第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理試題(編輯修改稿)
2024-10-17 18:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行宣傳，吸引客戶同時(shí)讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯(cuò)空的信息傳遞給未來的客戶。按照項(xiàng)目總體計(jì)劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個(gè)階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計(jì)管理主要參與的是以下控制階段的工作。，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計(jì)管理要及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計(jì)劃，同時(shí)還要提出對(duì)項(xiàng)目有利的變更申請(qǐng)，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計(jì)管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對(duì)一個(gè)公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個(gè)項(xiàng)目的完整歷史紀(jì)錄會(huì)成為其他新項(xiàng)目的模版、風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)、數(shù)據(jù)庫(kù)、專家?guī)?。第三篇：熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理流程熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理流程，熟練掌握相應(yīng)專業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工操作流程和質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，熟練使用CAD及相關(guān)辦公軟件，具備較強(qiáng)的項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)溝通能力，能預(yù)控、協(xié)調(diào)解決施工中出現(xiàn)的實(shí)際問題第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理心得體會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理心得體會(huì)我進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工程管理整整九年，參與了高層住宅項(xiàng)目（杭州瑞城花園三期，目前在建項(xiàng)目，地上32層，地下室兩層，已全面進(jìn)入粗裝修階段）、排屋別墅（杭州西溪山莊一期，從工程“三通一平”到分戶交付驗(yàn)收結(jié)束止全過程管理）工程現(xiàn)場(chǎng)管理，負(fù)責(zé)過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算工作（黃岡康逸家園小區(qū)，從開工建設(shè)到最終審計(jì)確認(rèn)完成），歷經(jīng)房產(chǎn)開發(fā)全過程管理（方案設(shè)計(jì)除外）。高層、排屋工程特點(diǎn)表現(xiàn)在施工要求高，技術(shù)含量高，新材料、新工藝較多，管理協(xié)調(diào)任務(wù)重，參與作業(yè)單位多，特別高層深基坑開挖及支護(hù)處理復(fù)雜。突出自身多年的從業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)特長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮在工程技術(shù)管理上的作用，努力地去完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。正如自己座右銘“以做事先做人為基本原則，踏實(shí)做人，努力做事”。預(yù)計(jì)今后商品房市場(chǎng)將進(jìn)入高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高品質(zhì)、高稅收、低利潤(rùn)“四高一低”階段。當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大，各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，這些措施會(huì)對(duì)商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，而且房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步收縮步伐，以完善商業(yè)模式或轉(zhuǎn)型，內(nèi)部管理會(huì)更加規(guī)范。有利條件對(duì)于準(zhǔn)備好的人是一個(gè)機(jī)會(huì)，對(duì)于因循守舊者而言，條件再好，也不足以成為一個(gè)機(jī)會(huì)。回顧自身多年的從業(yè)經(jīng)歷，我的建議主要從以下方面抓起或加以內(nèi)部規(guī)范。一、分包工程和甲定乙供材料蘄春項(xiàng)目主要是以排屋別墅開發(fā)為主，考慮節(jié)省工程成本角度和專業(yè)性較強(qiáng)特點(diǎn)，一般排屋別墅項(xiàng)目分包項(xiàng)目和甲定乙供材料較多，分包工程如門窗、進(jìn)戶門、車庫(kù)門、樣板房精裝修、外墻涂料、外墻干掛石材、弱電智能化、基礎(chǔ)土方等；甲定乙供材料如外墻面磚、玻璃、不銹鋼、鋁合金、成品鐵藝欄桿、鐵藝花架、變壓式排氣道、煙道、煙帽、防霉涂料等。需要設(shè)置專人負(fù)責(zé)材料采購(gòu)成本的控制，其主要負(fù)責(zé)原材料的采購(gòu)、供應(yīng)商的資格預(yù)審、現(xiàn)場(chǎng)考察、組織招標(biāo)、商務(wù)談判、答疑等。由于招投標(biāo)工作量大，根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及工程實(shí)施計(jì)劃，制定合理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，組織考察、招投標(biāo)、簽訂合同，重要節(jié)點(diǎn)以提前完成為原則編制，為計(jì)劃完成留有余地，保證不耽誤總體工期。二、施工總包合同、監(jiān)理合同總包單位的選擇。排屋別墅工程屬于高端項(xiàng)目，品牌品質(zhì)很重要，它直接影響項(xiàng)目銷售好壞?，F(xiàn)在建筑市場(chǎng)上不規(guī)范，有些單位投標(biāo)時(shí)掛靠較多，他們有的不具備施工資質(zhì)，資金實(shí)力不夠、信譽(yù)較差、技術(shù)力量薄弱、無類似工程施工經(jīng)驗(yàn)，一旦中標(biāo)后，項(xiàng)目管理運(yùn)作模式逐漸變得混亂，安全生產(chǎn)流于形式，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)中項(xiàng)目經(jīng)理、主要施工負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人素質(zhì)不高，法制意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、安全意識(shí)淡薄，往往交付后業(yè)主投訴較多，因此選擇總包單位、分包單位一定要慎重選擇。施工合同嚴(yán)謹(jǐn)性和全面性。施工合同一旦雙方簽訂后，均嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行。在起草合同時(shí)，甲乙雙方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任要寫清楚，不要因準(zhǔn)備不足或疏忽而使合同條款留下漏洞。用詞準(zhǔn)確，方方面面要考慮周全，不能留下爭(zhēng)議，給施工單位鉆“空子”，如目前工程上就碰到，合同條款中約定乙方不得因甲方資金的暫時(shí)不到位而停工或拖延工期，“暫時(shí)”應(yīng)明確規(guī)定具體時(shí)間，避免今后合同履行出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。監(jiān)理合同。目前監(jiān)理市場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)理人員素質(zhì)不強(qiáng)，不能勝任工作現(xiàn)象普遍存在，但工程監(jiān)理不能不用。監(jiān)理單位投入最多的是人員，所以一個(gè)工程項(xiàng)目找到不同專業(yè)的監(jiān)理人員一二名即可運(yùn)轉(zhuǎn)起來，只有在監(jiān)理合同中明確建立監(jiān)理考核制度和獎(jiǎng)勵(lì)制度，與監(jiān)理費(fèi)掛鉤，才能充分發(fā)揮監(jiān)理作用。三、工程部具體工作程序工程部門是個(gè)執(zhí)行部門，而工程部經(jīng)理屬于半授權(quán)、半?yún)⑴c、全指導(dǎo)性質(zhì)的管理領(lǐng)導(dǎo)，所以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工程部門的性質(zhì)特點(diǎn)和作用，我個(gè)人認(rèn)為工程部從以下方面完善。工程部基本工作程序（1）對(duì)外協(xié)作單位審批程序：工程直接責(zé)任單位（設(shè)計(jì)單位、各施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位）按合同、本行業(yè)固有程序提交報(bào)批文件。如合同審批流程、中標(biāo)單位審批流程。（2）工程聯(lián)系單、工程整改單、設(shè)計(jì)變更在書面發(fā)出之前應(yīng)經(jīng)過會(huì)簽。施工標(biāo)準(zhǔn)間、施工工藝樣板在大面積施工前必須先完成一個(gè)樣板且經(jīng)過驗(yàn)收，并由各參建單位簽名。（3）工程部經(jīng)理審核。其中一般技術(shù)性文件由工程部經(jīng)理簽發(fā)，重要技術(shù)性文件由工程部起草，總工程師審查后報(bào)送分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批后簽發(fā)，抄報(bào)相關(guān)部門；涉及計(jì)量?jī)?nèi)容須由成本部負(fù)責(zé)審核，報(bào)分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批后簽發(fā)。（視公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，考慮排屋別墅工程的特點(diǎn)，建議公司配置總工，成本部）（4）工程管理人員培訓(xùn)。工程部管理人員定期組織培訓(xùn)、交流和外出學(xué)習(xí)。工程部管理人員有
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