東莞市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-01-08 16:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，備受矚目的南城總部基地二期地塊閃亮登場，采取對市場完全開放的形式，引來眾多企業(yè)的瘋狂搶奪，整體成交樓面地價 2995 元 /㎡，到石龍西湖村莞龍路北側(cè)商住用以成交樓面地價 3253 元 /㎡，創(chuàng)下石龍商住用地價格新高， 再到虎門鎮(zhèn)博涌村地塊，被東莞萬科以樓面地價 5854 元 /㎡收入囊中，創(chuàng)下虎門商住用地價格新高，儼然一幅“土地盛宴”路線圖。土地市場是樓市預(yù)期的“晴雨表”，充分反映開發(fā)商對后市的預(yù)判，它們經(jīng)過去年年底至今的持續(xù)“以價換量”之后，資金鏈趨于穩(wěn)健，并且在一段時間的“零拿地”之后，一旦物色到合適的潛在項目，則顯示出強烈的拿地欲望。與此同時，最近幾個月東莞樓市交投活躍，樓盤的營銷活動，明星造勢一浪高過一浪，購房者的心理預(yù)期也潛移默化發(fā)生改變，入市緊迫感與日俱增，如果“金 16 九銀十”沒有后續(xù)調(diào)控政策出臺，樓市將很有可能呈現(xiàn)穩(wěn) 中有升的格局，特別是成交量將迅速放大，當(dāng)前土地市場就成為“金九銀十”的提前預(yù)演。 9 月東莞土地市場將有 17 宗土地入市，總面積逾 萬平米，供應(yīng)量環(huán)比增加 %，同比增幅 %，再次迎來推地高峰。其中商住地共有 3 宗，面積為 萬平米。 8 月樓市不淡，隨著“金九銀十”的到來，東莞樓市交投氛圍愈加活躍，隨著樓市旺季銷售回款增多，資金快速回籠，不少房企也會繼續(xù)增加土地儲備，同時，信貸及市場的寬松復(fù)蘇也提升了企業(yè)拿地的積極性，而在年度土地供應(yīng)計劃的壓力之下，政府將繼續(xù)加大推地力度， 9 月東莞土地市場地 塊密集上市，兩者相互積極響應(yīng)，9 月土地交易或?qū)⒗^續(xù)火爆。 東莞市商品房 情況 分析 總體而言， 2021 年以來，東莞樓市處于供應(yīng)偏緊態(tài)勢，表現(xiàn)為：部分片區(qū)樓市嚴重“供不應(yīng)求” ； 剛需產(chǎn)品嚴重“供不應(yīng)求”，如 70120平方米需求長期受到壓抑 ； 品牌開發(fā)商產(chǎn)品供應(yīng)不足，或其它亮點產(chǎn)品供應(yīng)不足等?？偠灾?， 2021 年東莞面臨的是一個長期受壓抑的供求市場，尤其剛需受壓較嚴重。所以，在扶持剛需的政策環(huán)境下，以及在產(chǎn)品和價格配合下，在全國樓市回暖大背景下，最終導(dǎo)致東莞經(jīng)濟即使深陷于增速大減緩，東莞樓市成交卻逆市保持熱 銷。 17 東莞最終實現(xiàn)了 58 月連續(xù)四個月成交量保持在 50 萬平方米之上，高成交量數(shù)字背后不得不承認一個事實：東莞樓市總體而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。 70120 平方米戶型持續(xù)保持旺銷并且目前仍然“供不應(yīng)求”，而 140 平方米以上大戶型，在“高首付”“限購”“限貸”等高壓政策環(huán)境下，普通大戶型需求受到壓制。 從 8 月市場反饋來看，市場主流需求較大程度地集中在 70120 平方米戶型，而從市場整體供應(yīng)來講， 140 平方米大戶型仍占不少份額。即市場需求與樓市供應(yīng)呈現(xiàn)一定的偏差，導(dǎo)致部分樓盤成交呈現(xiàn)明顯的兩極分化 ： 120 平方米以下戶型一搶而空 ； 140 平方米以上戶型走貨“步履維艱”。8 月東莞樓市供需兩旺，剛需持續(xù)釋放打破了傳統(tǒng)樓市淡旺季?？梢灶A(yù)言的是，如市場相應(yīng)增加 70120 平方米戶型供應(yīng)比重，減少 140 平方米以上大戶型比重，剛需將持續(xù)釋放，今年將保持旺銷局面。 “金九銀十”已經(jīng)到來，市場看似大勢已定，同時暗藏危機。面對洶涌而來的全國 7 月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上漲城市數(shù)量成倍上升，如此猛勢不得不令管理層擔(dān)憂。在“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果”大方針下，如果 8 月全國數(shù)據(jù)“持續(xù)惡化”， 910 月管理層出臺房地產(chǎn)打壓政策也不是沒有可能。 但即便政策加碼，預(yù)計仍然以微調(diào)為主 ， 今年“金九銀十”值得期待。 樓市淡旺季不明顯 58 月持續(xù)熱銷 18 合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 8 月東莞全市一手住宅供應(yīng)面積約 萬平方米，連續(xù) 3 個月增加，供應(yīng)量僅略低于 5 月，為年度第二個供應(yīng)超 60 萬月份 。簽約面積約 萬平方米，如剔除人才公寓項目， 8 月全市住宅網(wǎng)簽面積為 萬平方米，較 7 月略有回落。 8月為傳統(tǒng)樓市淡季，多數(shù)開發(fā)商備戰(zhàn) 9 月樓市，成交量回落實屬正常。 58月樓市淡旺季現(xiàn)象不明顯，連續(xù) 4 個月成交保持 50 萬平方米 /月之上，為歷史上第三個持續(xù)熱銷現(xiàn)象。 合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 8 月東莞全市一手住宅網(wǎng)簽均價約 7822 元 /平方米，如剔除人才公寓項目， 8 月均價則為 8265元 /平方米，與 7 月份的 8246 元基本持平，說明 8 月東莞房價走勢以平穩(wěn)為主。 8 月 70100 平方米“首置”剛需產(chǎn)品供應(yīng) 持續(xù)增加 141 平方米以上大戶型供應(yīng)減少 19 70100 平方米戶型供應(yīng)比重連續(xù) 3 個月增加，符合市場需求。數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 8 月 70100 平方米戶型新增供應(yīng)約 2943 套，比重約 54%，而 7 月則為 1881 套，比重 51%,8 月比 7 月增加 3 個百分點 (6 月為 39%， 5月為 38%)。 2021 年 18 月 100 平方米以下戶型供應(yīng)比重約 58%，較 17月增加 1 個百分點，較 2021 年增加 4 個百分點。 2021 年 8 月 141 平方米以上大戶型供應(yīng)比重約 15%，環(huán)比 7 月減少 8個百分點， 8 月大戶型供應(yīng)呈減少趨勢。 2021 年東莞樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)整體趨勢為中小戶型增加，中大戶型減少。截至 8 月中小戶型增加幅度仍不明顯，市場在售仍不乏大戶型。在限購、限貸的政策環(huán)境下，東莞大戶型消化壓力不容樂觀。 前 8 月：成交量減幅收窄 房價平穩(wěn)在 8300 元 20 數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 18 月全市一手住宅新增面積約 萬平方米，同比基本持平 ； 18 月全市一手住宅網(wǎng)簽面積約 萬平方米，同比略減 7%，萎縮幅度比 17 月縮小 4 個點差距 (17 月同比減少 11%)； 18 月全市一手住宅網(wǎng)簽均價約 8294 元 /平方米，同比基本持平 。 去年至今，東莞房價整體平穩(wěn)在 8300 元 附近 。 開發(fā)商資金狀況 持續(xù)改善 房價受支撐 2021 年 11 月 2021 年 1 月堪稱東莞樓市“百日黑暗”，樓市成交跌入谷底。 2021 年春節(jié)后，即 2 月始，在一系列樓市利好支撐下，東莞樓市開始步入復(fù)蘇歷程。 1 月成交面積同比萎縮幅度高達 75%， 2 月則快速扭轉(zhuǎn)為萎縮 54%， 3 月持續(xù)快速扭轉(zhuǎn)為萎縮 35%， 一直到 8 月扭轉(zhuǎn)至萎縮7%。東莞累積成交量同比數(shù)據(jù)連續(xù) 7 個月減幅收窄，一定程度說明，開發(fā)商資金情況在得到持續(xù)改善，房價受到供求關(guān)系支撐。在政策不加碼的前提下，預(yù)計東莞成交量有望在 10 月份“轉(zhuǎn)正”。 21 庫存水平仍處低位 房價受支撐 數(shù)據(jù)顯示，截至 8 月 31 日全市一手住宅庫存 面積約 471 萬平方米，比 7 月略有上升，但整體仍處于低水平，房價受到供求關(guān)系支撐。按照今年 37 月月均 50 萬平方米的消化速度計算 (因為 12 月為春節(jié)所在月，除外 )，消化 471 萬平方米存貨僅需要 9 個月的時間，可見目前東莞樓市整體消化壓力不大。這意味著在政策不加碼的前提下，開發(fā)商降價的意愿較小， 912 月東莞房價下挫的可能性較小，平穩(wěn)仍然是市場主流
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