【正文】 風(fēng)景 優(yōu)美。 處于烏龍江與閩江的中間地帶，上風(fēng)上水環(huán)境優(yōu)美。 風(fēng)平浪闊的江面，滾滾流淌的閩江水，微風(fēng)襲來一陣陣涼意的夏季。規(guī)劃建設(shè)的游艇 港口項目 將會給江面點綴點點的星光，江楓漁火的夜景 。 （ 3） 周邊學(xué)區(qū)較多，教育配套齊全 。 處于農(nóng)林大學(xué)等傳統(tǒng)學(xué)區(qū)，人文氣息濃烈，學(xué)習(xí)氛圍好，與大 學(xué)城僅有 一江之隔。 還有一所初高中的左海學(xué)校。 （ 4） 直通三環(huán)， 來往 城區(qū) 相當(dāng)便捷。 交通便利緊靠上街新城，驅(qū)車五分鐘就可以到達(dá) 。交通通達(dá)度好，來往 荊溪新城 以及 主城區(qū)都相當(dāng)便捷 。 （ 1） 周邊目前大盤扎堆，競爭力較大 緊靠金輝淮安半島項目，與之靠近的還有融僑淮安項目、淮安溫泉國際會議中心。與之隔江相對的有 220910 平米的 大儒世家天瀾 ?，F(xiàn)有和規(guī)劃的項目如雨后春筍扎堆而來。 （ 2） 項目樓盤層高限制。 地塊內(nèi)南側(cè)臨山體建筑控制在 60 米以下，地塊內(nèi)北側(cè)沿路建筑控制在 100米以下。 （ 3） 較大的森林綠地要求。 由于本宗地項目處于原始植被分布地區(qū)，森林茂密，群峰疊翠，山巒起伏。所以要求 南側(cè)山體應(yīng)留出 33900 平方米用地作為山體公園綠地使用。 （ 4）周邊配套不是很完善，有待加強(qiáng)。 本宗地處于剛剛開發(fā)的地塊，西側(cè)靠近三環(huán)那一邊沒有商業(yè)設(shè)施，也沒有公交從這里通過。而靠近 農(nóng)大學(xué)生街那一側(cè)也只是針對學(xué)生的商業(yè)設(shè)施配套。配套不齊全，還有待于完善。 （ 1） 區(qū)域城區(qū)規(guī)劃中心。 本宗地項目附近將規(guī)劃建成 大型公建、商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店沿化工路布 21 局，未來將成為福州一大區(qū)域中心 。并且 屬于最靠近市中心的新城片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?？偟膩硭悼臻g大，后期投資回報空間大。 （ 2） 旅游價值潛力大。 擁有 得天獨厚的 原 始 生態(tài)自然環(huán)境、 淮安遺址地、閩都懷古景區(qū) 歷史遺產(chǎn)豐富 未來旅游價值大。 （ 3） 未來升值潛力大。 周邊有融僑淮安項目、金輝淮安半島、以及擬出讓的淮安溫泉國際會議中心地塊，開發(fā)潛力大，未來發(fā)展后勁大。 該片區(qū)目前周邊在售樓盤較多，并且周邊仍規(guī)劃較多住宅用地。 尤其是與之比 鄰的 1800 畝金輝淮安半島 將 成為競爭的勁敵。 SWOT 分析表 優(yōu)勢（ s） 景觀優(yōu)勢，山景、水景； 人文風(fēng)光，淮安遺址，閩都古文化； 教育配套，農(nóng)林大學(xué)傳統(tǒng)校區(qū) ； 臨近主干道直通三環(huán) 。 劣勢（ w） 樓盤競爭壓力大 ； 建設(shè)限制大 ； 周邊生活配套不成熟 。 機(jī)會（ o） 新城規(guī)劃區(qū)； 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，旅游價值潛力大； 開發(fā)力度大，發(fā)展后勁大。 威脅（ t） 周邊在售樓盤多且規(guī)劃大。 本宗地項目處于新 城 區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，后期開發(fā)的后勁大，競爭激烈。由于處于新規(guī)劃開發(fā)期基礎(chǔ)公共配套設(shè)施 不齊全，區(qū)域價值 不 明顯。最大的優(yōu)勢在于得天獨厚的自然風(fēng)光和人文景觀，是一處不可多得的宜居的風(fēng)水寶地。直接的競爭對手在于金輝的淮安半島項目，所以在后期的開發(fā)上應(yīng)注意產(chǎn)品的異質(zhì)化。 22 客戶職業(yè)定位 客戶層次 主要職業(yè) 核心客戶 高校 教授 以及研究所的高級知識分子 、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工作者 重要客戶 企業(yè)高管、企業(yè)主、投資者 次要客戶 本地 經(jīng)營 者 、生意人、外來人員 客戶特征定位 特征 屬性 年齡 27~47 歲 學(xué)歷 大專以上或本科以上為主 收入 中 高收入家庭（家庭月收入 20210~30000 以上） 中等收入家庭（家庭月收入 10000~20210） 普通收入家庭（家庭月收入 5000~10000） 職業(yè) 高校教授、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員、企業(yè)高管、企業(yè)主、個體工商戶 住房情況 以一次置業(yè)為主二次置業(yè)為輔 客戶收入定位 A．本市中 上 收入階層。本項目位于農(nóng)林大學(xué)等傳統(tǒng)高校區(qū)與大學(xué)城只有一江之隔。所以對于廣大的高校老師來所本項目是一個連接工作于生活的最佳居住點。上班方便，進(jìn)市中心又便捷。此項目 毗鄰周邊的 軟件新城以及 海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 ，所以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的高級技術(shù)以及管理人員將成為本項目的核心客戶。這兩類人群的工作和收入相對穩(wěn)定，知識豐富消費觀念較為超前。 B．本市高 等 收入階層。 企業(yè)主、企業(yè)高管以及投資者。這類人群在社會 23 打拼有一定的年限，社會閱歷豐富，生活要求較高。他們 處于社會收入金字塔的頂端，一般年收入都在幾十萬以上。 C．本市中等收入階層。本地經(jīng)營者、生意人、外來人員。此類人群 一般為個體工商戶、企業(yè)中級管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。此類人群一般都是三口一家的小家庭戶主。 客戶需求定位 A．周邊高校教授以 及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員。此類人群受教育程度高，注重生活品質(zhì)，平時休閑生活豐富。 年齡 結(jié)構(gòu)上年輕的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員追求現(xiàn)代時尚 以及文化內(nèi)涵深厚的社區(qū)文化，而在高校工作的中年教授學(xué)者追求傳統(tǒng)中華文化韻味。這兩類都可以接受高層品質(zhì)住宅，房型要求為三房兩廳為主。 B．企業(yè)主、企業(yè)高管以及投資者。這類人群要么處于二次置業(yè)改善居住要求，要么屬于看好投資的潛質(zhì)。對于前一種客戶來說 住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高。而對后一種客戶來說項目樓盤的區(qū)位以及未來的升值空間顯得尤為重要。 C．本地經(jīng)營者、生意人、外來人員。這類 人群一般對于環(huán)境和社區(qū)文化要求都不高。這些人原先都是靠著通過租賃來滿足居住的要求，隨著收入的增加以及生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家的愿望強(qiáng)烈。出于對生活環(huán)境的熟悉和方便工作的考慮，本區(qū)域居住是其選擇購房的主要目的。 項目開發(fā)主題 項目開發(fā)主體定位：淮安新城 標(biāo)志型 閩都懷古景觀住宅 。 定位詮釋： A． 淮安新城：點名位置，體現(xiàn)價值。 B．標(biāo)志型：建筑品質(zhì)的體現(xiàn)，體現(xiàn)在建筑高度、立面、材質(zhì)、設(shè)計以及風(fēng)格。 C．閩都懷古：體現(xiàn)特有的人文風(fēng)光和自然風(fēng)光。 D．景觀住宅： 特有的雙江風(fēng)貌以及原生樹種，百年古樹等。 項目產(chǎn)品檔次 24 本項目規(guī)模較大，且 項目具有 的人文古跡以 及 自然風(fēng)光 對于現(xiàn)代都市生活的人們擁有強(qiáng)大的吸附能力。在盡可能的范圍內(nèi)，最大限度地吸引與消化市場購買力將會是我們對于產(chǎn)品檔次定位的主導(dǎo)思想。 結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況以及城市周邊區(qū)域發(fā)展的狀況，潛在消費群體對于綜合品質(zhì)高、配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境良好、社區(qū)生活豐富的中高端的住宅項目需求較高。 與之緊靠的金輝淮安半島就依托周圍特有的自然生態(tài)環(huán)境，以山高坡度為依托，建造具有地中海風(fēng)情的 純意大利托斯卡納建筑風(fēng)格。 從其開發(fā)建設(shè)和銷售情況來說以自然風(fēng)光和特色建筑群為主體的項目還是很受市場歡迎，不過本市對于高端項目的消化還是呈現(xiàn)出一定的飽和狀態(tài)。 與之相對的 大儒世家天瀾是景觀居所、投資地產(chǎn)、打折優(yōu)惠樓盤，是鼓樓區(qū)罕有的背山面江的稀世寶地?，F(xiàn)代主義風(fēng)格的建筑典雅沉穩(wěn)，與社區(qū)內(nèi)充滿濃郁東南亞異域風(fēng)情的景觀相融，大氣磅礴。 大儒世家天瀾走的是中擋路線，為普通大眾客戶所最求。 而本項目的閩都懷古主題以及特有的自熱人文風(fēng)光將會成為福州市高文化的中上收入者、高文化的高收入者以及中文化的中等收入者提供理想的家園。 因此，本項目采用差別定位法 ，走中高檔定位路線，有力、有效地最大限度把目標(biāo)客戶群體吸附到項目上來。 項目產(chǎn)品類型 結(jié)合市場分析以及項目的初步規(guī)劃布局、建筑面積， 體現(xiàn)與緊靠的金輝淮安半島的異質(zhì)化競爭，我們 初步確定本項目的樓層 為 小 高層 和高層 建筑 。 本項目地塊為住宅用地， 所以 也就 規(guī)劃為 住宅項目類型。 因此， 只能在戶型設(shè)計上來實現(xiàn)產(chǎn)品類型的多樣化。 結(jié)合福州市產(chǎn)的情況制定出多樣化的戶型類型，最大限度的吸附目標(biāo)客戶群。 本項目與大儒世家項目最相近所以采用市場比較法來確定價格。目前大儒世家的均價在 15000 元左右。為了 保證項目可行性更具有執(zhí)行的嚴(yán)謹(jǐn)，在相似的樓盤比較下，因與之銷售價格更低，所以把本項目銷售價格暫定為 14000 元。 第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議與進(jìn)度安排 25 A．《福州市住宅設(shè)計規(guī)范》 B．《福州市城市居住區(qū)總平面規(guī)劃》 C.《福州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（暫行）》 D．《福州市城市規(guī)劃條例》 E．其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定。 人們從單一的追求居住空間到追求整體居住環(huán)境的改善，推動中國房地產(chǎn)市場的向前發(fā)展，逐漸趨向于綠色環(huán)保的景觀住宅。于是設(shè)計主要定位于社 區(qū)規(guī)劃動態(tài)，園林景觀特色化，戶型設(shè)計三維畫、建材設(shè)備科技化，社區(qū)管理智能化，物業(yè)服務(wù)人性化，努力為居民提供一個現(xiàn)代化的生態(tài)居住空間。 本項目總平面呈長方行布局，規(guī)劃分為東西兩大塊，在中間開一條環(huán)形的主干道連接小區(qū)的各個部分。 小區(qū)大致被分為四個組團(tuán)區(qū)域，貫通東西方向連接三環(huán)路與上 下店 路。 本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)與緊靠的金輝淮安半島項目區(qū)分開來形成產(chǎn)品的異質(zhì)化。金輝淮安半島項目主打的是意大利地中海風(fēng)情的托斯卡納建筑風(fēng)格?，F(xiàn)今這種炒作歐式建筑風(fēng)格的項目充斥于市場泛濫成災(zāi)，以此 為嚼頭反而引起消費者的反感使得客戶群體審美的視覺疲勞。本行項目因借鑒萬科金域榕郡的成功案例，牢牢把握住中國人的居住生活習(xí)慣以及審美觀。中國歷史悠久建筑風(fēng)格獨樹一幟 ，有許多值得借鑒和后人傳承的地方。 從市場行情得知福州市近期 套型面積 銷售 90 平方米以下的占總體的 %，90120 平方米的占 %， 120144 平方米的占 %， 144 平方米以上的則占%。 結(jié)合市場調(diào)查得知人們比較青睞于中小戶型，在這類戶型的市場消化上也比較強(qiáng)勁。所以本小區(qū)戶型設(shè)計規(guī)劃應(yīng)以 120 平米以下 為主力戶型。 26 本項目處于淮安遺址、閩都懷古景觀地區(qū)，建議引入中國特有的園林設(shè)計風(fēng)格結(jié)合閩地古典風(fēng)貌設(shè)計出具有獨特魅力的園林景觀。 本小區(qū)計劃規(guī)劃設(shè)計機(jī)動車停車場、幼兒園、居委會、 物業(yè)管理中心、 社區(qū)活動中心、 小區(qū)診所、以及社區(qū)超市，除停車場外總建筑面積達(dá)到 12021 平方米。停車場分為地下停車場和地上停車場，為了減少施工難度和建成成本以及提高小區(qū)的安全度，地下停車場位于小區(qū)南側(cè) 33900 平方米 的 公園 下，地上停車場位于各個組團(tuán)旁邊。預(yù)計地下停車位 1000 個，地上停車位 360 個，總共 1360 個停車位。小區(qū)診所，超市等商業(yè)配套設(shè)施位于項目靠近 上下電路那一側(cè)與原有的街道商鋪連成一片。 幼兒園位于第一塊靠近南側(cè)公園處，居委會和物業(yè)管理中心以及其中一個小區(qū)活動中心位于第二塊主干道的一側(cè)。在第一塊也設(shè)一個社區(qū)活動中心。 本項目按規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行調(diào)整后，項目總建筑面積為 平方米，其中住宅面積約為 平方米，配套公共建筑面積為 12021 平方米。本項目計劃分四年開發(fā)建設(shè) :2021 年 60000 平米， 2021 年 60000 平米， 2021 年 60000 平米，2021 年 74348 平米。 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項目采用平行施工方法。本項目工程計劃自 2021 年開工建設(shè)到 2021 竣工，總共期為四年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)?？偣卜譃樗膮^(qū)四個階段來進(jìn)行建設(shè)，每期建設(shè)中間采用商品房預(yù)售來快速回籠資金。 (不包括公租房 ) 2021 年銷售 10%，結(jié)算 平米； 2021 年銷售 15%平米，結(jié)算 平米； 2021 年銷售 20%平米，結(jié)算 平米； 2021 年銷售 25%平米，結(jié)算 平米； 27 2017 年 銷售 30%平米，結(jié)算 平米 第五 部分 項目費用估算 說明：本項目規(guī)劃設(shè)計 總建筑面積為 平方米，其中住宅面積約為 平方米，配套公共建筑面積為 12021 平方米 。 土地費用的估算 本項目 地塊 已經(jīng) 于 2021 年 10 月 18 日在福州市國土資源局成功掛牌出讓，由保利集團(tuán)以 億元摘得，地塊面積為 141301 平方米 (合 畝 )，樓面價為5347 元 /平米。 由此，土地費用已經(jīng)確 定。 （去除公共配套設(shè)施面積） 建筑安裝工程 費用 =總建筑面積 3000 元 /㎡ = ㎡ 3000 元 /㎡=727044690 元 序號 項目 計算依據(jù) 計算結(jié)果（元） 1 前期工程費 +++ 13045724 1.1 水文地質(zhì)勘查 建安工程費 % 1.2 三通一平 占地面積 10 元 /㎡ 1413010 1.3 設(shè)計 建安工程費 % 10905670 1.4 項目策劃 建安 工程費 % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 =建筑面積 102 元 /㎡ = 102 元 /㎡ =29615519 元 公共配套設(shè)施建設(shè)費 =公共配套建設(shè)面積 1200 元 /㎡ =12021 1500 元 /㎡=18000000 元 28 開發(fā)期間稅費 =建安工程費 10%=727044690 10%=72704469 元 其他稅費 =建安工程費 3%