【文章內(nèi)容簡介】 認(rèn)識(shí)商圈 商圈范圍是商鋪吸引顧客的有效空間范圍，不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但實(shí)際上它是由不規(guī)則的圖形組成的，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常，商圈可以分為 3個(gè)層次： 核心商圈――占 50～ 70％的客流量 次級(jí)商圈――占 15～ 30％的客流量 邊際商圈――占 10％左右的客流量 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 所要評(píng)估的商圈因素有： 客流－－行人的數(shù)量； 車流－－車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度； 停車設(shè)施－－停車場(chǎng)的數(shù)量和質(zhì)量，停車場(chǎng)到商店的距離； 交通條件：大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線是否便于送貨，公交車數(shù)； 商店構(gòu)成 :商店數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補(bǔ)性，零售的均衡配置； 具體店址：易見性、區(qū)域內(nèi)的布局、營業(yè)場(chǎng)地的規(guī)模與形狀、場(chǎng)地和建筑的狀況使用年限； 占用條件：自助或租用條件，勞動(dòng)和維護(hù)費(fèi)用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)則； 全面評(píng)價(jià)：商店大體位置，具體店址。 購物中心成為開發(fā)熱點(diǎn) 截至 2020年底，國內(nèi)省會(huì)以上城市購物中心的總體數(shù)量已經(jīng)超過 300家，其中僅 2020年一年新增的購物中心就達(dá) 94 家，占購物中心總量的 ％，達(dá)到了一個(gè)歷史最高點(diǎn)。從購物中心的規(guī)模和人均 GDP來看，當(dāng)前購物中心有超越合理規(guī)模的可能，但結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的特征，則只能說達(dá)成了基本的產(chǎn)品平衡。 目前，上海市共擁有購物中心 35家，位居全國第一位，其購物中心總量占全國的 18％；廣州 27家，占全國 13％，居全國第二位；深圳位居第三，擁有購物中心 20家，所占比重為 10％；北京、成都、大連、重慶、武漢的購物中心擁有量均超過 10 家。上述城市的購物中心數(shù)量占全國購物中心總量的72％。據(jù)此看，國內(nèi)大型城市的購物中心應(yīng)適當(dāng)加以控制，而部分二級(jí)城市的購物中心還有一定的成長空間和發(fā)展?jié)摿Α? 依據(jù)《零售業(yè)態(tài)分類》的分類標(biāo)準(zhǔn)，按照選址和商圈的不同，購物中心可以分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 域型、超區(qū)域型。在購物中心各種類型的分布統(tǒng)計(jì)中，列于第一位的是超區(qū)域購物中心，所占比重達(dá)36％，高于區(qū)域型購物中心兩個(gè)百分點(diǎn)，二者合計(jì)比例達(dá) 70％，共同構(gòu)成了中國購物中心的主體。 針對(duì)目前市場(chǎng)上購物中心的分布結(jié)構(gòu)來看，隨著舊城改造、城市外擴(kuò)、城市化進(jìn)程的加快，在統(tǒng)一 開發(fā)的新興居住小區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展適當(dāng)規(guī)模的社區(qū)型或鄰里型的購物中心將會(huì)成為一種趨勢(shì)。 商圈的構(gòu)成 類型 覆蓋范圍 到達(dá)時(shí)間 鄰里型 15公里， 1萬 10萬人 10分鐘以內(nèi) 社區(qū)型 58公里， 10萬 30萬人 15分鐘以內(nèi) 7萬人 區(qū)域型 816公里， 30萬 50萬人 20分鐘以內(nèi) 20萬人 超區(qū)域型 16公里， 50萬人以上 20分鐘以上 50萬人 從購物中心開發(fā)商的構(gòu)成來看，這是一種商業(yè)與地產(chǎn)相融合的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，中國購物中心的開發(fā)主體主要包括地產(chǎn)商、零售商和投資商，其中地產(chǎn)商占主要位置，其 開發(fā)的項(xiàng)目占購物中心總量的 56％。零售商開發(fā)的購物中心在全國的開發(fā)總量中占 29％，僅為地產(chǎn)商開發(fā)數(shù)量的 51％。不過，中國的大型百貨公司大多占據(jù)著城市商業(yè)最繁華的地段，加之其品牌業(yè)已形成廣泛的影響力，因此未來中國購物中心的另外一支主要力量將可能來自轉(zhuǎn)型而來的百貨公司，并形成零售商與地產(chǎn)商并駕齊驅(qū)的發(fā)展局面。 全國購物中心發(fā)展商類型劃分 投資商 零售商 地產(chǎn)商 其他 13％ 29％ 56％ 2％ 商業(yè)街和住宅底商成為投資熱點(diǎn) 雖然購物中心最為開發(fā)商所青睞，但是，從投資者的角度出發(fā)卻非如此。根據(jù)調(diào)查，投資者 最為看重商業(yè)氛圍、交通條件和經(jīng)營特色。所以，超過 60％的投資商對(duì)郊區(qū)和郊縣的商鋪興趣不大。 商業(yè)街的商鋪是最受投資者青睞的，占了總體的 ％，其次是寫字樓和住宅的底商，這代表了資金的流向，也是開發(fā)商的指南針。大部分投資者表示，其能夠承受的商鋪總價(jià)不宜超過 300萬元。近七成的投資者認(rèn)為總價(jià)在 100300萬元之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮?，選擇 5099萬元之間的投資者占總量的 ％，選擇 300萬元以上的占 ％。 投資者選擇商鋪?zhàn)钪匾囊蛩? 商鋪是否有特點(diǎn) 商圈的聚集效應(yīng) 交通是否便利 投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的偏好 商業(yè)街 % 寫字樓和住宅底商 % 社區(qū)商鋪 % 專業(yè)市場(chǎng) % 購物中心 % 地鐵商鋪 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大型商店 % Shopping Mall % 特色商鋪 % 據(jù)專業(yè)部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有 ％的開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的未來前景，其中 ％認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的新增值點(diǎn)，但希望能夠有更高的投資回報(bào)率。這是需要各個(gè)方面的綜合因素來支撐的，管理 模式、經(jīng)營模式等等對(duì)其開發(fā)的利潤率都有影響，但是，最根本的影響還是在于商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)品定位，這是開發(fā)的第一步。 （四）行業(yè)相關(guān)術(shù)語解釋 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 公房 公房也稱公有住房， 國 有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。 已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán) 房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 廉租房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廉租房是在新出臺(tái)的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 二手房 二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 一手 ，第二次交易則為 二手 。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手 里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買 樓花 ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段 購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工 階段的房屋。 共同共有房產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較 嚴(yán)重。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 爛尾 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 公共活動(dòng)中心 公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中 心和組團(tuán)中心等。 房屋產(chǎn)權(quán) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 不計(jì)樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價(jià) 銷售 ，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。 基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表 ?quot。 元／平方米起