【正文】 我國(guó)改革開放已經(jīng)進(jìn)入新的歷史時(shí)期。作為云南省最大的城市，昆明市在云南省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用，是云南省面向東南亞、南亞乃至西亞的“橋頭堡”，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善相對(duì)滯后公共服務(wù)，是振興城市經(jīng)濟(jì)改善城市人居環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的客觀要求。在新出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中明確指出加快點(diǎn)中經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，培育點(diǎn)鐘為我國(guó)新的“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極”已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，而昆明無疑是推動(dòng)滇中經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。本項(xiàng)目依照批準(zhǔn)的《昆明市土地利用總體規(guī)劃》、《昆明城市總體規(guī)劃》、《西山區(qū)馬街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、昆明市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)的《昆明市西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)控制詳細(xì)規(guī)劃》及其他城市規(guī)劃進(jìn)行土地整理及市政配套，通過開發(fā)使該區(qū)域內(nèi)土地熟化，具備市場(chǎng)供應(yīng)條件。安晉公路和南環(huán)鐵路貫穿境內(nèi)，有小海口、白塔村、?？?個(gè)火車站，并配有兩個(gè)相應(yīng)的貨運(yùn)站臺(tái)，北與高海公路和滇緬公路相連。（5） 公司運(yùn)營(yíng)模式堅(jiān)持“政府主導(dǎo)，多元化投資，市場(chǎng)化運(yùn)作”的投融資總體思路，努力吸引外資和民營(yíng)資本，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)多元化的投融資體系。（3） 公司宗旨海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司的宗旨：以服務(wù)社會(huì)會(huì)、回報(bào)股東為宗旨，本著“誠(chéng)信、協(xié)作、嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)干”之精神，銳意創(chuàng)新，不斷開拓，努力把公司建設(shè)成為發(fā)展穩(wěn)健，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益良好的上市公司，給股東以最大的回報(bào)。云南正和實(shí)業(yè)有限公司是由海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司全額在西山區(qū)組建的項(xiàng)目執(zhí)行公司。截止2011年3月31日，公司資產(chǎn)總額為390,。（三） 報(bào)告編制階段 編制初稿匯報(bào)； 報(bào)告修改、終稿審定。項(xiàng)目工作小組成員先后進(jìn)行了多次實(shí)地考察和調(diào)研，于有關(guān)部門進(jìn)行了廣泛深入的交流?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長(zhǎng)喝改善民生的重要內(nèi)容。西山區(qū)海口工業(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前言 1一、項(xiàng)目由來 1二、本項(xiàng)目研究的程序 1三、研究成果 2四、鳴謝 2第一章 總論 3 3 8 11第二章 項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀和建設(shè)條件 12 12 15 15第三章 市場(chǎng)分析 19 19 19 21第四章 建設(shè)內(nèi)容和工程方案 2植被恢復(fù)工程 23 24 27 給水工程 27 排水及雨水工程 2智能綜合布線及綜合管道工程 30 31第五章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 32 32 32 大營(yíng)莊片區(qū)環(huán)境規(guī)劃目標(biāo) 35 35第六章勞動(dòng)安全和消防 39 39 41第七章組織機(jī)構(gòu)與工程管理 43 43 44第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 46 46 工程建設(shè)管理 47第九章社會(huì)評(píng)價(jià) 50 50 50 50 52 53 53第十章投資估算 54 54 56 57第十一章 融資方案 62 62 62 63 63 64第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析 66 依據(jù)與計(jì)算說明 66 土地開發(fā)的成本 69 69第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 71 71 74 76第十四章結(jié)論與建議 78 結(jié)論 78 建議 7981西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前言一、項(xiàng)目由來深入推進(jìn)西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快昆明市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，積極培育面向滇中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，打造我國(guó)面向東南亞，南亞的橋頭堡，是國(guó)家關(guān)于區(qū)域發(fā)展的重要戰(zhàn)略部署。為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)際土地政策、法規(guī)，科學(xué)實(shí)施土地利用規(guī)劃，合理安排土地使用的功能分區(qū)，提高土地承載能力和產(chǎn)出效益，節(jié)約集約利用土地，顯化土地的市場(chǎng)價(jià)值，增強(qiáng)政府對(duì)土地資源的優(yōu)化配置喝對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，昆明市委、市政府下發(fā)了《昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》 （昆政發(fā)[2010]68號(hào)）、《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目辦法的通知》 （昆政發(fā)[2010]69號(hào)）等重要文件。本《可行性研究報(bào)告》實(shí)在西山區(qū)有關(guān)方面的大力協(xié)助下完成的。三、研究成果《西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》四、鳴謝 在可行性研究過程中，得到昆明市西山區(qū)人民政府、海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司等有關(guān)部門的大力支持和幫助，在此，特別表示忠心的感謝！
第一章 總論項(xiàng)目名稱：西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理建設(shè)項(xiàng)目。云南正和實(shí)業(yè)有限公司是海南正和海南正和實(shí)業(yè)古風(fēng)有限公司的全資子公司，于2010年9月7日正式成立，注冊(cè)資金3,000萬元。2010年8月16日，海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司與昆明市西山區(qū)政府簽署了《西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理合作協(xié)議》，負(fù)責(zé)大營(yíng)莊片區(qū)的一級(jí)開發(fā)整理，根據(jù)協(xié)議，由海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司出資在昆明市西山區(qū)成立一家注冊(cè)資本不低于三千萬元人民幣的項(xiàng)目公司，作為項(xiàng)目法人運(yùn)作大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理工作。（4） 公司經(jīng)營(yíng)范圍項(xiàng)目投資人海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司的經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、經(jīng)營(yíng)、管理：國(guó)內(nèi)外貿(mào)易；旅游資源、旅游產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)；建筑材料生產(chǎn)、銷售。1.《中華人名共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2011年3月）；2.《中華人民共和國(guó)土管理法》（2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修正）；3.《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月26日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過）；4.《中國(guó)人民共和國(guó)森林法》（1998年4月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議修正）；5.《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》（2002年10月28日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過）；6.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（）；《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB501882007）；8.《國(guó)務(wù)院村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)建設(shè)管理?xiàng)l例》；9.《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度 進(jìn)一步行市農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》（國(guó)發(fā)[2010]1號(hào)）；10.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）；11.《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào)）；12.《云南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；13.《昆明城市總體規(guī)劃(20082020)》14.《昆明市與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》；15.《昆明市馬街片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；16.《昆明市西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；17.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 501801993）》；18.《城市道路交通繪畫設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 502201995）》；19.《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范（GB 502891998）》；20.《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范（GB 502821998）》；21.《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB 502391999）》；22.《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范（GB 503182000）》；23.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（QB89781996）》；24.《城市生活垃圾衛(wèi)生填埋技術(shù)規(guī)范（CJJ 172004）》；25.《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（JTG B012003）》；26.《公路建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)規(guī)范（JTG B032006）》；27.《公路環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范（JTJ∕T 0061998）》；28.《公路路線設(shè)計(jì)規(guī)范（JTG D202006）》；29.《公路路基設(shè)計(jì)規(guī)范（JTG D302004）》；30.《公路瀝青路面設(shè)計(jì)規(guī)范（JTG F402004）》；31.《公路排水設(shè)計(jì)規(guī)范（JTJ 0181998）》；32.《公路橋涵設(shè)計(jì)通用規(guī)范（JTG D602004）》；，法規(guī)和相關(guān)基礎(chǔ)資料。建設(shè)內(nèi)容主要包括西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)建設(shè)場(chǎng)地平整、植被恢復(fù)、道路工程、給水工程、排水工程、電力工程、通信管道工程、控規(guī)要求配建的公共服務(wù)設(shè)施（如體育措施、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等）。本項(xiàng)目通過社會(huì)資本加快白沙地片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，防治水土流失，改善人居住環(huán)境個(gè)投資環(huán)境，改善民生，加快實(shí)現(xiàn)城市化進(jìn)程，是一項(xiàng)利在當(dāng)代、功在千秋的公益性事業(yè)，可以為昆明建設(shè)引領(lǐng)中國(guó)面向西南開放的區(qū)域性國(guó)際性橫市鎮(zhèn)略目標(biāo)作出貢獻(xiàn)，同時(shí)也可以為全面落實(shí)國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)增長(zhǎng)、改善民生政策措施，積極應(yīng)對(duì)金融危機(jī)。以昆明為核心的店中地區(qū)是國(guó)家加快發(fā)展、重點(diǎn)培育的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。現(xiàn)階段，昆明城市化發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，省委、省政府已經(jīng)提出了建設(shè)“引領(lǐng)中國(guó)過面向西南開放的區(qū)域性國(guó)際城市”這一戰(zhàn)略項(xiàng)目標(biāo)。在2011年5月6日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見》，對(duì)云南省全面建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡具有標(biāo)志性意義。本項(xiàng)目的建設(shè)有利于完善滇池周邊的基礎(chǔ)設(shè)施體系，有利于改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，有利于改善和提升城市形象，成為昆明西大門上展示昆明新形象的“新窗口”，為昆明打造區(qū)域性國(guó)際城市做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。因此，從本質(zhì)上來看，本項(xiàng)目屬于基礎(chǔ)設(shè)施工程，屬于國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。早在“九五”期間，滇池就被國(guó)家列為重點(diǎn)治理的“33211”工程，但至今仍然沒有根本好轉(zhuǎn)。一方面是土地的資源嚴(yán)重不足，另一方面卻是有大面積土地在閑置、浪費(fèi)。2008年2月，昆明市委、市政府提出用5年的時(shí)間完成昆明建成區(qū)內(nèi)336個(gè)城中村的重建改造的重大舉措，也是一項(xiàng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的艱巨歷史任務(wù)。我國(guó)旅游業(yè)正處于快速發(fā)展的上升期，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了各項(xiàng)政策促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，旅游業(yè)將迎來新一輪發(fā)展高潮。 （9）緩解財(cái)政壓力過大的客觀需要。昆明是云南的省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技教育和交通中心，是我國(guó)著名的國(guó)家級(jí)歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，中國(guó)面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐。人均生產(chǎn)總值達(dá)到29355元。2009年全年接待國(guó)內(nèi)外旅游者3080萬人次，％；旅游總收入221億元，占全省的28％；限額以上住宿和餐飲業(yè)企業(yè)212家，占全省的42％。％，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)133億元，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，社會(huì)事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 該項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于昆明市西山區(qū)，地處滇池出水口，沿螳螂川沿岸，新老安晉公路兩側(cè)呈帶壯布局。建設(shè)所需資金由區(qū)政府融資、銀行貸款解決。 根據(jù)昆明市西山區(qū)人民政府與海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司簽署的《西山區(qū)海口工業(yè)園區(qū)大營(yíng)莊片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)整理合作協(xié)議》第十條內(nèi)容“乙方作為項(xiàng)目的投資主體，按審計(jì)部門審定的工程造價(jià)的8％計(jì)提投資回報(bào)率。開發(fā)整理和熟化后的升值潛力很大。總之，從目前昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和土地市場(chǎng)供需情況來看，該地的土地增值空間很大，歸還一級(jí)開發(fā)整理所需的貸款綽綽有余。聚集了中央直屬及省、市、區(qū)屬大中型企業(yè)64家，形成了一個(gè)以磷化工、機(jī)械、光學(xué)制造、水泥為主的老工業(yè)基地。 昆明海口工業(yè)園區(qū)具有較好的區(qū)位地理和資源優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)磷資源豐富，品位高、儲(chǔ)量大、易開采；工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，已初步形成了門類齊全的工業(yè)體系；安（寧）晉（寧）公路、高海高速公路、南環(huán)鐵路和即將啟動(dòng)建設(shè)的新安（寧）晉（寧）高速公路貫穿境內(nèi)，交通十分便利；中央、省、市屬國(guó)有大中型企業(yè)集聚的光學(xué)、磷化工、機(jī)械加工等方面大批優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人員為昆明?？诠I(yè)園區(qū)建設(shè)提供智力支持；?？诘貐^(qū)現(xiàn)有的生產(chǎn)、生活基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)資源以及相關(guān)配套優(yōu)惠政策，將為園區(qū)建設(shè)者及企業(yè)投資者提供良好的創(chuàng)業(yè)、生活環(huán)境。昆明市地處亞洲的地理中心位置，是云南省的中心城市，我國(guó)重要的商貿(mào)城市，也是我國(guó)面向東南亞、南亞開放的橋頭堡。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，云南與國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系日益加強(qiáng)，公路、鐵路、航空、水路四條國(guó)際大通道正在形成。這三條線路在中國(guó)境內(nèi)的部分均納入了中國(guó)《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》(該規(guī)劃于2004年經(jīng)國(guó)務(wù)院審議通過)。雖然地處亞熱帶，但境內(nèi)大多數(shù)地區(qū)夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，氣候宜人，具有典型的溫帶氣候特點(diǎn)，城區(qū)溫度在0～29℃之間，年溫差為全國(guó)最小，昆明四季溫暖如春，全年溫差較小。鮮花常年開放，草木四季常青，是著名的“春城”、“花城”，是休閑、旅游、度假、居住的理想之地。市域中部隆起，東西兩側(cè)較低。五．土壤和資源條件昆明全市范圍是高原紅壤地區(qū)，土壤主要有紅壤、紫色土和水稻土三類，且比較適宜種植稻谷、小麥、蠶豆、玉米等糧食作物；油菜、烤煙、蔬菜、花卉等經(jīng)濟(jì)作物和桃、梨、柑橘等經(jīng)濟(jì)林木。其中以磷、鹽、銅、鈦礦最為豐富，磷礦儲(chǔ)量約48億噸，鹽礦儲(chǔ)量約138億噸，居全國(guó)內(nèi)陸鹽礦第二位。全市人口628萬，／km 178。昆明成為云南最重要的旅游集散地，我國(guó)著名的旅游城市。 ，總?cè)丝?4萬人，流動(dòng)人口9萬人。％，農(nóng)民人均純收入731l元，％；，比上年增長(zhǎng)20％。 本項(xiàng)目位于昆明市西山區(qū)?？阪?zhèn)，分為老區(qū)與新區(qū)兩個(gè)部分。“一湖四片”中昆明西城重要的工業(yè)片區(qū)和西山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要平臺(tái)。在《昆明城市總體規(guī)劃(2008—2020)》中，確定昆明城市性質(zhì)為“中國(guó)面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，國(guó)家級(jí)歷史文化名城，我國(guó)重要的旅游、商貿(mào)城市，西部地區(qū)重要的中心城市之一，云南省省會(huì)”。二、西山區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 西山區(qū)提出要引進(jìn)大項(xiàng)目，形成大產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)大發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略。三、?？诠I(yè)園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略 近年來，?？趯?shí)施“工業(yè)向園區(qū)集中、園區(qū)向西部轉(zhuǎn)移”的發(fā)展戰(zhàn)略，園區(qū)經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道，形成了?？诟咝聟^(qū)、?？诰C合保稅區(qū)，以及藥谷、海馬汽車、獅子嶺、云龍、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)的“兩區(qū)多園”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。此外，不少商家也紛紛向海口綜合保稅區(qū)表達(dá)了合作意向，目前，該區(qū)正在洽談或建設(shè)的項(xiàng)目已有10多個(gè)。目標(biāo)為以高品質(zhì)、山水型、生態(tài)型、現(xiàn)代化的公園型主題社區(qū)及居住區(qū)，以21世紀(jì)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境和技術(shù)為設(shè)