【文章內(nèi)容簡介】 及設(shè)計人員無所適從，項目無詳細、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計，整體設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導手中的一支“筆”，設(shè)計師無創(chuàng)意，也不愿動腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。 開發(fā)商的 高層領(lǐng)導往往認為在設(shè)計階段一定要嚴格“把關(guān)”，然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標準，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導致在建項目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計師成了“改圖師”，設(shè)計變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進度、投資控制 目標也就無法如期實現(xiàn)。 項目設(shè)計資源整合不足會影響項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。在當今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計資源整合不足，景觀設(shè)計工作滯后，景觀與整個小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動，制約了項目的建設(shè)，也 4 沒有起到促銷的作用；建筑細部設(shè)計及裝修設(shè)計滯后?，F(xiàn)在的開發(fā)項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標準不明，建筑細部設(shè)計不到位、裝修設(shè)計滯后，往往后 期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。 工程收尾階段的工作 矛盾突出 目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。 因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多 專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項目總承包單位進行的土建施工工作，工作過于單一，項目管理工作簡單，容易進行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又沒有工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護方面的合同內(nèi)容約定 不詳細，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理 機構(gòu)配置 一個項目的成敗，除了市場環(huán)境等客觀條件的制約外，項目公司經(jīng)營機構(gòu)的強勢配置是相當重要的。在市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，企業(yè)如何瞄準市場進行經(jīng)濟決策，如何通過強強聯(lián)合壯大自己的 競爭實力，如何利用資本市場解決低成本的營運資金等問題是現(xiàn)代企業(yè)家們經(jīng)常思考并要加以解決的問題。所以，資金實力較雄厚的一方必須絕對控股，擁有對日常經(jīng)營性活動進行決策的權(quán)力，這樣才有利于企業(yè)在激烈的市場競爭中把握因應市場需求而進行 5 及時調(diào)整的主動權(quán)，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。 一個完整的項目經(jīng)營機構(gòu)通常包括董事會、總經(jīng)辦、 營銷策劃中心 、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計部、工程部、總工室、裝修部、預決算部、項目拓展部、人事行政部、培訓部、公關(guān)部、財務部、物業(yè)管理部等組織機構(gòu)。 經(jīng)營團隊 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的各項經(jīng)濟不可避免地需要法律、會計、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競爭激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)合作的團隊，由專業(yè)人士對項目開發(fā)經(jīng)營的各個階段提供專業(yè)意見，供董事會及經(jīng)營機構(gòu)決策時參考。 這個團隊，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。 房地產(chǎn)團隊凝聚力 所謂企業(yè)的團隊凝聚力，就是一個行業(yè)或一個企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。具體地說，企業(yè)的團隊凝聚力，能有產(chǎn)生使內(nèi)部的職工充分發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性及磁石般的吸引力。影響房地產(chǎn)團隊凝聚力的因素很多，主要的經(jīng)營管理水平，政治思想工作狀況， 勞動條件，分配制度、福利、待遇，職工隊伍素質(zhì)等，這種綜合性地提高企業(yè)素質(zhì)的工作即被稱作房地產(chǎn)團隊凝聚力工程。房地產(chǎn)團隊凝聚力的增強是必然的，只有這樣才能不斷補充勞動力。企業(yè)的發(fā)展和他的房地產(chǎn)團隊凝聚力，是互相影響的：企業(yè)有了團隊凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強了團隊凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團隊凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。 團隊凝聚力是維持固隊存在的必要條件。如果一個房地產(chǎn)團隊喪失凝聚力，就會像一盤散沙，難以維持下去，并呈現(xiàn)出低效率狀態(tài)；而房地產(chǎn)團隊凝聚力較強的房地產(chǎn)團隊，其成員工作熱情高，做事 認真，并有不斷的創(chuàng)新行為，因此，房地產(chǎn)團隊凝聚力也是實現(xiàn)房地產(chǎn)團隊目標的重要條件。作為房地產(chǎn)團隊領(lǐng)導人，在給予每位成員自我發(fā)揮的空間的同時，還要破除個人英雄主義，搞好房地產(chǎn)團隊的整體搭配，形成協(xié)調(diào)一致的房地產(chǎn)團隊默契；同時還需努力鞏固成員懂得彼此之間相互了解、取長補短的重要性。如果能做到這些，房地產(chǎn)團隊就能凝聚出高于個人力量的房地產(chǎn)團隊智慧，隨時都能創(chuàng)造就出驚人的房地產(chǎn)團隊表現(xiàn)和房地產(chǎn)團隊績效。 房地產(chǎn)團隊凝聚力包括以下幾個因素：職工對經(jīng)營者的滿意程度；全體員積極性、主動性及創(chuàng)造性發(fā)揮程度；職工公平感及工 作滿意度；企業(yè)內(nèi)部和諧程度等。房地產(chǎn)團隊凝聚力 6 屬于企業(yè)文化范疇，它的大小決定著企業(yè)員工的士氣，影響著員工工作的精神狀態(tài)。房地產(chǎn)團隊凝聚力高低，決定著員工是否能主動、積極、有效地進行創(chuàng)造性的工作，相互間是否能很好地配合提高工作效率，以及企業(yè)目標是否能夠得以實現(xiàn)。 房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力 所謂 房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是將戰(zhàn)略與決策轉(zhuǎn)化為實施結(jié)果的能力。許多成功的企業(yè)家也對此做出過自己的定義。通用公司前任總裁韋爾奇先生認為所謂房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是“企業(yè)獎懲制度的嚴格實施”。而中國著名企業(yè)家柳傳志先生認為，房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是 “用合適的人，干合適的事”。綜上所述，房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是“當上級下達指令或要求后，迅速做出反映，將其貫徹或者執(zhí)行下去的能力?！? 面對“市場更加多變”和“管理日趨復雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務中抽身出來，專注于計劃、實施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實、指導、控制、考核和持續(xù)改進等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 提高執(zhí)行力，各級房地產(chǎn)團隊干部要切實發(fā)揮“橋梁”作用。房地產(chǎn)團隊干部的主要職責就是承上啟下、上傳下達，既要對上級負責，又要對下級 負責；既要吃透上級精神，把領(lǐng)導的意圖完完整整地向職工傳達，又要結(jié)合實際，把落實過程中出現(xiàn)的問題及時全面地向領(lǐng)導匯報。譚小芳認為，當好房地產(chǎn)團隊干部關(guān)鍵是要創(chuàng)新工作思路和工作方法，做好領(lǐng)導的參謀，及時提出合理化建議，幫助領(lǐng)導科學決策，并切實加強對執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保各項措施真正得到落實。 激勵 機制建設(shè) 激勵機制是為了激勵員工而采取的一系列方針政策、規(guī)章制度、行為準則、道德規(guī)范、文化理念以及相應的組織機構(gòu)、激勵措施的總和。通過這一機制所形成的推動力和吸引力，使員工萌發(fā)實現(xiàn)組織目標的動機，產(chǎn)生實現(xiàn)目標的動力， 引起并維持實現(xiàn)組織目標的行為；并通過績效評價，得到自豪感和響應的獎酬，強化自己的行為。 與一般所謂勞動密集型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)是一種較為典型的知識密集型和資金密集型企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，擁有由一定數(shù)量的各種有關(guān)專業(yè)技術(shù)和管理人員組成的開發(fā)經(jīng)營隊伍。因此員工的素質(zhì)及精神狀況對公司的發(fā)展有著重要的影響，對員工進行激勵，調(diào)動員工的積極性也顯得尤為重要。 7 基本工資激勵 根據(jù)員工等級的不同，主要有年薪制和月薪制兩種不同的方式，高級的管理人員采用年薪制，稍低層次的員工主要采用月薪制。每個員工都 會有自己的一份基本工資，然后根據(jù)公司的發(fā)展狀況、工作年限、工作績效等因素進行調(diào)節(jié)。為了滿足員工的期望，基本工資都是每年遞增的。 提高基本工資在整個薪金結(jié)構(gòu)中的比重 根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，生理需求是最基本的需求，因此員工在基本工資沒有保證的時候是很難有效地開展工作的。因此在獎金存在的情況下，適當?shù)奶岣邌T工的基本工資是很有必要的。同時根據(jù)雙因素理論，在獎金分配問題時候，不但要有經(jīng)常性的獎金，同時還會根據(jù)業(yè)績，不定時的發(fā)放獎金，這更有利于激勵。 獎金激勵 獎金激勵指在企業(yè)的經(jīng)營過程中，個體由于超額完成預定的目 標而獲得的一種基本工資以外的貨幣收益。公司采用了豐富多樣的獎金激勵方式，根據(jù)自己工作的成績以及公司整體的業(yè)績水平，可以得到數(shù)目不等的獎金。一般來說，在員工整個薪金結(jié)構(gòu)中，獎金所占的比重較之基本工資更大。 培訓和娛樂激勵 公司會根據(jù)員工的表現(xiàn)，對員工進行各種類型的培訓，提高各層員工的業(yè)務和管理技能，充實員工的知識結(jié)構(gòu)，并提供一定的升遷機會，保證員工有一個好的發(fā)展前途和方向。同時又給予員工各種福利，表現(xiàn)優(yōu)秀的員工有大量的外出旅游娛樂機會。 更加注重公平 孔子曾言：“不患寡而患不均，不患貧而患不安?！眮啴斔沟墓?理論也認為只有當員工在自己付出和收獲的縱向比較或和其他人的橫向比較中感到滿意的時候才有積極性。因此在設(shè)計分配方案的時候應該讓員工感到滿意，盡量公開透明，多聽取員工的意見。 8 制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，幫助員工定位和成長 公司的命運是和員工的命運息息相關(guān)的，幫助員工定位和發(fā)展對公司也有益處。公司應從本公司員工個人的職業(yè)發(fā)展需求出發(fā)，有意識地將之與公司組織的人力資源需求和規(guī)劃相聯(lián)系、相協(xié)調(diào)、相匹配，為員工提供職業(yè)上不斷成長和發(fā)展的機會，幫助、支持員工根據(jù)對自我個性的感知和對社會條件的認知而確立職業(yè)發(fā)展的大致過程和步驟。這 樣才能培育出具有凝聚力的企業(yè)文化。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理 項目開發(fā)的前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵，首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究，解決該地盤要瞄準的客戶群體即市場定位問題。 市場調(diào)查及市場定位 以往開發(fā)商僅僅認為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。許許多多的事例充分證明了脫離市場，脫離客戶的需求 進行盲目開發(fā)，制作出所謂的“精品”必將被市場淘汰。我們在任何項目開發(fā)設(shè)計之前，一定要進行充分的市場調(diào)查，做到準確定位，必須先解決自己生產(chǎn)的“產(chǎn)品”要面向哪一類客戶群的問題。這里，不妨舉一些失敗的例子作為借鑒，某項目由于忽視了該地區(qū)環(huán)境氣候特點，使得該地區(qū)的人長期形成的對住宅南北對流的傳統(tǒng)習慣要求，導致開發(fā)建設(shè)的 547 套單元住宅中有 206套單元房以成本的七折出售尚無人問津，隨著周圍新的住宅樓盤的不斷建成，這些不合需求的單元套房將成為企業(yè)的巨大包袱。 所以，在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。 研究房地產(chǎn)市場 ， 必須了解房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)的投資者或為其服務的管理人員 ， 了解房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場的特性與功能是十分重要的 ， 只有這樣 ， 才能對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 ， 對房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息 ， 實際地分析購買者的心理和和社會總需求。房地產(chǎn)市場研究的關(guān)鍵是影響整個房地產(chǎn)市場的因素和獲取市場信息的方法。 9 房地產(chǎn)市場的特性 房地產(chǎn)即土地和地上建 筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱 ， 是一種特殊商品 ， 它的不可移動性是其與勞動力 ， 資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動 ， 但它可以被某個人或某個機構(gòu)所擁有。因此 ， 就產(chǎn)生了交易。所以說房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè) (如 ： 住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等 )的買賣雙方走到一起 ， 并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價格達成一致的任何安排。而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個動態(tài)的過程 ， 它具有開發(fā)周期長 ， 資金投入量大的特點 ， 因此 ， 房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關(guān)費用和建成后的效益情況做出精確的估計 ， 也就是說測算中 所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營收入都是理想狀態(tài)下的價值 ， 而實際這些價值的確定取決于許多變量。因此 ， 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 ， 是地區(qū)性的市場。房地產(chǎn)市場的交易對象實際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利 ， 而不是土地或物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán) ， 也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定 ， 不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如 ： 某人購買了一塊土地 ， 這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如 ： 需要給其他人的通行權(quán) ，