【正文】 運組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)已具雛形。在科學發(fā)展觀的指引下，全市上下正在全力推進又好又快發(fā)展，力爭在 2020 年把昭通建成重要的能源、重化工、農(nóng)特產(chǎn)品加工基地和長江上游生態(tài)屏障。 隨著昭通的三大電站即 將建成，這將大大的 帶 動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，其中溪洛渡為中國第二，世界第三大的電站。在黨中央、國務(wù)院、省委、省政府的正確領(lǐng)導和關(guān)心支持下，全市各族人民以加快發(fā)展為主題，堅持解放思想、與時俱進，艱苦奮斗、開拓進取，全市經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，社會事業(yè)長足進步，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 （一）、 項目名稱 英之 倫產(chǎn)權(quán)式酒店 （ 二 ） 開發(fā)公司 昭通市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 三 ） 項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 昭通 市 英之倫產(chǎn)權(quán)式 酒店， 裝修采用五星級的豪華標準 ，單體 4層，總 建筑 面積： ㎡ 。 二、 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和 昭通 經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi) 云南省 產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的； ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的； 3 第二部分：市場分析 一、項目投資環(huán)境和市場研究 （一）項目投資環(huán)境分析 昭通市位于云南省東北部，與貴州、四川兩省接壤，地勢南高北低，最低海拔 267 米，最高海拔 4040 米，總面積 23021 平方公里。 2021 年全市 GDP 實現(xiàn) 億元 。三大電站的裝機容量相對兩個三峽電站，隨著昭通近幾年的招商引資位居全省前例，昭通的高速發(fā)展。 尤其是近幾年來， 昭通市堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的 低 成本優(yōu)勢。昭通正在成為云南連接長江經(jīng)濟帶和成渝經(jīng)濟區(qū)的重要門戶，是內(nèi)地入滇乃至南下東南亞、南亞的便捷通道，區(qū)位優(yōu)勢逐步凸現(xiàn) 。相對以前， 昭通 樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。 二、 市場宏觀背景 （一）昭通市 2021年經(jīng)濟分析 從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2021 年 昭通 國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。糧食產(chǎn)量達 176 萬噸，同比增長 %，烤煙收購 萬擔。扶貧開發(fā)深入推進，共解決 萬貧困人口的溫飽問題。其中，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長 %。電力企業(yè)發(fā)電量達 52 億度，同比增長 %。 固定資產(chǎn)投資 快速增長，重大項目進展順利。爭取到上級資金 億元，比上年增加 億元，其中，中央補助資金 億元，省級補助資金 億元。地方財政一般預(yù)算收入完成 億元，同比增長 %。 消費品市場持續(xù)繁榮，物價總水平總體穩(wěn)定。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，改善民生成效顯著。全市各種社會保險參保人數(shù)突破 110 萬人，達 萬人，同比增長 61%。小學學齡兒童入學率、初中毛入學率分別達 %和 %。以內(nèi)。昭通保護行動”穩(wěn)步推進。說明 2021 年的 昭通 酒店業(yè)市場前景向好。 （四）昭通 市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況分析 星級 酒店名稱 銷售價格 (元 /㎡ ) 年入住率 (2021 年） 酒店規(guī)模 管理公司 3 海益大酒店 自持物業(yè) 95% 3 層 2 萬多㎡ 發(fā)展商自管 3 鄭泰大酒店 租賃物業(yè) 85% 8 層 12021 ㎡ 酒店自管 3 水怡大酒店 租賃物業(yè) 88%93% 2棟 7層 8000㎡ 酒店自管 3 恒宇大酒店 自持物業(yè) 99% 9 層約 9000㎡ 酒店自管 3 浩源大酒店 8100 95% 1棟 8層 1棟 6層 酒店自管 10 銷售價格分析 在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%30%； 入住率分析 在 2021 年昭通市酒店的入住率達 85%以上，淡季與旺季的入住率區(qū)別不大。但從長遠來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。 12 第三部分 項目分析及評價 一、地塊解析 （一）項目技術(shù)經(jīng)濟指標 ? 總用地面積： ㎡ ? 總建筑面積： ㎡ ? （ 1）商業(yè)建筑面積： ㎡ ? 其中： 1 棟： 4328 ㎡ ； 2 棟： ㎡ ； 3 棟： ㎡ ； 4 棟： ㎡ ； 5 棟： ㎡ ； 6 棟： 3391 ㎡ ； 7 棟 ㎡ ； ? （ 2）地下車庫建筑面積： ㎡ ? 建筑密度： 45% ? 容積率： ? 停車位： 地下車位： 185； 地面車位： 30 ? （ 3）酒店 建筑面積： ㎡ ? 客房總數(shù)： 144 間 28 ㎡的客房 ： 80 套； 46 ㎡的客房： 64 套； （二） 交通條件及周邊配套分析 位于 昭通市 經(jīng)濟文化中心，各種配套完善； 項目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多， 緊鄰昭通市 政府； 13 地處蒙泉大道 ，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 機會（ O） 政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 開發(fā)商的步伐日益加快，帶動整個 昭通 房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升； 14 產(chǎn)權(quán)式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等 ），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 整體來看， 英之倫 酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式 銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及 云南 經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。 無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看， 昭 房地產(chǎn)都是 云南 房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。根據(jù)項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心 要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇： ? 整體出讓 ? 抵押貸款 17 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要 求，且又會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔。 劣勢： （ 1）操作方式較為復雜； （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風險。 英之倫 酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。 六、 方案評估意見 綜合項目評估三種方案的比較分析，我們認為： 產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性 意 義： ■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 ■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值 ■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán) ■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 20 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 一、 各類物業(yè)銷售收入估算 （一） 酒店客房部分價格定位 定位理論依據(jù)： 由于項目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價； 項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 云南省 同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價普遍在 50007000 之間，可作