【文章內(nèi)容簡介】 位置 麗水家園住宅小區(qū)位于酒泉市肅州區(qū)解放路 19 號，交通地理位置優(yōu)越。項目地址及外部配套 建設(shè)條件 10 二 、建設(shè)地點條件 該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰 酒泉鼓樓地段 靠近公路，交通便利，離長途客運總站 也比較近 購物方便，便于市民的生活 周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。 擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中 。 三、 建設(shè)條件 本項目所處位置交通便捷，出行方便；在基礎(chǔ)設(shè)施上，供水、供電、通訊和排水均在整個城市的規(guī)劃內(nèi)；附近的學(xué)校、醫(yī)院以及其他商業(yè)服務(wù)場所都很齊全。 四、 征地及拆遷 項目土地使用權(quán)屬本公司所有，土地性質(zhì)為居住用地。基地現(xiàn)狀主要為荒地，隨著本項目的開發(fā)，項目區(qū)將重新進(jìn)行整體規(guī)劃。 五 、 項目建設(shè)進(jìn)度安排 預(yù)計建設(shè)工期（即破土動工至全面竣工驗收）可控制在 3年以內(nèi)， 項目建設(shè)期分二 個階段 ,即 2021 年 12 月 —— 2021 年 6月。 本項目計劃在 2021 年 12 月開始，具體實施進(jìn)度安排如下： (1).前期工作階段 ① 項目建議書編制及報批； ② 規(guī)劃及方案設(shè)計、選址； ③ 可研報告編制及報批、完成立項審批； 以上工作在 5 個月內(nèi)完成。 11 (2)設(shè)計招標(biāo)階段 ① 本項目根據(jù)初步設(shè)計方案，采取邊施工邊設(shè)計，邊招標(biāo)的措施（先后引入多家施工單位進(jìn)行施工），確保工程盡早完工。 ② 對土建及材料設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo)； 以上工作分階段在 5 個月內(nèi)完成。 (3).施工階段 將所有房屋分兩期修建完成，第一期修建 6 棟樓和商業(yè)建筑，第二期修建 7棟樓和公共建筑。且一邊施工一邊預(yù)售房屋，以便早日實現(xiàn)資金回籠。各階段竣工后馬上交付使用。施工階段預(yù)計從 2021 年 10 月開 始， 10 月 —次年 7 月底完成第一期， 2021 年 6 月底建完第二期。 ① 第一期工程 將第一期工程分成兩個階段進(jìn)行流水施工，各階段都包含 6 棟樓整個第一期工程時間內(nèi)商用住宅連續(xù)修建。一個施工段合計 8 個月即可全部完工，采用流水施工后，當(dāng)一階段 2 個月完成基礎(chǔ)，且等收到一定預(yù)售款，馬上開工第二階段基礎(chǔ)，總計十個月剛好可以完成第一期工程，房屋交付使用。 ② 第二期工程 第二期工程量與第一期大致相同，按照第一期的方法組織工程建設(shè)即可。并且盡量采取流水施工以節(jié)約成本。 在兩年半時間內(nèi)完成主體工程，設(shè)備安裝，室內(nèi)外水、電、氣、通訊 等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。 (4).竣工驗收 根據(jù)計劃在建設(shè)期內(nèi)，在各分期工程的裝飾階段內(nèi)逐步完成水、電安裝。且要在各期工程完工時交付使用前進(jìn)行竣工驗收。 12 六 、 工程技術(shù)方案分析 1．指導(dǎo)思想 ②以環(huán)境為中心，創(chuàng)造人與自然共生的生態(tài)環(huán)境，盡可能通過植被覆蓋完善生態(tài)系統(tǒng)； ④充分利用十地，豐富建筑空間，營造一個具有歸宿感和私密性居住空間； ①根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計； ②小區(qū)建筑既具有私密性又相互有機地聯(lián)系在一起，力求達(dá)到“雖為人造，宛若天 開”的境界； ③小區(qū)建筑造形擬運用現(xiàn)代設(shè)計手法，結(jié)合精煉的建筑符號和簡化元素，診釋本公司的建筑風(fēng)格； 項目實施規(guī)劃 一、工程建設(shè)實施計劃 按 酒泉 市對 花苑小 區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在 2021年 年底 進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于 2021 年 3月 完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足 2021 年 8 月 開工需要。 為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單 體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為 3年（ 2021— 2021 年）， 2021年擬開發(fā)面積 37902 ㎡， 2021 年擬開發(fā)面積 26150 ㎡， 2021年擬開發(fā)面積 26808㎡ 。（見附表一） 13 附表一 以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。 二、銷售計劃及營銷策略 銷售計劃 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計劃及 花苑 地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年： 2021年銷售收入 5612 萬元； 2021 年銷售收入 萬元； 2021年銷售收入 萬元； 2017 年銷售收入 萬元。年度銷售測算（見附表 2）。 14 附表 2 營銷策略 （ 1）、營銷總體思路 營銷總體思路是充分利用項目突出優(yōu)勢：企業(yè)品牌、區(qū)域前景、性價比優(yōu)勢，配合完美的運用事件營銷，采用攻心為上，以柔克剛的策略，吸引關(guān)注、突破消費者的心理防線，再賦予項目一個有別于周邊項目的產(chǎn)品特色和富有商場競爭的核心推廣價值 — 都是中心、浪漫情懷。 住宅提前蓄客，低價入市，迅速引爆，脈沖式推貨，豐富促銷手段。 （ 2）、住宅營銷要點 15 金鑫房產(chǎn) 秉著 “廣廈千萬、 誠信 銷售 ”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。 （ 1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析， 對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 （ 2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度 。 （ 3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。 （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。 （ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 （ 6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在 目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。 16 環(huán)境保護(hù) 一、節(jié)能 根據(jù)全市 居住建筑室內(nèi)環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》， JCJ1342021 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 建筑部分節(jié)能設(shè)計 外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 ① 淺色磁磚飾面。 ② 外加保溫隔熱構(gòu)造。 ③ 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。 二、環(huán)保 編制依據(jù) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； 《城市區(qū) 域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693； 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GHZB11999； 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB1629796。 環(huán)境現(xiàn)狀 氣象 17 全年氣候的基本特點 :上半年氣溫延續(xù)近 10 年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如 :候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充 沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫 ℃ (衡東、西渡、祁東 )—℃ (市區(qū) ),較歷年偏高 (衡東、西渡、祁東、常寧 )～ ℃ (衡山 )。全市年極端最低氣溫 ℃ ,出現(xiàn)在西渡、衡東 (12 月 26 日 ),當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于℃ 的極端最低氣溫 ,其中市區(qū)極端最低氣溫 ℃ 。全市極端最高氣溫 ℃ ,出現(xiàn)在衡東 (7 月 3 日 ),市區(qū)極端最高氣溫為 ℃ (7 月 3 日 )。全年極端最高氣溫≥35℃ 的高溫日 23(祁東 ) ～ 32(衡山 )天 ,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級劃分標(biāo)準(zhǔn) :2021 年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景 ,其他 5 站為略高年景。 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 項目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。 環(huán)境保護(hù)措施 設(shè)計依據(jù) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》； 《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》； 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》； 《室外排水設(shè)計規(guī)范》。 設(shè)計原則 18 ① 建設(shè)項目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和 酒泉 市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。