商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛之出賣(mài)人反悔[大全五篇](編輯修改稿)
2024-10-17 21:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門(mén)強(qiáng)制變更規(guī)劃等開(kāi)發(fā)商不能控制的原因。對(duì)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無(wú)約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒(méi)有約定逾期交房的違約責(zé)任，買(mǎi)受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買(mǎi)受人舉證證明因開(kāi)發(fā)商逾期交房而給他帶來(lái)的直接損失。（七）、政府行為能否成為開(kāi)發(fā)商的免責(zé)事由？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會(huì)直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類(lèi)于不可抗力范疇，但可以考慮歸類(lèi)于情勢(shì)變更。對(duì)于因此類(lèi)情況而致使開(kāi)發(fā)商預(yù)期交房的，開(kāi)發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭(zhēng)議。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。筆者不能同意這種觀(guān)點(diǎn)，因?yàn)榇祟?lèi)情況也是開(kāi)發(fā)商不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況，不能歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類(lèi)糾紛時(shí)會(huì)造成明顯不公。雖然我國(guó)法律沒(méi)有設(shè)立情勢(shì)變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用最高人民法院合同法解釋?zhuān)鶕?jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開(kāi)發(fā)商免責(zé)。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是明顯的不公平，開(kāi)發(fā)商可以請(qǐng)求法院對(duì)該條款予以變更。（八）、合同解除后房屋差價(jià)損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實(shí)生活中，很多房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件引發(fā)的原因均是出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲，對(duì)原來(lái)的出賣(mài)價(jià)格不滿(mǎn)意而拒絕履行原合同。《司法解釋》第17條對(duì)此種情況語(yǔ)焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會(huì)獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會(huì)誘發(fā)違約行為。根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！庇纱丝梢?jiàn)，法律對(duì)履行合同后的可得利益是持保護(hù)、肯定態(tài)度的。（九）、房屋訂購(gòu)書(shū)能否認(rèn)定為商品買(mǎi)賣(mài)合同？房屋訂（定）購(gòu)書(shū)（單）是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，書(shū)面約定雙方在將來(lái)某一時(shí)間訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議，其目的是對(duì)雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。訂購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價(jià)等）；簽署正式契約的時(shí)限約定等。訂購(gòu)書(shū)的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識(shí)。在商品買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人在簽訂了訂購(gòu)書(shū)后，通常還需要在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)中訂購(gòu)書(shū)等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但須同時(shí)具備兩個(gè)條件：即訂購(gòu)書(shū)等預(yù)約具備買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容和買(mǎi)受人已經(jīng)支付購(gòu)房款。二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》需要完善的地方（一）、第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。什么樣的違約責(zé)任？二、第十一條第一款規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以及占有人有限物上請(qǐng)求權(quán)，無(wú)法對(duì)抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買(mǎi)受人處于極度危險(xiǎn)的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。在司法審判實(shí)踐中，通常將不動(dòng)產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買(mǎi)房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險(xiǎn)。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時(shí)，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于災(zāi)害中的買(mǎi)受人嚴(yán)重不利。（三）、第十七條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。此條沒(méi)有規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲出賣(mài)人違約致使合同不能履行的情況下，出賣(mài)人損害賠償是否包括房屋的差價(jià)損失。對(duì)于房屋差價(jià)的確定，原則上可比照最相類(lèi)似的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)的差額予以確定，也可以通過(guò)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢(xún)價(jià)予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對(duì)于認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)，法院一般會(huì)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。（四）、第十八條規(guī)定
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1