【正文】 為本項(xiàng)目的價(jià)格參考； 考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。 按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為 12021 元 /㎡（177。 酒店 資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表： 酒店 資金來(lái)源表 項(xiàng) 目 資金 (萬(wàn)元 ) 比例 自籌資金 800 28% 銷售收入 2021 72% 總投資 2800 % 項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營(yíng)成本及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，項(xiàng)目后續(xù)資金來(lái)源于銷售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益。 此類方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。 小結(jié)： 根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為 47%； 平均房?jī)r(jià)約為 184 元 /間 /天。 （四） 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算 按照行業(yè)平均成本率 50%，入住率 47%測(cè)算： 經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（一） 類別 A B C 合計(jì) 客房種類 單間 標(biāo)準(zhǔn)間 套房 27 客戶數(shù)量（間） 80 50 14 144 月出租率（ %） 80 40 20 47 實(shí)收房?jī)r(jià)（元 /間 /天） 158 188 208 184 實(shí)際客房 月 收入（元） 303360 112800 17472 433632 實(shí)際客戶年收入（元） 3640320 1353600 209664 5203584 月經(jīng)營(yíng)成本（元） 按 行業(yè)平均成本 50%計(jì)算 216816 年經(jīng)營(yíng)成本（元） 按行業(yè)平均成本 50%計(jì)算 2601792 月預(yù)期收益（元） 216816 年預(yù)期收益（元） 2601792 回報(bào) 方式二 8%固定回報(bào)（元） 銷售均價(jià) 5400 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 28081350 元， 按 8%固定回報(bào) ， 每月還款為 187209 元 187209 預(yù)期贏余（元） 34107 注： （ 1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客房數(shù)為 144， 根據(jù) 144 套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷售面積為 平米； （ 2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到 50%左右的水平。 我司認(rèn)為 ：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目 的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問(wèn)題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間仍然很大。酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到酒店的收入利潤(rùn)，酒店管理公司的品牌度直接影響購(gòu)買者的信心 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在 200 萬(wàn) ~500 萬(wàn)左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。 （一）、項(xiàng)目名稱 英之倫產(chǎn)權(quán)式酒店 （二）開(kāi)發(fā)公司 昭通市宏發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （三）項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 昭通市英之倫產(chǎn)權(quán)式酒店，裝修采用五星級(jí)的豪華標(biāo)準(zhǔn)，單體 4層，總建筑面積： ㎡。 （二） 如何降低 投資者的風(fēng)險(xiǎn) 采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 三、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 （一） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 33 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （ 1）項(xiàng)目銷售報(bào)批中的不確定因素 （ 2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離和確立問(wèn)題 （ 3）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活躍程度 （ 3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)投資性物業(yè)銷售的影響 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （ 2） 昭通 酒店業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅 （二） 防范建議 加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)； 加大營(yíng)銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊； 提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來(lái)合理的投資回報(bào)。 31 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 一、 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和 云南省 經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi) 云南省 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式 酒店銷售是可行的！ 二、 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 （一） 如何提高酒店的盈利能力？ 樹(shù)立 昭通 市 最 實(shí)惠、便利 酒店形象： （ 1）將餐飲娛樂(lè)部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹(shù)一幟，迅速和市場(chǎng) 32 上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別； （ 3）將購(gòu)房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購(gòu)買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率； （ 4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。按照 20 年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為 2400 萬(wàn)。 行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較： 類別 行業(yè)平均成本 酒店?duì)I業(yè)額 項(xiàng)目實(shí)際成本 備注 能源費(fèi)用 17% 520萬(wàn) 89 水、電、燃油等能源耗費(fèi) 工資保險(xiǎn)福利 16% 88 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 15% 83 維修、管理、物料消耗等 合計(jì) 49% 260 注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店 一年 運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用 等 。 我司認(rèn)為：每年 8%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。發(fā)展商承諾每年 8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受 18～84 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付 1～ 3 成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收 益按月、半年或年度返還。 二、 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 項(xiàng)目銷售回款詳表《 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 》。 2％） 結(jié)論： 通過(guò)以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析 ，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為 5400 元 /㎡。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為 20 年，故收益年限n＝ 20 本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 21 平均租金收益： （根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)） ＝ 184 元 /套 /天 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝ 50％ 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝ 144 套 年收益租金 a＝ 365 天平均租金客房總套數(shù)入住率 ＝ 365 140 144 50％ =4835520元 故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r =48355200 元 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積 S＝ ㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店