【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 收緊二套房貸款政策，投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量出現(xiàn)下降的可能。但總體上看，受宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性總體寬松和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素的支撐， 21 明年房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在一線城市 ：這里仍采用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)衡量實(shí)際房?jī)r(jià)的高低及其泡沫程度，測(cè)算 全國(guó) 34 個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的房?jī)r(jià)收入比。結(jié)果顯示： （ 1）絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)收入比偏高。在我國(guó)大陸 35 個(gè)直轄市、省會(huì)城市和 計(jì)劃單列市中，房?jī)r(jià)收入比低于 ： 1 的只有 2 個(gè)，高于 ： 1小于 8： 1的地區(qū)有 12 個(gè)，介于 8： 1和 10： 1的地區(qū)也有 12 個(gè)，高于 10：1 的有 9個(gè)。 （ 2）房?jī)r(jià)收入比偏高的城市主要集中在一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發(fā)達(dá)城市，房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)了 10： 1，大多數(shù)中西部地區(qū)城市房?jī)r(jià)收入比普遍較低。 （ 3）中西部地區(qū)的一些城市房?jī)r(jià)收入比也偏高，需引起關(guān)注。如西北地區(qū)的蘭州和西安，西南地區(qū)的成都、南寧和昆明，中部地區(qū)的南昌和太原等。 三、增加供給抑制需求 促進(jìn)房市健康發(fā)展，盡管今年以來(lái)房市升溫對(duì)擴(kuò)內(nèi)需和保增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用，但房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快也不利于行業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。因此，未來(lái)一段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將以“穩(wěn)”字優(yōu)先，堅(jiān)持增加供給和抑制不合理需求并舉，把鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求和抑制投資投機(jī)需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。 22 堅(jiān)持有保有壓、區(qū)別對(duì)待，對(duì)不同需求采取不同政策：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)不足和消費(fèi)過(guò)度并存，消費(fèi)不足是指廣大中低收入者的住房需求沒(méi)有得到根本性的解決，消費(fèi)過(guò)度是指相當(dāng)比例的高收入階層擁有多套住房，存在多 占、濫占住房資源。因此，針對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)總體偏高和價(jià)格漲幅過(guò)快的情況，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)不足和消費(fèi)過(guò)度并存的現(xiàn)象，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)把增加供給和抑制不合理需求作為政策調(diào)控的重中之重，滿足自住性和改善性需求，抑制投資性和投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。 財(cái)政貨幣政策多管齊下：抑制不合理需求嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款首付比例政策，中止年初出臺(tái)的包括利率七折優(yōu)惠、降低首付款比例和減免交易環(huán)節(jié)稅等在內(nèi)的房地產(chǎn)刺激政策。嚴(yán)格限制信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)回升和物價(jià)進(jìn)一步升高（如達(dá)到 3%），適時(shí)上調(diào)利 率。進(jìn)一步加大對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和限制。對(duì)非本地居民購(gòu)房出臺(tái)一定的政策限制。加快推出征收物業(yè)稅政策，抑制投資投機(jī)性需求。 完善供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增加保障性住房建設(shè)：盡管近年來(lái)國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重以及中低收入家庭的住房需求來(lái)看，我國(guó)保障性住房供應(yīng)依然不足，建設(shè)步伐依然緩慢。未來(lái)幾年，國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，增加市場(chǎng)有效供給，達(dá)到平抑房?jī)r(jià)、滿足需求和促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。對(duì)國(guó)有大型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，爭(zhēng)當(dāng)“地王”，助推地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)行政策限制 。 23 第二節(jié) 菏澤市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 近年來(lái)，在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強(qiáng)力推動(dòng)下，菏澤市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng) ,積極推進(jìn)“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設(shè) ,加快城市建設(shè)步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近五年來(lái)，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，開(kāi)發(fā)竣工面積 萬(wàn)平方米。為了解決中低收入家庭住房困難，市及縣區(qū)共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū) 13 個(gè)， 76 萬(wàn)平方米，有 8000 多戶中低收入家庭搬進(jìn)新居，初步實(shí)現(xiàn)了“住有所居”。菏澤已成功舉辦五屆住博會(huì)，為百姓選房購(gòu)房、促進(jìn)行業(yè)間交流、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用。菏澤市堅(jiān)持把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為改善民生，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施來(lái)抓，在加快住房保障體系建設(shè)、改善市民居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展等方面作了大量工作，取得了顯著成績(jī)。 一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 政府宏觀政策的指導(dǎo)在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量聚增，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。 人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求，隨著近年來(lái)城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加，為商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增 24 強(qiáng)。 銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。 上述情況反映了投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。 二、菏澤市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 菏澤市從 20xx 年底撤地建市以來(lái) ，經(jīng)濟(jì)得到了較快的發(fā)展，人民的生活水平也得到了提高，菏澤市委、市政府也開(kāi)始注重市政規(guī)劃建設(shè)與居民小區(qū)建設(shè)以及城市形象問(wèn)題。 菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了從“住宅公有化”到“房改房”，再到現(xiàn)在的住宅“商品市場(chǎng)化”，經(jīng)歷了一個(gè)由“公有分配制”到“住宅商品化”的轉(zhuǎn)變過(guò)程。在 97 年以前，菏澤的房地產(chǎn)市場(chǎng)從開(kāi)始發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸成形，經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的階段?，F(xiàn) 在 菏澤市的土地也已進(jìn)入了市場(chǎng)化運(yùn)作階段，由此標(biāo)志著菏澤市住宅市場(chǎng)化的到來(lái)。 菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 投資規(guī)模小。菏澤市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)剛 剛起步，投資規(guī)模和開(kāi)發(fā)總量均偏小。菏澤市現(xiàn)投放到市場(chǎng)的住房總量不足 150 萬(wàn)平方米。與同類城市相比，從總體上看菏澤市開(kāi)發(fā)投資的住宅小區(qū)面積總量偏少。 商品房供求結(jié)構(gòu)趨與合理。截止目前，菏澤市建成或在建高檔住宅小區(qū)占 30%，現(xiàn)有的住宅小區(qū) 70%都屬于普通商品房住宅小區(qū)。沿街為商務(wù) 25 用房，商住混雜形式較多。 供求狀況。據(jù)菏澤市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)資料顯示，菏澤市住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下幾方面組成： （ 1）舊房換新房。菏澤市城區(qū)內(nèi)房屋 70%以上為平房、自建樓房和單位房改房，這類住房主要由以下缺點(diǎn)： a、環(huán)境差， b、設(shè)施差， c、管理差，d、面積小， e、房屋破舊， f、交通條件差， g、配套簡(jiǎn)陋等等。基于此，舊房換新房的比例很大，據(jù)統(tǒng)計(jì)每年以舊換新的住房需求量約為 60 萬(wàn)平方米。 （ 2）結(jié)婚用房。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，每年新婚用房的需求量約為 20 萬(wàn)平方米。 （ 3）農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商辦企業(yè)購(gòu)房。據(jù)調(diào)查測(cè)算，需求量約為 20 萬(wàn)平方米。 （ 4）隨著各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新增就業(yè)人員和來(lái)菏投資人員購(gòu)房需求量約為 10 萬(wàn)平方米。 另外，隨著城市化進(jìn)程和舊城改造的推進(jìn)，拆遷戶也必然會(huì)加入到購(gòu)房人群中去。此項(xiàng)目屬上述供房的需求對(duì)象。 三、菏澤市住宅地 產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 菏澤市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。 一個(gè)國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國(guó)際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 800— 1500 美元之間 26 是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。菏澤市區(qū) 20xx 年人均住房建筑面積僅有 20 平方米左右，人均 GDP 近 1200 美元，正處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會(huì)，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，因此，菏澤 市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求增大。 一是居住條件改善的要求增大了市場(chǎng)需求。國(guó)家提出全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 20xx 年菏澤城區(qū)僅有 30%以上的城市家庭有 3間或 3間以上的住房，大部分居民有換購(gòu)住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來(lái)房地產(chǎn)的需求增加。經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在 30%— 60%之間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。 20xx 年菏澤市的城市化水平不足 30%，按照市委 、市政府提出的“加速推進(jìn)菏澤市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程”的規(guī)劃要求，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 20xx 年菏澤城市化水平達(dá)到 40%，那么五年間將新增城鎮(zhèn)人口 20多萬(wàn)人，按屆時(shí)人均建筑面積按 30 平方米計(jì)算，加之與其相關(guān)的人員就業(yè)問(wèn)題，需要新增住房面積 600 萬(wàn)平方米左右，菏澤市房產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的潛力 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)范化、品牌化方向發(fā)展。 隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的整合、重新洗牌后，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi) 27 發(fā)企業(yè)通過(guò)創(chuàng)造自己成熟品牌，提高企業(yè)自己的管理水平， 建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，并成為市場(chǎng)強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。 四、菏澤商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 東方紅大街號(hào)稱菏澤市“泉城路”，是菏澤市商業(yè)最具活力的展示場(chǎng)所。東方紅大街的規(guī)模、商業(yè)魅力及其輻射范圍都基本合適，但東方紅大街業(yè)態(tài)組合較為低端，門市店面零亂，基本沒(méi)有統(tǒng)一形象展示的品牌專業(yè)店。 據(jù)菏澤有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，菏澤市民的收入約有 80%到了流通市場(chǎng)，消費(fèi)能力巨大，如此巨大的消費(fèi)能力使得現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施更加捉襟見(jiàn)肘。一方面是大量的商業(yè)設(shè)施跟不上消費(fèi)能力，一方面是現(xiàn)存業(yè)態(tài)品種的 低端化不能滿足消費(fèi)時(shí)尚的變化。引進(jìn)創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，創(chuàng)新商圈模式，創(chuàng)新房產(chǎn)營(yíng)銷模式，刺激消費(fèi)市場(chǎng)的多層需求是菏澤商用物業(yè)的崛起之路。 “突破菏澤”發(fā)展戰(zhàn)略為菏澤的發(fā)展注入了活力也提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。菏澤屬山東省較落后的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛規(guī)范起步。因此，隨著山東整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的明顯好轉(zhuǎn)，菏澤城市建設(shè)必然有新的進(jìn)步和發(fā)展，尤其是京九鐵路、國(guó)花牡丹使這座城市大放光彩，成為全國(guó)及世界注目之地。隨著京九鐵路開(kāi)通及多條高速公路的通車，菏澤必將成為重要的交通樞紐。根據(jù)城市總體規(guī)劃，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，菏澤的 房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范和完善。因此政府經(jīng)營(yíng)城市的步伐一定會(huì)加快。特別是對(duì)舊城的改造，政府的力度必定加大。在未來(lái) 3— 5年菏澤市舊城的面貌將會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。經(jīng)調(diào)查，目前很多舊的居住區(qū)已不能滿足人們?nèi)? 28 益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，他們追求適宜人居住環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)的心情越來(lái)越迫切 ， 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，菏澤 將 具有很強(qiáng)的購(gòu)房潛力。由此可見(jiàn)，菏澤市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)需求及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析 住宅市場(chǎng)前景分析 隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，衣食 無(wú)憂之后，對(duì)改善居住條件的要求越來(lái)越高，住宅消費(fèi)已成為人們新的消費(fèi)熱點(diǎn)。菏澤城區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。近幾年來(lái)，市委、市政府制定了一系列優(yōu)惠政策，大力發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和招商引資，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，一批個(gè)體工商業(yè)戶脫穎而出，他們?cè)谧肪渴聵I(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，對(duì)生活居住環(huán)境提出了較高的要求，中高檔住宅成為了他們改善居住條件的首選。 另外，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理位置條件，加上項(xiàng)目單位堅(jiān)持的“以人為本”，可持續(xù)發(fā)展的理念，營(yíng)造自然和諧、健康舒適、安全環(huán)保的高品質(zhì)居住環(huán)境，創(chuàng)造出充滿“人文、健康、生態(tài)、文化”氛圍 的居住社區(qū)，必將為菏澤市城市建設(shè)和舊城改造樹(shù)立新的典范。 商業(yè)用房市場(chǎng)前景分析 目前菏澤商業(yè)是以零售業(yè)和大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)并存發(fā)展的格局。由于菏澤自身地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使菏澤成為人流、物流集散地，大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。但菏澤的零售業(yè)整體發(fā)展相對(duì)比較落后，目前菏澤的零售業(yè)形態(tài)主要仍是以沿街商鋪為主，整個(gè)城市商業(yè)檔次總體偏低，購(gòu)物環(huán)境較差。除牡丹商業(yè)廣場(chǎng)、 惠和 購(gòu)物廣場(chǎng)、銀座 購(gòu)物 廣場(chǎng)外，其它街 29 鋪或商店無(wú)論是商品檔次、外部裝修還是內(nèi)部管理上，都還處于較低水平。 菏澤主要是以核心商業(yè)圈的形式輻射整個(gè)城市。核 心商圈以三角花園為核心，由東方紅大街、青年南路、青年北路、雙河路、丹陽(yáng)路五路匯聚點(diǎn)為發(fā)端，分別向五路延伸，形成菏澤核心商業(yè)旺地，也是菏澤最為繁華的地帶。但這些街道前些年沿街一層皮開(kāi)發(fā)完畢，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，無(wú)發(fā)展后勁。 （ 1）東方紅大街 東方紅大街東起青年路、西至西安路，是菏澤市主要的傳統(tǒng)商業(yè)大街，商業(yè)繁華地帶始從青年路，解放大街以西商業(yè)氛圍明顯減弱。東方紅大街聚集了大量的以經(jīng)營(yíng)服裝為主的底層商鋪，同是也聚集了數(shù)家傳統(tǒng)商場(chǎng)或商城。 底層商鋪店面及內(nèi)部裝修檔次較低，服裝的檔次一般為中低檔，品牌服裝也以國(guó)內(nèi)二、三品牌 為主，國(guó)內(nèi)一線品牌及國(guó)外品牌很少。 傳統(tǒng)商場(chǎng)主要有百貨大樓、世紀(jì)華廈、華聯(lián)商廈、新世紀(jì)商城等。這些商城一般為三層結(jié)構(gòu)，內(nèi)部裝修檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況大都不佳。世紀(jì)華廈、新世界商城 等 三家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，目前正在面臨內(nèi)部調(diào)整。古邑商城是一個(gè)規(guī)模不大的內(nèi)街商城，可以說(shuō)是菏澤商業(yè)步行街的雛形，目前商城內(nèi)大部分店鋪關(guān)門歇業(yè)，只有少量店鋪與外街商鋪同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 東方紅大街是菏澤傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的縮影，從以上我們可以看出，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)在菏澤已日漸走向沒(méi)落。 （ 2）青年北路、青年南路 青年北路繁華地帶始從東方紅大街，八一路以北商業(yè)氛 圍明顯減弱。這里