【正文】 可以看出本項(xiàng)目在價(jià)格上還存在很大 的軟肋，沒(méi)有多大。當(dāng)然房?jī)r(jià)上升并 不能完全肯定市場(chǎng)的回暖 ，最重要的是 本項(xiàng)目的均價(jià)定在 14000 元 /㎡與之相比房?jī)r(jià)還是 存在 差距。 在一月份和六月份都出現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)的低位。其中商品住宅均價(jià)為 13522 平 /平方米，同比上漲 %。 除了在整體市場(chǎng) 行情下存在的 風(fēng)險(xiǎn) ，在價(jià)格方面也存在很大的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。截至 5月末 ， 福州 市區(qū)累計(jì)可售商品房面積為 ，同比增長(zhǎng) %。然而，就算是在開(kāi)發(fā)商降價(jià)讓利的市場(chǎng)行情下，許多消費(fèi)者還是舉棋不定，處在觀望的態(tài)勢(shì)下。在市場(chǎng)不見(jiàn)低以及前景不明了的情況下開(kāi)發(fā)上拿地的積極性也相對(duì)較低，想開(kāi)工面積也下降。 2 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 從福州市今年前五月的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，福州市上半年受?chē)?guó)家政策影響較大。除此之外，新城區(qū)的建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套、 以及政府層面的大力支持也處于舉足輕重的地位。而本項(xiàng)目位于此商還有一段的距離，還隔著一條江。因此，銷(xiāo)售的價(jià)格保證在 14000 元以上以及銷(xiāo)售面積控制在 65%以上將 擺在尤為重要的地位。 =≈ 所以出售面積達(dá)到 65%就可以達(dá)到盈利平衡點(diǎn)。 （ 14000－ — ） = ㎡ 盈虧平衡點(diǎn) =盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的產(chǎn)銷(xiāo)量 247。 各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 : 銷(xiāo)售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 高層 100 10 15 20 25 30 停車(chē)場(chǎng) 100 10 15 20 25 30 商鋪 100 0 0 40 40 20 32 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 可銷(xiāo)售面積（㎡） 建議銷(xiāo)售單價(jià)（元 /平方米） 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 第一批 10%高層 14000 10%停車(chē)場(chǎng) 136（個(gè)） 20 萬(wàn)元 /個(gè) 2720 第二批 15%高層 14000 15%停車(chē)場(chǎng) 204(個(gè) ) 20 萬(wàn)元 /個(gè) 4080 第三批 20%高層 14000 20%停車(chē)場(chǎng) 272（個(gè)） 20 萬(wàn)元 /個(gè) 5440 40%商鋪 1440 50000 7200 第四 批 25%高層 1400 25%停車(chē)場(chǎng) 340（個(gè)） 20 萬(wàn)元 /個(gè) 6800 40%商鋪 1440 50000 7200 第五 批 30%高層 14000 30%停車(chē)場(chǎng) 408(個(gè) ) 20 萬(wàn)元 /個(gè) 8160 20%商鋪 720 50000 3600 銷(xiāo)售收入分批按比例預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 分期進(jìn)度計(jì)劃 批數(shù) 比例 面積 1 2 3 4 5 合計(jì) 1 10%高層 10%停車(chē)場(chǎng) 136（個(gè)） 2720 2720 2 15%高層 6 15%停車(chē)場(chǎng) 204(個(gè) ) 4080 4080 3 20%高層 33 20%停車(chē)場(chǎng) 272（個(gè)） 5440 5440 40%商鋪 1440 7200 7200 4 25%高層 25%停車(chē)場(chǎng) 340（個(gè)） 6800 6800 40%商鋪 1440 7200 7200 5 30%高層 30%停車(chē)場(chǎng) 408(個(gè) ) 8160 8160 20%商鋪 720 3600 3600 合計(jì) 367523.03 第七 部分 項(xiàng)目不確定性分析 （不包括公租房） 銷(xiāo)售收 入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表 2 序號(hào) 交易稅費(fèi)的類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 計(jì)算結(jié)果（ 萬(wàn) 元） 1 銷(xiāo)售收入 2 與交易有關(guān)的稅費(fèi) +++++ 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 3 防洪工程維護(hù)費(fèi) 銷(xiāo)售收入 % 印花稅 銷(xiāo)售收入 % 交易服務(wù)費(fèi) 銷(xiāo)售收入 % 3 土地增值稅 銷(xiāo)售收入 1% 34 商品房利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 =36752303002323084853247710400=1104439000 商品房投資利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 /總投資額） 100% =（ 1104439000/2448240800） 100%=% 商品房 銷(xiāo)售凈利率 =（ 稅后利潤(rùn) /銷(xiāo)售收入 ） 100% =（ 1104439000/3675230300） 100%=% 商品房 銷(xiāo)售毛 利率 =（稅前 利潤(rùn) +開(kāi)發(fā)費(fèi)用） /銷(xiāo)售收入 100% =/ 100%=% （ 遵循謹(jǐn)慎性原則 本項(xiàng)目只計(jì)算商品房 的銷(xiāo)售分析 ） 計(jì)算公式： BEP=Cf/(pcut) 其中： BEP盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的產(chǎn)銷(xiāo)量 Cf固定成本 （本項(xiàng)目固定成本為土地費(fèi)用） P單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格 （本項(xiàng)目代為售價(jià) 14000） Cu單位產(chǎn)品 變動(dòng)成本 （ 本項(xiàng)目以直接人工、材料以及其它費(fèi)用為變動(dòng)成本 ） Tu單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加 （見(jiàn)本項(xiàng)目稅金表 1） 盈虧平衡點(diǎn) =盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的產(chǎn)銷(xiāo)量 247。 第六部分 項(xiàng)目 總 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 1. 住宅銷(xiāo)售價(jià)格 （不包括公租房） 根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅 采用靈活銷(xiāo)售方法但總體最低控制在 每平方 米 14000 元 所以都采用 14000 元來(lái)計(jì)算 ，總共面積 平方米 ；商鋪按每平方米 50000 元 ，按 3600 平方米 銷(xiāo)售計(jì)算 ；地上停車(chē)場(chǎng)按每個(gè)車(chē)位202100 元，按 1360 個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售計(jì) 算 。 ①貸款償還計(jì)劃 銀行借款采用每年等額本金償還方案，四年還清，具體如下表。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金 85600 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行借款 90000 萬(wàn)元用于投資，剩余部分 萬(wàn)元由銷(xiāo)售收入補(bǔ)充，總投資為 萬(wàn)元?？偨ㄖ娣e =1050520210 元247。 由此，土地費(fèi)用已經(jīng)確 定。 (不包括公租房 ) 2021 年銷(xiāo)售 10%，結(jié)算 平米； 2021 年銷(xiāo)售 15%平米，結(jié)算 平米； 2021 年銷(xiāo)售 20%平米，結(jié)算 平米； 2021 年銷(xiāo)售 25%平米，結(jié)算 平米； 27 2017 年 銷(xiāo)售 30%平米，結(jié)算 平米 第五 部分 項(xiàng)目費(fèi)用估算 說(shuō)明：本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 總建筑面積為 平方米，其中住宅面積約為 平方米，配套公共建筑面積為 12021 平方米 。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項(xiàng)目采用平行施工方法。 本項(xiàng)目按規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 平方米，其中住宅面積約為 平方米，配套公共建筑面積為 12021 平方米。 幼兒園位于第一塊靠近南側(cè)公園處，居委會(huì)和物業(yè)管理中心以及其中一個(gè)小區(qū)活動(dòng)中心位于第二塊主干道的一側(cè)。預(yù)計(jì)地下停車(chē)位 1000 個(gè)，地上停車(chē)位 360 個(gè)，總共 1360 個(gè)停車(chē)位。 本小區(qū)計(jì)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、居委會(huì)、 物業(yè)管理中心、 社區(qū)活動(dòng)中心、 小區(qū)診所、以及社區(qū)超市，除停車(chē)場(chǎng)外總建筑面積達(dá)到 12021 平方米。所以本小區(qū)戶(hù)型設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)以 120 平米以下 為主力戶(hù)型。 從市場(chǎng)行情得知福州市近期 套型面積 銷(xiāo)售 90 平方米以下的占總體的 %，90120 平方米的占 %， 120144 平方米的占 %， 144 平方米以上的則占%。本行項(xiàng)目因借鑒萬(wàn)科金域榕郡的成功案例，牢牢把握住中國(guó)人的居住生活習(xí)慣以及審美觀。金輝淮安半島項(xiàng)目主打的是意大利地中海風(fēng)情的托斯卡納建筑風(fēng)格。 小區(qū)大致被分為四個(gè)組團(tuán)區(qū)域，貫通東西方向連接三環(huán)路與上 下店 路。于是設(shè)計(jì)主要定位于社 區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)，園林景觀特色化，戶(hù)型設(shè)計(jì)三維畫(huà)、建材設(shè)備科技化，社區(qū)管理智能化，物業(yè)服務(wù)人性化，努力為居民提供一個(gè)現(xiàn)代化的生態(tài)居住空間。 第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排 25 A．《福州市住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 B．《福州市城市居住區(qū)總平面規(guī)劃》 C.《福州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（暫行）》 D．《福州市城市規(guī)劃條例》 E．其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定。目前大儒世家的均價(jià)在 15000 元左右。 結(jié)合福州市產(chǎn)的情況制定出多樣化的戶(hù)型類(lèi)型，最大限度的吸附目標(biāo)客戶(hù)群。 本項(xiàng)目地塊為住宅用地， 所以 也就 規(guī)劃為 住宅項(xiàng)目類(lèi)型。 因此，本項(xiàng)目采用差別定位法 ，走中高檔定位路線，有力、有效地最大限度把目標(biāo)客戶(hù)群體吸附到項(xiàng)目上來(lái)。 大儒世家天瀾走的是中擋路線，為普通大眾客戶(hù)所最求。 與之相對(duì)的 大儒世家天瀾是景觀居所、投資地產(chǎn)、打折優(yōu)惠樓盤(pán)，是鼓樓區(qū)罕有的背山面江的稀世寶地。 與之緊靠的金輝淮安半島就依托周?chē)赜械淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，以山高坡度為依托，建造具有地中海風(fēng)情的 純意大利托斯卡納建筑風(fēng)格。在盡可能的范圍內(nèi)，最大限度地吸引與消化市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)是我們對(duì)于產(chǎn)品檔次定位的主導(dǎo)思想。 D．景觀住宅： 特有的雙江風(fēng)貌以及原生樹(shù)種，百年古樹(shù)等。 B．標(biāo)志型：建筑品質(zhì)的體現(xiàn)，體現(xiàn)在建筑高度、立面、材質(zhì)、設(shè)計(jì)以及風(fēng)格。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體定位：淮安新城 標(biāo)志型 閩都懷古景觀住宅 。這些人原先都是靠著通過(guò)租賃來(lái)滿足居住的要求，隨著收入的增加以及生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家的愿望強(qiáng)烈。 C．本地經(jīng)營(yíng)者、生意人、外來(lái)人員。對(duì)于前一種客戶(hù)來(lái)說(shuō) 住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高。 B．企業(yè)主、企業(yè)高管以及投資者。 年齡 結(jié)構(gòu)上年輕的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員追求現(xiàn)代時(shí)尚 以及文化內(nèi)涵深厚的社區(qū)文化，而在高校工作的中年教授學(xué)者追求傳統(tǒng)中華文化韻味。 客戶(hù)需求定位 A．周邊高校教授以 及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員。此類(lèi)人群 一般為個(gè)體工商戶(hù)、企業(yè)中級(jí)管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。 C．本市中等收入階層。這類(lèi)人群在社會(huì) 23 打拼有一定的年限，社會(huì)閱歷豐富，生活要求較高。 B．本市高 等 收入階層。此項(xiàng)目 毗鄰周邊的 軟件新城以及 海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 ，所以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的高級(jí)技術(shù)以及管理人員將成為本項(xiàng)目的核心客戶(hù)。所以對(duì)于廣大的高校老師來(lái)所本項(xiàng)目是一個(gè)連接工作于生活的最佳居住點(diǎn)。 22 客戶(hù)職業(yè)定位 客戶(hù)層次 主要職業(yè) 核心客戶(hù) 高校 教授 以及研究所的高級(jí)知識(shí)分子 、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工作者 重要客戶(hù) 企業(yè)高管、企業(yè)主、投資者 次要客戶(hù) 本地 經(jīng)營(yíng) 者 、生意人、外來(lái)人員 客戶(hù)特征定位 特征 屬性 年齡 27~47 歲 學(xué)歷 大專(zhuān)以上或本科以上為主 收入 中 高收入家庭（家庭月收入 20210~30000 以上） 中等收入家庭（家庭月收入 10000~20210） 普通收入家庭（家庭月收入 5000~10000） 職業(yè) 高校教授、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員、企業(yè)高管、企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù) 住房情況 以一次置業(yè)為主二次置業(yè)為輔 客戶(hù)收入定位 A．本市中 上 收入階層。最大的優(yōu)勢(shì)在于得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和人文景觀，是一處不可多得的宜居的風(fēng)水寶地。 本宗地項(xiàng)目處于新 城 區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，后期開(kāi)發(fā)的后勁大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 機(jī)會(huì)（ o） 新城規(guī)劃區(qū)； 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，旅游價(jià)值潛力大； 開(kāi)發(fā)力度大，發(fā)展后勁大。 SWOT 分析表 優(yōu)勢(shì)（ s） 景觀優(yōu)勢(shì)，山景、水景； 人文風(fēng)光，淮安遺址，閩都古文化； 教育配套，農(nóng)林大學(xué)傳統(tǒng)校區(qū) ； 臨近主干道直通三環(huán) 。 該片區(qū)目前周邊在售樓盤(pán)較多，并且周邊仍規(guī)劃較多住宅用地。 （ 3） 未來(lái)升值潛力大。 （ 2） 旅游價(jià)值潛力大。并且 屬于最靠近市中心的新城片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 。 （ 1） 區(qū)域城區(qū)規(guī)劃中心。而靠近 農(nóng)大學(xué)生街那一側(cè)也只是針對(duì)學(xué)生的商業(yè)設(shè)施配套。 （ 4）周邊配套不是很完善，有待加強(qiáng)。 由于本宗地項(xiàng)目處于原始植被分布地區(qū)，森林茂密，群峰疊翠，山巒起伏。 地塊內(nèi)南側(cè)臨山體建筑控制在 60 米以下，地塊內(nèi)北側(cè)沿路建筑控制在 100米以下?，F(xiàn)有和規(guī)劃的項(xiàng)目如雨后春筍扎堆而來(lái)。 （ 1） 周邊目前大盤(pán)扎堆，競(jìng)爭(zhēng)力較大 緊靠金輝淮安半島項(xiàng)目，與之靠近的還有融僑淮安項(xiàng)目、淮安溫泉國(guó)際會(huì)議中心。 交通便利緊靠上街新城，驅(qū)車(chē)五分鐘就可以到達(dá) 。 還有一所初高中的左海學(xué)校。 （ 3） 周邊學(xué)區(qū)較多，教育配套齊全 。 風(fēng)平浪闊的江面，滾滾流淌的閩江水，微風(fēng)襲來(lái)一陣陣涼意的夏季。 （ 2） 臨近雙江風(fēng)景 優(yōu)美。臨近烏龍江、閩江，生態(tài)資源豐富，有著山麓起伏的江岸與濃 20 密的百年蒼林，隨處可見(jiàn)的飛魚(yú)鳥(niǎo)獸，鳥(niǎo)語(yǔ)花香。 SWOT 分析 （ 1） 自然資源豐厚，人文氣息較濃。 ．規(guī)劃限制條件 本宗地項(xiàng)目有嚴(yán)