【文章內(nèi)容簡介】 有五臺山國際旅游節(jié)、因月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等主要 節(jié)慶活動。這些展覽和活動在太原固定以后，需要有足夠的酒店能夠在住宿婆待上加以配套。交通配套的改觀2004年山西航宣的航線己擴大到50多條，使我省武宿機場外出港航班數(shù)量急劇攀升，同比增長 %。今年16月份，太原機場出洪若客市場占有率中，%。進港旅客市場中，山西 %。先后又增加了太原哈爾濱、太原烏魯木齊等航線,目前太原航空口岸所井通 至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運航線，并成為全國最大的對獨聯(lián)體貨包機口岸。山西交通使利，2003年9月28日,連接山西南北全線666公里的大運 高速公棧全線通車。從長晉高 速公路建設指揮部了解到，目前長晉高速公路已進入縣后的收昆階段，2004年大月底已全線完工，長晉高 速公路作為國家經(jīng)濟干線太原至澳門 高 速公引的重要紐成部分。鐵路方面將會在2005年，新建二條“太原北京”的高速鐵?？瓦\專線，北京到太原只需要 2小時，比現(xiàn)在縮短8個小時。山西公路建設的突飛猛進帶動了山西經(jīng)濟快速增長。五、興建酒店的風險目前的供求現(xiàn)狀雖然山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)山嚴省和太原市的旅游局統(tǒng)計資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿認 達到80%以上，全年平均的酒店出租率，%，這兩個數(shù)據(jù)告訴我們，1)這樣的出租率現(xiàn)狀，酒店只能達到保本的水平；2）目前酒店的數(shù)量還是供大于。投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資酒店業(yè)的性質(zhì)，履于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。1投資房地產(chǎn)的特點是:1)資金周轉(zhuǎn)時間短，一般 3到4年；2)投入產(chǎn)出差價大；3）開發(fā)衣對于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位而積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束項目，同時失去所有權(quán)。2投資酒店下的特點是:1)資金需要沉淀，至少5年以上；2)建成以后還需要有后備資金用于更新改造； 3)酒店經(jīng)營本身的回報率并不高，一般在10%左右4）酒業(yè)的同報率主要車不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值的上升，還需輩通過經(jīng)營管理的效益支撐5投資方長期擁豐酒店的所有權(quán)。投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點，對于酒店業(yè)的投資，要保證其回報率，對于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過60%，如果負債比例過高，財務費用加大，會造成應有同報率的取得，投資者的目的和心態(tài)投資酒店水,投資考一定是為長 遠的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般 規(guī)律，投資消店在不同的國家和地區(qū)，有一個合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報帶來負面作用。酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細分市場，有超過 10種的類型，如果沒有充分的市場詐研和專家指導，選擇類型有誤的話，將在市場上增加癌稈指數(shù)，加大未來回報的風險。六、投資方的條件和愿望山西 X投資有限公司的上級集團，是山西省煤幅產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項目而有助于長期持續(xù)發(fā)展。山西 X投資有限公司的上級集團，己經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理的山亞旅游點紡山，已經(jīng)在山西力雙全國成為一個集歷史名臟和人文景觀結(jié)合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個性路身于我國名山之列。今日綿山，正在恢復其原來的標力?！叭f加千巖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功，使得投資者在了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團主營業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展的思路相歐合。目前，山西 X投資有限公司，計劃在山西省會太原，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身條件和誅望，投資酒店業(yè)具備資格。七、項目預選地塊分析與評價地塊編號: 項目預選的位于太原市濱泊西路土地面積規(guī)模達 38畝的地塊編 為1號地塊。項目預選的位于太原市長反街長治覆口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達 10畝的地塊2號地塊。項目預選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)北轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達 23畝的地塊紡為3號地塊。地塊分析與評價: 1 1號地塊分析與評價:(面積:38畝)地理位置: 該地塊位于跡洋大橋與滿汾橋之問，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個太原城市，并以汾河肯然形成了城市的河東大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河瑟域域，上是迎澤大橋與游汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境: 由于地塊處主發(fā)展中的城市標志性景觀汾河，因些。地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后而為一高層建筑多，面對汾河(美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪)。地域空中，視野開闊。交通條件: 地塊處于這澤大橋與洲汾橋之間的濱河西政居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，丁個橋方向均能進出(實際舉濱河西棧南北向與汾河其它大橋同為溝通)。路況居通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機場30分鐘車程。分析與評價: 1號地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太誅市景觀汽其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的西岸已成一定規(guī)模。辣時緊鄰作為太原市主于大道、懸觀大橋的跡澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太和。從發(fā)展的眼光看應該是一處很有特全、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、節(jié)客觀的。從1號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為比較適合做會議型酒店。要素:(1）地域室時，視守開闊，雙向交通集散便利。(2)周邊環(huán)境相對安靜，對會議型酒店干擾較少(3)由于地塊面積規(guī)模較大(38畝)，地形規(guī)范標準，非常適合會議型酒店的其本條件，如:道路交通，車輛場地，會議場所與酒店的整體規(guī)劃等。當然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)燭結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項日戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實施。我們建議 : 會議型酒店在太原這類市場目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會議和部分國內(nèi)會議，如要實施就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報。2 2號地塊分析與評價:《面積:10畝)地理位置: 該地塊位于長風街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風街是太原市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個磺型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境: 由于地頑處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因些，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊偉1 菲 4層居民樓。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，如之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風街已成為太原市新輪開發(fā)建設的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個區(qū)域內(nèi)，同時長風商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件: 地塊處于具有雙向10車道的長風街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鮮車程，離機場20分鐘 車程。分析與評價: 2號地塊處于太原市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來的幾年中將形成個政治、經(jīng)濟、商業(yè)中心。苑其以寬冰的長 風街為軸心主十道，隨著不斷建設，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會更加提高，敲業(yè)氛于更濃，并會逐步取代目前以跡澤大街為主的市中心而成為今后太原市的軸心大道、核心區(qū)域。從2號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代壽務型酒店較為適合。要素: 地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周按壞境正逐步形成支撐商務型酒店的目標市場。優(yōu)越的地段，良好的尊貿(mào)經(jīng)濟環(huán)境加之交通便利，是商務客人的首選條件。地塊正積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)央,同時由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結(jié)人臺點:現(xiàn)代商務型酒店。最適合的東西才是最好的，埋解這點對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價值非常重要。3 3號地塊分析與評價:（面積:23畝)地理位置: 地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬太原市老城區(qū)域范圍。周邊環(huán)境: 從3號地塊所處的位置而言，以目前太原市區(qū)的地段價值應當是不錯的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對畝是武警總隊，地塊后面緊靠一排4層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務區(qū)域，也不是由型的居住區(qū)域，應該民于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。交通條件: 地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為太原市南北走向主要道路的并放路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，亢機場20分鐘車程。分析與評價: 雖然3號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點、比較普通的區(qū)域，但仔細分析與研究，還是有共獨到之處及適合運作的產(chǎn)曲(酒店)。首先從太原市目前以這洋大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長 風街為軸必大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通，連滬這兩個主歸區(qū)域的橋梁作用。另外，3號地塊又正好處于這個橋梁的牛心位置，向北是迎澤大街高業(yè)中心，往南是新興的長風商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條外，我們認為該地塊較 適合運作旅游經(jīng)濟型酒店。要素:（1）人地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)域的中間，容易被市場接受。(2)地塊所處的位置層老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點:火車站、長途汽車站、機場等很近，便于旅游經(jīng)濟型酒店運作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學，設計合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對旅游同體的接待、車輛的安排停放更為便利。綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的3塊地塊而言，無論投資何種類型的油店均可以將比山旅游景點的產(chǎn)品結(jié)合起來，但這其中有個主次關(guān)系,首先酒店的主要日討市場是以酒店的日款定位(類型)為主，在做好目標市場的同時再結(jié)合締山其點，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設計還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特華、體現(xiàn)價值，營造一個定位準確、目標清晰、投資合理、有具有文化內(nèi)涵的特色酒店。八、酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報率的大小。對于投資者米說，投資 那種類型的酒店，是未來投資 項目能否成功的關(guān)負。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在而積和造價上都有區(qū)別，以300 問客房的規(guī)模為例。旅游經(jīng)濟型酒店特點:有限服務，雙人房比例高，客房面積緊湊 客房總面積:投資金額 :3,600萬元(不含土地費用)預計有到利平均房價:140元/間 投資回報時間 :5年左右(不包括財務費用)現(xiàn)代商務型酒店特點:智能化程度高，有會議設施，單人務比例高，客房面積客房總面積:10, 530平方米 投資金額 :(不含土地費用)預計平均和盈利房價:420元/ 間投資回報時間 :6年左右(不包括財務費用)會議型酒店(主要為國內(nèi)會議市場六特點:會議設施為核心產(chǎn)品，大小會議室配套，雙人上房比例高，客房面積寬敞?？头靠偯娣e0, 320平方米投資金額 :2億元(不含十地費用)糾計平均看利房價:660元/ 問 投資回報時間 :8年左右(不包括財務費用)豪華五星級酒店特點:設施齊全、高檔，單人房比例高，客房而積大 客房總面積:13, 425半方米 投資金額 :(不含土地費用)計平均盈利房價:1, 233元/ 問投資回報時間 :8年左右(不包括財務費用)九、投資酒店的定位原則 山西文化精髓的體現(xiàn)山西地區(qū)保存下來無數(shù)多構(gòu)思精巧、建造完美的古代建筑實物，而且有不少是該時代、該類型的代表之作，堪稱為我國古代建筑藝術(shù)的博物館。這些珍貴的古代建筑實物，對于人們了牌古代建筑藝術(shù)的成就，閔識古代勞動人民的虞明才智和創(chuàng)造力，增強民族自豪感，都具有重歸的意義，而且它還是開發(fā)旅游業(yè)的寶貴資源。同時，古代的帷暑、壁畫藝術(shù)，在山西又得到充分的體現(xiàn)。大同的云反石宣、太原旁邊的天龍右宣。宋代、元代、明代、清代的泥塑、彩塑、壁畫、著雕、右有雕、木雕等，都是體現(xiàn)山瑟文化的藝術(shù)結(jié)晶。山西的建筑和對村、壁畫等精體的到素，必須在興建的消店中得到充分的體現(xiàn)。酒店的定位原則對于要投資酒店的定位，必須堅持以下原則，才能在市場十和效益上獲勝 : 1)目前市場上沒有的類型 2)在太床能灣足顧客需求 3)充分體現(xiàn)山西文化靖允4）盡量利用當?shù)亓畠r原材料，隆低投入成本建議1)在一號地塊興建國內(nèi)會議型酒店 2)在二號地塊興建現(xiàn)代商務型酒店3)請專業(yè)咨詢公司提供酒店的功能規(guī)劃和詳細財務可行性分析。4）請一流的、有能力表述山西文化的設計公司進行設計。5）爭取在兩年內(nèi)建成酒店 備注:(兩個地塊可以選其一)十、結(jié)論根據(jù)山西 X投資有限公司的對于旅游業(yè)的情結(jié)和本身的資金實力，完全有條件進行酒店業(yè)的投資。雖然太原油店業(yè)的現(xiàn)狀是供大于求，并不表明投資酒店無利可圖。建造一個能體現(xiàn)山西文化精髓、現(xiàn)代服務設施的、造價成本合理的酒店，在市場上會具有極高的競爭力，會是一個四贏的結(jié)果: 1）太原酒店業(yè)產(chǎn)生一家有山西特色的現(xiàn)代化酒店 2)顧客在太原能夠有一個理想的“途中的家” 3)太原的勞動力市場有了一個新的輸出渠道 4）X投資的可持續(xù)發(fā)展有一個理想的途徑二零 年 月日第三篇：可研報告樣本可研報告樣本內(nèi)蒙古博源工程公司化工投資項目可行性 研究報告編制辦法為規(guī)范項目可行性研究報告的編制，提高報告的質(zhì)量，根據(jù)國家關(guān)于編報可行性研究報告和可行性研究報告的內(nèi)容以及必須達到規(guī)定的深度要求，結(jié)合化工建設項目的具體情況，特制定本辦法。一、可行性研究報告的編制依據(jù) 2006年4月，中國石油和化學工業(yè)協(xié)會發(fā)《關(guān)于化工投資項目可行性研究報告編制辦法》，中石化協(xié)產(chǎn)發(fā)（2006）76號發(fā)改投資[2007]1169號文件《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》 2006年7月，國家發(fā)展改革委、建設部關(guān)于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知即《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版，發(fā)改投資[2006]1325號。二、可行性研究報告深度要求可行性研究報告由項目主辦單位委托有資格的設計單位或工程咨詢單位編制?？尚行匝芯繄蟾鎽鶕?jù)國家或主管