【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 日 之前，到市房地產(chǎn)交易中心辦理入網(wǎng)資質(zhì)認(rèn)證，未銷售的商品房納入合同備案系統(tǒng)銷售。、凡在 2004 年 3 月 30 日 以后簽訂的銷售（預(yù)售）合同全部納入網(wǎng)上簽約范圍。五、原有示范合同（印刷品）是否繼續(xù)使用？凡納入網(wǎng)上銷售的商品房，簽約時(shí)不再使用示范合同（印刷品），進(jìn)行網(wǎng)上銷售簽約的合同，應(yīng)使用由市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)一提供的合同專用紙。六、商品房合同網(wǎng)上備案操作流程是怎樣進(jìn)行的？、資格認(rèn)證； 登錄合同備案系統(tǒng)； 確定銷售房屋； 選擇合同類別； 輸入合同內(nèi)容； 打印合同初始文本； 合同校核并確認(rèn)； 設(shè)置密碼； 打印合同及登記申請(qǐng)書； 雙方簽名（蓋章）。七、商品房合同網(wǎng)上備案操作過程中購房人要注意哪些要點(diǎn)？、購房人到商品房售樓處的電腦上，通過備案系統(tǒng)查閱需購房屋權(quán)屬情況。、購房人應(yīng)詳細(xì)閱讀備案系統(tǒng)上顯示的示范合同。、購房人應(yīng)與開發(fā)商詳細(xì)商洽合同內(nèi)容。、合同打印確認(rèn)后，購房人要設(shè)置密碼并妥善保護(hù)，防止他人獲取。八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何取得網(wǎng)上備案的資質(zhì)？具體手續(xù)有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要取得網(wǎng)上備案的資質(zhì)認(rèn)證，應(yīng)持相關(guān)資料到市房地產(chǎn)交易中心辦理認(rèn)證手續(xù)。辦理認(rèn)證時(shí)，應(yīng)提供以下證件及材料： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； 法人代碼證（復(fù)印件）； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證（復(fù)印件）； 稅務(wù)注冊(cè)證明（復(fù)印件）； 法人代表身份證（復(fù)印件）； 代理人身份證（復(fù)印件）； 代理人委托書； 銷售人員證書（復(fù)印件）； 預(yù)售許可證（復(fù)印件）； 房地產(chǎn)權(quán)證（土地）（復(fù)印件）； 1房地產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告（復(fù)印件）； 1簽訂合同樣本； 1項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃平面圖。經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心認(rèn)證后，授予用戶名和初始密碼，開通商品房合同網(wǎng)上備案業(yè)務(wù)。九、網(wǎng)上備案的銷售人員應(yīng)具備哪些條件？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售人員應(yīng)具備以下條件才能登錄網(wǎng)上備案系統(tǒng)進(jìn)行操作： 持有房地產(chǎn)銷售員資格證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書； 通過市房地產(chǎn)教育培訓(xùn)中心關(guān)于“上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)”的考試，成績(jī)合格； 經(jīng)所在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)授權(quán)，有明確的銷售樓盤和權(quán)限； 經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心授予合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)用戶名和初始密碼。十、網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)是否提供電子示范合同文本，提供的電子示范合同文本有幾種？網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)提供由市房地資源局制定、市工商局監(jiān)制的電子示范合同文本。為了供不同的購房對(duì)象簽約時(shí)使用，系統(tǒng)提供的電子示范合同文本主要有：新建商品房的預(yù)定合同、預(yù)售合同和銷售合同。十一、已經(jīng)抵押的在售商品房，如何進(jìn)行網(wǎng)上備案和登記？網(wǎng)上備案和登記系統(tǒng)對(duì)將要銷售的商品房，將強(qiáng)制輸出其抵押、租賃等房地產(chǎn)權(quán)利信息，以提請(qǐng)消費(fèi)者注意。對(duì)已有抵押的在售商品房，在交易時(shí)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)先告知購房人該商品房的抵押等情況，然后再予以網(wǎng)上備案和登記。十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正式進(jìn)行樓盤銷售時(shí)，應(yīng)該向購房人公布哪些信息？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正式進(jìn)行樓盤銷售時(shí)，應(yīng)該向購房人公布以下信息：商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；商品房物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃平面布置圖、建筑分層平面圖；商品房的樓盤表信息；房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利限制情況；商品房銷售合同的示范文本；商品房擬銷售的價(jià)格。購房人也可通過登錄上海房地資源網(wǎng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)等網(wǎng)站，查詢開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、誠(chéng)信記錄和樓盤詳細(xì)信息。十三、當(dāng)事人如何確認(rèn)網(wǎng)上備案和登記已經(jīng)完成，并且已進(jìn)入登記申請(qǐng)程序？在網(wǎng)上查詢確認(rèn)該商品房屬可售性質(zhì)的情況下，買賣雙方可以將已經(jīng)確定的交易內(nèi)容在電子示范合同文本上進(jìn)行填寫；填寫內(nèi)容經(jīng)雙方校核無誤（請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)姓名、身份證號(hào)碼、商品房的路名、門牌、室號(hào)、面積及其他需要約定的相關(guān)內(nèi)容）并由雙方提供密碼后，再通過電腦確認(rèn)；電腦確認(rèn)后開始打印銷售合同和房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書，然后雙方在下載的銷售合同和申請(qǐng)書上簽名（蓋章）。至此，可以確認(rèn)網(wǎng)上備案已經(jīng)完成，并且已進(jìn)入登記申請(qǐng)程序。十四、網(wǎng)上備案合同確認(rèn)后，是否可以對(duì)合同的條款再進(jìn)行修改？網(wǎng)上備案合同已經(jīng)雙方確認(rèn)后，不能再對(duì)合同進(jìn)行修改。但交易雙方可將已打印的合同，到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)合同注銷，經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)雙方的合同及設(shè)定的密碼，通知市房地產(chǎn)交易中心撤銷原合同，重新簽訂合同。所以，對(duì)約定的合同內(nèi)容，在雙方簽字確認(rèn)前應(yīng)該慎重。十五、網(wǎng)上備案合同確認(rèn)后，如需撤銷如何辦理注銷手續(xù)？由交易雙方持已確認(rèn)的合同向房屋所在地房地產(chǎn)交易中心提出撤銷合同申請(qǐng)，經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)雙方的合同及簽約時(shí)設(shè)定的密碼，通知市房地產(chǎn)交易中心注銷原有的合同。如憑備案合同已在房地產(chǎn)登記部門申領(lǐng)房地產(chǎn)預(yù)告登記證明或房地產(chǎn)權(quán)證，需辦理撤回原登記手續(xù)，再按上面的辦法注銷合同。十六、網(wǎng)上備案合同確認(rèn)后，如當(dāng)事人到登記部門去辦理申領(lǐng)房地產(chǎn)預(yù)告登記證明或房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，該房屋已被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)凍結(jié)，該怎么辦？由于網(wǎng)上備案合同確認(rèn)后，當(dāng)事人還未到房地產(chǎn)登記部門辦理申領(lǐng)房地產(chǎn)預(yù)告登記證明或房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的信息仍是原權(quán)利人。在此期間，如果司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)對(duì)該房屋采取限制的，就不能辦理申領(lǐng)手續(xù)，只能到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心窗口辦理合同注銷手續(xù)。因此，合同網(wǎng)上備案后，簽約雙方應(yīng)及時(shí)到房屋所在地交易中心辦理登記。十七、已取得預(yù)售許可證或大產(chǎn)證范圍的商品房(如：商場(chǎng)、商鋪、辦公用房、住宅等)，開發(fā)企業(yè)提出要保留一部分出租，如何處理?已取得預(yù)售許可證或“大產(chǎn)證”的商品房，開發(fā)企業(yè)可以預(yù)租或出租，但必須全部在網(wǎng)上備案，注明其已預(yù)租或出租，其中預(yù)租的商品房必須在竣工取得房地產(chǎn)權(quán)證后方可出售。如購房人要購買已出租商品房的，應(yīng)事先與開發(fā)企業(yè)協(xié)商，由開發(fā)企業(yè)征詢承租人是否愿意在同等條件下優(yōu)先購買；如不購買，應(yīng)征詢其是否愿意解除租賃合同；如不愿解除的，則應(yīng)由購房人在出售合同中承諾繼續(xù)履行租賃合同，并由購房人與承租人簽訂租賃主體變更合同。十八、已取得大產(chǎn)證的商品房未出售部位中，開發(fā)企業(yè)提出要保留部分自用，暫不出售，如何處理? 已取得大產(chǎn)證的商品房未出售的應(yīng)全部上網(wǎng)銷售，開發(fā)企業(yè)要留作自用的應(yīng)首先區(qū)分是非居住房屋還是居住房屋。對(duì)于非居住房屋，允許開發(fā)企業(yè)保留部分自用；而居住房屋原則上不允許開發(fā)企業(yè)留作自用，開發(fā)企業(yè)因特殊原因，可允許在合理范圍內(nèi)保留部分作本企業(yè)員工宿舍使用，但應(yīng)在辦理網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)時(shí)一并申報(bào)，并按規(guī)定辦理登記、領(lǐng)取小產(chǎn)證。十九、在建項(xiàng)目已達(dá)到可申領(lǐng)預(yù)售許可證階段，開發(fā)企業(yè)提出是否可分批申領(lǐng)預(yù)售許可證?在建商品房項(xiàng)目符合預(yù)售條件后，根據(jù)該商品房項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模和施工進(jìn)度等具體情況，可以分批申領(lǐng)預(yù)售許可證，但應(yīng)以土地使用權(quán)不可分割的自然幢為限，就是說土地使用權(quán)不可割的房屋不能分批申報(bào)預(yù)售許可證。商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記政策實(shí)施后，市房地資源局將會(huì)進(jìn)一步明確商品房預(yù)售許可證的核發(fā)口徑。二十、預(yù)售許可證申領(lǐng)后（3月30日以后），有些開發(fā)企業(yè)急于上市，但入網(wǎng)報(bào)名還需要準(zhǔn)備階段（如培訓(xùn)、項(xiàng)目核對(duì)等），手簽定金合同已不允許，如何定一個(gè)游戲規(guī)則？凡開發(fā)企業(yè)或代理企業(yè)