【正文】 運(yùn)組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)已具雛形。在科學(xué)發(fā)展觀的指引下，全市上下正在全力推進(jìn)又好又快發(fā)展，力爭(zhēng)在 2020 年把昭通建成重要的能源、重化工、農(nóng)特產(chǎn)品加工基地和長(zhǎng)江上游生態(tài)屏障。 隨著昭通的三大電站即 將建成，這將大大的 帶 動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，其中溪洛渡為中國(guó)第二，世界第三大的電站。在黨中央、國(guó)務(wù)院、省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，全市各族人民以加快發(fā)展為主題，堅(jiān)持解放思想、與時(shí)俱進(jìn)，艱苦奮斗、開拓進(jìn)取，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，社會(huì)事業(yè)長(zhǎng)足進(jìn)步，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 （一）、 項(xiàng)目名稱 英之 倫產(chǎn)權(quán)式酒店 （ 二 ） 開發(fā)公司 昭通市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 三 ） 項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 昭通 市 英之倫產(chǎn)權(quán)式 酒店， 裝修采用五星級(jí)的豪華標(biāo)準(zhǔn) ，單體 4層，總 建筑 面積： ㎡ 。 二、 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和 昭通 經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi) 云南省 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的； ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； 3 第二部分：市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 （一）項(xiàng)目投資環(huán)境分析 昭通市位于云南省東北部，與貴州、四川兩省接壤，地勢(shì)南高北低，最低海拔 267 米，最高海拔 4040 米，總面積 23021 平方公里。 2021 年全市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元 。三大電站的裝機(jī)容量相對(duì)兩個(gè)三峽電站，隨著昭通近幾年的招商引資位居全省前例，昭通的高速發(fā)展。 尤其是近幾年來(lái)， 昭通市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的 低 成本優(yōu)勢(shì)。昭通正在成為云南連接長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要門戶，是內(nèi)地入滇乃至南下東南亞、南亞的便捷通道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步凸現(xiàn) 。相對(duì)以前， 昭通 樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。 二、 市場(chǎng)宏觀背景 （一）昭通市 2021年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 2021 年 昭通 國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。糧食產(chǎn)量達(dá) 176 萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng) %，烤煙收購(gòu) 萬(wàn)擔(dān)。扶貧開發(fā)深入推進(jìn)，共解決 萬(wàn)貧困人口的溫飽問(wèn)題。其中，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %。電力企業(yè)發(fā)電量達(dá) 52 億度，同比增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資 快速增長(zhǎng)，重大項(xiàng)目進(jìn)展順利。爭(zhēng)取到上級(jí)資金 億元，比上年增加 億元，其中，中央補(bǔ)助資金 億元，省級(jí)補(bǔ)助資金 億元。地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮，物價(jià)總水平總體穩(wěn)定。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，改善民生成效顯著。全市各種社會(huì)保險(xiǎn)參保人數(shù)突破 110 萬(wàn)人，達(dá) 萬(wàn)人，同比增長(zhǎng) 61%。小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率、初中毛入學(xué)率分別達(dá) %和 %。以內(nèi)。昭通保護(hù)行動(dòng)”穩(wěn)步推進(jìn)。說(shuō)明 2021 年的 昭通 酒店業(yè)市場(chǎng)前景向好。 （四）昭通 市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析 星級(jí) 酒店名稱 銷售價(jià)格 (元 /㎡ ) 年入住率 (2021 年） 酒店規(guī)模 管理公司 3 海益大酒店 自持物業(yè) 95% 3 層 2 萬(wàn)多㎡ 發(fā)展商自管 3 鄭泰大酒店 租賃物業(yè) 85% 8 層 12021 ㎡ 酒店自管 3 水怡大酒店 租賃物業(yè) 88%93% 2棟 7層 8000㎡ 酒店自管 3 恒宇大酒店 自持物業(yè) 99% 9 層約 9000㎡ 酒店自管 3 浩源大酒店 8100 95% 1棟 8層 1棟 6層 酒店自管 10 銷售價(jià)格分析 在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的20%30%； 入住率分析 在 2021 年昭通市酒店的入住率達(dá) 85%以上，淡季與旺季的入住率區(qū)別不大。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購(gòu)買信心。 12 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 一、地塊解析 （一）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 總用地面積： ㎡ ? 總建筑面積： ㎡ ? （ 1）商業(yè)建筑面積： ㎡ ? 其中： 1 棟： 4328 ㎡ ； 2 棟： ㎡ ； 3 棟： ㎡ ； 4 棟： ㎡ ； 5 棟： ㎡ ； 6 棟： 3391 ㎡ ； 7 棟 ㎡ ； ? （ 2）地下車庫(kù)建筑面積： ㎡ ? 建筑密度： 45% ? 容積率： ? 停車位： 地下車位： 185； 地面車位： 30 ? （ 3）酒店 建筑面積： ㎡ ? 客房總數(shù)： 144 間 28 ㎡的客房 ： 80 套； 46 ㎡的客房： 64 套； （二） 交通條件及周邊配套分析 位于 昭通市 經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多， 緊鄰昭通市 政府； 13 地處蒙泉大道 ，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 機(jī)會(huì)（ O） 政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 開發(fā)商的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè) 昭通 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升； 14 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。 結(jié)論： 通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等 ），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 整體來(lái)看， 英之倫 酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式 銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及 云南 經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。 無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看， 昭 房地產(chǎn)都是 云南 房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心 要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： ? 整體出讓 ? 抵押貸款 17 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要 求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。 劣勢(shì)： （ 1）操作方式較為復(fù)雜； （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 英之倫 酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。 六、 方案評(píng)估意見(jiàn) 綜合項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為： 產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性 意 義： ■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 ■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 ■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 20 第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 一、 各類物業(yè)銷售收入估算 （一） 酒店客房部分價(jià)格定位 定位理論依據(jù)： 由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。 云南省 同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價(jià)普遍在 50007000 之間，可作