【文章內容簡介】 收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現(xiàn)房價和成交量出現(xiàn)下降的可能。但總體上看，受宏觀經(jīng)濟景氣上升、居民收入增加、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐， 21 明年房價大幅下跌的可能性不大。 全國房地產(chǎn)市場風險主要集中在一線城市 ：這里仍采用“房價收入比”來衡量實際房價的高低及其泡沫程度，測算 全國 34 個省會城市和計劃單列市的房價收入比。結果顯示： （ 1）絕大多數(shù)城市房價收入比偏高。在我國大陸 35 個直轄市、省會城市和 計劃單列市中，房價收入比低于 ： 1 的只有 2 個，高于 ： 1小于 8： 1的地區(qū)有 12 個，介于 8： 1和 10： 1的地區(qū)也有 12 個，高于 10：1 的有 9個。 （ 2）房價收入比偏高的城市主要集中在一線城市和經(jīng)濟發(fā)達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發(fā)達城市，房價收入比均超過了 10： 1，大多數(shù)中西部地區(qū)城市房價收入比普遍較低。 （ 3）中西部地區(qū)的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區(qū)的蘭州和西安，西南地區(qū)的成都、南寧和昆明，中部地區(qū)的南昌和太原等。 三、增加供給抑制需求 促進房市健康發(fā)展，盡管今年以來房市升溫對擴內需和保增長發(fā)揮了積極作用，但房價過高、上漲過快也不利于行業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟金融穩(wěn)定。因此，未來一段時間我國房地產(chǎn)市場調控將以“穩(wěn)”字優(yōu)先，堅持增加供給和抑制不合理需求并舉，把鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。 22 堅持有保有壓、區(qū)別對待，對不同需求采取不同政策：當前我國房地產(chǎn)市場消費不足和消費過度并存，消費不足是指廣大中低收入者的住房需求沒有得到根本性的解決，消費過度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房，存在多 占、濫占住房資源。因此，針對我國房價總體偏高和價格漲幅過快的情況，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場消費不足和消費過度并存的現(xiàn)象，未來我國房地產(chǎn)調控政策應把增加供給和抑制不合理需求作為政策調控的重中之重，滿足自住性和改善性需求，抑制投資性和投機性需求，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 財政貨幣政策多管齊下：抑制不合理需求嚴格執(zhí)行按揭貸款首付比例政策，中止年初出臺的包括利率七折優(yōu)惠、降低首付款比例和減免交易環(huán)節(jié)稅等在內的房地產(chǎn)刺激政策。嚴格限制信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。隨著經(jīng)濟回升和物價進一步升高（如達到 3%），適時上調利 率。進一步加大對外資進入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和限制。對非本地居民購房出臺一定的政策限制。加快推出征收物業(yè)稅政策，抑制投資投機性需求。 完善供給結構，進一步增加保障性住房建設：盡管近年來國家加大了保障性住房建設步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重以及中低收入家庭的住房需求來看，我國保障性住房供應依然不足，建設步伐依然緩慢。未來幾年，國家應進一步加大保障性住房建設力度，增加市場有效供給，達到平抑房價、滿足需求和促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。對國有大型企業(yè)進入房地產(chǎn)市場，爭當“地王”，助推地價和房價進行政策限制 。 23 第二節(jié) 菏澤市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 近年來，在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強力推動下，菏澤市以科學發(fā)展觀為指導，堅持工業(yè)化和城市化雙輪驅動 ,積極推進“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設 ,加快城市建設步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近五年來，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，開發(fā)竣工面積 萬平方米。為了解決中低收入家庭住房困難，市及縣區(qū)共建設經(jīng)濟適用住房小區(qū) 13 個， 76 萬平方米，有 8000 多戶中低收入家庭搬進新居，初步實現(xiàn)了“住有所居”。菏澤已成功舉辦五屆住博會，為百姓選房購房、促進行業(yè)間交流、繁榮房地產(chǎn)市場起到積極作用。菏澤市堅持把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為改善民生，推動經(jīng)濟發(fā)展的重要措施來抓，在加快住房保障體系建設、改善市民居住條件、促進房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展等方面作了大量工作，取得了顯著成績。 一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 政府宏觀政策的指導在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府出臺房改政策，取消福利分房，個人購房數(shù)量聚增，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。 人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求，隨著近年來城市 基礎設施建設的逐步完善，戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加，為商品房消費市場增添了新的主力軍。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增 24 強。 銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。 上述情況反映了投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。 二、菏澤市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 菏澤市從 20xx 年底撤地建市以來 ，經(jīng)濟得到了較快的發(fā)展，人民的生活水平也得到了提高，菏澤市委、市政府也開始注重市政規(guī)劃建設與居民小區(qū)建設以及城市形象問題。 菏澤市房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了從“住宅公有化”到“房改房”，再到現(xiàn)在的住宅“商品市場化”，經(jīng)歷了一個由“公有分配制”到“住宅商品化”的轉變過程。在 97 年以前，菏澤的房地產(chǎn)市場從開始發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸成形，經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的階段?，F(xiàn) 在 菏澤市的土地也已進入了市場化運作階段，由此標志著菏澤市住宅市場化的到來。 菏澤市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 投資規(guī)模小。菏澤市的房地產(chǎn)開發(fā)建設剛 剛起步，投資規(guī)模和開發(fā)總量均偏小。菏澤市現(xiàn)投放到市場的住房總量不足 150 萬平方米。與同類城市相比，從總體上看菏澤市開發(fā)投資的住宅小區(qū)面積總量偏少。 商品房供求結構趨與合理。截止目前，菏澤市建成或在建高檔住宅小區(qū)占 30%，現(xiàn)有的住宅小區(qū) 70%都屬于普通商品房住宅小區(qū)。沿街為商務 25 用房，商住混雜形式較多。 供求狀況。據(jù)菏澤市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計資料顯示，菏澤市住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下幾方面組成： （ 1）舊房換新房。菏澤市城區(qū)內房屋 70%以上為平房、自建樓房和單位房改房，這類住房主要由以下缺點： a、環(huán)境差， b、設施差， c、管理差，d、面積小， e、房屋破舊， f、交通條件差， g、配套簡陋等等?；诖?，舊房換新房的比例很大，據(jù)統(tǒng)計每年以舊換新的住房需求量約為 60 萬平方米。 （ 2）結婚用房。據(jù)調查統(tǒng)計，每年新婚用房的需求量約為 20 萬平方米。 （ 3）農(nóng)民進城經(jīng)商辦企業(yè)購房。據(jù)調查測算，需求量約為 20 萬平方米。 （ 4）隨著各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新增就業(yè)人員和來菏投資人員購房需求量約為 10 萬平方米。 另外，隨著城市化進程和舊城改造的推進，拆遷戶也必然會加入到購房人群中去。此項目屬上述供房的需求對象。 三、菏澤市住宅地 產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 菏澤市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。 一個國家和地方的經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段時，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來帶動，這也是全面建設小康社會提高居民生活質量的必由之路。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 800— 1500 美元之間 26 是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時期。菏澤市區(qū) 20xx 年人均住房建筑面積僅有 20 平方米左右，人均 GDP 近 1200 美元，正處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達到中等發(fā)達國家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展速度，還將有一段較長的時間，因此，菏澤 市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈敶蟆? 房地產(chǎn)消費市場需求增大。 一是居住條件改善的要求增大了市場需求。國家提出全面建設小康社會的目標，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉變。根據(jù)調查資料顯示， 20xx 年菏澤城區(qū)僅有 30%以上的城市家庭有 3間或 3間以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的需求增加。經(jīng)驗表明，城市化程度在 30%— 60%之間，房產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。 20xx 年菏澤市的城市化水平不足 30%，按照市委 、市政府提出的“加速推進菏澤市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程”的規(guī)劃要求，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 20xx 年菏澤城市化水平達到 40%，那么五年間將新增城鎮(zhèn)人口 20多萬人，按屆時人均建筑面積按 30 平方米計算，加之與其相關的人員就業(yè)問題，需要新增住房面積 600 萬平方米左右，菏澤市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)范化、品牌化方向發(fā)展。 隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開 27 發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)造自己成熟品牌，提高企業(yè)自己的管理水平， 建設高品質服務體系等手段提高自身競爭力，并成為市場強者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關鍵。 四、菏澤商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 東方紅大街號稱菏澤市“泉城路”，是菏澤市商業(yè)最具活力的展示場所。東方紅大街的規(guī)模、商業(yè)魅力及其輻射范圍都基本合適，但東方紅大街業(yè)態(tài)組合較為低端，門市店面零亂，基本沒有統(tǒng)一形象展示的品牌專業(yè)店。 據(jù)菏澤有關部門統(tǒng)計，菏澤市民的收入約有 80%到了流通市場，消費能力巨大，如此巨大的消費能力使得現(xiàn)有的商業(yè)設施更加捉襟見肘。一方面是大量的商業(yè)設施跟不上消費能力，一方面是現(xiàn)存業(yè)態(tài)品種的 低端化不能滿足消費時尚的變化。引進創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，創(chuàng)新商圈模式，創(chuàng)新房產(chǎn)營銷模式，刺激消費市場的多層需求是菏澤商用物業(yè)的崛起之路。 “突破菏澤”發(fā)展戰(zhàn)略為菏澤的發(fā)展注入了活力也提供了前所未有的發(fā)展機遇。菏澤屬山東省較落后的城市，房地產(chǎn)市場剛剛規(guī)范起步。因此，隨著山東整個經(jīng)濟形勢的明顯好轉，菏澤城市建設必然有新的進步和發(fā)展，尤其是京九鐵路、國花牡丹使這座城市大放光彩，成為全國及世界注目之地。隨著京九鐵路開通及多條高速公路的通車，菏澤必將成為重要的交通樞紐。根據(jù)城市總體規(guī)劃，政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控后，菏澤的 房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范和完善。因此政府經(jīng)營城市的步伐一定會加快。特別是對舊城的改造，政府的力度必定加大。在未來 3— 5年菏澤市舊城的面貌將會發(fā)生翻天覆地的變化。經(jīng)調查，目前很多舊的居住區(qū)已不能滿足人們日 28 益增長的物質和文化需求，他們追求適宜人居住環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)的心情越來越迫切 ， 隨著經(jīng)濟發(fā)展，菏澤 將 具有很強的購房潛力。由此可見，菏澤市商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 第三節(jié) 項目市場需求及價格分析 一、項目的市場前景分析 住宅市場前景分析 隨著我國人口的增長和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，衣食 無憂之后，對改善居住條件的要求越來越高，住宅消費已成為人們新的消費熱點。菏澤城區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化中心。近幾年來，市委、市政府制定了一系列優(yōu)惠政策，大力發(fā)展個體私營經(jīng)濟和招商引資，個體私營經(jīng)濟迅猛發(fā)展，一批個體工商業(yè)戶脫穎而出，他們在追究事業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，對生活居住環(huán)境提出了較高的要求，中高檔住宅成為了他們改善居住條件的首選。 另外，本項目得天獨厚的地理位置條件，加上項目單位堅持的“以人為本”，可持續(xù)發(fā)展的理念，營造自然和諧、健康舒適、安全環(huán)保的高品質居住環(huán)境，創(chuàng)造出充滿“人文、健康、生態(tài)、文化”氛圍 的居住社區(qū)，必將為菏澤市城市建設和舊城改造樹立新的典范。 商業(yè)用房市場前景分析 目前菏澤商業(yè)是以零售業(yè)和大型專業(yè)批發(fā)市場并存發(fā)展的格局。由于菏澤自身地理區(qū)位優(yōu)勢，使菏澤成為人流、物流集散地，大型專業(yè)批發(fā)市場得到了長足的發(fā)展。但菏澤的零售業(yè)整體發(fā)展相對比較落后，目前菏澤的零售業(yè)形態(tài)主要仍是以沿街商鋪為主，整個城市商業(yè)檔次總體偏低，購物環(huán)境較差。除牡丹商業(yè)廣場、 惠和 購物廣場、銀座 購物 廣場外，其它街 29 鋪或商店無論是商品檔次、外部裝修還是內部管理上，都還處于較低水平。 菏澤主要是以核心商業(yè)圈的形式輻射整個城市。核 心商圈以三角花園為核心，由東方紅大街、青年南路、青年北路、雙河路、丹陽路五路匯聚點為發(fā)端，分別向五路延伸，形成菏澤核心商業(yè)旺地，也是菏澤最為繁華的地帶。但這些街道前些年沿街一層皮開發(fā)完畢，建設標準低，無發(fā)展后勁。 （ 1）東方紅大街 東方紅大街東起青年路、西至西安路，是菏澤市主要的傳統(tǒng)商業(yè)大街，商業(yè)繁華地帶始從青年路，解放大街以西商業(yè)氛圍明顯減弱。東方紅大街聚集了大量的以經(jīng)營服裝為主的底層商鋪，同是也聚集了數(shù)家傳統(tǒng)商場或商城。 底層商鋪店面及內部裝修檔次較低，服裝的檔次一般為中低檔，品牌服裝也以國內二、三品牌 為主，國內一線品牌及國外品牌很少。 傳統(tǒng)商場主要有百貨大樓、世紀華廈、華聯(lián)商廈、新世紀商城等。這些商城一般為三層結構，內部裝修檔次較低，經(jīng)營狀況大都不佳。世紀華廈、新世界商城 等 三家商場經(jīng)營慘淡，目前正在面臨內部調整。古邑商城是一個規(guī)模不大的內街商城，可以說是菏澤商業(yè)步行街的雛形，目前商城內大部分店鋪關門歇業(yè)，只有少量店鋪與外街商鋪同業(yè)競爭。 東方紅大街是菏澤傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的縮影，從以上我們可以看出，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)在菏澤已日漸走向沒落。 （ 2）青年北路、青年南路 青年北路繁華地帶始從東方紅大街，八一路以北商業(yè)氛 圍明顯減弱。這里