【正文】 年度十佳熱銷(xiāo)樓盤(pán)2014年中國(guó)湖南房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)排行榜最具性?xún)r(jià)比樓盤(pán)2014年第十一屆（長(zhǎng)沙）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜長(zhǎng)沙最具人氣樓盤(pán)2014年最佳人居環(huán)境樓盤(pán)2014年長(zhǎng)沙最具影響力城市宜居大盤(pán)2014年度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)定金牌單位組織結(jié)構(gòu)圖：湖南澳海月亮灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司杭州澳海控股有限公司項(xiàng)目分公司業(yè)務(wù)分公司富陽(yáng)紫太商住有限公司重慶杭富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銀川先澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南三江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沈陽(yáng)澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司富陽(yáng)市同瀚智能電子有限公司杭州同翰建筑設(shè)計(jì)有限公司杭州新海建設(shè)工程實(shí)業(yè)有限公司杭州三江物業(yè)管理有限公司富陽(yáng)市新海園林養(yǎng)殖有限公司富陽(yáng)市三江大酒店有限公司長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南澳海月亮灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司▽主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表格4）澳海3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O） △市場(chǎng)形勢(shì)2015年上半年住宅供應(yīng)量最大的是岳麓區(qū)，；成交量最大的也是岳麓區(qū)，；其次是雨花區(qū)和望城區(qū)；住宅成交價(jià)格與去年同期相比望城區(qū)仍然保持上漲態(tài)勢(shì)；總體表現(xiàn)為西拓南延。優(yōu)勢(shì)解析——本地塊最大優(yōu)勢(shì)為教育配套及大型商業(yè)配套的未來(lái)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。望洲府”位于湖南省長(zhǎng)沙市望城區(qū)星城鎮(zhèn)普瑞大道上，隸屬河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。但是金橋國(guó)際商業(yè)集群，作為集商品交易、會(huì)展博覽、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)、金融后援、總部基地、休閑、娛樂(lè)、旅游度假及相關(guān)生活配套于一體超大型金融商貿(mào)物流綜合體。本地塊采用組團(tuán)布置，各組團(tuán)的區(qū)域由小區(qū)內(nèi)的水系、道路自然分割而成。沿街商業(yè)主要設(shè)置在地塊北面和西面以及南面，其中東北角還設(shè)計(jì)了大型的集中商業(yè)，致力于打造高檔、高雅、有品位的商業(yè)組群。均好的環(huán)境品質(zhì)：組團(tuán)式的景觀保證了組團(tuán)內(nèi)部的優(yōu)美景色，再加上小區(qū)中心大面積的中央水景、綠化，就能達(dá)到較好的環(huán)境品質(zhì)，使每個(gè)住戶(hù)有良好的景觀，盡享怡人生活。d a、道路系統(tǒng)：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。欄桿：起安全保護(hù)作用。項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶(hù)數(shù)戶(hù)3472居住人數(shù)人10416戶(hù)均人口人3① 商業(yè)面積② 高層公寓③ 花園洋房④ 別墅⑤ 物管及其他㎡ 412900① 38000② 285400③ 28250④ 52070⑤ 1000容積率綠地率%30車(chē)位個(gè)4132建設(shè)用地現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)條件宗地塊位于普瑞西路上，隸屬河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。望城是省會(huì)長(zhǎng)沙的衛(wèi)星城，具備了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)加速發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和條件，主動(dòng)融入大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，在長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)中發(fā)揮作用。中心城區(qū)總面積1142平方公里。造綠大行動(dòng)啟動(dòng)近一年，長(zhǎng)沙市城市綠化提質(zhì)戰(zhàn)果顯著：鋪排綠色城市建設(shè)項(xiàng)目282個(gè)，先后對(duì)韶山路、營(yíng)盤(pán)路、南湖路、岳麓大道、瀟湘路、芙蓉北路和勞動(dòng)?xùn)|路等城市主干道進(jìn)行綠化提質(zhì)改造，打造了一批林蔭道、精管道，建成綠色示范社區(qū)44個(gè)、社區(qū)公園55個(gè)。 長(zhǎng)沙4號(hào)線(xiàn)一期工程起自望城區(qū)普瑞大道,經(jīng)銀杉路、瀟湘中路、溁銀路、望月湖、麓山南路、阜埠河路、南湖路、黃土嶺路、赤黃路、勞動(dòng)路、黎圫路、長(zhǎng)沙火車(chē)南站、光達(dá)至桂花大道站止。長(zhǎng)沙向西中，人居向西、工業(yè)向西、商貿(mào)向西的進(jìn)程正在加速。在當(dāng)前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)格局中屬望城板塊，該板塊客戶(hù)主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶(hù)以及長(zhǎng)沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶(hù)為主。從每月數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，其商鋪銷(xiāo)售業(yè)績(jī)比較穩(wěn)定，發(fā)展?fàn)顩r良好，從目前發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，金橋國(guó)際帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的能力是比較強(qiáng)的，根據(jù)當(dāng)前良好預(yù)期，金橋國(guó)際將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。2341680平米聯(lián)排7000，獨(dú)棟900010000▽2015年前11月，%?！獏^(qū)域市場(chǎng)▽區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)大盤(pán)云集（詳見(jiàn)區(qū)域市場(chǎng)解析）——競(jìng)爭(zhēng)解讀▽本項(xiàng)目面臨兩類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)，一類(lèi)型是河西市府板塊、麓南板塊、梅溪湖板塊。一．項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系及項(xiàng)目定位▽區(qū)域價(jià)值成長(zhǎng)價(jià)值最具成長(zhǎng)潛力的區(qū)域之一u 長(zhǎng)沙河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊u 國(guó)家級(jí)湘江新區(qū)核心區(qū)u 長(zhǎng)株潭城際鐵路u 渝長(zhǎng)廈高鐵規(guī)劃價(jià)值全新的規(guī)劃藍(lán)圖◆ 區(qū)域內(nèi)土地存量大帶來(lái)的規(guī)劃空間靈活，可塑性強(qiáng)；高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)配套以及政府打造意愿強(qiáng)烈——湘江新區(qū)◆ 七星級(jí)酒店、綜合旅游娛樂(lè)設(shè)施、高端別墅、月亮島文旅新城◆ 未來(lái)貨運(yùn)樞紐——火車(chē)西站◆ 500畝河西商業(yè)巨擘——奧特萊斯商業(yè)中心◆ 1500萬(wàn)方金橋國(guó)際商業(yè)集群交通價(jià)值最自由的交通網(wǎng)絡(luò)，未來(lái)價(jià)值明顯◆該位于普瑞大道，與長(zhǎng)沙市繞城高速公路、長(zhǎng)常高速公路、新長(zhǎng)沙火車(chē)站等省市重要公路、鐵路、航運(yùn)樞紐形成一個(gè)便利的交通網(wǎng)絡(luò)。216。▽綜合價(jià)值體系的核心價(jià)值點(diǎn) 城市規(guī)劃動(dòng)力——河西先導(dǎo)核心區(qū)——湘江新區(qū)核心區(qū)——長(zhǎng)沙西金橋樞紐站； 區(qū)域配套力量——金橋國(guó)際商業(yè)集群； 規(guī)劃?rùn)n次力量——精品微墅+花園洋房+全景高層綜合性社區(qū)； 產(chǎn)品區(qū)隔力量——區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)別墅、花園洋房加高層園林社區(qū)，外觀馬橋河風(fēng)光帶+內(nèi)臨水系的低碳生態(tài)園林。新城國(guó)際花都產(chǎn)品類(lèi)型559090120121145145以上面積區(qū)間629093103//體量45811018//比例（%）82%18%//去化率（%）85%26%//龍湖 湘風(fēng)星城產(chǎn)品類(lèi)型7080809090100100120面積區(qū)間779884997114體量（套）330264198198比例（%）33%27%20%20%去化率（%）44%90%90%89%■ 說(shuō)明：龍湖湘風(fēng)星城是龍湖的高層產(chǎn)品，從以上表格數(shù)據(jù)可知：項(xiàng)目規(guī)劃76和79平米兩房產(chǎn)品居多，占戶(hù)型配比近1/3。項(xiàng)目高層2013年10月開(kāi)盤(pán)?；▓@洋房戶(hù)型面積在80140平區(qū)間，花園洋房銷(xiāo)售情況較好。□高層建筑錯(cuò)開(kāi)排列，提升馬橋河景觀與小區(qū)園林的輻射范圍，同時(shí)提升各棟采光系數(shù)、通風(fēng)系數(shù)。 建議三房最大面積不超過(guò)120平，保持此類(lèi)產(chǎn)品的較低總價(jià)，較低置業(yè)門(mén)檻，在同期小面積房源消化情況下，可以減少部分小面積客戶(hù)流失；三． 市場(chǎng)洞察、目標(biāo)客戶(hù)分析▽銷(xiāo)售面積30萬(wàn)方、銷(xiāo)售金額12億▽實(shí)現(xiàn)高層3400均價(jià)元/平以上，聯(lián)排5800元/平均價(jià)以上，疊排5000元/平均價(jià)以上。主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)如下:▽行銷(xiāo)、大客戶(hù)擴(kuò)展、團(tuán)購(gòu)擴(kuò)展▽項(xiàng)目啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)▽項(xiàng)目咨詢(xún)電話(huà)、咨詢(xún)點(diǎn)公布▽項(xiàng)目市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放▽項(xiàng)目產(chǎn)品信息發(fā)布▽項(xiàng)目重大新聞發(fā)布（助學(xué)/新增配套/招商信息）▽項(xiàng)目VIP招募信息發(fā)布▽項(xiàng)目樣板區(qū)開(kāi)放參觀邀請(qǐng) ▽項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息二．展示策略項(xiàng)目展示安排結(jié)合以上論據(jù)，加上本區(qū)域遠(yuǎn)離市中心，如果要爭(zhēng)取河?xùn)|客戶(hù)群，單純?cè)谑袃?nèi)做戶(hù)外廣告，實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)效果受到一定局限。有萊茵城在此區(qū)域做個(gè)市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)接待中心。微笑服務(wù)文明用語(yǔ)。按高檔會(huì)所服務(wù)人員水平培訓(xùn)上崗▽人員配置項(xiàng)目人數(shù)/備注保潔1名保安2名（形象崗）財(cái)務(wù)2樓財(cái)務(wù)室銷(xiāo)售員若干▽硬件要求▽人員安排項(xiàng)目人數(shù)/備注保 潔1名服務(wù)員2名保 安2名（形象崗）銷(xiāo)售員若干▽硬件要求——獨(dú)立停車(chē)坪——營(yíng)銷(xiāo)中心樣板房展示▽人員配置項(xiàng)目人數(shù)/備注保 潔3名保 安2名（形象崗）2名（引導(dǎo)停車(chē)）財(cái) 務(wù)現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)2名服務(wù)員3名銷(xiāo)售員若干 模型制作▽類(lèi)型：項(xiàng)目模型、單體模型、周邊價(jià)值展示區(qū)▽功能要求：——項(xiàng)目模型要求客戶(hù)具有參與感，沙盤(pán)中項(xiàng)目樓體具有升降、分合等功能能讓客戶(hù)看到項(xiàng)目的整體面貌，在沙盤(pán)的旁邊有操做臺(tái)?！獑误w模型重點(diǎn)體現(xiàn)項(xiàng)目戶(hù)型特色、優(yōu)勢(shì)——周邊價(jià)值展示區(qū)則必須體現(xiàn)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值尺寸要求：項(xiàng)目模型比例由設(shè)計(jì)部與銷(xiāo)售部共同確定?！卜婪?wù)：著裝統(tǒng)一、英氣工作裝、持健康證、無(wú)犯罪證明，佩戴工作證上崗；保證銷(xiāo)售區(qū)域秩序，保證停車(chē)區(qū)域停車(chē)有序、出入暢通，保證停車(chē)區(qū)域車(chē)輛安全、車(chē)內(nèi)財(cái)物安全，銷(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售道具、銷(xiāo)售部配飾、綠化防損……停車(chē)區(qū)域?qū)Ｈ艘龑?dǎo)停車(chē)、按星級(jí)酒店規(guī)格培訓(xùn)上崗。▽市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)接待中心候選區(qū)域6長(zhǎng)沙CBD地段，寫(xiě)字樓酒店林立，周邊商業(yè)（黃興商圈）發(fā)達(dá)、居民密集、人流多、路網(wǎng)（五一大道、芙蓉中路）發(fā)達(dá)。通過(guò)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、不僅可以強(qiáng)化品牌力度，同時(shí)可以為項(xiàng)目前期蓄客起到關(guān)鍵作用。我們除了要達(dá)到以上銷(xiāo)售目標(biāo)外，還需要實(shí)現(xiàn)如下戰(zhàn)略目標(biāo)▲ 形成品牌效應(yīng)：通過(guò)前期系列營(yíng)銷(xiāo)宣傳推廣活動(dòng)，要求達(dá)到在河西市場(chǎng)內(nèi)形成高知曉度、高美譽(yù)度，在全長(zhǎng)沙市乃至周邊地區(qū)形成較高知曉度。216。考慮到項(xiàng)目容積率要求，花園洋房+高層規(guī)劃能在較高容積率基礎(chǔ)上提高項(xiàng)目品位，且利用環(huán)境資源規(guī)劃部分高價(jià)值輕別墅，從而達(dá)到項(xiàng)目效益最大化目標(biāo)。產(chǎn)品類(lèi)型200300300400400500500600600以上面積區(qū)間2673273844635156001081體量（套）441486211比例（%）%70%%1%5%去化率（%）82%55%17%50%63%金地三千府■ 說(shuō)明：該項(xiàng)目主要以327384平米的獨(dú)棟別墅和267平米的6聯(lián)排為主，該項(xiàng)目啟動(dòng)較早，小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施已經(jīng)呈現(xiàn)，緊靠雷鋒大道，交通相對(duì)較便利，距離長(zhǎng)沙重要的交通樞紐汽車(chē)西站，車(chē)程距離大概20分鐘，產(chǎn)品的總體去化情況較好。多次采取別墅綁定和低價(jià)促銷(xiāo)等營(yíng)銷(xiāo)方式去化庫(kù)存。 周邊項(xiàng)目產(chǎn)品配比情況與去化率正榮財(cái)富中心產(chǎn)品類(lèi)型559090120121145145以上面積區(qū)間/105118128143/體量/401392/比例（%）/50%50%/去化率（%）/32%41%/■ 說(shuō)明：正榮財(cái)富中心于2014年3月正式開(kāi)盤(pán)，在售的產(chǎn)品主要以106130平米的復(fù)試和105143平米的普通高層為主，復(fù)式產(chǎn)品是周邊市場(chǎng)的差異化產(chǎn)品，但均價(jià)在4500元/平米，相比周邊樓盤(pán)價(jià)格較高，去化率較低。各住宅組團(tuán)亦通過(guò)圍合，營(yíng)造安靜平和的庭院空間，形成豐富的空間層次，提升項(xiàng)目品質(zhì)。另一方面，配合長(zhǎng)沙市的路網(wǎng)功能，現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目往來(lái)長(zhǎng)株譚等地方都在1小時(shí)路程范圍之內(nèi)。但主要?dú)w于政府規(guī)劃與區(qū)域前景▽另一類(lèi)型則是區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。%，%。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目分布態(tài)勢(shì)與基本情況項(xiàng)目附近大盤(pán)云集，供應(yīng)充足。 隨著金星北板塊的價(jià)格持續(xù)走高，金星北片區(qū)受到的客戶(hù)重視越來(lái)越高，片區(qū)市場(chǎng)大盤(pán)扎堆，片區(qū)建設(shè)日新月異。? 沿多條生長(zhǎng)軸線(xiàn)拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。設(shè)車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)各一處。 棚改項(xiàng)目公租房項(xiàng)目廉租房年度仸務(wù)數(shù)53402實(shí)際啟勱數(shù)53402年度仸務(wù)套數(shù)147008741767實(shí)際開(kāi)工套數(shù)1648510210896開(kāi)工率124%117%117%建成率%%100%基本建設(shè)項(xiàng)目 ： (一)安居工程： 三角洲整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、東牌樓舊城改造項(xiàng)目、南湖片區(qū)?北部（金外灘）棚改、中山西路棚戶(hù)區(qū)改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤崗沖棚戶(hù)區(qū)改造等項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)（二）暢通工程 重點(diǎn)實(shí)施長(zhǎng)株潭城際軌道交通 、武廣鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)、四個(gè)過(guò)江通道、十條主干道、五座橋梁、“一區(qū)四片”路網(wǎng)和內(nèi)五區(qū)路網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目等?！耙惠S”為湘江發(fā)展軸，“兩帶”為北部發(fā)展廊帶和南部發(fā)展廊帶，“多中心”是一個(gè)城市主中心、兩個(gè)城市副中心、五個(gè)組團(tuán)中心。望城縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有良好的政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、比較優(yōu)勢(shì)。地塊與在建金橋國(guó)際市場(chǎng)集群隔路相望。居住區(qū)地形有高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 e安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可是對(duì)講防盜門(mén)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。 a組團(tuán)通過(guò)布置花園和陽(yáng)臺(tái)與環(huán)境相互滲透，使空間充滿(mǎn)了流動(dòng)性，打造以生態(tài)景觀為核心的規(guī)劃模式，通過(guò)景觀的營(yíng)造構(gòu)筑高品位的居住社區(qū)。綜合考慮周邊用地環(huán)境，高層公寓主要布置在地塊的北部以及西面，花園洋房位于地塊中部以及南面，別墅主要布置在地塊中部和東面。從每月數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，其商鋪銷(xiāo)售業(yè)績(jī)比較穩(wěn)定，發(fā)展?fàn)顩r良好，從目前發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，金橋國(guó)際帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的能力是比較強(qiáng)的，根據(jù)當(dāng)前良好預(yù)期，金橋國(guó)際將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。在當(dāng)前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)格局中屬望城板塊，該板塊客戶(hù)主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶(hù)以及長(zhǎng)沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶(hù)為主。劣勢(shì)解析——通過(guò)對(duì)于地塊景觀、自然資源及項(xiàng)目所推崇的生活理念，區(qū)域內(nèi)宜居環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育等優(yōu)勢(shì)宣傳放大，弱化地塊內(nèi)交通不便劣勢(shì)，項(xiàng)目通過(guò)自建部分配套以彌補(bǔ)一部分配套不足現(xiàn)狀。 △區(qū)域優(yōu)勢(shì)河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)、湘江新區(qū)核心區(qū)、長(zhǎng)株潭城際鐵軌△項(xiàng)目共贏 地塊附近各個(gè)項(xiàng)目相繼運(yùn)作提升了地塊受關(guān)注度?！魈厣虡I(yè)奧特萊斯中高檔購(gòu)物商業(yè)中心、金橋國(guó)際商業(yè)集群△自然環(huán)境宗地內(nèi)原生態(tài)植被保存完好，地塊東側(cè)緊鄰馬橋河景觀帶。鳴翠桃源”：2003年被確認(rèn)“中國(guó)（浙江）山景園林地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)