） 140平米以下住宅不預(yù)征土地增值稅。超過此標(biāo)準(zhǔn)按 %稅率預(yù)征。 因此，戶型控制在 140 ㎡以下有利于本案公寓部分的銷售。 小戶型 4060 ㎡ 中等戶型 60100 ㎡ 大戶型 100139 ㎡ 部分整棟轉(zhuǎn)化 大戶型實(shí)際銷售總量約占公寓總體量的 45% 經(jīng)整合，將部分小戶型及中等戶型以整棟的形式轉(zhuǎn)化為大戶型公寓單體，預(yù)計(jì)最終銷售時(shí)，大戶型總體銷售比例約占公寓總體量的 45%，即約 36 萬平方米。小戶型、中 等戶型、大戶型各自以組團(tuán)形式出現(xiàn)。本項(xiàng)目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議采取點(diǎn)群式布局方式，點(diǎn)群式即樓座單體圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時(shí)保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。 在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)?？梢阅M自然、再生 自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動(dòng)空間和綠地。 方案一經(jīng)濟(jì)效益測算 ? 成本假定 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總額（萬元） 一 土地成本 二 大配套費(fèi) 三 前期費(fèi)用 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 五 建安成本 六 不可預(yù)見費(fèi) 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 八 直接成本 九 銷售費(fèi)用 十 管理費(fèi)用 十一 總成本 銷售收入 銷售收入 銷售面積 (萬平米 ) 銷售單價(jià) (元 /平米 ) 銷售收入 (萬元 ) 住宅 805000 442750 產(chǎn)權(quán)式酒店 30000 25500 底商 20210 24000 商務(wù)樓 30000 24000 綜合商業(yè) 15000 12021 小計(jì) 900000 528250 資金投入進(jìn)度表（單位：萬元 ） 項(xiàng)目成本 投資預(yù)算 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 土地成本 大配套費(fèi) 前期費(fèi)用 市 政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安成本 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 資金回籠表（單位：萬元 ） 項(xiàng)目成本 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 銷售收入 52825 105650 158475 105650 52825 資金回收表（單位：萬元 ） 項(xiàng)目成本 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 銷售收入 52825 105650 158475 105650 52825 扣除營業(yè)稅費(fèi) 資金回收凈額 資金投入表（單位：萬元 ） 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 建設(shè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 現(xiàn)金流出合計(jì) 現(xiàn)金流量表（單位：萬元 ） 年度 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 現(xiàn)金流入合計(jì) 現(xiàn)金流出合計(jì) 1347 凈現(xiàn)金流量 62832 現(xiàn)金凈流量累積 Ic=10%折現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值 凈流量現(xiàn)值累積 損益表 銷售收入 528250 減：（一）項(xiàng)目成本 135000 3375 5550 20217 225000 （二） 兩稅一費(fèi) 稅前利潤 減：所得稅 稅后利潤 成本收益率（稅后） % 敏感性分析 基點(diǎn) 售價(jià)增加 10% 建安成本上升 10% 銷售收入 528250 581075 528250 減：（一）項(xiàng)目成本 135000 135000 135000 3375 3375 5550 5550 6105 20217 20217 225000 225000 247500 （二） 兩稅一費(fèi) 稅前利潤 減：所得稅 稅后利潤 成本收益率（稅后） % % % 保本點(diǎn)分析 均價(jià) 6000 5800 5600 5400 5200 5000 銷售收入 540000 522021 504000 486000 468000 450000 減：（一）項(xiàng)目成本 442122 （二） 兩稅一費(fèi) 29700 28710 27720 26730 25740 24750 稅前利潤 減：所得稅 稅后利潤 22886 成本收益率（稅后） % % % % % % 盈虧平衡時(shí)物業(yè)銷售價(jià)格 銷售收入 銷售面積 (平米 ) 銷售單價(jià) (元 /平米 ) 銷售收入 (萬元 ) 住宅 805000 4873 392252 產(chǎn)權(quán)式酒店 30000 7531 22592 底商 20210 10631 21263 商務(wù)樓 30000 7088 21263 綜合商業(yè) 15000 7088 10631 小計(jì) 900000 468000 B、地塊開發(fā)方案 二 定位依據(jù)： 方案二主要是從本地塊整體開發(fā)的角度考慮， 損失了 成本假定 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總額（萬元） 一 土地成本 二 大配套費(fèi) 三 前期費(fèi)用 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 五 建安成本 六 不可預(yù)見費(fèi) 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 八 直接成本 九 銷售費(fèi)用 十 管理費(fèi)用 十一 總成本 銷售收入 物業(yè)類 型 銷售面積 (萬平米 ) 銷售單價(jià) (元 /平米 ) 銷售收入 (萬元 ) 住宅 725000 398750 底商 25000 30000 商務(wù)樓 150000 120210 小計(jì) 900000 548750 資金投入進(jìn)度表（單位：萬元 ） 項(xiàng)目成本 投資預(yù)算 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 土地成本 大配套費(fèi) 前期費(fèi)用 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安成本 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 資金回籠表 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 銷 售收入 109750 164625 109750 54875 資金回收表 項(xiàng)目成本 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 銷售收入 109750 164625 109750 54875 扣除營業(yè)稅費(fèi) 資金回收凈額 資金投入表（單位：萬元 ） 資金科目 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 建設(shè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 現(xiàn)金流出合計(jì) 現(xiàn)金流量表（單位：萬元 ） 年度 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 現(xiàn)金流入合計(jì) 現(xiàn)金流出合計(jì) 凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金凈流量累積 Ic=10%折現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值 凈流量現(xiàn)值累積 損益表 銷售收入 減：（一）項(xiàng)目成本 135000 3375 5550 20217 225000 8652 （二） 兩稅一費(fèi) 稅前利潤 減：所得稅 稅后利潤 成本收益率（稅后） % 敏感性分析 敏感性分析 基點(diǎn) 售價(jià)增加 10% 建安成本上升 10% 銷售收入 581075 減：（一）項(xiàng)目成本 135000 135000 3375 5550 6105 20217 225000 247500 8652 10565 10565 （二） 兩稅一費(fèi) 稅前利潤 減：所得稅 稅后利潤 成本收益率（稅后） % % % 保本點(diǎn)分析 均價(jià) 5800 5600 5400 5200 5000 銷售收入 522021 504000 486000 468000 450000 減：（一）項(xiàng)目成本 442122 （二） 兩稅一費(fèi) 28710 27720 26730 25740 24750 稅前利潤 減：所得稅 稅后利潤 22886 成本收益率（稅后） % % % % % % 盈虧平衡時(shí)物業(yè)銷售價(jià)格 物業(yè)類型 銷售面積 (平米 ) 銷售單價(jià) (元 /平米 ) 銷售收入 (萬元 ) 住宅 725000 4691 340074 底商 25000 10234 25586 商務(wù)樓 150