【正文】 年度十佳熱銷樓盤2014年中國湖南房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)排行榜最具性價(jià)比樓盤2014年第十一屆（長沙）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜長沙最具人氣樓盤2014年最佳人居環(huán)境樓盤2014年長沙最具影響力城市宜居大盤2014年度長沙市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信評(píng)定金牌單位組織結(jié)構(gòu)圖：湖南澳海月亮灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州澳?？毓捎邢薰卷?xiàng)目分公司業(yè)務(wù)分公司富陽紫太商住有限公司重慶杭富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀川先澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沈陽澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富陽市同瀚智能電子有限公司杭州同翰建筑設(shè)計(jì)有限公司杭州新海建設(shè)工程實(shí)業(yè)有限公司杭州三江物業(yè)管理有限公司富陽市新海園林養(yǎng)殖有限公司富陽市三江大酒店有限公司長春澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南澳海月亮灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司▽主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表格4）澳海3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O） △市場(chǎng)形勢(shì)2015年上半年住宅供應(yīng)量最大的是岳麓區(qū)，；成交量最大的也是岳麓區(qū)，；其次是雨花區(qū)和望城區(qū)；住宅成交價(jià)格與去年同期相比望城區(qū)仍然保持上漲態(tài)勢(shì)；總體表現(xiàn)為西拓南延。優(yōu)勢(shì)解析——本地塊最大優(yōu)勢(shì)為教育配套及大型商業(yè)配套的未來發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。望洲府”位于湖南省長沙市望城區(qū)星城鎮(zhèn)普瑞大道上，隸屬河西先導(dǎo)開發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。但是金橋國際商業(yè)集群，作為集商品交易、會(huì)展博覽、倉儲(chǔ)物流、電子商務(wù)、金融后援、總部基地、休閑、娛樂、旅游度假及相關(guān)生活配套于一體超大型金融商貿(mào)物流綜合體。本地塊采用組團(tuán)布置，各組團(tuán)的區(qū)域由小區(qū)內(nèi)的水系、道路自然分割而成。沿街商業(yè)主要設(shè)置在地塊北面和西面以及南面，其中東北角還設(shè)計(jì)了大型的集中商業(yè)，致力于打造高檔、高雅、有品位的商業(yè)組群。均好的環(huán)境品質(zhì)：組團(tuán)式的景觀保證了組團(tuán)內(nèi)部的優(yōu)美景色，再加上小區(qū)中心大面積的中央水景、綠化，就能達(dá)到較好的環(huán)境品質(zhì)，使每個(gè)住戶有良好的景觀，盡享怡人生活。d a、道路系統(tǒng)：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。欄桿：起安全保護(hù)作用。項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶3472居住人數(shù)人10416戶均人口人3① 商業(yè)面積② 高層公寓③ 花園洋房④ 別墅⑤ 物管及其他㎡ 412900① 38000② 285400③ 28250④ 52070⑤ 1000容積率綠地率%30車位個(gè)4132建設(shè)用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件宗地塊位于普瑞西路上，隸屬河西先導(dǎo)開發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。望城是省會(huì)長沙的衛(wèi)星城，具備了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)加速發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和條件，主動(dòng)融入大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，在長株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)中發(fā)揮作用。中心城區(qū)總面積1142平方公里。造綠大行動(dòng)啟動(dòng)近一年，長沙市城市綠化提質(zhì)戰(zhàn)果顯著：鋪排綠色城市建設(shè)項(xiàng)目282個(gè)，先后對(duì)韶山路、營盤路、南湖路、岳麓大道、瀟湘路、芙蓉北路和勞動(dòng)?xùn)|路等城市主干道進(jìn)行綠化提質(zhì)改造，打造了一批林蔭道、精管道，建成綠色示范社區(qū)44個(gè)、社區(qū)公園55個(gè)。 長沙4號(hào)線一期工程起自望城區(qū)普瑞大道,經(jīng)銀杉路、瀟湘中路、溁銀路、望月湖、麓山南路、阜埠河路、南湖路、黃土嶺路、赤黃路、勞動(dòng)路、黎圫路、長沙火車南站、光達(dá)至桂花大道站止。長沙向西中，人居向西、工業(yè)向西、商貿(mào)向西的進(jìn)程正在加速。在當(dāng)前長沙市房地產(chǎn)格局中屬望城板塊，該板塊客戶主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶以及長沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶為主。從每月數(shù)據(jù)對(duì)比來看，其商鋪銷售業(yè)績比較穩(wěn)定，發(fā)展?fàn)顩r良好，從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，金橋國際帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的能力是比較強(qiáng)的，根據(jù)當(dāng)前良好預(yù)期，金橋國際將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。2341680平米聯(lián)排7000，獨(dú)棟900010000▽2015年前11月，%。—區(qū)域市場(chǎng)▽區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)大盤云集（詳見區(qū)域市場(chǎng)解析）——競爭解讀▽本項(xiàng)目面臨兩類型競爭，一類型是河西市府板塊、麓南板塊、梅溪湖板塊。一．項(xiàng)目價(jià)值體系及項(xiàng)目定位▽區(qū)域價(jià)值成長價(jià)值最具成長潛力的區(qū)域之一u 長沙河西先導(dǎo)開發(fā)區(qū)核心板塊u 國家級(jí)湘江新區(qū)核心區(qū)u 長株潭城際鐵路u 渝長廈高鐵規(guī)劃價(jià)值全新的規(guī)劃藍(lán)圖◆ 區(qū)域內(nèi)土地存量大帶來的規(guī)劃空間靈活，可塑性強(qiáng)；高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)配套以及政府打造意愿強(qiáng)烈——湘江新區(qū)◆ 七星級(jí)酒店、綜合旅游娛樂設(shè)施、高端別墅、月亮島文旅新城◆ 未來貨運(yùn)樞紐——火車西站◆ 500畝河西商業(yè)巨擘——奧特萊斯商業(yè)中心◆ 1500萬方金橋國際商業(yè)集群交通價(jià)值最自由的交通網(wǎng)絡(luò)，未來價(jià)值明顯◆該位于普瑞大道，與長沙市繞城高速公路、長常高速公路、新長沙火車站等省市重要公路、鐵路、航運(yùn)樞紐形成一個(gè)便利的交通網(wǎng)絡(luò)。216。▽綜合價(jià)值體系的核心價(jià)值點(diǎn) 城市規(guī)劃動(dòng)力——河西先導(dǎo)核心區(qū)——湘江新區(qū)核心區(qū)——長沙西金橋樞紐站； 區(qū)域配套力量——金橋國際商業(yè)集群； 規(guī)劃檔次力量——精品微墅+花園洋房+全景高層綜合性社區(qū)； 產(chǎn)品區(qū)隔力量——區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)別墅、花園洋房加高層園林社區(qū)，外觀馬橋河風(fēng)光帶+內(nèi)臨水系的低碳生態(tài)園林。新城國際花都產(chǎn)品類型559090120121145145以上面積區(qū)間629093103//體量45811018//比例（%）82%18%//去化率（%）85%26%//龍湖 湘風(fēng)星城產(chǎn)品類型7080809090100100120面積區(qū)間779884997114體量（套）330264198198比例（%）33%27%20%20%去化率（%）44%90%90%89%■ 說明：龍湖湘風(fēng)星城是龍湖的高層產(chǎn)品，從以上表格數(shù)據(jù)可知：項(xiàng)目規(guī)劃76和79平米兩房產(chǎn)品居多，占戶型配比近1/3。項(xiàng)目高層2013年10月開盤。花園洋房戶型面積在80140平區(qū)間，花園洋房銷售情況較好?！醺邔咏ㄖe(cuò)開排列，提升馬橋河景觀與小區(qū)園林的輻射范圍，同時(shí)提升各棟采光系數(shù)、通風(fēng)系數(shù)。 建議三房最大面積不超過120平，保持此類產(chǎn)品的較低總價(jià)，較低置業(yè)門檻，在同期小面積房源消化情況下，可以減少部分小面積客戶流失；三． 市場(chǎng)洞察、目標(biāo)客戶分析▽銷售面積30萬方、銷售金額12億▽實(shí)現(xiàn)高層3400均價(jià)元/平以上，聯(lián)排5800元/平均價(jià)以上，疊排5000元/平均價(jià)以上。主要營銷節(jié)點(diǎn)如下:▽行銷、大客戶擴(kuò)展、團(tuán)購擴(kuò)展▽項(xiàng)目啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)▽項(xiàng)目咨詢電話、咨詢點(diǎn)公布▽項(xiàng)目市內(nèi)營銷中心開放▽項(xiàng)目產(chǎn)品信息發(fā)布▽項(xiàng)目重大新聞發(fā)布（助學(xué)/新增配套/招商信息）▽項(xiàng)目VIP招募信息發(fā)布▽項(xiàng)目樣板區(qū)開放參觀邀請(qǐng) ▽項(xiàng)目開盤信息二．展示策略項(xiàng)目展示安排結(jié)合以上論據(jù)，加上本區(qū)域遠(yuǎn)離市中心，如果要爭取河?xùn)|客戶群，單純?cè)谑袃?nèi)做戶外廣告，實(shí)際營銷效果受到一定局限。有萊茵城在此區(qū)域做個(gè)市內(nèi)營銷接待中心。微笑服務(wù)文明用語。按高檔會(huì)所服務(wù)人員水平培訓(xùn)上崗▽人員配置項(xiàng)目人數(shù)/備注保潔1名保安2名（形象崗）財(cái)務(wù)2樓財(cái)務(wù)室銷售員若干▽硬件要求▽人員安排項(xiàng)目人數(shù)/備注保 潔1名服務(wù)員2名保 安2名（形象崗）銷售員若干▽硬件要求——獨(dú)立停車坪——營銷中心樣板房展示▽人員配置項(xiàng)目人數(shù)/備注保 潔3名保 安2名（形象崗）2名（引導(dǎo)停車）財(cái) 務(wù)現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)2名服務(wù)員3名銷售員若干 模型制作▽類型：項(xiàng)目模型、單體模型、周邊價(jià)值展示區(qū)▽功能要求：——項(xiàng)目模型要求客戶具有參與感，沙盤中項(xiàng)目樓體具有升降、分合等功能能讓客戶看到項(xiàng)目的整體面貌，在沙盤的旁邊有操做臺(tái)。——單體模型重點(diǎn)體現(xiàn)項(xiàng)目戶型特色、優(yōu)勢(shì)——周邊價(jià)值展示區(qū)則必須體現(xiàn)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃價(jià)值、項(xiàng)目價(jià)值尺寸要求：項(xiàng)目模型比例由設(shè)計(jì)部與銷售部共同確定?！卜婪?wù)：著裝統(tǒng)一、英氣工作裝、持健康證、無犯罪證明，佩戴工作證上崗；保證銷售區(qū)域秩序，保證停車區(qū)域停車有序、出入暢通，保證停車區(qū)域車輛安全、車內(nèi)財(cái)物安全，銷售區(qū)域銷售道具、銷售部配飾、綠化防損……停車區(qū)域?qū)Ｈ艘龑?dǎo)停車、按星級(jí)酒店規(guī)格培訓(xùn)上崗。▽市內(nèi)營銷接待中心候選區(qū)域6長沙CBD地段，寫字樓酒店林立，周邊商業(yè)（黃興商圈）發(fā)達(dá)、居民密集、人流多、路網(wǎng)（五一大道、芙蓉中路）發(fā)達(dá)。通過對(duì)營銷中心包裝、不僅可以強(qiáng)化品牌力度，同時(shí)可以為項(xiàng)目前期蓄客起到關(guān)鍵作用。我們除了要達(dá)到以上銷售目標(biāo)外，還需要實(shí)現(xiàn)如下戰(zhàn)略目標(biāo)▲ 形成品牌效應(yīng)：通過前期系列營銷宣傳推廣活動(dòng)，要求達(dá)到在河西市場(chǎng)內(nèi)形成高知曉度、高美譽(yù)度，在全長沙市乃至周邊地區(qū)形成較高知曉度。216。考慮到項(xiàng)目容積率要求，花園洋房+高層規(guī)劃能在較高容積率基礎(chǔ)上提高項(xiàng)目品位，且利用環(huán)境資源規(guī)劃部分高價(jià)值輕別墅，從而達(dá)到項(xiàng)目效益最大化目標(biāo)。產(chǎn)品類型200300300400400500500600600以上面積區(qū)間2673273844635156001081體量（套）441486211比例（%）%70%%1%5%去化率（%）82%55%17%50%63%金地三千府■ 說明：該項(xiàng)目主要以327384平米的獨(dú)棟別墅和267平米的6聯(lián)排為主，該項(xiàng)目啟動(dòng)較早，小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施已經(jīng)呈現(xiàn)，緊靠雷鋒大道，交通相對(duì)較便利，距離長沙重要的交通樞紐汽車西站，車程距離大概20分鐘，產(chǎn)品的總體去化情況較好。多次采取別墅綁定和低價(jià)促銷等營銷方式去化庫存。 周邊項(xiàng)目產(chǎn)品配比情況與去化率正榮財(cái)富中心產(chǎn)品類型559090120121145145以上面積區(qū)間/105118128143/體量/401392/比例（%）/50%50%/去化率（%）/32%41%/■ 說明：正榮財(cái)富中心于2014年3月正式開盤，在售的產(chǎn)品主要以106130平米的復(fù)試和105143平米的普通高層為主，復(fù)式產(chǎn)品是周邊市場(chǎng)的差異化產(chǎn)品，但均價(jià)在4500元/平米，相比周邊樓盤價(jià)格較高，去化率較低。各住宅組團(tuán)亦通過圍合，營造安靜平和的庭院空間，形成豐富的空間層次，提升項(xiàng)目品質(zhì)。另一方面，配合長沙市的路網(wǎng)功能，現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目往來長株譚等地方都在1小時(shí)路程范圍之內(nèi)。但主要?dú)w于政府規(guī)劃與區(qū)域前景▽另一類型則是區(qū)域內(nèi)競爭。%，%。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目分布態(tài)勢(shì)與基本情況項(xiàng)目附近大盤云集，供應(yīng)充足。 隨著金星北板塊的價(jià)格持續(xù)走高，金星北片區(qū)受到的客戶重視越來越高，片區(qū)市場(chǎng)大盤扎堆，片區(qū)建設(shè)日新月異。? 沿多條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。設(shè)車輛段、停車場(chǎng)各一處。 棚改項(xiàng)目公租房項(xiàng)目廉租房年度仸務(wù)數(shù)53402實(shí)際啟勱數(shù)53402年度仸務(wù)套數(shù)147008741767實(shí)際開工套數(shù)1648510210896開工率124%117%117%建成率%%100%基本建設(shè)項(xiàng)目 ： (一)安居工程： 三角洲整體開發(fā)項(xiàng)目、東牌樓舊城改造項(xiàng)目、南湖片區(qū)?北部（金外灘）棚改、中山西路棚戶區(qū)改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤崗沖棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)（二）暢通工程 重點(diǎn)實(shí)施長株潭城際軌道交通 、武廣鐵路客運(yùn)專線、四個(gè)過江通道、十條主干道、五座橋梁、“一區(qū)四片”路網(wǎng)和內(nèi)五區(qū)路網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目等?！耙惠S”為湘江發(fā)展軸，“兩帶”為北部發(fā)展廊帶和南部發(fā)展廊帶，“多中心”是一個(gè)城市主中心、兩個(gè)城市副中心、五個(gè)組團(tuán)中心。望城縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有良好的政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、比較優(yōu)勢(shì)。地塊與在建金橋國際市場(chǎng)集群隔路相望。居住區(qū)地形有高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 e安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可是對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 a組團(tuán)通過布置花園和陽臺(tái)與環(huán)境相互滲透，使空間充滿了流動(dòng)性，打造以生態(tài)景觀為核心的規(guī)劃模式，通過景觀的營造構(gòu)筑高品位的居住社區(qū)。綜合考慮周邊用地環(huán)境，高層公寓主要布置在地塊的北部以及西面，花園洋房位于地塊中部以及南面，別墅主要布置在地塊中部和東面。從每月數(shù)據(jù)對(duì)比來看，其商鋪銷售業(yè)績比較穩(wěn)定，發(fā)展?fàn)顩r良好，從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，金橋國際帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的能力是比較強(qiáng)的，根據(jù)當(dāng)前良好預(yù)期，金橋國際將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。在當(dāng)前長沙市房地產(chǎn)格局中屬望城板塊，該板塊客戶主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶以及長沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶為主。劣勢(shì)解析——通過對(duì)于地塊景觀、自然資源及項(xiàng)目所推崇的生活理念，區(qū)域內(nèi)宜居環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育等優(yōu)勢(shì)宣傳放大，弱化地塊內(nèi)交通不便劣勢(shì)，項(xiàng)目通過自建部分配套以彌補(bǔ)一部分配套不足現(xiàn)狀。 △區(qū)域優(yōu)勢(shì)河西先導(dǎo)開發(fā)區(qū)、湘江新區(qū)核心區(qū)、長株潭城際鐵軌△項(xiàng)目共贏 地塊附近各個(gè)項(xiàng)目相繼運(yùn)作提升了地塊受關(guān)注度?！魈厣虡I(yè)奧特萊斯中高檔購物商業(yè)中心、金橋國際商業(yè)集群△自然環(huán)境宗地內(nèi)原生態(tài)植被保存完好，地塊東側(cè)緊鄰馬橋河景觀帶。鳴翠桃源”：2003年被確認(rèn)“中國（浙江）山景園林地產(chǎn)成功開發(fā)