【正文】 快，一舉扭轉(zhuǎn) 111月新開工面積同比下降的趨勢，基本追平 2020年同期水平 ；而 商業(yè)用房新開工面積 增長迅速，比 2020年同期上升了 ，成為商品房開工面積增長主力軍。全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè) 824 家，共完成增加值 81億元，增長 24%；實現(xiàn)利稅 20億元，增長 %；全員勞動生產(chǎn)率（按當年價全社會增加值計算）為 /人 ,房屋施工面積 2873萬平方米，房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅 。商品房屋竣工面積 ，下降%，其中：住宅竣工面積 萬平方米，下降 %。 04 年 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，構建和諧型社區(qū)。 ，但大多數(shù)地區(qū)健康、穩(wěn)定發(fā)展。 ，生產(chǎn)經(jīng)營項目比重增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。住房品質(zhì)進一 步提高，健康住宅將占主導地位。加上房屋更新、舊城改造用相關的配套設施用商業(yè)營業(yè)用房，建房總量約 80― 100億平方米，比前 20個高出 60％倍左右；農(nóng)村住房隨著農(nóng)民生活的改善也將保持每年 6億平方米的建設規(guī)模，近期不會下降。 今后要適當?shù)卦黾由a(chǎn)經(jīng)營住房的補助，過去房地產(chǎn)住房嚴格短 缺，研究我們的的住房從目前的 ％提高到 50％，城鎮(zhèn)人口從現(xiàn)在的 7億，僅是人剖自然增長和農(nóng)民進程，就需要新建城鎮(zhèn)住宅 56億平方米。 。國家每年通過房地產(chǎn)收取的土地出讓金用相關稅費 6000多億元，就業(yè)人數(shù) 2000萬 人，并拉動建材、鋼鐵、家電電氣、空調(diào)、電梯、加劇等每年以兩位數(shù)增長，投資誘發(fā)系數(shù)達到 1： 15以上。目前每年投資惡已接近 1萬億元，是各行各業(yè)中投資最高，拉動經(jīng)濟增長強經(jīng)的行業(yè)。 ，初步形成富民強國的支柱產(chǎn)業(yè)。為滿足中高收者和國外的需要，這時期還興建的部分高檔公寓和獨立 住。 66％沒有廁所。 ，城市面貌變化大，但科技含量不高。隨著建房數(shù)的增加，城鎮(zhèn)人君主房水平由 米提高到 22平方米，農(nóng)村人均住房水平從 ，就整體而言，我國住房嚴格短缺的時代已經(jīng)基本結束。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。近幾年每年穩(wěn)定在 ， 2001年為 。 1980恩年起，國家加大了住宅投資力度及 1981至 2002年，全國新建城鎮(zhèn)住宅 68億平方米，折合 8435萬套。從 1950年至 1980年，全國城鎮(zhèn)新建住宅僅 7億平方米，折合 1400萬套。 ，居住水平提高快，但局部地區(qū)存在過熱的苗頭。 目前全國約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā) 。 1994年建設部下發(fā)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以來，全國有近萬個 5萬平方米以上的新建住宅小區(qū)實行了物業(yè)管理新體制。 1981年 3月 10日，我國第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立。 住宅建設的重點任務是建立并完善五大體系，即國家宏觀調(diào)控體系、住房供應體系、房地產(chǎn)市場體系、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系和市場服務體系。到 2020年，城鎮(zhèn)住宅達到適用、經(jīng)濟、美觀、安全的要求，工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量基本滿足居民長期居住需求。 “ 十五 ” 期間，住宅建設的發(fā)展目標是，全國城鎮(zhèn)住宅計劃竣工面積 27億平方米，約 3000萬套；2020年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到 22平方米；到 “ 十五 ” 末期消滅危房，舊房基本得到更新和改造，基本實現(xiàn)每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量較高的住宅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 我國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在初級階段，屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)化率僅為 15%，施工企業(yè)人均年竣工面積長期在 20多平方米徘徊。中國鋼材、水泥、玻璃產(chǎn)量保持世界首位； 1993年建筑陶瓷和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量也已躍居世界第一； 1996年我國成為世界電梯第二生產(chǎn)大國；化學建材產(chǎn)品生產(chǎn)能力成倍增長。 到 2000年底，科技對我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的貢獻率達到 %，比 “ 八五 ” 末期提高了 個百分點。城鎮(zhèn)住宅建設投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 2000年達到 %。 “ 九五 ” 期間，城鎮(zhèn)住宅年均建成 ，合 886萬套；農(nóng)村住宅年均建成 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 請開發(fā)商各部門提前安排講師及備課。 魯能領秀城銷售部培訓手冊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 課程安排祥見領秀城銷售部培訓計劃表。 偉業(yè)顧問 二 00 五年九月四日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 條 目 頁碼 一、集團、公司經(jīng)營理念 ??????????????????????????? 2 集團、公司經(jīng)營理念介 紹 ?????????????????????? 2 魯能領秀城項目開發(fā)理念 ????????????????????? 2 集團、公司管理制度學習 ????????????????????? 2 二、 房地產(chǎn)基礎知識 ??????????????????????????? 251 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ??????????????????????? 25 濟南市行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ??????????????????????? 68 我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹 ????????????????????? 812 行業(yè)相 關術語解釋 ????????????????????????? 1220 銷售管理辦法等政策學習 ????????????????????? 2052 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與項目可行性研究 ?????????????????? 52 建筑規(guī)劃基礎知識 ????????????????????????? 52 三、 房地產(chǎn)營銷的基本理論和方法 ?????????????????????? 5253 房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?????????????????????????? 52 項目營銷的理論與運用 ????????????????????? ?? 5253 四、 房地產(chǎn)銷售流程 ???????????????????????????? 5358 銷售體管理制度 ?????????????????????????? 53 銷售現(xiàn)場流程與接待規(guī)范 ?????????????????????? 5357 專用業(yè)務表格使用 ????????????????????????? 58 五、 房地產(chǎn)銷售技巧 ???????????????????????????? 5781 商務禮儀 ????????????????????????????? 5861 客戶拜訪規(guī)范 ?????????? ????????????????? 6162 成交、逼定技巧 ?????????????????????????? 6279 客戶心理學 ???????????????????????????? 7880 六、 項目培訓 ??????????????????????????????? 8087 項目營銷推廣策略及思路 ?????????????????????? 80 答客問 ?????????????????????????????? 8087 項目講解與沙盤講解 ???????????????????????? 8788 產(chǎn)品學習 熟悉項目宣傳道具和資料 七、 實戰(zhàn)培訓 —— 本部分不需要文字資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 一、 集團、公司經(jīng)營理念 （一）集團、公司經(jīng)營理念介紹 —— 請策劃組準備發(fā)言稿 （二）魯能領秀城項目開發(fā)理念 —— 楊總 （三）集團、公司管理制度學習 —— 綜合事物部 二、房地產(chǎn)基礎知識 （一）我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 “ 九五 ” 期間，中國住房體制發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，舊的住房分配體制基本打破，新的住房體制初步形成。城鎮(zhèn)人均建筑面積由 1995年的 2000年的 20平方米。 1999年 8月，國務院辦公廳批準轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等八個部委局提出的《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，提出了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導思想和主要目標，形成了中國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實施框架。 1994年我國建筑市場上所能提供的建筑材料和部品僅 4000種， “ 九五 ” 期間，這種局面已有巨大改變 。 經(jīng)過 10年推廣，網(wǎng)絡技術已廣泛進入普通家庭，在住宅信息傳輸方式上，許多新建住宅小區(qū)采用了寬帶網(wǎng)絡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 1999年 4月以來，全國有 47個住宅工程列入建設部實施的國家康居示范工程計劃，總面積近 700萬平方米。 “ 十五 ” 期間，要通過加快推進住宅產(chǎn)業(yè)化，使科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)的增長的貢獻率達到 35%以上。城鎮(zhèn)住宅竣工面積達到 55億平方米，使科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率 達到 40%以上。未來 5年，住房制度改革任務是全面建立住房新體制，同時保持住房建設持續(xù)穩(wěn)定增長。到 2000年底，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過 2萬家，從業(yè)人員已突破 200萬人。 我國目前物業(yè)管 理仍屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)， 80%以上物業(yè)管理員工來自城市企事業(yè)單位下崗分流人員、部隊復員轉(zhuǎn)業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動力。 八十年代以來，我國住房建設以跨越式速度發(fā)展，今年城鄉(xiāng)建設總量每年在 13億平方米左右，是全世界建房數(shù)最多的國家，其成就各問題主要有以下幾個方面。改革開放我國城鎮(zhèn)人均住房面積只有 ，農(nóng)尊人均住 房面積 ，按國際標準衡量屬于溫飽型水。平均每年 2334萬平方米，折合 46萬套。相當于前三十年的 ，平均每年建房數(shù)量為 3億平方米，折合 375萬套。 2002年為 ，其中各類商品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 房約占 50％。 存在的問題是企業(yè)數(shù)量太多，投資盲目性較大，部分地區(qū)出現(xiàn)了區(qū)域性過熱和結構性過剩的苗頭。八十年代以前建成的住宅大部分為設施簡陋的建議住宅，其中平房 44％，有 31％的廚房， 27％的師內(nèi)沒有自來水。近幾年新的住宅都提高很快，絕大部分是設施期權、配套萬占的集合住宅。存在的問題是部分工程質(zhì)量粗早，科技含量較低，特別是農(nóng)村建房結構淡薄，設施簡陋，抗風險能力不強。住宅建設占社會固定資產(chǎn)投資的比例，最高時期達到了 ％， “ 八五 ” 時期為 ％， “ 九五 ” 時期為 ％。房地產(chǎn)創(chuàng)造的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重接近 8％對當年新增 GDP的貢獻接近 3個百分點。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于全國金融售的強力支持，同時它又是金融機構的主要客戶，截止 2002年底僅四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款金額即達 ，每年繳付利息近 400億元。大規(guī)模