【正文】 30 三、 社會效益和影響分析 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 該項目的銷售將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程； 增加財政稅收 該項目的銷售預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅費相關(guān)稅利 ； 提升品牌形象 該項目的推出將極大提升 英之倫酒店管理 有限公司和 昭通 鎮(zhèn)政府的品牌形象。 四、 銷售利潤 根據(jù)測算，項目銷售凈收入約為： 2021 萬 元 ， 項目銷售凈收入詳見附表 24 第五部分 財務(wù)與敏感性分析 一、 贏利能力分析 （一） 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的主要經(jīng)營方式 固定回報模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10— 20年。位于 蒙泉大道與望海路的 交匯處。 優(yōu)勢： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 威脅（ T） 投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場 存在一定風(fēng)險性； 國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 （三）昭通 市 2021年酒店整體經(jīng)濟預(yù)測及 分析 進入 2021 年， 昭通 酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 3 月酒店開房率均超過去年同期水平， 預(yù)計 “五一”黃金周期間， 云南省 酒店開房率 將高達 85%以上。完成農(nóng)村危房改造 萬戶，建成廉租住房 1418 套 。共受理審批和核準(zhǔn)重大投資項目 105 個，其中：市級審批、核準(zhǔn)重大投資項目 51 個；轉(zhuǎn)報上級審批、核準(zhǔn)重大投資項目 54個，已獲得上級審批、核準(zhǔn)重大投資項目 30 個。累計轉(zhuǎn)移輸出農(nóng)村勞動力 萬人，實現(xiàn)務(wù)工純收入 億元。 昭通 未來的工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動了整個 昭通 區(qū)房地產(chǎn)價值的急速提升。昭通歷史上曾是云南通向川黔兩省的重要門 戶，是中原文化進入云南的重要通道，為我國著名的 “ 南絲綢之路 ” 的要沖，素有 “ 鎖鑰南滇，咽喉西蜀 ” 之稱。 隨著西部大開發(fā)的不斷推進，昭通已進入了一個新的重要戰(zhàn)略機遇期。主要表現(xiàn)在： 農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，扶貧工作穩(wěn)步推進。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)效益增長。全市累計接 待國內(nèi)游客達 萬人，同比增長 %；旅游業(yè)綜合收入 億元，同比增長 %。全面完成節(jié)能目標(biāo)和淘汰落后產(chǎn)能任務(wù)。隨著 內(nèi)昆鐵路 的建成通車，由公路、鐵路、航空、水運組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)已具雛形。 從長期來看 仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 2％） 結(jié)論： 通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析 ，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為 5400 元 /㎡。 行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項目成本比較： 類別 行業(yè)平均成本 酒店營業(yè)額 項目實際成本 備注 能源費用 17% 520萬 89 水、電、燃油等能源耗費 工資保險福利 16% 88 經(jīng)營管理費用 15% 83 維修、管理、物料消耗等 合計 49% 260 注：上述指標(biāo)為整個酒店 一年 運作所需成本，包括維持酒店客房設(shè)施正常運營所需費用 等 。 （一）、項目名稱 英之倫產(chǎn)權(quán)式酒店 （二）開發(fā)公司 昭通市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （三）項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 昭通市英之倫產(chǎn)權(quán)式酒店，裝修采用五星級的豪華標(biāo)準(zhǔn)，單體 4層，總建筑面積： ㎡。 小結(jié)： 根據(jù)上表數(shù)據(jù)計算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為 47%； 平均房價約為 184 元 /間 /天。 云南省 同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價普遍在 50007000 之間，可作為本項目的價格參考； 考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要 求，且又會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔(dān)。 整體來看， 英之倫 酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式 銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及 云南 經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。但從長遠來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。以內(nèi)。 消費品市場持續(xù)繁榮，物價總水平總體穩(wěn)定。電力企業(yè)發(fā)電量達 52 億度，同比增長 %。 二、 市場宏觀背景 （一）昭通市 2021年經(jīng)濟分析 從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2021 年 昭通 國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。三大電站的裝機容量相對兩個三峽電站，隨著昭通近幾年的招商引資位居全省前例，昭通的高速發(fā)展。在黨中央、國務(wù)院、省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，全市各族人民以加快發(fā)展為主題，堅持解放思想、與時俱進，艱苦奮斗、開拓進取，全市經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，社會事業(yè)長足進步，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。金都 、 宏發(fā)元寶城 等大盤供應(yīng)。 6 全市工業(yè)增加值實現(xiàn) 億元，同比增長 %，工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn) ，同比增長 %。 全市財 政總收入完成 億元，同比增長 %。 “兩基”順利通過國檢。三大電站的裝機 容量相對兩個三峽電站，隨著昭通近幾年的招商引資位居全省前例，昭通的高速發(fā)展 。 兩大 WT 策略 （化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險） 項目進行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買； 15 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用 資源 優(yōu)勢對項目進行信譽擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓 雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。 因此，項目應(yīng)該定位為： 昭通 首個 產(chǎn) 權(quán)式酒店。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。 降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進 酒店管理公司作酒店管理 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。 29 （五） 本項目收益測算分析 按照項目成本率 50%計算經(jīng)營收益： 按照本項目經(jīng)營測算所得 以 8%固定回報模式，則每月回報成本為： 1872090 元 下表分別計算： 開房率 月客房收入 月客戶成本 回報 方式 回報成本 利潤 20年利潤（萬元） 40% 314496 157248 8% 187209 29961 50% 397440 198720 8% 187209 11511 276 60% 476928 238464 8% 187209 51255 1230 70% 556416 278208 8% 187209 90999 2183 80% 635904 317952 8% 187209 130743 3137 90% 715392 357696 8% 187209 170487 4091 100% 794880 397440 8% 187209 210231 5045 按照項目成本率 60%計算經(jīng)營收益： 開房率 月客房收入 月客戶成本 回報方式 回報成本 利潤 (元 ) 20年利潤（萬元） 40% 314496 8% 187209 50% 397440 238464 8% 187209 28233 60% 476928 8% 187209 85 70% 556416 8% 187