【文章內容簡介】 認識商圈 商圈范圍是商鋪吸引顧客的有效空間范圍，不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但實際上它是由不規(guī)則的圖形組成的，與行政區(qū)劃分沒有關系。通常，商圈可以分為 3個層次： 核心商圈――占 50～ 70％的客流量 次級商圈――占 15～ 30％的客流量 邊際商圈――占 10％左右的客流量 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 所要評估的商圈因素有： 客流－－行人的數(shù)量； 車流－－車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度； 停車設施－－停車場的數(shù)量和質量，停車場到商店的距離； 交通條件：大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線是否便于送貨，公交車數(shù)； 商店構成 :商店數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補性，零售的均衡配置； 具體店址：易見性、區(qū)域內的布局、營業(yè)場地的規(guī)模與形狀、場地和建筑的狀況使用年限； 占用條件：自助或租用條件，勞動和維護費用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)則； 全面評價：商店大體位置，具體店址。 購物中心成為開發(fā)熱點 截至 2020年底，國內省會以上城市購物中心的總體數(shù)量已經(jīng)超過 300家，其中僅 2020年一年新增的購物中心就達 94 家，占購物中心總量的 ％，達到了一個歷史最高點。從購物中心的規(guī)模和人均 GDP來看，當前購物中心有超越合理規(guī)模的可能，但結合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡的特征，則只能說達成了基本的產(chǎn)品平衡。 目前，上海市共擁有購物中心 35家，位居全國第一位，其購物中心總量占全國的 18％；廣州 27家，占全國 13％，居全國第二位；深圳位居第三，擁有購物中心 20家，所占比重為 10％；北京、成都、大連、重慶、武漢的購物中心擁有量均超過 10 家。上述城市的購物中心數(shù)量占全國購物中心總量的72％。據(jù)此看，國內大型城市的購物中心應適當加以控制，而部分二級城市的購物中心還有一定的成長空間和發(fā)展?jié)摿Α? 依據(jù)《零售業(yè)態(tài)分類》的分類標準，按照選址和商圈的不同，購物中心可以分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 域型、超區(qū)域型。在購物中心各種類型的分布統(tǒng)計中，列于第一位的是超區(qū)域購物中心，所占比重達36％，高于區(qū)域型購物中心兩個百分點，二者合計比例達 70％，共同構成了中國購物中心的主體。 針對目前市場上購物中心的分布結構來看，隨著舊城改造、城市外擴、城市化進程的加快，在統(tǒng)一 開發(fā)的新興居住小區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展適當規(guī)模的社區(qū)型或鄰里型的購物中心將會成為一種趨勢。 商圈的構成 類型 覆蓋范圍 到達時間 鄰里型 15公里， 1萬 10萬人 10分鐘以內 社區(qū)型 58公里， 10萬 30萬人 15分鐘以內 7萬人 區(qū)域型 816公里， 30萬 50萬人 20分鐘以內 20萬人 超區(qū)域型 16公里， 50萬人以上 20分鐘以上 50萬人 從購物中心開發(fā)商的構成來看，這是一種商業(yè)與地產(chǎn)相融合的產(chǎn)業(yè)。當前，中國購物中心的開發(fā)主體主要包括地產(chǎn)商、零售商和投資商，其中地產(chǎn)商占主要位置，其 開發(fā)的項目占購物中心總量的 56％。零售商開發(fā)的購物中心在全國的開發(fā)總量中占 29％，僅為地產(chǎn)商開發(fā)數(shù)量的 51％。不過，中國的大型百貨公司大多占據(jù)著城市商業(yè)最繁華的地段，加之其品牌業(yè)已形成廣泛的影響力，因此未來中國購物中心的另外一支主要力量將可能來自轉型而來的百貨公司，并形成零售商與地產(chǎn)商并駕齊驅的發(fā)展局面。 全國購物中心發(fā)展商類型劃分 投資商 零售商 地產(chǎn)商 其他 13％ 29％ 56％ 2％ 商業(yè)街和住宅底商成為投資熱點 雖然購物中心最為開發(fā)商所青睞，但是，從投資者的角度出發(fā)卻非如此。根據(jù)調查，投資者 最為看重商業(yè)氛圍、交通條件和經(jīng)營特色。所以，超過 60％的投資商對郊區(qū)和郊縣的商鋪興趣不大。 商業(yè)街的商鋪是最受投資者青睞的，占了總體的 ％，其次是寫字樓和住宅的底商，這代表了資金的流向，也是開發(fā)商的指南針。大部分投資者表示，其能夠承受的商鋪總價不宜超過 300萬元。近七成的投資者認為總價在 100300萬元之間的商鋪最容易接受，選擇 5099萬元之間的投資者占總量的 ％，選擇 300萬元以上的占 ％。 投資者選擇商鋪最重要的因素 商鋪是否有特點 商圈的聚集效應 交通是否便利 投資者對商業(yè)地產(chǎn)的偏好 商業(yè)街 % 寫字樓和住宅底商 % 社區(qū)商鋪 % 專業(yè)市場 % 購物中心 % 地鐵商鋪 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大型商店 % Shopping Mall % 特色商鋪 % 據(jù)專業(yè)部門調查統(tǒng)計，有 ％的開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的未來前景，其中 ％認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為市場熱點，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的新增值點，但希望能夠有更高的投資回報率。這是需要各個方面的綜合因素來支撐的，管理 模式、經(jīng)營模式等等對其開發(fā)的利潤率都有影響，但是，最根本的影響還是在于商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)品定位，這是開發(fā)的第一步。 （四）行業(yè)相關術語解釋 產(chǎn)權證書 產(chǎn)權證書是指 房屋所有權證 和 土地使用權證 。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 使用權房 使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。 公房 公房也稱公有住房， 國 有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。 已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 單位產(chǎn)權房 單位產(chǎn)權 房是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。 廉租房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。 二手房 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手 里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買 樓花 ，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段 購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 內銷房 內銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工 階段的房屋。 共同共有房產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權。 尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到 80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較 嚴重。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地 居住組團 居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 配建設施 配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 公共活動中心 公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中 心和組團中心等。 房屋產(chǎn)權 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的 不計樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價 銷售 ，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 基價 基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表 ?quot。 元／平方米起