【文章內容簡介】 %。然 而 第三季度以來，福州市區(qū)商品住宅簽約量呈逐月下滑態(tài)勢， 7 月份商品住宅簽約量為 1655 套， 8 月份為1378 套，而 9 月份福州市商 品住宅簽約量則下降至 1021 套，環(huán)比下降 %，銷售面積 萬平方米，環(huán)比下降 %。據調查顯示，國慶 7 天，福州市區(qū)商品房簽約 169 套，同比下降 %，傳統(tǒng)的 “金九銀十 ”未能顯現。 前三季福州市區(qū)商品住宅簽售變化如圖： 在住宅銷售的套型面積分布方面，總體分布較為平均，套型面積 90 平方米以下的占總體的 %， 90120 平方米的占 %， 120144 平方米的占 %，144 平方米以上的則占 %。 10 從購房群體來看，今年前三季度，福州市 (含縣市 )本地購房者占 89%，本省其他地區(qū)占 %，外省購房者占 %，國外購房者占 %。 總之福州市房屋銷售處在一個起起伏伏不穩(wěn)定的狀態(tài)。而到了近幾個月又處在一個銷售的低位，在目標客戶群體上應該盯住本地購房者。 福州房地產市場的需求類型分析 預防型需求 預防型需求是指居民預期房價會繼續(xù)上升的情況下而提前釋放出來的需求。 比如一些父母提前為子女購買房產、單身青年提前購房等。 投資型需求 投資型需求是指居民為獲得房地產增值和租金收入而產生的對房地產的需求。 由于房地產兼具實物資產和虛擬資產的特性，使其成為非常合適的投資對象。 11 投機型需求 投機型需求是指市場主體通過弄虛作 假哄抬房價以牟取暴利而產生的虛假需求目的在于短期牟利 福州房地產需求的主要特征 A. 多數居民仍以購房而非租房為居住首選。 B. 城市化進程加快，外來人口需求較大。 C. 對保障性住房的需求增多。 E. 對高價位大戶型的高檔住房需求不減 競爭對手分析 產品供給情況分析 從經濟學角度來看，房地產供給是指房地產供應商（包括開發(fā)商和二手房經營者）在每一價格水平上愿意而且能夠出售和出租的房地產商品量。 房地產供給類型 (1)新建商品房（俗稱增量房或新房） (2) 過去生產的存貨（俗稱存量房或二手房） 房地產供給的特征 商品房既有著商品的一般屬性，又有著自身獨特的屬性。商品房的獨特屬性有以下幾點： （ 1） 土地供給的稀缺性和壟斷性（中國城市土地屬于國家所有，具有壟斷性） （ 2） 房地產供給的滯后性和風險性 新建商品房的開發(fā)周期比較長。 較長的建設周期又導致了房地產供給與需求的脫節(jié)，具有一定的盲目性和風險性。 （ 3） 房地產供給的區(qū)域性和程序性 房地產作為不動產，具有不可移動和不可復制性，這使得房地產流動性較差，其供給具有較強 的區(qū)域性。 房地產作為大額不動產，其生產、銷售、轉讓都需要一些法定的管理和登記程序 影響產品價格因素 交通便捷因素 ,地塊靠近三環(huán) ,北上福銀高速只需十分鐘 ,進入市區(qū) ,火車站僅需二十分鐘 ,并有多輛公交車經過 ,交通便利 . 商業(yè)繁華因素 ,隨著福州城市化進程的加快 ,地塊周圍將迅速發(fā)展為集經濟 ,文 12 化予一身的豪華地段 ,發(fā)展前景不可限量 . 濃厚的文化氣息 ,處于大學城邊上 ,旁有農林大學 ,左海學校 ,理工學院等 ,擁有豐厚的文化氣息 . 產品類型分析 A、產品越做越細。將人性化的設計理念切實地在細部中體現，出現以人為本的“ 軟住宅”。不僅僅是動靜分區(qū)、功能分區(qū)、干濕分區(qū)，衛(wèi)生間的排水系統(tǒng)、電路設置能否隨家庭人口結構而變化都需仔細的考慮的。目前樓市上有“五親”空間一說，即親綠、親水、親地、親子、親合，實現人與自然的和諧發(fā)展。 B、生態(tài)環(huán)保成為主題。 21 世紀是生態(tài)世紀，住宅設計必須更好地滲透環(huán)保的要求，太陽能的應用、環(huán)保建材采用、小區(qū)污水的治理與再生將不足為奇。 C、智能化住宅受關注。居住空間不僅僅是建筑面積與房屋層高所圍成的量化空間，而且還應該是一個體現現代生活節(jié)奏的智慧空間，遠程抄表系統(tǒng)、寬帶網是最基本的設置。 D、戶型競爭白 熱化。戶型設計不合理是目前市場上空置房的首要因素。從戶型設計趨勢看，立體化、功能化是發(fā)展的兩大趨勢，如造價不高而具有更多優(yōu)勢的錯層房將主導榕城樓市的潮流因勢更替，“小臥室”不再受寵， 25－ 30 平方米大臥室有望出現，室內門的設計也將“玄關化”，局部和整體的概念更趨和諧統(tǒng)一。 競爭樓盤分析 金輝淮安半島 東、西、北三面環(huán)水，南面為包含福建農林大學等多所大中專院校在內的傳統(tǒng)學區(qū)。 淮安半島占地約 1800 畝，前迎石岊山，背負仙洞山，四周群巒疊嶂； 3 最長濱江岸線達 公里，三面環(huán)江，江面開闊、水勢 平穩(wěn)，上風上水，作為傳世大宅昭示家族世代繁榮。 特色別墅 ,宜居生態(tài)地產 . 價格偏高 ,目前周邊配套不全 . 13 仁文大儒世家 A. 大儒 世家歸壹墅位于鼓樓區(qū)梅亭路北側，是大儒世家 700 畝大盤中唯一一個別墅地塊，占地約 畝，由 20 棟 190390 平米聯排、雙拼、疊墅、合院等類別墅組成。 樓盤位置 中國福州倉山區(qū)南臺島最北端 建筑面積 110000 平方米 容積率 主力戶型 6501900 平米獨棟， 450750 平米類獨棟 建筑類別 獨棟 ,類獨棟 物業(yè)類型 別墅 價格詳情 獨棟 2500 萬～5000 萬 /套 類獨棟 900萬～ 1600萬 /套 項目 類別 名稱 配套說明 距離 交通出行 公交 中央糧庫 33 38 790 米 地鐵 左海帝景 鼓樓西二環(huán)梅峰路 56 號 4489 米 教育配套 幼兒園 小學 中學 閩侯縣百益幼兒園 福建農林大學附屬小學 福州金山學校 福建省福州市閩侯縣 洪山橋上店福建農林大學 福建省福州市倉山區(qū) 985 米 1790 米 1870 米 生活配套 超市 公園 其它 興隆盛超市 得利連鎖超市 福建農林大學李常盛圖書 商專郵政所 福建省福州市閩侯縣 梅峰路 福建省福州市閩侯縣 1221 米 1362 米 1592 米 2181 米 其他配套 其他 閩侯縣百益大藥房 福建省福州市閩侯縣 982 米 14 B. 通過東南亞的風情景觀打造奢華、浪漫、異域風情。以一條中心水系為紐帶，貫穿整個小區(qū)，利用小區(qū)內的地形高差，形成優(yōu)美的自然疊瀑景觀。 C. 教育配套成熟：小金星國際雙語幼兒園、錢塘文博小學、師大文博附中等；距離市中心近；社區(qū)配套規(guī)劃成熟 . D. 處于市中心 ,周圍環(huán)境喧鬧 ,切價格較高 ,目標消費群少 . 樓盤位置 福州市 鼓樓區(qū)梅亭路北側 建筑面積 56673 平方米 容積率 主力戶型 190～ 390平方米 建筑類型 雙拼 ,聯排 價格詳情 25000 元 /平方米 項目 類別 名稱 配套說明 距離 交通出行 公交 梅亭部隊 53 路、66 路、70 路、16 路、86 200 米 地鐵 左海帝景 鼓樓西二環(huán)梅峰路 56號 2233米 生活配套 超市 公園 其他 萬嘉超市 游泳館 郵政 ATM,工商銀行 127 米 100 米 1273 米 ,1452 米 其他配套 其他 儒勇醫(yī)藥商店 180 米 特征 分析 （以下數據從其他文件參考所得，僅為 住宅類商品房） 15 大多數人喜歡 購置新房 調查結果反映出，打算選購新房占 70％；二手房占 21％，尚未決定占 9％，主要以選購新房為主。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預示著住宅消費仍將由二級市場占據主導地位。 新房, 70%二手房,21%尚未決定,9%新房二手房尚未決定 由于國家進行高強度房地產宏觀調控，在 購房用途的選擇中，自住占 60％，投資占 32％，為親友占 4％，為度假占 3％，其他占 1％。 購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導，度假和購房給親友的比例較少。 自住, 60%投資, 32%為親友,4%度假, 3%其他, 1%自住投資為親友度假其他 在交樓標準的選擇上，毛坯房占 50％，廚衛(wèi)裝修占 24％，普通裝修占 19％， 16 精裝修占 7％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。 0%10%20%30%40%50%60%毛坯房 廚衛(wèi)裝修 普通裝修 精裝修系列1 在單位房間的選擇上，選擇 1 房占 5％， 2 房占 20％， 3 房占 65％， 4 房占7％， 5 房以上占 3％。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。 1房, 5%2房, 20%3房, 65%4房, 7%5房, 3%1房2房3房4房5房 區(qū)間 希望購房面積的選擇上，希望購置面積在 90110 平方米比例最高；其次是7090 平方米，希望購置 面積在 70 平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在 7090 平米占比較大的比例，也有部分希望 90110 平米和 70 平米以下，很少一部分希望在 110130 平米。整體選擇面積的中位數 M0=85 平米； 17 選擇三房的購房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇7090 的小三房。整體選擇面積的中位數 M0=104 平米； 70平米下, 6%7090平米,28%90110平米,32%110130平米,23%130平米以上,11% 70平米下7090平米90110平米110130平米130平米以上 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 78％，一次性付款占22％。按揭的比例 大約 八成，說明按揭正成 為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對 福州 住宅市場的支持作用不容小視。 按揭付款,78%一次性付款,22%按揭付款一次性付款 年輕人成為主力軍 購房者的年齡 25 歲以下占 5％， 2535 歲占 75％， 36－ 39 歲占 7％， 40－ 45歲占 7％， 45 歲以上占 6％。 購房者的年齡段主要集中在 2535 歲之間，占 75%；顯示年輕的群體是當前置業(yè)的主要構成成分。 18 25歲以下, 5%2535歲, 75%36－39歲, 7%40－45歲, 7%45歲以上, 6%25歲以下2535歲36－39歲40－45歲45歲以上 其他因素 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。為了改善居住環(huán)境的占 最主要部分；購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響， 大部分人都是大家一起出主意買房，并受 業(yè)內人士的建議 影響 。 置業(yè)者關 注置業(yè)因素分析中， 超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結構應該關注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到 三分之一 的 置業(yè) 者認為其他因素、智 能化設施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮 買 房應當關注的因素。 第三部分 項目分析及評價 1． 1 交通條件 本宗地項目位于三環(huán)路旁，緊靠 洪塘大橋南面，周邊直達公交 有 77 路、 312路、 85 路以及樂購和大潤發(fā)購物直達車 ，交通條件良好。 19 ．地勢、地形 本宗地項目處于山地丘陵地帶 受地形限制 ， 土質疏松，原始植被茂密。 中間低兩邊高分別把農林大學和金輝淮安半島隔開，可以把山地作為后期項目的綠化公園。 沒有堅硬的巖石不需要放炮開山 ， 沒有舊建筑物利于開發(fā)建設 。 ．水電保障 本宗地項目位于農林大學等傳統(tǒng)大專院校區(qū)，周邊市政工程配套設施完善 。在長期的地區(qū)發(fā)展過程發(fā)展中電纜和引水管道設施供應穩(wěn)定基本可以滿足本地區(qū)的發(fā)展需要。 ．規(guī)劃限制條件 本宗地項目有嚴格的規(guī)劃限制要求留有三萬多平米的綠化地同時對于樓層高度也有相對的限制。由于是純住宅項目不可開發(fā)商業(yè)設施同時周邊商業(yè)服務區(qū)距離相對較遠。 SWOT 分析 （ 1） 自然資源豐厚，人文氣息較濃。 本宗地項目 擁有著豐厚的自然資源，大量的原生樹種，百年古樹等，堪稱福州的世外桃源。臨近烏龍江、閩江，生態(tài)資源豐富，有著山麓起伏的江岸與濃 20 密的百年蒼林，隨處可見的飛魚鳥獸，鳥語花香。 此處是淮安遺址地、閩都文化歷史長廊歷史人文風光悠久。 （ 2） 臨近雙江