【正文】 用 資源 優(yōu)勢對項目進行信譽擔保； 快打快銷規(guī)避政策風險。昭通正在成為云南連接長江經(jīng)濟帶和成渝經(jīng)濟區(qū)的重要門戶，是內(nèi)地入滇乃至南下東南亞、南亞的便捷通道，區(qū)位優(yōu)勢逐步凸現(xiàn)。三大電站的裝機 容量相對兩個三峽電站，隨著昭通近幾年的招商引資位居全省前例，昭通的高速發(fā)展 ?！捌卟试颇? “兩基”順利通過國檢。全年居民消費價格總指數(shù)為 103，物價總水平保持基本穩(wěn)定。 全市財 政總收入完成 億元，同比增長 %。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 ％；主營業(yè)務收入 億元，同比增長 %；利稅總額 億元，同比增長 %。 6 全市工業(yè)增加值實現(xiàn) 億元，同比增長 %，工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn) ，同比增長 %。 完成農(nóng)林牧漁現(xiàn)價總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。金都 、 宏發(fā)元寶城 等大盤供應。在科學發(fā)展觀的指引下，全市上下正在全力推進又好又快發(fā)展，力爭在 2020 年把昭通建成重要的能源、重化工、農(nóng)特產(chǎn)品加工基地和長江上游生態(tài)屏障。在黨中央、國務院、省委、省政府的正確領導和關心支持下，全市各族人民以加快發(fā)展為主題，堅持解放思想、與時俱進，艱苦奮斗、開拓進取，全市經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，社會事業(yè)長足進步，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 二、 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和 昭通 經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi) 云南省 產(chǎn)權式酒店市場是樂觀的； ■ 產(chǎn)權式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的； 3 第二部分：市場分析 一、項目投資環(huán)境和市場研究 （一）項目投資環(huán)境分析 昭通市位于云南省東北部，與貴州、四川兩省接壤，地勢南高北低，最低海拔 267 米，最高海拔 4040 米，總面積 23021 平方公里。三大電站的裝機容量相對兩個三峽電站，隨著昭通近幾年的招商引資位居全省前例，昭通的高速發(fā)展。昭通正在成為云南連接長江經(jīng)濟帶和成渝經(jīng)濟區(qū)的重要門戶，是內(nèi)地入滇乃至南下東南亞、南亞的便捷通道，區(qū)位優(yōu)勢逐步凸現(xiàn) 。 二、 市場宏觀背景 （一）昭通市 2021年經(jīng)濟分析 從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2021 年 昭通 國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。扶貧開發(fā)深入推進，共解決 萬貧困人口的溫飽問題。電力企業(yè)發(fā)電量達 52 億度，同比增長 %。爭取到上級資金 億元，比上年增加 億元，其中，中央補助資金 億元，省級補助資金 億元。 消費品市場持續(xù)繁榮，物價總水平總體穩(wěn)定。全市各種社會保險參保人數(shù)突破 110 萬人，達 萬人，同比增長 61%。以內(nèi)。說明 2021 年的 昭通 酒店業(yè)市場前景向好。但從長遠來看，隨著產(chǎn)權式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。 機會（ O） 政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎； 開發(fā)商的步伐日益加快，帶動整個 昭通 房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升； 14 產(chǎn)權式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。 整體來看， 英之倫 酒店以產(chǎn)權式酒店的方式 銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及 云南 經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。根據(jù)項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心 要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇： ? 整體出讓 ? 抵押貸款 17 ? 產(chǎn)權式酒店 酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權與經(jīng)營權同時轉(zhuǎn)讓的方式。 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要 求，且又會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔。 英之倫 酒店是一家豪華商務旅游酒店。 云南省 同類型產(chǎn)權式酒店的售價普遍在 50007000 之間，可作為本項目的價格參考； 考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。 酒店 資金來源構成情況如下表： 酒店 資金來源表 項 目 資金 (萬元 ) 比例 自籌資金 800 28% 銷售收入 2021 72% 總投資 2800 % 項目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款項，項目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。 小結(jié)： 根據(jù)上表數(shù)據(jù)計算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為 47%； 平均房價約為 184 元 /間 /天。 我司認為 ：項目酒店作為產(chǎn)權式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項目 的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大。 （一）、項目名稱 英之倫產(chǎn)權式酒店 （二）開發(fā)公司 昭通市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （三）項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 昭通市英之倫產(chǎn)權式酒店，裝修采用五星級的豪華標準，單體 4層，總建筑面積： ㎡。 31 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 一、 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和 云南省 經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： ■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi) 云南省 產(chǎn)權式酒店市場是樂觀的 ■ 產(chǎn)權式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為產(chǎn)權式 酒店銷售是可行的！ 二、 項目主要問題的解決辦法和建議 （一） 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立 昭通 市 最 實惠、便利 酒店形象： （ 1）將餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務上獨樹一幟，迅速和市場 32 上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將購房客戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購買吸引力，促進項目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項目成本比較： 類別 行業(yè)平均成本 酒店營業(yè)額 項目實際成本 備注 能源費用 17% 520萬 89 水、電、燃油等能源耗費 工資保險福利 16% 88 經(jīng)營管理費用 15% 83 維修、管理、物料消耗等 合計 49% 260 注：上述指標為整個酒店 一年 運作所需成本，包括維持酒店客房設施正常運營所需費用 等 。發(fā)展商承諾每年 8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受 18～84 天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付 1～ 3 成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收 益按月、半年或年度返還。 2％） 結(jié)論： 通過以上對價格的技術性和市場接受度的分析 ，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為 5400 元 /㎡。酒店按照星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理。 產(chǎn)權式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客