【正文】 。12011年6月，成功拍下長(zhǎng)春市高新區(qū)編號(hào)為92244地塊，總占地面積約為125,000平方米,由長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資11個(gè)億建設(shè)長(zhǎng)春“澳海瀾庭”小區(qū)，總建筑面積為32萬(wàn)平方米。2000年，開發(fā)嘉善嘉河花苑. 該項(xiàng)目位于嘉興市嘉善縣，建筑面積約16萬(wàn) 平方米，已售罄。在多年的經(jīng)營(yíng)中，澳海堅(jiān)持實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報(bào)的經(jīng)營(yíng)策略。、撫順、懷化等地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)10多個(gè)主要城市。經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展目前已形成別墅、類別墅、多層公寓、高層公寓、寫字樓、城市綜合體等廣為市場(chǎng)接受的高品質(zhì)產(chǎn)品系列。2006年，開發(fā)長(zhǎng)沙“花中城”樓盤凈用地面積約114畝，由28棟純板式住宅以及超市、會(huì)館等附屬設(shè)施組成，總建筑面積約20多萬(wàn)萬(wàn)，住宅已售罄，商鋪未售在出租，銷售收入8個(gè)億。目前已基本售罄。小區(qū)北臨沈陽(yáng)世紀(jì)高爾夫球場(chǎng)，西靠熙湖公園，附近還有沈陽(yáng)化工學(xué)院、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府，人文薈萃、環(huán)境優(yōu)美、視野寬闊。澳海瀾苑地處長(zhǎng)春市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于超強(qiáng)街以西，丙十二路以北，超強(qiáng)西街以東，總占地面積102433平方米，總建筑面積約為16萬(wàn)平方米。澳海瀾庭”別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于富陽(yáng)西郊（昌東），距離富陽(yáng)城區(qū)13公里左右，占地近78000方，總建筑面積近10萬(wàn)方，小區(qū)規(guī)劃有聯(lián)體別墅、山景公寓。整個(gè)社區(qū)建筑設(shè)計(jì)堅(jiān)持美國(guó)賴特草原住宅的講究以及對(duì)環(huán)境的尊重，不但具有美國(guó)文化的精神，更是一種現(xiàn)代住宅的典范。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市府北濱水新城銀星路999號(hào)，處于大河西先導(dǎo)核心板塊，是望城區(qū)迅速融入長(zhǎng)沙主城區(qū)的橋頭堡。清河坊捐助十八小學(xué)教育發(fā)展。△項(xiàng)目規(guī)劃與周邊各個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目相比，宗地面積較小，項(xiàng)目建筑規(guī)模屬中等水平，且容積率高于周邊項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上如何體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)為一大課題。 項(xiàng)目建設(shè)背景 “澳海本小區(qū)為一商住小區(qū)，整個(gè)小區(qū)有73棟房子,住宅有高層和花園洋房、別墅等多種建筑形態(tài)，商業(yè)有底商和獨(dú)立商務(wù)樓兩種建筑形態(tài)。高層頂部線腳的處理使得整個(gè)小區(qū)有著豐富的屋頂天際線。 d都市區(qū)總面積1930平方公里。 　　? 地鐵2號(hào)線已于2014年5月正式運(yùn)營(yíng)，? 地鐵4號(hào)線一期工程計(jì)劃2014年年底前正式開工建設(shè),2019年竣工通車。另外交通配套的逐步完善，是一個(gè)區(qū)域快速成長(zhǎng)的重要條件，新地塊所處區(qū)域雖位長(zhǎng)沙西北部，在長(zhǎng)沙逐漸成為全國(guó)交通樞紐的大環(huán)境下，政府在交通建設(shè)方面投入也越來(lái)越大，于2010年長(zhǎng)株潭城際線直達(dá)新地塊所處區(qū)域，長(zhǎng)沙火車站以北段預(yù)計(jì)2017年竣工，對(duì)促進(jìn)該地區(qū)商業(yè)發(fā)展具有巨大影響力。北緯28176。▽客戶選擇本案，主要是基于對(duì)于本區(qū)域的價(jià)值認(rèn)可及對(duì)于本案產(chǎn)品的高度認(rèn)可，所以我們要打造經(jīng)典，高規(guī)格的項(xiàng)目規(guī)劃、特色園林、高附加值的差異化產(chǎn)品。區(qū)域價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值外在美內(nèi)在美地塊價(jià)值規(guī)劃價(jià)值產(chǎn)品環(huán)境資源根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，結(jié)合得天獨(dú)厚環(huán)境資源，將項(xiàng)目打造成一個(gè)集高檔住宅與商業(yè)裙樓的城市化中高端社區(qū)。而與龍湖戶型配比上比較，100平以上戶型在金地自在城占比近3成。戶型設(shè)計(jì)上融入空中花園、多陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗、落地窗等概念，通過(guò)面積贈(zèng)送（符合相關(guān)政策限制）、放大景觀點(diǎn)等增加產(chǎn)品附加值、提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。廣告合作、活動(dòng)合作雜志★★房產(chǎn)相關(guān)雜志、河西先導(dǎo)價(jià)值宣傳相關(guān)刊物——硬廣、軟文s——線下立體營(yíng)銷配合線上營(yíng)銷，線下宜全面出擊，線下推廣直接針對(duì)目標(biāo)客戶群，具體實(shí)施節(jié)點(diǎn)可根據(jù)競(jìng)品推出情況及重大工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，本著務(wù)實(shí)、高效原則既要起到高端調(diào)性的傳播，把握客戶盤點(diǎn)進(jìn)度，更要實(shí)現(xiàn)客戶截流。樣板區(qū)專人服務(wù)、鞋套及時(shí)清潔。兼顧考慮市內(nèi)銷售中心與現(xiàn)場(chǎng)銷售中心面積，考慮是否做兩組，一組適合運(yùn)輸、移動(dòng)的小尺寸模型，這組模型可用于市內(nèi)銷售中心及房交會(huì)、行銷推介會(huì)等外場(chǎng)展示用，一組根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售中心面積量身定做。有恒大華府等項(xiàng)目在此區(qū)域設(shè)置營(yíng)銷中心。通過(guò)項(xiàng)目品位宣傳成就品牌力，通過(guò)品牌影響力促進(jìn)銷售▲ 客戶：我們不單要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品大賣，同時(shí)要通過(guò)建立諸如“萬(wàn)科會(huì)”客戶關(guān)系管理體系，贏得一批追隨我公司品牌的忠誠(chéng)客戶▲ 價(jià)格：遵循“低開高走”的定價(jià)原則，我們一期上市產(chǎn)品通過(guò)高性價(jià)比搶的市場(chǎng)空間同時(shí)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的深層發(fā)掘宣傳，取得區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的定價(jià)主動(dòng)權(quán)?！鼋ㄗh我項(xiàng)目洋房產(chǎn)品面積在80140平左右，相關(guān)設(shè)計(jì)融入馬橋河景觀概念、退臺(tái)、半地下空間等元素。84㎡ 88㎡ 97㎡等三房設(shè)計(jì)布局周正而得到市場(chǎng)青睞，該項(xiàng)目高層產(chǎn)品戶型最大不過(guò)114平，無(wú)四房設(shè)計(jì)，說(shuō)明產(chǎn)品定位為剛需。216。在本區(qū)域內(nèi)大盤云集，雖然可以在營(yíng)銷上達(dá)到共贏，但存量多于已供應(yīng)量，在原本就客戶量有限的情況下，本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)白熱化。表格3名稱建面（萬(wàn)平米）容積率主力戶型所占比例均價(jià)正榮財(cái)富中心7075105平米/復(fù)試4600，平層4000。? 一軸：湘江發(fā)展軸? 兩帶：北部發(fā)展廊帶和南部發(fā)展廊帶? 多中心：一個(gè)城市主中心、兩個(gè)城市副中心、五個(gè)組團(tuán)中心? 一主:城市主體? 兩次：岳麓片區(qū)、星馬片區(qū)? 五組團(tuán)：暮云組團(tuán)、金霞組團(tuán)、坪浦組團(tuán)、空港組團(tuán)、黃黎組團(tuán)區(qū)域市場(chǎng)解析我項(xiàng)目處望城普瑞大道與馬橋河路交界東南側(cè)，該區(qū)域處于國(guó)家建設(shè)湘江新區(qū)核心區(qū)位置，湘江新區(qū)是全國(guó)第12個(gè)、中部第1個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。（三）文化工程 兩館一廳、長(zhǎng)沙市青少年宮等續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，湘江客運(yùn)中心、長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園、先導(dǎo)區(qū)湖南文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)示范基地等項(xiàng)目的建設(shè) （四）重大片區(qū)建設(shè) 重大片區(qū)：“一區(qū)、一廊及其他片區(qū)” “一區(qū)”為當(dāng)前正在申報(bào)國(guó)家級(jí)新區(qū)的湘江新區(qū)；“一廊”即“長(zhǎng)沙東部開放型經(jīng)濟(jì)走廊”，由高鐵新城、長(zhǎng)沙空港城（長(zhǎng)沙臨空綜合保稅區(qū)）及金霞經(jīng)開區(qū)組成，是長(zhǎng)沙市根據(jù)國(guó)家對(duì)外開放全新格局及對(duì)湖南“一帶一部”（即東部沿海地區(qū)和中西部地區(qū)過(guò)渡帶、長(zhǎng)江開放經(jīng)濟(jì)帶和沿海開放經(jīng)濟(jì)帶結(jié)合部）的全新定位，依托長(zhǎng)沙臨鐵、臨空、臨港優(yōu)勢(shì)構(gòu)建的中國(guó)中部對(duì)外開放發(fā)展經(jīng)濟(jì)新區(qū)；“其他片區(qū)”為省店新區(qū)、隆平新區(qū)等長(zhǎng)沙新共現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。在金融危機(jī)的大背景下，望城縣化危為機(jī)，緊緊抓住長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)帶來(lái)的機(jī)遇和要素市場(chǎng)變化帶來(lái)的機(jī)遇，緊緊抓住中央宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的機(jī)遇，結(jié)合自身特點(diǎn)，立足“兩型社會(huì)”建設(shè)，發(fā)展“兩型”產(chǎn)業(yè)，尤其重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城需型產(chǎn)業(yè)、再制造產(chǎn)業(yè)。宣傳欄：設(shè)在人流集中的必經(jīng)之地。 bc開敞的公共空間：小區(qū)中大尺度的公共空間是居民使用最多的戶外場(chǎng)所，非常利于小區(qū)內(nèi)居民的相互交流，為營(yíng)造一種良好的鄰里交流氛圍創(chuàng)造了條件。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證必選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃燒供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。在項(xiàng)目啟動(dòng)之初可參考配套先行、招商先行理念?！鹘逃涮醉?xiàng)目用地周邊有桂芳、桐嶺等十多所小學(xué)和黃金、星城、高塘嶺等十多所初級(jí)中學(xué)，而且北有重點(diǎn)高中望城一中，南有雷峰中學(xué)，東有長(zhǎng)郡中學(xué)、師大附中，項(xiàng)目周邊北有電子信息學(xué)院、銀行干校，東有長(zhǎng)沙醫(yī)學(xué)院、湖南商學(xué)院北津分院，南有中南工大、湖南大學(xué)、湖南師大等十多所大專院校。 2014年，澳?？毓?000萬(wàn)捐資設(shè)立教育基金 2013年，千萬(wàn)元助學(xué)富陽(yáng)中學(xué)教育集團(tuán) 2013年，心系抗洪一線 撫順澳海捐款50萬(wàn)元?；ㄖ谐琼?xiàng)目坐落于體育新城的核心地帶，東臨古曲路，南倚湖南廣益實(shí)驗(yàn)中學(xué)，西鄰圭塘河（隔河相望為華雅國(guó)際大酒店和華雅高爾夫球場(chǎng)），北靠石壩路。預(yù)計(jì)總銷售收入15億元。浪漫的法式建筑風(fēng)格排屋，和新古典簡(jiǎn)約風(fēng)格的高層建筑布局合理錯(cuò)落有致，小區(qū)內(nèi)部綠化、園林景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特時(shí)尚，水系環(huán)繞，戶戶都可觀景，引領(lǐng)西夏區(qū)居住品質(zhì)。澳海瀾郡項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交匯處，占地面積約22萬(wàn)平方米，建筑面積約40萬(wàn)平方米。截止到2015年6月底，預(yù)售面積3000多方，預(yù)售收入700多萬(wàn)元。澳海水岸藍(lán)山位于涪陵區(qū)城西橋南路777號(hào)（廣電大樓旁），迎賓大道沿線，距離濱江大道僅600余米。江南明珠”，建筑面積16萬(wàn)余平方，已售罄。事實(shí)證明，澳海不僅做到了使廣大業(yè)主“居者有其屋”，公司本身也贏得了長(zhǎng)足的發(fā)展。X X 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司“澳海在大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，澳海還開始涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、農(nóng)業(yè)開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域的市場(chǎng)研究與開拓。2003年，開發(fā)別墅與公寓項(xiàng)目“鳴翠桃源”，項(xiàng)目位于富陽(yáng)市鹿山新區(qū)的富春江北岸，總建筑面積40余萬(wàn)方，已售罄。項(xiàng)目離塵不離城，坐落于南馬山之上，北臨長(zhǎng)江，南望群山。錦州“澳海?瀾庭” 沈陽(yáng)“澳海?瀾庭”。產(chǎn)品為高層、花園洋房、疊排，以花園洋房和疊排產(chǎn)品為主，項(xiàng)目緊鄰歐亞商超，毗鄰百萬(wàn)平米奧體公園、長(zhǎng)春北湖國(guó)家濕地公園、萬(wàn)壽寺佛教文化園、長(zhǎng)東北城市森林公園，集合歐亞商超、大學(xué)城、長(zhǎng)東北高科技中心等資源優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目于2011年年底開始銷售，截止到2015年6月底，預(yù)售面積20多萬(wàn)方，預(yù)售收入8個(gè)億。澳海夢(mèng)想城 1蘇州“胥江灣”。公交發(fā)達(dá)，12141515160、6060802路等多條公交線路都在小區(qū)附近設(shè)有站點(diǎn)。 2010年，捐資600萬(wàn)元回饋社會(huì)助慈善。2）項(xiàng)目劣勢(shì)（W） △地理位置項(xiàng)目在長(zhǎng)沙三環(huán)外，當(dāng)前隸屬望城區(qū)管制，公交出行、自駕出行均不太方便。機(jī)會(huì)解析——長(zhǎng)沙城市建設(shè)不斷發(fā)展，城區(qū)面積將不斷延升，長(zhǎng)沙河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展及項(xiàng)目附近規(guī)劃有地鐵線，高鐵線，城際鐵路等，地塊內(nèi)交通連接三環(huán)、城際高速等交通要道，都是區(qū)域?qū)?lái)發(fā)展機(jī)遇?！鞍暮＝M團(tuán)式空間布局：每個(gè)組團(tuán)由數(shù)個(gè)綠化空間組成。、電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。、“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門緊、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。大小高度適宜，便以觀看。隨著望城全境納入大河西先導(dǎo)區(qū)，越來(lái)越多的戰(zhàn)略投資商開始搶灘進(jìn)駐這塊發(fā)展的熱土，望城投資的洼地效應(yīng)越來(lái)越凸顯，望城也越來(lái)越具活力。 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)： 以工程機(jī)械與汽車及零部件、電子信息、新材料、生物醫(yī)藥、文化旅游、食品加工等為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及其重點(diǎn)項(xiàng)目。努力建設(shè)高端制造研發(fā)轉(zhuǎn)化基地和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體的新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)，全國(guó)兩型社會(huì)建設(shè)引領(lǐng)區(qū)，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶內(nèi)陸開放高地。中航山水藍(lán)天（二期）83110平米/3600綠地香樹花城7072120平米/3600奧萊小鎮(zhèn)114，7088平米小高層，219316聯(lián)排/高層3500，洋房4500，別墅65007500富基世紀(jì)公園123103116平米56%毛坯4200，精裝4700。▽在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前期，首置與投資客戶是本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體，這與周邊其他項(xiàng)目首批房源上市差不多。 設(shè)計(jì)經(jīng)典的外立面、具一定的昭示性。從成交客戶群體來(lái)看，婚房和首次置業(yè)居多?！鲅蠓扛鳁澔▓@洋房排列錯(cuò)落有致、提升水系的輻射范圍。爭(zhēng)取做高溢價(jià)產(chǎn)品。▽市內(nèi)營(yíng)銷接待中心候選區(qū)域7 人流量較大，周邊為老城區(qū)，居民密集，有一定購(gòu)買力。品質(zhì)要求：與項(xiàng)目建筑風(fēng)格一致，體現(xiàn)低碳城市生活、環(huán)境、創(chuàng)新?！鎏嵘飿I(yè)服務(wù)水平（概要）——保潔服務(wù)：著裝統(tǒng)一、大方得體工作裝、持健康證，佩戴工作證上崗；保證銷售區(qū)域干凈整潔（地面、銷售模型、窗臺(tái)、樣板區(qū)、銷售中心前坪……）。▲營(yíng)銷主題：城市低碳人居河西先導(dǎo)核心+ +恬適悠閑的低碳人居——城市、生活、家▲產(chǎn)品主形象高層形象全景公寓別墅形象輕別墅高品質(zhì)主形象低碳人居▲營(yíng)銷推廣策略與節(jié)奏階段 策略實(shí)施公交車身、站牌、公交報(bào)站、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志等2016年9月別墅第一期開盤6~7月強(qiáng)勢(shì)推廣2015年10月高層第二期開盤9月強(qiáng)勢(shì)推廣加推高層（2017年3月）策略目標(biāo)加深項(xiàng)目百萬(wàn)方洋房社區(qū)形象實(shí)現(xiàn)開盤銷售80%鞏固項(xiàng)目?jī)r(jià)值、傳播產(chǎn)品價(jià)值鞏固產(chǎn)品價(jià)值▲ 傳播策略實(shí)施——線上傳播渠道選擇渠道類型必備指數(shù)實(shí)施策略戶外★★★★★五一商圈、榮灣鎮(zhèn)商圈、金星路沿線、東塘商圈——戶外大牌、公交站牌、道旗廣告、公交線路網(wǎng)絡(luò)★★★★★搜房、焦點(diǎn)、好房子、073新浪房產(chǎn)網(wǎng)、騰訊藍(lán)房網(wǎng)——硬廣投放、軟文支持、活動(dòng)組織報(bào)紙★★★晨報(bào)、晚報(bào)、三湘都市報(bào)電視★★★市臺(tái)——第一房產(chǎn)、現(xiàn)代房產(chǎn)、新聞?lì)l道房產(chǎn)欄目、經(jīng)貿(mào)頻道房產(chǎn)欄目?！踅ㄗh我高層產(chǎn)品主要以80120平中小戶型為主。金地自在城產(chǎn)品類型7080809090100100110110120面積區(qū)間73/9098105110118體量（套）528/594165297比例（%）33%/%%19%去化率（%）15%/13%21%20%■ 說(shuō)明：金地自在城位于雷峰大道與銀星路交匯處西南角，和龍湖相似的是高層推廣主題依托別墅環(huán)境和配套所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。 ，提升項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)向心力與聚焦力。后期我們將在做好市場(chǎng)調(diào)研與客戶分析的同時(shí)，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略保持市場(chǎng)主導(dǎo)地位。自然天城1387160平米4500中糧從政府政策導(dǎo)向方面，該區(qū)域是具有長(zhǎng)期成長(zhǎng)的可能性的。 軌道交通與過(guò)江隧道等重點(diǎn)交通工程，將會(huì)快速提升城市化率? 長(zhǎng)沙市軌道交通工程：長(zhǎng)沙市軌道交通集團(tuán)公司開出時(shí)間表：地鐵1號(hào)線2016年通車，地鐵3號(hào)線2018年通車，長(zhǎng)沙地鐵4號(hào)線2019年通車，地鐵5號(hào)線2020年通車。規(guī)劃區(qū)總面積4960平方公里。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，輻射游樂(lè)設(shè)施。、信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。高度控制：高層控制