【文章內(nèi)容簡介】 提升形象檔次； 利用 資源 優(yōu)勢對項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等 ），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場表現(xiàn)。 三、項(xiàng)目評價(jià) 英之倫 酒店項(xiàng)目在 昭通 片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個(gè) 云南 房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。 由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來看， 英之倫 酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式 銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及 云南 經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。 四、 市場定位及項(xiàng)目評估： 16 （一） 市場定位 昭通 作為 云南 重要城 市 ，一直以來在 云南 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。 從長期來看 仍處在一個(gè)起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，樓 盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格每平方米介乎在 28007000 元之間 。 無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看， 昭 房地產(chǎn)都是 云南 房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 昭通 房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 （二） 項(xiàng)目評估 在整個(gè) 昭通 市場中， 英之倫 酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心 要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： ? 整體出讓 ? 抵押貸款 17 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 劣勢： （ 1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； （ 2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)； （ 3） 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場價(jià)格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓 雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 項(xiàng)目抵押貸款： 概念： 即按照一定的市場估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能回籠部分資金； 18 （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。 劣勢： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)； （ 3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要 求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能以市場價(jià)格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。 劣勢： （ 1）操作方式較為復(fù)雜； （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 小結(jié)： 19 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在 很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 五、 項(xiàng)目定位 英之倫 酒店為 昭通市英之倫酒店管理有限公司 全資擁有，是 昭通市為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店 4 層，總投資 2800 萬 元 。 英之倫 酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于 蒙泉大道與望海路的 交匯處。酒店按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為： 昭通 首個(gè) 產(chǎn) 權(quán)式酒店。 六、 方案評估意見 綜合項(xiàng)目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為： 產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項(xiàng)目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性 意 義： ■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 ■ 由市場決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 ■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán) ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 20 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 一、 各類物業(yè)銷售收入估算 （一） 酒店客房部分價(jià)格定位 定位理論依據(jù)： 由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益法定義 ： 預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益 ，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為 20 年，故收益年限n＝ 20 本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 21 平均租金收益： （根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)） ＝ 184 元 /套 /天 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝ 50％ 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝ 144 套 年收益租金 a＝ 365 天平均租金客房總套數(shù)入住率 ＝ 365 140 144 50％ =4835520元 故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r =48355200 元 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積 S＝ ㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)＝ V/S= 元 /㎡ 價(jià)格調(diào)整 由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出周邊公寓、寫 字樓等回報(bào)率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率） 8％來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。 云南省 同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價(jià)普遍在 50007000 之間，可作為本項(xiàng)目的價(jià)格參考； 考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。 22 由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為： 5400 元 /㎡（177。 2％） 結(jié)論： 通過以上對價(jià)格的技術(shù)性和市場接受度的分析 ，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為 5400 元 /㎡。 （