【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 13 區(qū)的發(fā)展機(jī)會(huì)也進(jìn)一步增多。同時(shí)，城市南部地區(qū)各區(qū)發(fā)展的積極性很高，為促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展提供了有力保障。 北京市以及朝陽(yáng)區(qū)對(duì)包括小紅門鄉(xiāng)在內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合部 的投資重點(diǎn)是 ， 以農(nóng)民生活水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和城市管理水 平提高為目的，統(tǒng)籌解決 其地區(qū) 突出問(wèn)題，加快形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新格局。 從全市投資總量看，朝陽(yáng)區(qū)占全市的 %，其中房地產(chǎn)占全市的 %，居區(qū)縣之首。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高于全市 個(gè)百分點(diǎn)，總量分別比排名第二、三位的豐臺(tái)、大興多 億元和 億元，占全市比重高于豐臺(tái)、大興 和 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，朝陽(yáng)區(qū)政府投資工作依然 堅(jiān)持城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌推進(jìn)，積極構(gòu)建宜居城區(qū) ， 統(tǒng)籌兼顧推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)，安排資金 約 40 億 元，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 朝陽(yáng)區(qū) 一是通過(guò)土地儲(chǔ)備，推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程，建設(shè)用 地全部納入土地儲(chǔ)備的鄉(xiāng)，農(nóng)民一次性整建制轉(zhuǎn)居轉(zhuǎn)工進(jìn)入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，農(nóng)（居）民全部搬遷上樓，按規(guī)劃實(shí)施綠化美化和城市建設(shè)，加快培育產(chǎn)業(yè)支撐，實(shí)現(xiàn)環(huán)境提升與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合。二是將土地儲(chǔ)備作為綠隔地區(qū) “ 一鄉(xiāng)一策 ” 政策調(diào)整的重要補(bǔ)充，制定完善規(guī)劃調(diào)整方案，抓好整建制轉(zhuǎn)居轉(zhuǎn)工試點(diǎn)，加快推進(jìn)綠化隔離地區(qū)建設(shè)。 而 土地政策將 是 影響 本 區(qū)域內(nèi)未來(lái)投資市場(chǎng) 的主要因素 。 2021年 以來(lái)，為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院、北京市先后出臺(tái)了“ 國(guó)十條 ” 、 “ 京十二條 ” ，對(duì)金融信貸、土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控力度 。這一系列政策 的出臺(tái)和實(shí)施，有可能進(jìn)一步影響全區(qū)投資市場(chǎng)。朝陽(yáng)區(qū) 按照建設(shè) “ 新四區(qū) ” 的戰(zhàn)略部署，在確保完成現(xiàn)有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的前提下，統(tǒng)籌謀劃，進(jìn)一步加大土地儲(chǔ)備工作力度，加快土地供應(yīng)，促進(jìn)資金回籠，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、有序推進(jìn)的工作格局。 未來(lái)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)分析 朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 為了防止北京市城市中心地區(qū)與外圍組團(tuán)之間連成一片，避免城市 “ 攤大餅式 ” 的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃 “ 分散集團(tuán)式 ” 布局。根據(jù)北京市 1993 年的總體規(guī)劃方案，北京市在四環(huán)五環(huán)之間建設(shè)了第一綠化隔離帶，同時(shí)還將建設(shè)第二綠化隔離帶，綠化隔離地區(qū)總面積為 平 方公里，規(guī)劃實(shí)現(xiàn)綠地面積 125 平方公里，占綠化隔離地區(qū)總面積的 52%，成了 “ 綠化隔離帶房地產(chǎn)項(xiàng)目 ” 密集的區(qū)域。 產(chǎn)業(yè)建設(shè)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民致富的必由之路。綠化隔離地區(qū)規(guī)劃有兩種產(chǎn)業(yè)類型，即二、三產(chǎn)業(yè)用地（簡(jiǎn)稱綠隔產(chǎn)業(yè)）和經(jīng)營(yíng)性綠色產(chǎn)業(yè)（簡(jiǎn)稱綠色產(chǎn)業(yè)）。綠隔產(chǎn)業(yè)是綠化隔離地區(qū)用于安置失地上樓的農(nóng)民勞動(dòng)力、為農(nóng)民提供社會(huì)保障的經(jīng)營(yíng)性二三產(chǎn)業(yè)。綠色產(chǎn)業(yè)是在建設(shè)大塊綠地（ 100 畝以上）的基礎(chǔ)上，允許有 3～ 5%的土地用于建設(shè)與綠地相適宜的經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以吸納當(dāng)?shù)剞r(nóng)村勞動(dòng)力、增加農(nóng)民收入和養(yǎng)護(hù)綠地。 因此本區(qū)域?qū)⑽?一些電子信息產(chǎn)業(yè)，高端的輕工產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐 京政辦發(fā)〔 2021〕 20 號(hào)文件第十條規(guī)定：“在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)部分商品房上市出售，所得收入全部用于補(bǔ)償拆遷、新村建設(shè)及綠化建設(shè)，建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房比例為 1： 。” 本項(xiàng)目實(shí)施后擬開(kāi)展的二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要為住宅 的開(kāi)發(fā) 。 從房展會(huì)上關(guān)注集中度中可以看出 綠化隔離帶項(xiàng)目需求的主力群體 為 35 歲以下的群體，尤其是 30 歲以下的群體同時(shí)值得注意的是50 歲以上的中老年群體對(duì)于綠化隔離帶項(xiàng)目的需求也比較旺盛，這和中老年群體對(duì)于項(xiàng) 目周邊環(huán)境及綠化要求程度較高有一定的關(guān)系，同時(shí)由于該群體當(dāng)中的相當(dāng)一部分人已經(jīng)或者即將退休，對(duì)于居住地點(diǎn)和工作地點(diǎn)的距離并不十分看中。 朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 圖 綠化隔離帶項(xiàng)目需求群體年齡分布 同時(shí) 外來(lái)置業(yè)者 需求旺盛。 有資料顯示，北京市 40%的商品房市場(chǎng)被外來(lái)群體（包括國(guó)內(nèi)異地置業(yè)者以及國(guó)外置業(yè)者）消化。 圖 綠化隔離帶項(xiàng)目需求群 體戶口分布 另外， 將近 9 成以上的綠化隔離帶項(xiàng)目需求群體的家庭年收入不超過(guò) 10 萬(wàn)元 。 從綠化隔離帶項(xiàng)目需求群體的家庭年收入來(lái)看，主要集中在 620 萬(wàn)之間，同時(shí)假定該群體已有 23 年的積蓄，儲(chǔ)蓄率按照 50%計(jì)算，該部分群體的儲(chǔ)蓄額度在 930 萬(wàn)之間，按照首付 20%計(jì)算，該部分群體對(duì)總價(jià)的承受能力應(yīng)該在 45120 萬(wàn)之間。 朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 圖 綠 化隔離帶項(xiàng)目需求群體家庭年收入分布 綠化隔離帶項(xiàng)目基本上在四環(huán)到五環(huán)之間，政府部門對(duì)于這些項(xiàng)目在 “ 綠化率 ” 、 “ 容積率 ” 等方面有嚴(yán)格的限制，同時(shí)產(chǎn)品形態(tài)也將徹底改變市內(nèi) “ 塔樓一統(tǒng)天下 ” 的局面，將形成 “ 低層低密度 ” 、“ 板式多層 ” 、 “ 板式小高層 ” 多種產(chǎn)品并存的局面。 而從居住角度看， “ 綠化隔離帶 ” 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)主要集中在 “ 綠化率高 ” 、 “ 通風(fēng) /采光好 ” 、 “ 社區(qū)安全 /環(huán)保 /健康 ” 、 “ 建筑密度低 ” 等方面。 和普通商品房需求市場(chǎng)不同的是，對(duì)綠化隔離帶項(xiàng)目有需求的群體決大多數(shù)已經(jīng)擁有了自己的住房，該群體已經(jīng)擁有一 定的購(gòu)房經(jīng)歷，對(duì)于項(xiàng)目的細(xì)節(jié)比較關(guān)注，同時(shí)從購(gòu)買目的來(lái)看，主要是 “ 為了改善居住條件和環(huán)境 ” 。 朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 圖 綠化隔離帶需求項(xiàng)目群體目前居住現(xiàn)狀 圖 綠化隔離帶需求群體購(gòu)房目的 從目前綠化隔離帶項(xiàng)目的區(qū)域需求來(lái)看， “ 北部 ” 及 “ 東北部 ”的需求最旺盛，分別占 2 成略強(qiáng)，其次是 “ 東部 ” 、 “ 東南部 ” 和 “ 南部 ” 表 綠化隔離帶項(xiàng)目區(qū)域需求 需求區(qū)域 百分比 北部 東北部 東部 東南部 南部 西南部 西部 西北部 從上述分析可以看出，本項(xiàng)目未來(lái)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)具有較好的前景。 朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 三、區(qū)域開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)分析 政府重視度不斷加強(qiáng) 十七大報(bào)告指出：“建設(shè)生態(tài)文明，基本形成節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)方式、消費(fèi)模式?！眻?bào)告還強(qiáng)調(diào)，要“使生態(tài)文明觀念在全社會(huì)牢固樹(shù)立”。十七大報(bào)告首次提出生態(tài)文明，這是我們黨科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展理念的一次升華。 北京市委市政府多年來(lái)一直強(qiáng)調(diào)對(duì)生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)文件支持綠化隔離帶的建設(shè)， 首都綠化辦（市林業(yè)局）和各有關(guān)區(qū)綠化管理部門分別制定全市和本 區(qū)的綠化隔離地區(qū)綠地管理辦法，使綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)和管理逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、制度化、科學(xué)化、法制化。 小紅門鄉(xiāng)黨委鄉(xiāng)政府也高度重視 綠化隔離帶 建設(shè)，專門成立了項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組督辦項(xiàng)目進(jìn)展情況，一把手親自掛帥著力推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。 因此，本項(xiàng)目的建設(shè)具有完善的政策支持。 村（居）民認(rèn)可度上升 經(jīng)過(guò)多年城市生活的熏陶和政府的宣傳， 本地區(qū) 村（居）民城市意識(shí)有了很大的提高，對(duì)于城中村混亂的情況和諸多不便也是反應(yīng)強(qiáng)烈甚至深惡痛絕，特別與周邊地區(qū)宜居環(huán)境的的對(duì)比，以及一些城中村地區(qū)的成功改造的信息，更增強(qiáng)了他們的信心和決心 。大家普遍認(rèn)為早改比晚改好，早改可以減少歷史遺留問(wèn)題并盡快地發(fā)揮改造的綜合效益，占據(jù)發(fā)展的主動(dòng)。否則，隨著城市的發(fā)展，房?jī)r(jià)、地價(jià)越來(lái)越高，在利益驅(qū)動(dòng)下將帶來(lái)新一輪違章建筑的出現(xiàn)，改造成本還將持續(xù)增加，改造難度也會(huì)進(jìn)一步增大。 2021 年宅基地拆遷補(bǔ)償平均一般不到 2021 元，如今已突破 4000 元，有的地區(qū)已高達(dá) 1 萬(wàn)元。大多數(shù)村社干部和群眾都希望政府能盡快出臺(tái)城中村改造的相關(guān)政策，在保障好原有權(quán)益的基礎(chǔ)上，盡快推進(jìn)城中村改造工作。 因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是當(dāng)?shù)?村（居）民 翹首企盼的民心工程。 朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 第五章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方 案 與進(jìn)度安排 一 、 征地 方案 幾年來(lái)，北京市已逐步形成了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資主體多元化（企業(yè)投資、政府投資、政府和企業(yè)共同投資）、 — 級(jí)開(kāi)發(fā)土地類型多元化以及管理方式的多元化。本項(xiàng)目采取的是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，政府將不直接參與，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的 5%。 征地拆遷影響調(diào)查 為了正確和較完整地獲知本項(xiàng)目征地拆遷移民安置的影響，在本項(xiàng)目實(shí)施前，根據(jù)征地范圍，對(duì)工程影響范圍內(nèi)的 企業(yè)、 人口、房屋、土地、專項(xiàng)設(shè)施等不同影響對(duì)象的實(shí)物指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查。主要有征地拆遷影響人口調(diào)查、拆遷房屋及附屬設(shè)施調(diào)查以及專項(xiàng)設(shè)施調(diào)查 ，另外對(duì)影響地區(qū)的基本情況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展計(jì)劃以及拆遷影響地區(qū)居民生產(chǎn)生活現(xiàn)狀的調(diào)查。 經(jīng)過(guò)調(diào)查，本項(xiàng)目范圍內(nèi)有 企業(yè)用房、村民房屋及其他附屬設(shè)施，并 有部分 樹(shù)木 及其他地上附著物 。 樹(shù)木及 附著物權(quán)利人為 集體所有。 征地 拆遷 補(bǔ)償原則及標(biāo)準(zhǔn) （ 1）征地 拆遷 補(bǔ)償原則 保障因征地拆遷而移民的居民合法權(quán)益，保證移民安置質(zhì)量是我國(guó)有關(guān)政策法規(guī)和世界銀行的移民安置政策共同的原則。為了切實(shí)落實(shí)本項(xiàng)目的實(shí)施以提高或不降低受影響人的生產(chǎn)條件和生活條件為原則，受影響居民有權(quán)利從項(xiàng)目實(shí)施方獲得相應(yīng)補(bǔ)償，項(xiàng)目實(shí)施方必須協(xié)助受影響人 ，恢復(fù)或提高其原有收入和生活水平等基本原則。 為了做好本項(xiàng)目用地拆遷和補(bǔ)償工作，本項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持以下原則： 1） 土地征用、青苗補(bǔ)償，均應(yīng)在國(guó)家有關(guān)法律政策框架內(nèi)并廣泛聽(tīng)取受影響人的意見(jiàn)后制訂。 2） 對(duì)于在實(shí)施過(guò)程中臨時(shí)發(fā)生的由于施工而給群眾造成的生活和朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 生產(chǎn)方面的損失應(yīng)根據(jù)受影響程度支付補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償以能恢復(fù)原有的生活水平和生產(chǎn)條件為標(biāo)準(zhǔn)。 3） 征地補(bǔ)償工作必須在項(xiàng)目實(shí)施前至少一個(gè)月完成，否則項(xiàng)目不開(kāi)工。 （ 2）征地 、拆遷 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（即“北京市人民政府令第148 號(hào)”）： 征地補(bǔ)償費(fèi) 包括土地補(bǔ)償費(fèi)、 人員安置 費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的 ，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。本項(xiàng)目 發(fā)生土地補(bǔ)償費(fèi)及 房屋拆遷費(fèi) 和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。 征地工作程序 （ 1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體提出開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告，由主管部門批準(zhǔn)立項(xiàng)后，列入計(jì)劃； （ 2）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體持批準(zhǔn)的立項(xiàng)文件，向規(guī)劃部門申請(qǐng)選址； （ 3）規(guī)劃部門初步劃定用地范圍、面積，并向有關(guān)部門發(fā)出建設(shè)用地征詢意見(jiàn)表； （ 4）管理部門根據(jù)規(guī)劃初步定點(diǎn)，擬定補(bǔ)償安置方案； （ 5）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體與原用地單位、當(dāng)?shù)氐胤秸餐?談?wù)鞯匮a(bǔ)償安置方案； （ 6）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體與被征地單位簽訂土地征用初步協(xié)議； （ 7）土地管理部門在補(bǔ)償安置方案上簽署意見(jiàn)； （ 8）規(guī)劃部門審核征地文件、協(xié)議，草擬征地批復(fù)文件； （ 9）與被征地方就征地補(bǔ)償費(fèi)、 房屋拆遷費(fèi)、 青苗及土地附著物的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商，經(jīng) 企業(yè)和 村民代表大會(huì)通過(guò)后，簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議； （ 10）土地行政主管部門對(duì)征地程序、征地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，聽(tīng)取村民意見(jiàn)并公示征地補(bǔ)償協(xié)議； 朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 （ 11）區(qū)政府批準(zhǔn)后，報(bào)市國(guó)土資源局審核，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，取得征地批準(zhǔn)文件； （ 12）征地補(bǔ)償費(fèi)專戶存儲(chǔ)，征地方要 依法、按時(shí)、足額支付征地補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)； （ 13）在土地主管部門的主持下被征地單位向用地單位正式移交土地、并進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)； （ 14）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體填寫《征地結(jié)案表》，申請(qǐng)征地結(jié)案。 征地 情況 （ 1）用地單位：項(xiàng)目單位 （ 2）征地用途：居住 （ 3）征地位置：龍爪樹(shù)村四至 （ 4）征收土地情況：本項(xiàng)目需征收北京市朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村集體土地 公頃（約合 畝）。 涉及人員安置情況 本項(xiàng)目在征地的同時(shí)，需要對(duì)征地范圍內(nèi)的人員進(jìn)行安置，根據(jù)相關(guān)資料，本項(xiàng)目征地設(shè)計(jì)的農(nóng)業(yè)總?cè)丝跀?shù)量為 2307 人。 征地 方案 及費(fèi)用構(gòu)成 征地費(fèi)是征收集體土地而發(fā)生的一種補(bǔ)償費(fèi)用，征地項(xiàng)目的具體征地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置費(fèi)，以征地單位與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商簽訂的征地補(bǔ)償安置協(xié)議書為準(zhǔn)。 本項(xiàng)目征地采用貨幣補(bǔ)償方式，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，征地 補(bǔ)償 費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)和人員安置費(fèi)。 本項(xiàng)目土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 45 萬(wàn)元 /畝，本項(xiàng)目需征地 公頃 ，征收土地補(bǔ)償費(fèi)共計(jì) 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目 人員安置 標(biāo)準(zhǔn) 26 萬(wàn)元 /人 ，本項(xiàng)目需 安置 2307 人 ， 人員安置費(fèi) 共計(jì) 59982 萬(wàn)元。 朝陽(yáng)區(qū)小紅門鄉(xiāng)龍爪樹(shù)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 則本項(xiàng)目集體土地征地費(fèi)用為 萬(wàn)元。 土地補(bǔ)償費(fèi)使用方式 本項(xiàng)目土地補(bǔ)償費(fèi)全部支付給土地方，用于失地農(nóng)民的補(bǔ)償及安置。土地補(bǔ)償費(fèi)的使用由村委會(huì)召開(kāi)村民代表大會(huì)確定。 征地工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，征地單位應(yīng)綜合協(xié)調(diào)土地行政主管部門、勞動(dòng)保障行政主管部門、民政部門、公安部門、農(nóng)村工作部