【文章內(nèi)容簡介】 。六．人口和文化資源 昆明是一個多民族匯集的城市，世居26個民族，形成聚居村或混居村街的有漢、彝、回、白、苗、哈尼、壯、傣、傈僳等民族。昆明市人口以漢族為主，％。％。全市人口628萬，／km 178。；市區(qū)常住人口320萬，全市人口平均預期壽命76歲。昆明市是云南省唯一的特大城市和西部地區(qū)第四大城市(僅次于成都、重慶、西安)。在長期的生產(chǎn)生活中，各民族既相互影響，融會貫通，同時又保持各自的民族傳統(tǒng)，延續(xù)著許多獨特的生活方式、民俗習慣和文化藝術，歷史文化資源豐富多彩。昆明成為云南最重要的旅游集散地，我國著名的旅游城市。 (2009年)，；在戶籍人口中，％，占21％；百歲以上老人16人，九十歲以上老人589人，人民生活幸福安康。全區(qū)有26個民族，％，％。少數(shù)民族中以彝族人口最多，，，％、％、15％和2％。 ，總?cè)丝?4萬人，流動人口9萬人。在戶籍人口中，％，％，九十歲以上老人超過70人。七．經(jīng)濟發(fā)展前景廣闊2009年，昆明市的地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)，人均產(chǎn)值達到28894元；三次產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化，：：：：；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別14482元和5080元，％％；全社會固定資產(chǎn)投資2160億元，％，累計超過6000億元。，％；第一、二、：：。，％，農(nóng)民人均純收入731l元，％；，比上年增長20％。 、作為旅游資源豐富的歷史文化名城和云南的省會城市，昆明市具有很強的旅游吸引力和旅游集散功能，昆明旅游發(fā)展非?；钴S，旅游經(jīng)濟迅速成長。1999～2009年，。旅游業(yè)發(fā)展前景非常廣闊。 本項目位于昆明市西山區(qū)海口鎮(zhèn)，分為老區(qū)與新區(qū)兩個部分。園區(qū)距昆明主城40余公里，東臨風光秀麗的“高原明珠”—滇池，南接昆明晉寧縣，西連昆明安寧市，是云南省工業(yè)發(fā)源地之一。聚集了中央直屬及省、市、區(qū)屬大中型企業(yè)64家，形成了一個以磷化工、機械、光學制造、水泥為主的老工業(yè)基地。是現(xiàn)代新昆明“一湖四片”中昆明西城重要的工業(yè)片區(qū)和西山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要平臺。 一、昆明城市總體規(guī)劃的要求 以昆明為核心城市的滇池流域是滇中經(jīng)濟區(qū)的核心地帶，也是云南經(jīng)濟社會發(fā)展最快、經(jīng)濟活動最活躍的地區(qū)?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確指出要加快滇中經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長極，滇中經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略，為把昆明建設成“引領中國面向西南開放的區(qū)域性國際城市”提供了難得的歷史機遇。在《昆明城市總體規(guī)劃(2008—2020)》中，確定昆明城市性質(zhì)為“中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，國家級歷史文化名城，我國重要的旅游、商貿(mào)城市，西部地區(qū)重要的中心城市之一，云南省省會”。規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心，以楚雄一昆明一紅河、曲靖一昆明一玉溪、祿勸一富民一安寧一晉寧、東川一尋甸一嵩明一宜良、尋甸一祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成“中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)(市)、重點鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級配置的市域城鎮(zhèn)等級結構。規(guī)劃城市發(fā)展總體目標是實現(xiàn)區(qū)域與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，產(chǎn)業(yè)調(diào)整優(yōu)化的目標，市域發(fā)展空問格局得到完善，山水園林與旅游城市特色顯現(xiàn)；城市功能配套完善，集聚輻射能力增強；生態(tài)環(huán)境建設成效明顯，投資環(huán)境進一步改善；社會保障和社會救助體系較為健全，城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量普遍提高。本項目所在地位于主城區(qū)的西部邊緣的滇池景觀帶上，加快本區(qū)的土地整理、植被恢復和基礎設施建設步伐，符合昆明城市總體規(guī)劃，是落實規(guī)劃和加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的客觀要求。二、西山區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 西山區(qū)提出要引進大項目，形成大產(chǎn)業(yè)，帶動大發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略。全區(qū)上下正在千方百計的培育、扶持和引進新的經(jīng)濟增長點，凸現(xiàn)三、二、一的產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展布局。現(xiàn)在，西山區(qū)正在加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，優(yōu)化和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，不斷完善基礎設施建設，積極參與滇池綜合治理，著力推進生態(tài)文明社會建設，全面推進全區(qū)經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展，全面建設和諧社會和小康社會。 本項目開展的土地一級開發(fā)整理，有利于改善西山區(qū)馬街片區(qū)的人居環(huán)境和投資環(huán)境，有利于加塊推進西山區(qū)“退二進三”大力發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游、商貿(mào)物流和其他現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的步伐，是西山區(qū)創(chuàng)新工作模式引入社會資本參與城市建設的重大舉措，符合西山區(qū)“立足經(jīng)營城市，打造品質(zhì)西山”的發(fā)展要求，工程建設可以做到基礎設施建設、生態(tài)環(huán)境改善、旅游景觀建設以及民生事業(yè)的高度統(tǒng)一，在很大定程度上可以促進整個西山區(qū)的民生事業(yè)發(fā)展。三、?？诠I(yè)園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略 近年來，?？趯嵤肮I(yè)向園區(qū)集中、園區(qū)向西部轉(zhuǎn)移”的發(fā)展戰(zhàn)略，園區(qū)經(jīng)濟步入良性發(fā)展軌道，形成了海口高新區(qū)、海口綜合保稅區(qū)，以及藥谷、海馬汽車、獅子嶺、云龍、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)的“兩區(qū)多園”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。 今年上半年，海口高新區(qū)管委會采取多種招商方式加大招商引資力度，提高了園區(qū)建設發(fā)展速度。目前，?？诟咝聟^(qū)的藥谷、獅子嶺、云龍等工業(yè)園內(nèi)的三葉制藥、皇隆制藥、中化聯(lián)合、紅塔卷煙和共享鋼結構等項目已開工，華森實業(yè)、合瑞制藥和壽南山制藥等項目即將投產(chǎn)。同樣，目前在?？诰C合保稅區(qū)內(nèi)，海南漢能一期250兆瓦薄膜太陽能電池生產(chǎn)項目也正在抓緊建設，已完成投資12億元，計劃年底投產(chǎn)。此外，不少商家也紛紛向?？诰C合保稅區(qū)表達了合作意向，目前，該區(qū)正在洽談或建設的項目已有10多個。據(jù)悉，目前海口已全面啟動海馬工業(yè)園三期、藥谷二期南片區(qū)、獅子嶺二期、美安工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園二期建設的前期工作，而隨著這些新建或擴建園區(qū)的建設，?？凇皟蓞^(qū)多園”的產(chǎn)業(yè)集聚效應將日漸增強，必將全面提升海口產(chǎn)業(yè)競爭力。四、大營莊片區(qū)控制性規(guī)劃在昆明城市總體規(guī)劃、西山區(qū)總體規(guī)劃等上位規(guī)劃的指導下，西山區(qū)人民政府制定了《昆明西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營莊片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，提出了將大營莊片區(qū)的功能定位和建設目標。功能主要以高品質(zhì)居住，城市生態(tài)公園為主。目標為以高品質(zhì)、山水型、生態(tài)型、現(xiàn)代化的公園型主題社區(qū)及居住區(qū)，以21世紀的社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境和技術為設計依據(jù)，強調(diào)以人為本，以生態(tài)環(huán)境為主，尊重現(xiàn)有的地形地貌，發(fā)揮地區(qū)社會效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一，同時以人與自然共生、共創(chuàng)為原則，充分利用自然地形、地貌，創(chuàng)造一個布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通相對便捷的多功能，多層次的城市生態(tài)居住空間，塑造一個具有高品質(zhì)、鮮明個性的城市特色公園型主題社區(qū)。一、地形地貌條件和視覺控制要求從本區(qū)的建設條件上來看，首先應該注意兩個問題，一是地形坡度的影響，一是滇池景觀視線控制的要求。項目所在區(qū)地形地貌相當復雜。地塊所存的區(qū)域多為石頭山，高差起伏較大，達到250多米，部分地區(qū)坡度較大。難以改造為建設用地，且地塊主要為喀斯特地貌，為地形改造實施增加了難度。片區(qū)中部為采石場，對整個山體及植被破壞較為嚴重，現(xiàn)狀主要為荒地、草坡，也有部分農(nóng)田，整體環(huán)境遭到人為破壞。西部地勢較為平坦，地形、植被被采石嚴重破壞，而且由于前方山體遮擋，并不構成對景觀視線的威脅，可以采取高層低密度的方式來提高環(huán)境質(zhì)量和開發(fā)成本平衡，屬于適宜建設區(qū)。二、基礎設施條件 從現(xiàn)狀來看，區(qū)內(nèi)基礎設施建設滯后，有待于進一步建設完善。受地形的影響，建設工程量較大，有巨大的土石方需要平衡，基本的道路、水電熱全部需要重新建設，這必將極大的增加建設的開發(fā)成本。周邊雖然有城市干道通過，只能沿著區(qū)塊一側(cè)進行疏散。對外聯(lián)系通道單一；內(nèi)部則依托支路聯(lián)系各區(qū)域，內(nèi)部道路為水泥路、土路，等級低，不成系統(tǒng)。現(xiàn)狀內(nèi)部道路坡度較大，達不到有關道路設計標準的要求，對新建道路來說也增加了不少難題。 三、生態(tài)環(huán)境條件 地塊中有很大一部分區(qū)域的植被已經(jīng)被區(qū)內(nèi)的菜市場開采的滿目瘡痍，生態(tài)環(huán)境受到嚴重破壞，視覺效果和景觀效果也已受到嚴重影響，尤其是面向滇池和城市區(qū)的山坡地帶，需要在生態(tài)環(huán)境恢復和建設的同時加強對這些地區(qū)控制，生態(tài)環(huán)境保護、恢復和建設的南大較大、任務較重。第三章 市場分析 改革開放以來，中國經(jīng)濟社會得到突飛猛進的發(fā)展，成為引領世界經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)躍居世界前列。經(jīng)濟結構調(diào)整步伐加快，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級取得積極進展，節(jié)能減排和生態(tài)環(huán)境保護扎實推進，控制溫室氣體排放取得積極成效，各具特色的區(qū)域發(fā)展格局初步形成。人民生活明顯改善，就業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，城鄉(xiāng)居民收入增長是改革開放以來最快的時期之一，各級各類教育快速發(fā)展，社會保障體系逐步健全。 作為云南省的省會城市，2009年，昆明市的地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)，人均產(chǎn)值達到28894元，按年均人民幣匯率折算為4230美元，意味著全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)超過了4000美元。根據(jù)國際經(jīng)驗，2000美元是“經(jīng)濟起飛階段”到“加速成長階段”的轉(zhuǎn)折點，而人均GDP接近4000美元則意味著跨入中等收入國家水平的門檻，住房、汽車等消費品開始進入普及階段。經(jīng)濟收入水平的提高，尤其是城鎮(zhèn)居民收入水平的提高將會刺激對改善生活特別是改善居住條件的需求，進一步推動房地產(chǎn)市場活躍。 隨著經(jīng)濟全球化合區(qū)域經(jīng)濟一體化的深入發(fā)展，中國與東盟的雙邊經(jīng)濟合作和大湄公河次區(qū)域合作進入實質(zhì)性階段，在這一合作中云南特別是昆明將扮演至關重要的角色。為了加快對外開放，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確指出要“把云南建成向西南開放的重要橋頭堡，不斷提升沿邊地區(qū)對外開放的水平”，要加快培育滇中經(jīng)濟增長極。特別是，在20兒年5月6日，國務院專門出臺了《國務院關于支持云南省加快建設面向西南開放重要橋頭堡的意見》，成為云南省在今后一段時期內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展和擴大對外開放的綱領性文件，為昆明市實現(xiàn)跨越式發(fā)展和建設區(qū)域性國際大都市提供了前所未有的機遇。四季如春的昆明以其優(yōu)越的氣候條件和良好的居住環(huán)境，正在吸引著更多的省內(nèi)外和國內(nèi)外人士到昆明置業(yè)。 從世界范圍來看，城市化發(fā)展是歷史的必然。18世紀始于英國的工業(yè)革命導致了城市化的迅猛發(fā)展，尤其是在20世紀中期以后，城市化浪潮開始席卷全球，成為推動世界社會經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。城市文明達到了前所未有的高度。根據(jù)世界銀行公布的數(shù)據(jù)，1960年，％；1983年，世界城市化水平超過40％，％；2000年，％；到2009年，世界城市化水平已經(jīng)超過50％，％，即全世界已經(jīng)有超過半數(shù)的人口居住在城市(圖1)。％，％，％，其中，英、美等國的城市化水平已經(jīng)超過80％。毫無疑問，人類在2l世紀已經(jīng)步入了真正的城市化的世紀。 改革開放以來，中國城市化發(fā)展非常迅速。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的資料顯示，％；1996年突破30％，％；2003年突破40％，％；％，接近世界平均水平。作為世界上最大的發(fā)展中國家，中國的城市化勢必會對世界發(fā)展進程產(chǎn)生深遠的影響。我國城市化發(fā)展進入了一個前所未有的關鍵時期。 昆明城市發(fā)展有也得到很大的發(fā)展，城市人口由1980年得80萬人增長到目前的300萬人。特別是近十年來，昆明市城市化發(fā)展更為迅速，從1998年到2008年，％％，年均增長兩個百分點，建成區(qū)面積也在飛速擴展， 178。增加到249 km178。根據(jù)新批準的《昆明城市總體規(guī)劃(2008—2020)》中，規(guī)劃到2020年，昆明市人口控制在850萬人，基礎設施建設要按1000萬人校核，這意味著在未來的十年內(nèi)，昆明市的每年要新增15萬人。中心城區(qū)人口在2020年內(nèi)，規(guī)劃建成區(qū)城市人口規(guī)模不超過潔凈水和土地兩項資源的限制，即不應超過450萬人，到規(guī)劃期末城鎮(zhèn)人口達430萬人，建成區(qū)用地控制在430平方千米。昆明城市化進程的加快將進一步拓展昆明市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。作和大湄公河次區(qū)域合作進入實質(zhì)性階段，在這一合作中云南特別是昆明將扮演至關重要的角色。為了加快對外開放，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確指出要“把云南建成向西南開放的重要橋頭堡，不斷提升沿邊地區(qū)對外開放的水平”，要加快培育滇中經(jīng)濟增長極。特別是，在20兒年5月6日，國務院專門出臺了《國務院關于支持云南省加快建設面向西南開放重要橋頭堡的意見》，成為云南省在今后一段時期內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展和擴大對外開放的綱領性文件，為昆明市實現(xiàn)跨越式發(fā)展和建設區(qū)域性國際大都市提供了前所未有的機遇。四季如春的昆明以其優(yōu)越的氣候條件和良好的居住環(huán)境，正在吸引著更多的省內(nèi)外和國內(nèi)外人士到昆明置業(yè)。從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：第一、土地供應總量將會進一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知》以及國務院下發(fā)的《關于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這將是城市土地增量供應出現(xiàn)較大的回落。從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的上漲，將降低土地市場需求。在供求機制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡，土地總供應量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應總量，減少土地收益流失。第二、地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn)土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求進行土地供應，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。因此，從中長期來看，土地供應政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 第三、從政策空間來看，昆明市土地供給主要來自城中村改造 隨著昆明市城市化的飛速發(fā)展，