第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理試題(編輯修改稿)
2024-10-17 18:46 本頁面
【文章內容簡介】 行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設計管理主要參與的是以下控制階段的工作。，質量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設計管理要及時準確地審核各種變更，提出準確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術可以提高工程進度和質量。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設計管理很重要的工作就是總結經(jīng)驗教訓，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀錄會成為其他新項目的模版、風險庫、數(shù)據(jù)庫、專家?guī)臁５谌菏煜し康禺a(chǎn)開發(fā)項目管理流程熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程，熟練掌握相應專業(yè)的技術標準、施工操作流程和質量驗收規(guī)范，熟練使用CAD及相關辦公軟件，具備較強的項目管理與協(xié)調溝通能力，能預控、協(xié)調解決施工中出現(xiàn)的實際問題第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理心得體會房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理心得體會我進入房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)場工程管理整整九年，參與了高層住宅項目（杭州瑞城花園三期，目前在建項目，地上32層，地下室兩層，已全面進入粗裝修階段）、排屋別墅（杭州西溪山莊一期，從工程“三通一平”到分戶交付驗收結束止全過程管理）工程現(xiàn)場管理，負責過房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預決算工作（黃岡康逸家園小區(qū)，從開工建設到最終審計確認完成），歷經(jīng)房產(chǎn)開發(fā)全過程管理（方案設計除外）。高層、排屋工程特點表現(xiàn)在施工要求高，技術含量高，新材料、新工藝較多，管理協(xié)調任務重，參與作業(yè)單位多，特別高層深基坑開挖及支護處理復雜。突出自身多年的從業(yè)管理經(jīng)驗和專業(yè)技術特長優(yōu)勢，發(fā)揮在工程技術管理上的作用，努力地去完成領導交辦的各項任務。正如自己座右銘“以做事先做人為基本原則，踏實做人，努力做事”。預計今后商品房市場將進入高地價、高房價、高品質、高稅收、低利潤“四高一低”階段。當前房地產(chǎn)政策調控力度進一步加大，各地限購政策陸續(xù)出臺，這些措施會對商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，而且房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭激烈，部分房產(chǎn)企業(yè)進一步收縮步伐，以完善商業(yè)模式或轉型，內部管理會更加規(guī)范。有利條件對于準備好的人是一個機會，對于因循守舊者而言，條件再好，也不足以成為一個機會?；仡欁陨矶嗄甑膹臉I(yè)經(jīng)歷，我的建議主要從以下方面抓起或加以內部規(guī)范。一、分包工程和甲定乙供材料蘄春項目主要是以排屋別墅開發(fā)為主，考慮節(jié)省工程成本角度和專業(yè)性較強特點，一般排屋別墅項目分包項目和甲定乙供材料較多，分包工程如門窗、進戶門、車庫門、樣板房精裝修、外墻涂料、外墻干掛石材、弱電智能化、基礎土方等；甲定乙供材料如外墻面磚、玻璃、不銹鋼、鋁合金、成品鐵藝欄桿、鐵藝花架、變壓式排氣道、煙道、煙帽、防霉涂料等。需要設置專人負責材料采購成本的控制，其主要負責原材料的采購、供應商的資格預審、現(xiàn)場考察、組織招標、商務談判、答疑等。由于招投標工作量大，根據(jù)經(jīng)營計劃及工程實施計劃，制定合理的時間節(jié)點，組織考察、招投標、簽訂合同，重要節(jié)點以提前完成為原則編制，為計劃完成留有余地，保證不耽誤總體工期。二、施工總包合同、監(jiān)理合同總包單位的選擇。排屋別墅工程屬于高端項目，品牌品質很重要，它直接影響項目銷售好壞?，F(xiàn)在建筑市場上不規(guī)范，有些單位投標時掛靠較多，他們有的不具備施工資質，資金實力不夠、信譽較差、技術力量薄弱、無類似工程施工經(jīng)驗，一旦中標后，項目管理運作模式逐漸變得混亂，安全生產(chǎn)流于形式，項目管理團隊中項目經(jīng)理、主要施工負責人、技術負責人素質不高，法制意識、質量意識、安全意識淡薄，往往交付后業(yè)主投訴較多，因此選擇總包單位、分包單位一定要慎重選擇。施工合同嚴謹性和全面性。施工合同一旦雙方簽訂后，均嚴格按照合同約定執(zhí)行。在起草合同時，甲乙雙方權利、義務、責任要寫清楚，不要因準備不足或疏忽而使合同條款留下漏洞。用詞準確，方方面面要考慮周全，不能留下爭議，給施工單位鉆“空子”，如目前工程上就碰到，合同條款中約定乙方不得因甲方資金的暫時不到位而停工或拖延工期，“暫時”應明確規(guī)定具體時間，避免今后合同履行出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。監(jiān)理合同。目前監(jiān)理市場不規(guī)范，監(jiān)理人員素質不強，不能勝任工作現(xiàn)象普遍存在，但工程監(jiān)理不能不用。監(jiān)理單位投入最多的是人員，所以一個工程項目找到不同專業(yè)的監(jiān)理人員一二名即可運轉起來，只有在監(jiān)理合同中明確建立監(jiān)理考核制度和獎勵制度，與監(jiān)理費掛鉤，才能充分發(fā)揮監(jiān)理作用。三、工程部具體工作程序工程部門是個執(zhí)行部門，而工程部經(jīng)理屬于半授權、半?yún)⑴c、全指導性質的管理領導，所以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工程部門的性質特點和作用，我個人認為工程部從以下方面完善。工程部基本工作程序（1）對外協(xié)作單位審批程序：工程直接責任單位（設計單位、各施工單位、材料設備供應單位）按合同、本行業(yè)固有程序提交報批文件。如合同審批流程、中標單位審批流程。（2）工程聯(lián)系單、工程整改單、設計變更在書面發(fā)出之前應經(jīng)過會簽。施工標準間、施工工藝樣板在大面積施工前必須先完成一個樣板且經(jīng)過驗收，并由各參建單位簽名。（3）工程部經(jīng)理審核。其中一般技術性文件由工程部經(jīng)理簽發(fā)，重要技術性文件由工程部起草，總工程師審查后報送分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批后簽發(fā)，抄報相關部門；涉及計量內容須由成本部負責審核，報分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批后簽發(fā)。（視公司組織機構設置情況，考慮排屋別墅工程的特點，建議公司配置總工，成本部）（4）工程管理人員培訓。工程部管理人員定期組織培訓、交流和外出學習。工程部管理人員有
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