【文章內(nèi)容簡介】 度多為高層住宅。同樣，塔樓也有四大優(yōu)勢：（1）節(jié)約土地資源，房價較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價。（2）空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除了少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本上都可以拆改，某些塔樓甚至可以整層樓面打通，靈活分隔戶型。27（3）結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑，因而其結(jié)構(gòu)強度比板樓高，抗震性與安全性很好。（4）居高望遠，視野開闊，空氣新鮮，噪音較低。此外，塔樓有兩項缺點：（1）均好性差，居住密度高，通風采光不能保證。塔樓每層的住戶多為6戶以上，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當然不如板樓優(yōu)越。而且，因為進深大、戶數(shù)多，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件較差。如戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光通風。（2）面積使用率不高。塔樓的戶型使用率普遍低于板樓10個百分點左右，公共設施要求比板樓較多，如電梯、候梯室、配電、消防設施等。（五）住宅的三維空間 無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標來描述和測量。這三個指標構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學中分別稱為“開間”、“進深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標準規(guī)定。住宅的開間 在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度面言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定，住宅建筑開間常采用下列參數(shù)：、、。目前，—。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性、和抗震性。同時，小開間住宅也存在許多弊病，因為開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對較大，從面使得有效使用面積縮小；同時由于開間小，房間分割過小，不適應家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。住宅的進深 住宅的長度即進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。住宅的進深在設計上有一定的要求，采用下列常用參數(shù)：、、、。雖然進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。，不能任意擴大。住宅的層高 住宅的高度可以用“米”和“層”來計算，每一層的高度稱為層高。層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅的層高采用下列參數(shù)：、。—。住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高—樓板厚度（六）住宅建設的技術(shù)經(jīng)濟指標 技術(shù)經(jīng)濟指標是指：建筑容積率、建筑密度、綠化率等。以下所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)建物）所占面積、運動場地等等。建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應把附屬建筑也計算在內(nèi)，但不計算面積的附屬建筑物除外。其計算公式為：建筑容積率=總建筑面積247。總用地面積100% 一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能得到。建筑密度 即建筑覆蓋率，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設用地總面積之比。其計算公式為：建筑密度=建筑占地總面積247?？傆玫孛娣e100% 建筑密度作為一項指標，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程。一般來說，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應選擇密度低的項目。綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率不應低于30%。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個項目都能夠做的到。這里必須注意，綠地率不等于綠地覆蓋率。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。在計算時，不得計入綠化用地。地下車庫、化糞池這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植的大型喬木成活率較低，計算綠地率時也不能計入。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，31 所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。開發(fā)商當然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。戶型比 是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。（七）建筑配套與建筑材料會 所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒巴、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。消防設備系統(tǒng)安防系統(tǒng)水電氣供給系統(tǒng)智能布線系統(tǒng)三、商品房銷售基本知識（一）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。出讓的土地，可以是生地，也可認是經(jīng)過開發(fā)達到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)二級市場是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將建成的房地產(chǎn)進行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進入流通領(lǐng)域進行交易的市場，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)三級市場是指已獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場。三級市場通常是住房消費者之間的交易，屬于消費市場的重新配置，常見的有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當、拍賣等流通形式。（二）商品房預售 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售的條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)書。33（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期?！渡唐贩款A售許可證》 商品房實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得的不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示該證件。售樓廣告和說明書應當載明〈商品房預售許可證〉的批準文號。預售合同 商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同，開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。權(quán)屬登記 預售商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。（三）商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售條件：（1）現(xiàn)售商品房開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件。（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（4）已通過竣工驗收。（5）拆遷安置已經(jīng)落實。（6）供水、電、熱、氣、通訊等配套基礎(chǔ)設施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。（四）“五證兩書” 購房者在購房時通常會要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”“兩書”，房地產(chǎn)開發(fā)商也必須取得“五證”才具備銷售條件，這也是法律對銷售方的基本要求。五 證 《國有土地使用權(quán)證》 《建設用地規(guī)劃許可證》 《建設工程規(guī)劃許可證》 《建設工程施工許可證》 《商品房預售許可證》兩 書 《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅使用說明書》“五證”中最重要的是《國有土地使用權(quán)證》和《商品房預售許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。（五）內(nèi)部認購（六）格式條款四、商品房面積測算知識（一）銷售面積的測算標準 在我國大部分城市，商品房銷售仍按建筑面積計算價格，所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和為了減少糾紛，也有一些城市的開發(fā)商采取按套內(nèi)建筑面積計價銷售的辦法，即：商品房銷售面積=商品房套內(nèi)建筑面積（二）建筑面積的測算原則一般規(guī)定（1）房屋面積的計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。（2）房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積、包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，（）以上的永久性建筑。（3）房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。（4）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。（5）房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。0米以上計算。（6）房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。計算全部建筑面積的范圍（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。（2）多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）。37（4）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計算建筑面積。（5）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。（6）永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層外圍水平投影面積計算。（7）房屋天面上屬永久性建筑，、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。（8）原始設計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，按其外圍水平投影面積計算。（9）挑樓、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。（10）與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。（11）房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。（12）（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。（13）有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主體墻又有幕墻時，以主體墻為準計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。（15）、貨棚等按柱外圍水平面積計算。（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。（17）室內(nèi)體育館按實際面積層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。（18）機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層有圍護結(jié)構(gòu)的。（20）房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。（2）獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層樓梯外圍水平投影面積的一半計算。（5）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍（1）。（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。（4）房屋的天面、挑臺、房屋天面上的花園、泳池。（5）頂層挑臺的底版局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。（6）房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。（7）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺等。（8）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通道行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，都不計算計算建筑面積。40（9）屋面上有柱有蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設施。（10）利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。（11）廣場式室外樓梯。（12）獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（13）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。辨別原則 在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，（）以上的房屋及室內(nèi)相通的部位計算建筑面積。（1）計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。（2）計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。（3）位；裝飾性建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓